Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11339384 \ CV EXPL 24-5060
Vonnis van 9 juli 2025
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. A.C. Dabekaussen.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 24 september 2024, met producties 1 tot en met 32;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 7;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van 12 maart 2025 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met drie aanvullende producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 7 april 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt;
- de akte van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ;
- de akte van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurt sinds 1 maart 2010 de woning aan de [adres] in [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde). Sinds 1 januari 2023 is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de nieuwe eigenaar van het gehuurde en als rechtsopvolger van de vorige eigenaar, de nieuwe verhuurder.
2.2.
In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst is met betrekking tot de huurprijs bepaald:
“
De kale huurprijs van dit appartement bedraagt € 350,=, verder: gas € 40,=, water € 20,=, elektriciteit € 40,=. Samen een totaal van € 450,=. Huurder voldoet dit bedrag bij automatische incasso en wel de 15de dag van de maand.”
De kale huurprijs van dit appartement bedraagt € 350,=, verder: gas € 40,=, water € 20,=, elektriciteit € 40,=. Samen een totaal van € 450,=. Huurder voldoet dit bedrag bij automatische incasso en wel de 15de dag van de maand.”
2.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft op enig moment een huurachterstand laten ontstaan.
2.4.
Per brief van 23 januari 2023 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meegedeeld:
“
(…)Vanwege de inflatie en explosief gestegen energiekosten zijn wij genoodzaakt om een aanpassing te doen aan zowel kale huur alsmede voorschot. (w.g.e.) Uw huurprijs wordt na 13 jaar aangepast van €350,- naar €450,- en het voorschot wordt verhoogd van €100 naar €150,-. Daarmee zal het totaalbedrag voor u € 600,- bedragen.(…)”
(…)Vanwege de inflatie en explosief gestegen energiekosten zijn wij genoodzaakt om een aanpassing te doen aan zowel kale huur alsmede voorschot. (w.g.e.) Uw huurprijs wordt na 13 jaar aangepast van €350,- naar €450,- en het voorschot wordt verhoogd van €100 naar €150,-. Daarmee zal het totaalbedrag voor u € 600,- bedragen.(…)”
2.5.
Per schrijven van 25 september 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de volgende gebreken aan het gehuurde gemeld:
- ramen en deuren sluiten niet goed;
- de gemeenschappelijke ruimten worden niet onderhouden;
- vochtproblematiek in de woon- en slaapkamer;
- plofgeluiden in het leidingwerk.
2.6.
Per schrijven van 13 oktober 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangegeven dat hij de huur weer zal betalen zodra de benodigde herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd.
2.7.
In januari 2024 zijn er herstelwerkzaamheden aan het dak van het gehuurde uitgevoerd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert, kort gezegd, de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 3.653,93 aan huurachterstand en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding, de maandelijkse huurprijs vanaf 30 september 2024 tot het tijdstip van ontruiming en de proceskosten.
3.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door het laten ontstaan van een huurachterstand van, op het moment van dagvaarding, € 3.300,00, berekend tot en met de maand september 2024. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] na ontvangst van de sommatie zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW Pro niet tot betaling is overgegaan is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook de buitengerechtelijke incassokosten van € 353,96 inclusief btw verschuldigd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft weliswaar diverse gebreken aan het gehuurde bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemeld maar heeft onvoldoende medewerking verleend aan het uitvoeren van herstelwerkzaamheden zodat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet gerechtigd was om de huurbetaling op te schorten.
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert daartoe aan dat het gehuurde meerdere ernstige gebreken vertoont die een opschorting van de huurbetaling, dan wel een huurprijsvermindering, rechtvaardigen. Daarnaast voert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan dat de huurprijs niet conform de wet is verhoogd en dat de servicekosten nooit jaarlijks zijn afgerekend. De huurachterstand is daarom niet zo hoog als nu door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt gevorderd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde over de periode 25 september 2023, althans vanaf een door de kantonrechter te bepalen ingangsdatum, tot aan het moment dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestelde gebreken door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn hersteld, wordt vastgesteld op nihil, dan wel op een door de kantonrechter te bepalen percentage van de huidige huurprijs en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in die periode teveel aan huurpenningen heeft voldaan.
- [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen om de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestelde gebreken binnen één maand na datum van dit vonnis te herstellen, op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of dagdeel dat hij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,-.
