Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummers: ROE 22/600 en ROE 22/601
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 mei 2025 in de zaken tussen
[eiseres 1] , eiseres 1, [eiseres 2] uit [woonplaats] , eiseres 2,
gezamenlijk eisers
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leudal, verweerder
(gemachtigde: mr. M.G.G. van Nisselroij en A.L.M. Janssen).
Procesverloop
1. Bij besluit van 1 juli 2021 (primaire besluit) heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend aan eiseres voor het wijzigen van de bedrijfswoning naar een burgerwoning op de locatie [adres 1] in [plaats 1] .
1.1.
Verweerder heeft bij het bestreden besluit van 25 januari 2022 het bezwaar van eiseres 1 tegen het primaire besluit ongegrond verklaard, het bezwaar van eiseres 2 niet-ontvankelijk verklaard en het primaire besluit gehandhaafd. Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroepen ingesteld.
1.2.
Verweerder heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft de beroepen op 20 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [belanghebbende] , zijnde de dochter van eiseres 1, de gemachtigde van eisers en de gemachtigden van verweerder.
(Totstandkoming van het) bestreden besluit
2. De rechtbank gaat uit van de volgende, niet betwiste, feiten en omstandigheden. Het voormalige bedrijf en bedrijfswoning van eiseres 2 (ook bekend als [bedrijfsnaam] ) was gevestigd op de locatie [adres 1] in [plaats 1] (hierna: het perceel). Het perceel heeft op grond van het bestemmingsplan “Woonkernen Leudal 2017” (hierna: het bestemmingsplan) de bestemming ‘bedrijf’ met functieaanduiding ‘bedrijfswoning’. Op 26 februari 2021 hebben eiseres 1 en haar op 20 oktober 2022 overleden echtgenoot [naam echtgenoot] het perceel en de opstallen gekocht van eiseres 2. Op 3 september 2021 is de akte van levering gepasseerd, waarmee de eigendom van het perceel is overgegaan naar eiseres 1 en haar echtgenoot. De echtgenoot van eiseres 1 heeft op 23 april 2021 een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het wijzigen van de bedrijfswoning en de bijbehorende gronden en bouwwerken naar een reguliere woonfunctie (hierna: het bouwplan). Het bouwplan is in strijd met de artikelen 6.2.3, onder e, en 6.5.1, onder m, van het bestemmingsplan, omdat op het perceel enkel een bedrijf met bedrijfswoning is toegestaan. Bij het primaire besluit heeft verweerder, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder 1, sub 2°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met artikel 4, onder 9, van bijlage 2, van het Besluit omgevingsrecht de gevraagde omgevingsvergunning verleend voor de activiteit het handelen in strijd met een bestemmingsplan (artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo). Als vergunningvoorschrift is onder meer het volgende opgenomen:
“Binnen zes maanden na besluitdatum van deze omgevingsvergunning moet een gedeelte van de bestaande voormalige bedrijf loods gesloopt worden, zodat het totale bebouwde oppervlakte niet meer bedraagt dan 275 m². Indien dit niet tijdig gebeurd, ontstaat een strijdigheid met de vergunning en kunnen wij de vergunning intrekken, hetgeen betekent dat op deze locatie geen reguliere woonfunctie meer is toegestaan”.
3. Eisers zijn het met deze vergunningsvoorwaarde niet eens en hebben bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. Verweerder heeft bij het bestreden besluit het bezwaar van eiseres 2 niet-ontvankelijk verklaard vanwege het ontbreken van een rechtstreeks belang. Het bezwaar van eiseres 1 heeft verweerder ongegrond verklaard, onder handhaving van het primaire besluit.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt de bij het bestreden besluit in stand gelaten omgevingsvergunning en de niet-ontvankelijkverklaring van eiseres 2. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
5. De rechtbank verklaart de beroepen van eisers ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
6. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt. De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 23 april 2021. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Het beroep van eiseres 2
7. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiseres 2 niet-ontvankelijk verklaard, omdat zij vanaf 3 september 2021 niet langer eigenaresse is van het perceel en de opstallen. Op die datum is namelijk de eigendom door middel van levering van de onroerende zaak overgegaan op eiseres 1 en wijlen haar echtgenoot. Dat eiseres 2 in een planologische procedure voor een andere locatie met de gemeente Leudal afspraken heeft gemaakt, in welk kader het perceel [adres 1] een rol speelt, maakt dit volgens verweerder niet anders. Ook het gegeven dat kosten van sloop van de bedrijfsbebouwing ten laste van eiseres 2 komen, levert geen rechtstreeks belang op, doch slechts een afgeleid belang, aldus verweerder.
