Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/333579 / HA ZA 24-353
Vonnis van 12 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats X] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. G. Tajjiou,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats Y] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. R.R.F.J. Palmen.
1.Samenvatting van de procedure tot nu toe
1.1.
[eiser] en [gedaagde] hebben een huurkoopovereenkomst gesloten met betrekking tot een pand in [plaatsnaam] aan [adres] . [eiser] vorderde in eerste instantie een verbod de woning aan een derde te leveren. [gedaagde] stelt dat [eiser] huurkooptermijnen onbetaald heeft gelaten en het pand in strijd met de bestemming aan derden heeft verhuurd.
1.2.
De kantonrechter heeft op 31 juli 2024 een tussenvonnis gewezen, waarin het procesverloop tot dan toe is opgenomen. De kantonrechter komt in zijn tussenvonnis tot de conclusie dat de zaak niet door een kantonrechter kan worden beslist en verwijst deze naar de handelsrechter.
1.3.
Bij brief van 30 oktober 2024 is een mondelinge behandeling bij de handelsrechter bepaald.
1.4.
Alvorens de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden heeft [eiser] een akte wijziging van eis genomen, ingekomen ter griffie op 19 december 2024.
1.5.
[gedaagde] heeft hier op gereageerd middels een antwoordakte, binnengekomen ter griffie op 13 januari 2025.
1.6.
[eiser] heeft voor de mondelinge behandeling van 28 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, nog drie producties bij akte in het geding gebracht.
1.7.
Na de mondelinge behandeling hebben partijen nog geprobeerd tot een regeling te komen. Zij hebben de rechtbank bericht niet tot overeenstemming te zijn gekomen, waarbij [eiser] zijn eis verminderd heeft.
1.8.
Ten slotte is het eindvonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is op 14 augustus 2018 een huurkoopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij het pand aan [adres] te [plaatsnaam] door [eiser] in huurkoop van [gedaagde] gekocht is.
2.2.
De huurkoopprijs voor het betreffende pand bedraagt € 230.000,00, waarbij de koper verplicht is de hoofdsom in maandelijkse termijnen van € 625,00 te voldoen (artikel 5 van de huurkoopovereenkomst).
2.3.
Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat een gedeelte van de koopprijs,
€ 90.000,00, onder de notaris wordt gestort totdat een afschrift/uittreksel van de akte in de openbare registers is ingeschreven (artikel 4 van de huurkoopovereenkomst).
2.4.
In artikel 19 van de huurkoopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat bij vrijwillige ontbinding van de huurkoopovereenkomst zij in der minne de onderlinge verrekening regelen van de door de huurkoper gedane aflossingen op de huurkoopsom, met dien verstande dat de huurkoper alle door hem betaalde aflossingstermijnen zal terug ontvangen.
2.5.
De woning is per 14 augustus 2023 geleverd aan [eiser] , die de woning op diezelfde datum aan derden onderverhuurd heeft. [eiser] heeft de woning nooit zelf betrokken.
2.6.
Omstreeks december 2023 heeft [gedaagde] de woning onderhands te koop aangeboden. Hij heeft het pand vervolgens voor € 240.000,00 aan een derde verkocht.
2.7.
Op 12 december 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant aan [eiser] verlof verleend om ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag te leggen tot levering op de onroerende zaak aan [adres] te [plaatsnaam] , hetgeen hij vervolgens ook gedaan heeft.
2.8.
De Rabobank heeft op 29 november 2024 aangekondigd tot executoriale verkoop van de woning over te zullen gaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - na vermindering van eis - samengevat - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagde te veroordelen tot betaling aan eiser van een bedrag van € 90.000,00, tenminste een bedrag dat de rechtbank geraden acht;
II. voor de volledige verrekening en schade de procedure te verwijzen naar de schadestaat;
III. met veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Standpunt [eiser]
4.1.
Na vermindering van eis vordert [eiser] thans gedaagde te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 90.000,00 alsmede een verwijzing naar de schadestaat voor het vaststellen van de schade bestaande uit het positief contractsbelang (overwaarde woning), zijnde de schade door een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst alsmede de schade ontstaan door eventuele boetebedingen.
4.2.
[eiser] voert daarbij aan dat hij ten behoeve van de koopsom € 90.000,00 voldaan heeft. In geval van ontbinding van de overeenkomst stelt [eiser] op grond van artikel 7:108 BW en 6:265 BW primair recht te hebben op volledige verrekening. Daarnaast verwijst [eiser] naar de inhoud van artikel 19 van de huurkoopovereenkomst waarin bepaald is dat bij ontbinding van de overeenkomst met wederzijds goedvinden partijen in der minne zullen regelen dat er onderling verrekend wordt en dat gedane aflossingen op de huurkoopsom terugbetaald zullen worden.