3.6.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan de vordering ten grondslag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] al sinds januari 2023, of in elk geval al vanaf 25 september 2023, op de hoogte is van meerdere ernstige gebreken aan het gehuurde maar tot op heden heeft nagelaten om tot herstel daarvan over te gaan. De gebreken zijn dermate ernstig dat deze een huurprijsvermindering tot nihil rechtvaardigen, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
3.7.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert aan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] enkel per brief van 25 september 2023 enkele gebreken aan hem heeft gemeld maar dat hij elke medewerking aan het herstel van die gebreken heeft geweigerd zodat hem geen recht op huurprijsvermindering toekomt. De extra gebreken die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nu in de eis in reconventie ten grondslag legt aan zijn vordering tot huurprijsvermindering zijn nooit eerder aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemeld.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft zijn hoofdverblijf in Duitsland en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in Nederland. Deze zaak heeft daarmee een internationaal karakter. De regels van het internationaal bevoegdheidsrecht zijn van openbare orde. Dit betekent dat de kantonrechter, ook als partijen dit niet ter discussie stellen, moet beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is kennis te nemen van deze zaak. In deze zaak dient dat te worden beoordeeld aan de hand van de Verordening (EU) nr. 1215/2012. In artikel 24 lid 1 van Pro die verordening staat dat, voor zaken betreffende huur en verhuur van onroerende goederen, de rechter van de lidstaat waar het onroerend goed is gelegen exclusief bevoegd is, ongeacht de woonplaats van partijen. Nu het hier een gehuurde woning betreft die in [woonplaats 2] is gelegen komt de Nederlandse rechter rechtsmacht toe.
4.2.
Nu niet gebleken is dat partijen een rechtskeuze zijn overeengekomen, volgt uit artikel 4 lid 1 sub c van Pro de Rome I-Verordening (Verordening (EG) nr. 593/2008) dat een overeenkomst met betrekking tot de huur van onroerend goed wordt beheerst door het recht van het land waarin het onroerend goed gelegen is. Omdat het gehuurde in [woonplaats 2] is gelegen, leidt dit tot toepassing van het Nederlandse recht.
in conventie
Ontbinding en ontruiming
4.3.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en stelt daartoe dat op het moment van dagvaarden sprake was van een huurachterstand van € 3.300,00, die na dagvaarding nog is opgelopen tot € 4.650,00.
4.4.
In artikel 6:265 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij het recht geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Een huurachterstand van meer dan drie maanden rechtvaardigt – naar vaste rechtspraak – de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter stelt vast dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in zijn berekening van de huurachterstand vanaf 1 maart 2023 is uitgegaan van een maandelijks bedrag van € 600,00. Dat bedrag is gebaseerd op de huurverhoging en verhoging van het bedrag voor gas, water en licht (hierna: GWL), die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] per brief van 23 januari 2023 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangekondigd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangevoerd dat deze verhoging niet conform de wet is gedaan en dat de achterstand dus helemaal niet zo hoog is als door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is gesteld.
4.5.
In artikel 7:252 lid 1 BW Pro is bepaald dat een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk moet worden gedaan. In lid 2 van artikel 7:252 BW Pro is voorts bepaald dat in het voorstel tot wijziging in elk geval de volgende elementen vermeld dienen te worden: de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs, de voorgestelde huurprijs, de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs en de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen huurder bezwaar kan maken tegen de huurprijsverhoging. De kantonrechter is van oordeel dat het wijzigingsvoorstel van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet aan voornoemde vereisten voldoet omdat daarin niet expliciet het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs of de beoogde ingangsdatum van de verhoging is vermeld en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarin ook niet is gewezen op de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen hij bezwaar kon maken tegen de verhoging. Gelet op hetgeen is bepaald in artikel 7:252 lid 4 BW Pro is de oorspronkelijke huurprijs van € 350,00 dus nog steeds de geldende (kale) huurprijs die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] maandelijks is verschuldigd aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
4.6.
In de brief van 23 januari 2023 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook een verhoging van het “voorschot” GWL aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangekondigd. Uit de formulering in artikel 2 van Pro de huurovereenkomst kan echter niet worden opgemaakt dat het hier een voorschot op de kosten voor GWL betreft. Het woord voorschot is nergens in de huurovereenkomst gehanteerd en ook een bepaling omtrent een jaarlijkse afrekening van de werkelijk gemaakte kosten ontbreekt in de huurovereenkomst. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarnaast geen andere feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld moet worden dat partijen, ondanks het feit dat dit uit de schriftelijke huurovereenkomst niet blijkt, ter zake van de kosten voor GWL een voorschotbedrag zijn overeengekomen, met de bedoeling dat jaarlijks, naar aanleiding van het werkelijke verbruik, een afrekening zal worden opgesteld van de definitief door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen kosten over dat jaar. De kantonrechter is daarom van oordeel dat tussen partijen geen voorschot maar een vast bedrag ter zake van de kosten voor GWL is overeengekomen van, in totaal, € 100,00 per maand en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet gerechtigd is om dit bedrag eenzijdig te wijzigen.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog steeds een maandelijks bedrag van, in totaal, € 450,00 per maand aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd is. Uitgaande van de betalingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] die zijn opgenomen in het overzicht dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als productie 1 bij dagvaarding heeft overgelegd, was er op het moment van dagvaarding dus geen sprake van een huurachterstand van € 3.300,00 maar van € 450,00, hetgeen overeenstemt met één maand huur inclusief kosten GWL.