8. De rechtbank stelt vast dat eiseres 2 geen beroepsgronden heeft ingediend tegen de niet-ontvankelijk verklaring van haar bezwaar. Dit betekent dat er daarom geen aanleiding is tot vernietiging van het bestreden besluit waarbij het bezwaar van eiseres 2 niet-ontvankelijk is verklaard. Het beroep is daarom ongegrond. Eiseres 2 heeft eerst ter zitting aangegeven dat haar bezwaar ontvankelijk is, omdat zij schade leidt die in rechtstreeks verband staat tot het besluit aangezien als gevolg van het besluit de loods moet worden afgebroken. De kosten van de sloop van de loods zijn voor eiseres 2. Deze beroepsgrond heeft eiseres 2 voor het eerst aangevoerd op de zitting. Niet valt in te zien waarom deze beroepsgrond pas ter zitting kon worden aangevoerd. Gezien het late tijdstip waarop deze beroepsgrond naar voren is gebracht, heeft verweerder hier niet adequaat op kunnen reageren. Hierbij acht de rechtbank van belang dat het bezwaar van eiseres 2 enkel niet-ontvankelijk is verklaard, zodat in beroep slechts de vraag voor kan liggen of verweerder het bezwaar van eiseres 2 terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard. Dit terwijl de beroepsgronden van eiseres 2 alleen inhoudelijke gronden betreffen. Deze beroepsgrond laat de rechtbank daarom wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.
Het beroep van eiseres 1
9. Eiseres 1 stelt dat haar beroep niet is gericht tegen het omzetten van de bestemming bedrijven naar wonen, maar tegen de verplichting om de loods af te breken. Hiervoor is geen enkele aanleiding aangezien de loods al sinds 1998 vergund is afbreken niet in het belang van de goede ruimtelijke ordening is. Volgens eiseres 1 is het bestreden besluit door haar onder dwang getekend. Het bestreden besluit is gemotiveerd op basis van willekeur en politiek en gaat in tegen de met de gemeente gemaakte afspraken. Tevens is het bestreden besluit discriminerend gezien soortgelijke situaties en in strijd met jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). Volgens eiseres 1 is sprake van disproportionele kapitaalsvernietiging zonder enig doel of gronden en is er geen onderzoek gedaan naar alternatieven. Ook is het bestreden besluit volgens eiseres 1 in strijd met het motiveringsbeginsel doordat niet is ingegaan op haar bezwaren en voldoet het niet aan het transparantiebeginsel.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht gesteld dat de omgevingsvergunning overeenkomstig de aanvraag is verleend en dat het voor eiseres 1 al voorafgaand aan het indienen van de aanvraag bekend was dat een voorwaarde voor vergunningverlening was het gedeeltelijk slopen van de loods. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.
10.1.
In de, in opdracht van eiseres 1 opgestelde, ruimtelijke motivering “Gebruik bedrijfslocatie met bedrijfswoning als burgerwoning- [adres 2] , [plaats 2] ” van juni 2021 - die behoort bij de omgevingsvergunning – is in paragraaf 2.1 het volgende opgenomen:
“Bij de toekomstige bestemmingswijziging is wel sprake van sloop. In de nieuwe situatie mag het bebouwd oppervlak maximaal 275 m² bedragen. Het bedrijfsgebouw aan de zuidzijde van het perceel wordt dan ook deels gesloopt.”
