Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11666380 \ CV EXPL 25-1960
Vonnis in kort geding van 6 juni 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.M.T.H. Janssen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.M.S. Nass.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9
- de aanvullende productie 10 zoals ontvangen op 25 mei 2025
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser] .
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser] .
2.De feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde] hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] per 13 september 2021 van [eiser] huurt de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De aanvankelijk overeengekomen bij vooruitbetaling verschuldigde huur bedroeg € 686,00 (€ 510,00 kale huur, € 166,00 aan voorschot GLW en € 10,00 aan voorschot vergoeding van overige zaken en diensten).
2.3.
[gedaagde] is per brief en per e-mail van 26 maart 2024 medegedeeld dat het beheer van het gehuurde is overgenomen door een andere beheerder en dat de nieuwe huurprijs € 824,00 (€ 522,00 kale huur en € 302,00 aan servicekosten) bedraagt.
2.4.
[gedaagde] heeft een huurachterstand doen ontstaan van tien maanden.
2.5.
Er zijn diverse meldingen van overlast en dreigementen door [gedaagde] binnengekomen van bewoners van het appartementencomplex waarin het gehuurde gelegen is.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen:
om binnen twee weken na betekening van het vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen en ontruimd en verlaten te houden en met afgifte van de sleutels aan [eiser] , in lege en behoorlijke staat ter beschikking te stellen;
om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 9.192,27 (achterstallige huurpenningen tot en met april 2025 ter hoogte van € 8.240,00 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 952,27), te vermeerderen met de wettelijke rente en een vergoeding voor de gemiste huur van € 824,00, met ingang van mei 2025 tot aan moment van ontruiming;
om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 824,00 per maand vanaf de dag van ontruiming totdat [eiser] het gehuurde opnieuw heeft verhuurd, met een maximum van zes maanden;
in de kosten die [eiser] eventueel moet maken ten gevolge van het toedoen of nalaten van [gedaagde] met betrekking tot het door [gedaagde] te ontruimen gehuurde;
althans een zodanige maatregel te nemen als de voorzieningenrechter vermeent te behoren;
in de proceskosten;
in de nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Voor een toewijzing van een geldsom in kort geding is slechts plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Aangezien niet is gebleken dat [gedaagde] op korte termijn wel tot tijdige en volledige betaling overgaat, heeft [eiser] spoedeisend belang bij een veroordeling tot betaling van de gevorderde huurachterstand. Over een restitutierisico heeft [gedaagde] niets aangevoerd.
4.2.
Ten aanzien van het bestaan en de omvang van de vordering het volgende. [gedaagde] betwist niet dat hij een huurachterstand van in totaal tien maanden heeft doen ontstaan. Enkel de hoogte van die huurachterstand, en dan in het bijzonder de verhoogde servicekosten, wordt betwist door [gedaagde] . De servicekosten zijn tussentijds verhoogd, maar voor [gedaagde] is het niet duidelijk hoe die servicekosten tot stand zijn gekomen. Er is volgens [gedaagde] sprake van een verkapte hogere huurprijs door de hoge servicekosten.
4.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen, zoals volgt uit artikel 7:259 lid 1 BW Pro. Overeenkomstig artikel 7:261 lid 1 BW Pro mag het voorschotbedrag dat de huurder krachtens overeenkomst ter zake van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter verschuldigd is, tenzij na het ingaan van de huur anders is overeengekomen, slechts worden verhoogd:
a. met ingang van de dag, volgend op het einde van de betalingstermijn waarin de overeengekomen uitbreiding van de levering van zaken of diensten heeft plaatsgevonden dan wel met ingang van de betalingstermijn met ingang waarvan die uitbreiding heeft plaats gevonden;
b. met ingang van de dag, volgende op de betalingstermijn, waarin het laatste overzicht, bedoeld in artikel 7:259 BW Pro, aan de huurder is verstrekt met dien verstande dat elk overzicht slechts eenmaal tot een verhoging mag leiden.
4.4.
Dat voldaan is aan het voorgaande is niet gesteld door [eiser] . Dit maakt aannemelijk dat [gedaagde] de oorspronkelijk overeengekomen kosten van € 166,00 en € 10,00 per maand verschuldigd is aan [eiser] . De totale huurprijs bedraagt dan ook € 698,00 (€ 522,00 + € 166,00 + € 10,00) per maand.
4.5.
[gedaagde] is uit eigen beweging volledig gestopt met het betalen van de huurpenningen. [gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling aangevoerd dat er gebreken aan het gehuurde zijn, zoals niet werkende verwarmingen en schimmel op de muren. Volgens [gedaagde] zijn dit geen normale leefomstandigheden en wordt al jarenlang door [eiser] toegezegd dat de gebreken verholpen zullen worden, maar tot op heden is dit niet gebeurd. [gedaagde] voelt zich hierdoor gefrustreerd en heeft besloten om niks meer te betalen totdat de gebreken worden verholpen.
4.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Indien er sprake is van gebreken in het gehuurde kan aan de huurder het recht toekomen om de huur op te schorten. De door [gedaagde] gestelde gebreken zijn echter niet onderbouwd. De kantonrechter kan daarom niet oordelen hoe een bodemrechter hierover zou oordelen. Daarnaast leidt opschorting altijd tot uitstel, niet tot afstel. [gedaagde] is gelet daarop gehouden om de huurpenningen te betalen aan [eiser] . Het bestaan en de omvang van de geldvordering is op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk.
4.7.
De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat [gedaagde] in totaal een bedrag van € 6.980,00 (10 x € 698,00) aan huurpenningen verschuldigd is tot en met april 2025, vermeerderd met de wettelijke rente nu daartegen geen verweer is gevoerd. Vanaf mei 2025 tot aan het moment van ontruiming wordt een bedrag van € 698,00 per maand toegewezen.