4.8.
De kantonrechter oordeelt dat een huurachterstand van één maand te gering is om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen en zal deze vorderingen daarom afwijzen. De betaling van de maandelijkse huur van € 600,00 tot moment van ontruiming zal eveneens worden afgewezen.
Opschorting huurbetaling
4.9.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangevoerd dat hij de huur (deels) niet heeft betaald omdat sprake is van (ernstige) gebreken in het gehuurde. Hij heeft daarom de betaling van de huur (deels) opgeschort en, in reconventie, aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering.
4.10.
Op grond van artikel 6:262 BW Pro in samenhang met art. 7:205 BW Pro is een huurder in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten, als de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan het gehuurde, zoals opgenomen in artikel 7:206 BW Pro, niet nakomt. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Voor een succesvol beroep op opschorting is niet vereist dat de verhuurder in gebreke is gesteld. Wel moet de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder vooraf op de hoogte te stellen van dat gebrek. Het is in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder zonder dergelijke melding zijn verplichting tot huurbetaling opschort, dit ontneemt de verhuurder namelijk de mogelijkheid de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen of maatregelen te nemen ter voorkoming van verdere schade.
4.11.
Artikel 7:220 BW Pro bepaalt dat wanneer dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten plaatsvinden, de huurder daartoe aan de verhuurder de gelegenheid moet geven. Dat betekent ook dat de huurder de verhuurder in de gelegenheid moet stellen om zelf vast te stellen of de gebreken waarover de huurder klaagt, zich daadwerkelijk voordoen en zo ja, op welke wijze herstel zal moeten plaatsvinden. In het algemeen wordt dus van de huurder een meewerkende houding verwacht, wanneer herstel nodig is en kan de huurder niet zonder meer afspraken weigeren omdat het hem niet uitkomt, dan wel aanvullende eisen ten aanzien van die afspraken stellen.
4.12.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft erkend dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] per schrijven van 25 september 2023 de volgende gebreken aan hem heeft gemeld: ramen en deuren sluiten niet goed, gemeenschappelijke ruimten worden niet onderhouden, vochtproblematiek in de woon- en slaapkamer en plofgeluiden in het leidingwerk. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft echter ook aangevoerd dat hij vervolgens heeft getracht om de gebreken te inventariseren en te herstellen maar dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daaraan geen, althans onvoldoende, medewerking verleende en hem geen toegang tot het gehuurde verschafte zodat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de gebreken ook niet kon verhelpen. Hij heeft enkel werkzaamheden aan het dak van het gehuurde kunnen uitvoeren. Ook een door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingeschakelde derde heeft verklaard dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen medewerking aan de uitvoering van herstelwerkzaamheden verleende. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deze omstandigheden onvoldoende weersproken en is dus niet vast komen te staan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voldoende medewerking aan de herstelwerkzaamheden, zoals van hem verwacht mag worden op grond van artikel 7:220 BW Pro, aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft verleend. Gelet op het voorgaande valt niet aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te verwijten dat de op 25 september 2023 gemelde gebreken in het gehuurde (nog) niet zijn verholpen, nu de aanpak daarvan door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf wordt belemmerd, zodat hij niet gerechtigd is om de huurbetaling op grond van die gebreken op te schorten.
4.13.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in deze procedure nog een hele lijst met andere gebreken, dan de gebreken die in zijn brief van 25 september 2023 zijn gemeld, aan zijn beroep op opschorting ten grondslag legt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft betwist dat deze gebreken al eerder dan in deze procedure aan hem zijn gemeld en de kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een dergelijke melding wel eerder heeft plaatsgevonden. Nu niet is gebleken dat deze gebreken eerder dan in deze procedure aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kenbaar zijn gemaakt en hij in de gelegenheid is gesteld om deze gebreken te herstellen, komt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op grond van die gebreken evenmin een beroep op opschorting van de huurbetaling toe.
4.14.
