ECLI:NL:RBLIM:2025:6220

• Datum uitspraak: 25 juni 2025
• Publicatiedatum: 30 juni 2025
• Zaaknummer: 11233091 \ CV EXPL 24-3743
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand ondanks betwiste gebreken

De zaak betreft een geschil tussen woningstichting Servatius en een huurder over een huurachterstand en vermeende gebreken aan de gehuurde woning. Servatius vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens niet-betaling van huur.

De huurder erkent de huurachterstand en stelt zich op het standpunt dat hij de huur mag opschorten vanwege gebreken aan de woning, zoals beperkte beenruimte bij de wc en het ontbreken van bepaalde keukenapparatuur. De kantonrechter oordeelt dat deze klachten geen huurrechtelijke gebreken opleveren die een opschorting of huurprijsvermindering rechtvaardigen.

De rechtbank overweegt dat de huurder ernstig tekortgeschoten is in zijn betalingsverplichtingen en kent de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming toe. Tevens wordt de huurachterstand toegewezen, inclusief de lopende huur tot aan ontruiming, alsmede buitengerechtelijke incassokosten. De vorderingen van de huurder in reconventie worden afgewezen.

De kantonrechter wijst de proceskosten toe aan de huurder en verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Een descente wordt niet bevolen omdat de situatie ter plaatse voldoende duidelijk is door overgelegde foto's.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder veroordeeld tot ontruiming en betaling van huurachterstand en incassokosten.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11233091 \ CV EXPL 24-3743

Vonnis van 25 juni 2025

in de zaak van

WONINGSTICHTING SERVATIUS ,

te Maastricht,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Servatius,

gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders Eindhoven,

tegen

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,

procederend in persoon.

1. De verdere procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 29 januari 2025;

- het bericht van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met bijlagen, dat bij de griffie van de rechtbank is binnengekomen op 1 mei 2025;

- het bijgewerkt en actueel huurbetalingsoverzicht van Servatius;
- de mondelinge behandeling van 14 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van Servatius huurt de woning met verdere aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde), tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van thans € 588,19 per maand.

2.2.

Er is een huurachterstand ontstaan die op het moment van de mondelinge behandeling € 2.372,88 bedroeg.

2.3.

Op 22 januari 2024 heeft Servatius [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangemaand tot betaling van de vordering van toentertijd € 1.967,42 binnen vijftien dagen nadat die brief bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is bezorgd, bij gebreke waarvan hij € 357,08 aan incassokosten zou moeten betalen.

2.4.

Op 30 en 31 januari 2024 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] respectievelijk € 117,42 en € 558,71 betaald aan Servatius.

2.5.

Vervolgens heeft (de gemachtigde van) Servatius [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meerdere aanmaningen en sommaties gestuurd. Ten tijde van de mondelinge behandeling had [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huurachterstand niet voldaan.

3. De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie

3.1.

Vanwege de gedeeltelijke samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, worden deze deels gezamenlijk behandeld.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] erkent het bestaan en de hoogte van de huurachterstand van € 2.372,88 (€ 2.462,88 minus € 90,00) zoals door Servatius is berekend op 6 mei 2025 en ook dat hij de factuur ter hoogte van € 90,00 in verband met het vervangen van de sloten nog moet betalen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt zich op het standpunt dat hij het recht heeft om de betaling van de huur op te schorten omdat – zo begrijpt de kantonrechter aan de hand van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is verklaard – sprake is van gebreken aan het gehuurde bestaande uit te weinig beenruimte of ruimte om te staan op de wc en dat in de keuken een inbouwvaatwasser, -magnetron/oven en afzuigkap ontbreken. Ook legt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deze stellingen ten grondslag aan de door hem in reconventie gevorderde kwijtschelding van de huur en – zo begrijpt de kantonrechter – een verbod op toekomstige huurverhogingen.

3.3.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). De aanwezigheid van een gebrek kan er – kort gezegd – toe leiden dat een huurder gerechtigd is om zijn betalingsverplichting tegenover de verhuurder op te schorten (artikel 6:262 BW samen met artikel 7:205 BW) en dat huurder, indien voldaan is aan de daarvoor geldende voorwaarden, recht heeft op vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 BW).

3.4.