Ontruiming
4.8.
Bij de beoordeling van een vordering tot het treffen van een onmiddellijke voorziening komt eerst de vraag aan de orde of een eiser voldoende spoedeisend belang heeft bij de door hem ingestelde vordering. De kantonrechter neemt het spoedeisend belang hier aan gelet op de aard van de vordering (ontruiming wegens huurachterstand en overlast).
4.9.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar de bestreden feiten en de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, zal overgaan tot toewijzing van de vordering.
4.10.
Met betrekking tot de gevorderde ontruiming dient de kantonrechter te toetsen of het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW Pro zal toewijzen. Voornoemd artikel geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.11.
[eiser] stelt dat er sprake is van slecht huurderschap van [gedaagde] vanwege het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast en dreigementen richting andere bewoners van het appartementencomplex. Daarnaast is er sprake van een aanzienlijke huurachterstand. Daarom wenst [eiser] het gehuurde op zo kortst mogelijke termijn te ontruimen.
4.12.
[gedaagde] erkent dat sprake is van enige geluidsoverlast. Dat [gedaagde] bedreigingen heeft geuit tegen medebewoners wordt betwist. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de gestelde overlast te gering is en dat het niet eenvoudig vast te stellen is wat een bodemrechter zou oordelen.
4.13.
Zoals reeds overwogen betwist [gedaagde] het bestaan van de huurachterstand van tien maanden niet. Daarmee staat vast dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verbintenis die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Nu in beginsel een huurachterstand van minimaal drie maanden de ontbinding van een huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt, acht de kantonrechter het in hoge mate waarschijnlijk dat een bodemrechter de vordering tot ontbinding zal toewijzen. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter geen omstandigheden aangedragen die tot een succesvol beroep op de tenzij-bepaling van voornoemd artikel zouden kunnen leiden.
4.14.
Dat [eiser] geen vroegsignalering in het kader van de schuldhulpverlening heeft gedaan, maakt een en ander niet anders op grond van het volgende. Per 1 januari 2021 is in werking getreden het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, hierna: het Besluit. Voor huurovereenkomsten voor woonruimte is met name artikel 2 van Pro het Besluit van belang. Daarin is bepaald dat een verhuurder, kort samengevat, bij een huurachterstand de huurder schriftelijk in kennis moet stellen van de mogelijkheid tot schuldhulpverlening en van het voornemen tot melding van de huurachterstand bij de gemeente, en verder dat de verhuurder (tenzij de huurder daar expliciet bezwaar tegen heeft gemaakt) de achterstand bij de gemeente moet melden. Wanneer een melding conform het Besluit achterwege blijft vormt dat een omstandigheid die meeweegt bij de beoordeling of de tekortkoming de ontbinding/ontruiming rechtvaardigt. Kern van de kwestie is of een melding, gelet op de feitelijke omstandigheden van het geval, zou kunnen hebben geleid tot het minder ver oplopen van de huurachterstand en/of het eerder aflossen van die achterstand, en tot uitzicht op blijvende nakoming van de betalingsverplichtingen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij gestopt is met het betalen van de huurpenningen vanwege de door hem gestelde gebreken aan het gehuurde. Daarom acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat een melding zou kunnen hebben geleid tot het minder ver oplopen van de huurachterstand en/of het eerder aflossen van die achterstand. Daarnaast is [gedaagde] , zoals ook door hemzelf aangevoerd, al in contact met de gemeente in verband met zijn problematiek.
4.15.
Verder is gebleken van enige overlast veroorzaakt door [gedaagde] . De kantonrechter zal een bespreking van deze overlast achterwege laten, nu de huurachterstand voldoende is om de ontruiming toe te wijzen.
4.16.
[gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling verzocht om een langere ontruimingstermijn toe te wijzen gezien de woningkrapte, zeker in het sociale huursegment. Bij een ontruiming komt [gedaagde] op straat te staan. [eiser] voert aan dat [gedaagde] bij een ontruiming gebruik kan maken van maatschappelijke opvang, waardoor hij niet op straat komt te staan.
4.17.
[gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat een ontruiming voor hem ernstiger gevolgen heeft dan een ontruiming in zijn algemeenheid voor een huurder heeft. Dat [gedaagde] door de ontruiming geen verblijfplaats meer zal hebben is inherent aan de situatie en komt voor zijn rekening en risico. De gevorderde ontruiming wordt dan ook toegewezen, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.18.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [gedaagde] . Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
Vordering € 824,00 per maand vanaf moment ontruiming
4.19.
[eiser] heeft ten aanzien van de vordering van € 824,00 per maand vanaf de dag van ontruiming tot het moment dat het gehuurde opnieuw verhuurd is, met een maximum van zes maanden, onvoldoende gesteld. Deze vordering wordt afgewezen nu de kantonrechter niet kan toetsen of het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter deze vordering zal toewijzen.
Kosten van ontruiming
4.20.
De gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten wordt afgewezen. De partij die ongelijk krijgt kan namelijk alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt (artikel 237 lid 3 Rv Pro) dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten (artikel 237 lid 4 Rv Pro). Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en lenen zich, zonder nadere toelichting, niet voor voorwaardelijke begroting.
Proceskosten
4.21.
[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.351,45
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [woonplaats 2] met al degenen en al hetgeen dat zich daarin en/of daarop bevindt volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ontruimd en verlaten te houden en met afgifte van de sleutels aan [eiser] , in lege en behoorlijke staat ter beschikking te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] :
a. a) € 6.980,00 aan achterstallige huur tot en met april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
b) € 698,00 per maand vanaf mei 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.351,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2025.
SH