4.3.
Subsidiair stelt [eiser] dat hij recht heeft op een vergoeding vanwege ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW aan de zijde van [gedaagde] .
Verweer [gedaagde]
4.4.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat partijen reeds overeenstemming hebben bereikt over de ontbinding van de huurkoopovereenkomst. Alhoewel [gedaagde] erkent een bedrag van € 90.000,00 aan koopsom van [eiser] te hebben ontvangen, verzoekt [gedaagde] desondanks tot afwijzing van de vordering. Dat [eiser] een minimale vordering van € 90.000,00 zou hebben blijkt volgens [gedaagde] nergens uit en wordt ook niet onderbouwd. Bovendien stelt [gedaagde] een verrekenbare vordering ter hoogte van
€ 24.000,00 te hebben op [eiser] , welke vordering in mindering dient te worden gebracht op de koopsom. Deze vordering betreft een contractuele boete die [gedaagde] heeft moeten betalen vanwege het door hem niet kunnen leveren van de woning aan een derde omdat [eiser] conservatoir beslag op de woning had laten leggen. Daarnaast heeft [eiser] in de voorbije jaren opbrengsten gehad in verband met het onderverhuren van de woning aan derden welke volgens [gedaagde] in mindering zouden dienen te komen op de vermeende vordering van € 90.000,00.
Huurkoopovereenkomst
4.5.
Niet in geschil is dat met de ondertekening door partijen op 14 augustus 2023 een huurkoopovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen. Tevens staat als gesteld en niet betwist vast dat partijen zijn overeengekomen dat deze huurkoopovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd en dat partijen daarna met elkaar zouden afrekenen, conform artikel 19 van de huurkoopovereenkomst.
4.6.
Alhoewel artikel 19 van de huurkoopovereenkomst hier in principe niet van toepassing is, omdat het bepaalde in artikel 7:108 dwingendrechtelijk voorgeschreven is (ook bij zakelijke partijen), is de inhoud van beide bepalingen nagenoeg gelijk.
4.7.
De ratio van artikel 7:108 BW is immers te voorkomen dat bij ontbinding de verkoper zowel de onroerende zaak terugneemt als alle betaalde termijnen mag behouden en de koper met lege handen achterblijft. Dat is wat partijen in de overeenkomst met artikel 19 eveneens voor ogen hadden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat zowel op grond van artikel 19 van de huurkoopovereenkomst als op grond van artikel 7:108 BW [eiser] recht heeft op terugbetaling van een bedrag van € 90.000,00.
Verrekenverweer
4.8.
Alhoewel [gedaagde] niet betwist dat hij een bedrag van € 90.000,00 aan huurkoopsom van [eiser] ontvangen heeft, beroept hij zich op verrekening, waarvan [eiser] dan weer betoogt dat dit op voet van artikel 6:136 BW gepasseerd dient te worden.
4.9.
De rechtbank is van oordeel dat, nu [eiser] heeft volstaan met een blote betwisting van de door [gedaagde] gestelde boete, terwijl hij erkend heeft dat de woning voor
€ 240.000,- aan een derde is verkocht en het naar het oordeel van de rechtbank een feit van algemene bekendheid is dat de standaardboete voor niet-nakoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning 10% van de koopsom is, als onvoldoende betwist vast is komen te staan dat [gedaagde] door toedoen van [eiser] een contractuele boete van € 24.000,00 heeft moeten voldoen. De rechtbank passeert dan ook het beroep op 6:136 BW door [eiser] en is van oordeel dat dit bedrag dient in mindering gebracht te worden op de huurkoopsom van € 90.000,00. De extra inkomsten die [eiser] gehad heeft door onderverhuur aan derden zullen daarentegen als onvoldoende onderbouwd afgewezen worden.
Schadestaatprocedure
4.10.
[eiser] vordert geen concreet bedrag aan schadevergoeding, maar een verwijzing naar de schadestaatprocedure. [eiser] stelt dat de schade bestaat uit het positief contractsbelang (sic: de overwaarde van de woning), vermeerderd met eventuele boetebedingen. Van [eiser] had verwacht mogen worden dat hij reeds onderbouwd zou hebben op grond van welke contractuele dan wel wettelijke bepaling hij recht meent te hebben op een, en zo ja welk positief contractsbelang alsmede of er een boetebeding tussen partijen van toepassing is en wat dit dan inhoudt. Die onderbouwing heeft hij niet gegeven. Dit leidt ertoe dat [eiser] het bestaan of de mogelijkheid van schade onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is dan ook geen plaats.
4.11.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
4.12.
De overige stellingen van partijen behoeven geen verdere bespreking.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 66.000,00,
5.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.R.A. Timmermans-Vermeer en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.
CL