De kantonrechter is van oordeel dat hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangevoerd niet kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dan wel dat geen sprake is van substantieel verminderd huurgenot. Ten aanzien van de klacht over de wc heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet toegelicht waarom sprake zou zijn van een (huurrechtelijk) gebrek, nog daargelaten dat in het algemeen heeft te gelden dat van woningcorporaties niet verlangd kan worden – en huurders niet mogen verwachten – dat (de inrichting van) het gehuurde wordt afgestemd op de specifieke persoonlijke omstandigheden van de huurder die op dat moment huurt. Ten aanzien van de ontbrekende zaken in de keuken overweegt de kantonrechter dat voor zover deze zaken geen onderdeel uitmaken van het gehuurde omdat zij eigendom zouden zijn van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] – voor deze zaken is blijkbaar door/namens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betaald al is onduidelijk gebleven wat de titel voor deze betaling was – deze geen gebrek kunnen opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Voor zover de ontbrekende zaken wel onderdeel uitmaken van het gehuurde en een gebrek kunnen opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, is de vermindering van het huurgenot van onvoldoende betekenis om een volledige opschorting dan wel een huurprijsvermindering van 100% of ter hoogte van de huurverhoging te rechtvaardigen. Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ten onrechte de betaling van de huur heeft opgeschort, dat geen sprake kan zijn van onverschuldigde betaling en dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevorderde kwijtschelding van de huur en een verbod op huurverhoging zullen worden afgewezen.

3.5.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft tijdens de mondelinge behandeling gevraagd om een descente. De kantonrechter zal geen descente bevelen omdat op basis van hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard en de door hem overgelegde foto’s van de situatie ter plaatse (onderdeel van de producties die bij de griffie van de rechtbank zijn binnengekomen op 6 augustus 2024) de plaatselijke gesteldheid voldoende duidelijk is.

3.6.

Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als de verhuurder ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte wil, kan dat in beginsel alleen door de rechter geschieden (artikel 7:231 lid 1 BW). Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval. Hieronder worden ook omstandigheden gerekend die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden.

3.7.

De hoofdverplichting van de huurder is de betaling van de huur. Zowel ten tijde van de dagvaarding als ten tijde van de mondelinge behandeling bestond een huurachterstand van meer dan drie maanden. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen tegenover Servatius. De kantonrechter acht de tekortkoming ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De namens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangevoerde persoonlijke omstandigheden dat sprake is geweest van betalingsonmacht en andere schulden maken niet dat sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis of van bijzondere aard. Die omstandigheden komen voor zijn rekening en risico en doen niet af aan de belangen die Servatius heeft als een huurder niet aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. Dit betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen.

3.8.

Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het bestaan en de hoogte van de huurachterstand van € 2.372,88 (€ 2.462,88 minus € 90,00) zoals door Servatius is berekend op 6 mei 2025 heeft erkend, zal de gevorderde huurachterstand worden toegewezen voor zover deze - conform de laatste eisvermeerdering - ziet op de periode tot en met november 2024. Ook zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huurbetalingsverplichtingen moeten nakomen tot en met de maand waarin hij het gehuurde verlaat, reden waarom ook de vordering tot betaling van (een vergoeding gelijk aan) de huurprijs van € 558,19 per maand zal worden toegewezen te rekenen na 30 november 2024 tot aan het moment dat het gehuurde wordt ontruimd.

in conventie

3.9.

Servatius vordert € 234,36 aan buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is van toepassing. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden 5 en 6 BW). Servatius heeft op 22 januari 2024 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal een bedrag van € 234,36 worden toegewezen.

3.10.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van Servatius worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,39

- griffierecht

€

496,00

- salaris gemachtigde

€

714,00

(3 punten × € 238,00)

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.466,39

in reconventie

3.11.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert het vrij op naam zetten van vier woningen, waaronder het gehuurde, en splitsing van Servatius (wonen plus vastgoed) in gemeente Eijsden-Margraten naar een andere organisatie of een nieuw op te richten woningbouwcorporatie. Deze vorderingen zullen worden afgewezen omdat er geen grondslag is die tot het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ingeroepen rechtsgevolg kan leiden.

3.12.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van Servatius worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

714,00

(3 punten × € 238,00)

Totaal

€

714,00

4. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] ;

4.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning met verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Servatius zijn, te verlaten en te ontruimen, en de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort af te geven aan Servatius,

4.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Servatius te betalen de huurachterstand tot en met de maand november 2024,

4.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Servatius te betalen € 558,19 per maand aan lopende huur dan wel gebruikersvergoeding voor iedere ingegane maand na 30 november 2024 tot het tijdstip van de ontruiming;

4.5.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Servatius te betalen een bedrag van € 234,36 aan buitengerechtelijke kosten,

4.6.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten van € 1.466,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.7.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.1 tot en met 4.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

4.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in reconventie

4.9.

wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af,

4.10.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten van € 714,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

4.11.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.10 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.

CL