Gelet op het voorgaande zal de veroordeling tot betaling van de huurachterstand van € 450,00 worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.15.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert tevens een vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 353,93 inclusief btw. Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een consument is. Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de in dat geval geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde bedrag van € 353,93 inclusief btw aan incassokosten is gebaseerd op de aanmaning die zijn gemachtigde heeft verzonden op 20 maart 2024 (productie 30 bij dagvaarding) en waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de ontvangst niet heeft betwist. In die aanmaning wordt een hoofdsom vermeld van € 1.950,00. Uitgaande van hetgeen hiervoor reeds is overwogen over de geldende huurprijs en het vaste bedrag voor de kosten van GWL en rekening houdende met de betalingen die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot 20 maart 2024 heeft voldaan, was er op dat moment echter geen sprake van een huurachterstand van € 1.950,00 maar van € 450,00. In de aanmaning is dus betaling verlangd van een hoger bedrag dan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op dat moment feitelijk verschuldigd was en is daarmee ook een te hoog bedrag aan incassokosten aan hem aangezegd. De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden gematigd tot het bedrag dat hoort bij het toegewezen bedrag van € 450,00, namelijk een bedrag van € 81,68 inclusief btw.
4.16.
De wettelijke rente over de huurachterstand en de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, 24 september 2024.
Proceskosten
4.17.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
595,00
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
Huurprijsvermindering
4.19.
Artikel 7:206 BW Pro bepaalt dat de verhuurder op verlangen van de huurder in beginsel verplicht is gebreken te herstellen. Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW Pro, worden verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Uitgangspunt van de gebrekenregeling is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.
4.20.
Artikel 7:207 BW Pro geeft de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. Het recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder óf waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Niet elk gebrek geeft zonder meer recht op huurprijsvermindering; dat is alleen het geval als sprake is van een wezenlijke of substantiële aantasting van het woongenot.
4.21.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert een huurprijsvermindering vanaf 25 september 2023. Gelet op de vervaltermijn uit artikel 7:257 lid 3 BW Pro is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hooguit aanspraak zou kunnen maken op een huurprijsvermindering vanaf 8 juli 2024, hetgeen zes maanden is voorafgaand aan 8 januari 2025, zijnde de datum van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ingestelde eis in reconventie.
4.22.
Zoals in conventie al is vastgesteld zal de kantonrechter voor wat betreft de vordering tot huurprijsvermindering alleen uitgaan van de gebreken zoals die zijn gemeld per brief van 25 september 2023, nu niet is komen vast te staan dat de lijst aan andere gebreken zoals in reconventie opgenomen eerder dan in deze procedure aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn kenbaar gemaakt en hij in de gelegenheid is gesteld om deze gebreken te herstellen.
4.23.
Uitgaande van de gebreken die op 25 september 2023 zijn gemeld aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onvoldoende heeft onderbouwd dat de aantasting in zijn woongenot door deze gebreken zodanig groot is dat enige huurprijsvermindering aan de orde is. Daarbij speelt de al in conventie vastgestelde weigering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om mee te werken aan het herstel van de gebreken ook een rol. Als de gebreken daadwerkelijk zo ernstig zijn dan heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] er alle belang bij om zijn medewerking aan het herstel daarvan te verlenen. Nu van die medewerking niet is gebleken, gaat de kantonrechter ervan uit dat zijn huurgenot dus niet of in elk geval niet in die mate wordt aangetast dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is.
4.24.
Gelet op het voorgaande zal de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot huurprijsvermindering worden afgewezen.
Herstel van de gebreken
4.25.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert tot slot een veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot herstel van de gebreken, op verbeurte van een dwangsom. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft zowel in zijn processtukken als tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij alles zal herstellen waartoe hij als verhuurder verplicht is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij in aanvulling daarop verklaard, en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft dit niet betwist, dat de hele voorgevel van het gehuurde, inclusief de gemeenschappelijke hal, inmiddels volledig wordt gerenoveerd en dat ook alle kozijnen en de voordeur zullen worden vervangen. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter een veroordeling tot herstel van de gebreken, op verbeurte van een dwangsom, niet aan de orde. De kantonrechter gaat ervan uit dat, zodra [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] afdoende medewerking verleent, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal overgaan tot herstel van de voor zijn rekening komende gebreken. Ook deze vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.26.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
204,00
(2 punten × factor 0,5 × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
306,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 531,68, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf 24 september 2024 tot de dag van algehele betaling,
5.2.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze niet binnen deze termijn zijn betaald en met de kosten van betekening als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de in 5.1 en 5.2 genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af,
5.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten van € 306,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart de in 5.6 genoemde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.
LC