10.2.
Ook is in de door de echtgenoot van eiseres 1 als aanvrager van de omgevingsvergunning op 29 juni 2021 ondertekende planschadeovereenkomst tussen de gemeente Leudal en hem onder punt 3 en 4 het volgende opgenomen:
“3. de verzoeker verplicht zich voor eigen rekening en risico overtollige bebouwing te slopen en niet terug te bouwen, zodanig dat maximaal 60% van het perceel bebouwd is, tot een maximum van 275 m².
4. de verzoeker dient de (sloop)werkzaamheden uit te voeren binnen zes maanden na verlening van de omgevingsvergunning.”
10.3.
In het door eiseres 1 opgestelde verslag van de omgevingsdialoog staat onder meer het volgende vermeld:
“Wij gaan het perceel geheel opknappen, zowel het pand alsook de hele voortuin zodat het past in de omgeving als woning en dat de hele bedrijfsmatige/industriële look eraf gaat.
Er wordt niet bijgebouwd/aangebouwd en door het slopen van een gedeelte van de loods wordt niemand benadeeld en heeft niemand schade, de loods is vanaf de rijksweg niet eens te zien.”
10.4.
Voorts staat in de brief van verweerder van 22 april 2021 aan eiseres 1 onder ‘Overwegingen functiewijziging’ het volgende:
“De omvorming van een bedrijfslocatie naar een reguliere woonbestemming, binnen een bestaand woongebied, is vanuit de verbetering van omgevingskwaliteit een wenselijke ontwikkeling. Hierbij dient wel in aanmerking te worden genomen dat de bestaande bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt.
Een gewone/reguliere woning mag namelijk een beperkte hoeveelheid bebouwing hebben (inclusief bijgebouwen). Het meerdere dient dus te worden gesloopt.
De regels voor het bouwen en gebruiken van een woonbestemming staan omschreven in artikel 23.2.1, onder b, van de planregels van het bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’. In dit artikel is omschreven dat 60% van het perceel mag worden gebouwd, tot een maximum van 275 m².”
Deze brief van 22 april 2021 is verzonden één week vóór de aanvraag voor de omgevingsvergunning.
10.5.
Tevens staat in verweerders brief aan eiseres 1 van 1 juni 2021 bij het vijfde streepje het volgende:
“Zoals aangegeven in onze brief van 22 april 2021, stelt het college de voorwaarde aan medewerking om de bedrijfsbestemming om te zetten naar een woonfunctie, dat de overtollige bedrijfsgebouwen gesloopt worden. Het maximaal bebouwde oppervlak dient aan te sluiten bij de bestemming ‘wonen’ en mag maximaal 275 m² bedragen. U dient duidelijke tekeningen te overleggen van de bestaande bebouwing en hierop aan te geven welke bebouwing u gaat slopen en binnen welke redelijke termijn u dit gaat doen”.
10.6.
Ook is in de tekening die bij de vergunning behoort opgenomen: oppervlakte bestaande voormalige bedrijfsloods moet verkleind worden naar 84 m², zodat het maximaal bebouwde oppervlak op het gehele woonperceel (beide kadastrale percelen) maximaal 275 m² bedraagt.
10.7.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat eiseres 1 op de hoogte was van de vergunningsvoorwaarde dat een deel van de loods gesloopt diende te worden. Uit de aangehaalde documenten blijkt in het geheel niet dat eiseres 1 niet wilde dat (een deel van) de loods gesloopt diende te worden, noch is gebleken van enige dwang van de zijde van verweerder. De ter zitting gestelde dwang die eiseres 1 heeft gevoeld, is het gevolg van de druk die volgens haar op haar rustte om de koopovereenkomst te sluiten. Het sluiten van de koopovereenkomst heeft echter plaatsgevonden vóórdat de vergunningsvoorwaarde van de gedeeltelijke sloop van de loods bekend was voor eiseres 1. Deze gestelde dwang heeft derhalve geen betrekking op onderhavige bestuursrechtelijke procedure. Ook had eiseres 1, als zij de omgevingsvergunning niet wilde, de aanvraag kunnen intrekken. De rechtbank is concluderend van oordeel dat verweerder de aanvraag voor de omgevingsvergunning zo heeft mogen opvatten dat de voorwaarde van de gedeeltelijke sloop van de loods erin opgenomen zou worden. Het betoog slaagt niet.
11. De rechtbank is van oordeel dat het bestreden besluit niet gebaseerd is op willekeur noch politiek gemotiveerd is, omdat het gebaseerd is op de regels van het bestemmingsplan waarin in artikel 23.2.1, onder b, sub 2 is opgenomen dat de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel maximaal 60% mag bedragen, met een maximum van 275 m². Niet in geschil is dat de regels van de bestemming ‘wonen’ voor alle woonbestemmingen in de gemeente Leudal gelden.
12. Ten aanzien van de stellingen van eiseres 1 dat het bestreden besluit discriminerend is, in strijd is met jurisprudentie van de Afdeling, sprake is van disproportionele kapitaalsvernietiging, geen onderzoek is gedaan naar alternatieven, in strijd is met het motiveringsbeginsel en niet voldoet aan het transparantiebeginsel, overweegt de rechtbank als volgt.
12.1.
Dat sprake zou zijn van disproportionele kapitaalsvernietiging betreft geen ruimtelijk relevant argument, zodat verweerder dit niet bij de belangenafweging hoefde te betrekken.
12.2.
Voor zover eiseres 1 met haar stelling dat geen onderzoek is gedaan naar alternatieven beoogt te betogen dat sprake is van een alternatief met aanzienlijk minder bezwaren, volgt de rechtbank eiseres 1 hierin niet. Verweerder moet beslissen over een aanvraag zoals die is ingediend. Als een project op zichzelf voor verweerder aanvaardbaar is, dan kan het bestaan van alternatieven alleen dan tot het onthouden van medewerking nopen, als op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren (zie onder meer de uitspraken van de Afdeling van 13 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:787 en 22 maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1148). Eiseres 1 heeft enkel gesteld, maar niet aannemelijk gemaakt dat er een alternatief voorhanden is waarvan op voorhand duidelijk is dat hiermee een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren.
12.3.
De rechtbank volgt eiseres 1 niet in haar betoog dat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel, omdat verweerder in het bestreden besluit - middels overneming van het advies van de commissie bezwaarschriften – gemotiveerd is ingegaan op de in bezwaar aangevoerde gronden. In de in bezwaar overgelegde pleitnota van eiseres 1 worden de adressen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] in [plaats 3] genoemd en ter zitting bij de rechtbank heeft eiseres 1 opnieuw [adres 5] genoemd. Ter zitting heeft verweerder onweersproken gesteld en de rechtbank stelt vast dat op deze drie genoemde percelen andere bestemmingen dan de bestemming ‘wonen’ liggen, zodat al om die reden geen sprake is van gelijke gevallen.
12.4.
Dat het bestreden besluit niet voldoet aan het transparantiebeginsel volgt de rechtbank niet, aangezien verweerder vóór het indienen van de aanvraag bij brief van 22 april 2021 heeft aangegeven onder welke voorwaarden zij voornemens was de omgevingsvergunning te verlenen. Het betoog slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de omgevingsvergunning voor het wijzigen van de bedrijfswoning en de bijbehorende gronden en bouwwerken naar een reguliere woonfunctie in stand blijft, inclusief het daaraan verbonden voorschrift over sloop van de loods. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.B.L. van der Weele, voorzitter, en
mr. K.M.J.A. Smitsmans en mr. J.R.N. Crombaghs, leden, in aanwezigheid van
mr. P.M. van den Brekel, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op: 8 mei 2025.
voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 8 mei 2025.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.