Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11544865 \ CV EXPL 25-868
Vonnis van 20 augustus 2025
in de zaak van
STICHTING WONEN ZUID,
te Roermond,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Zuid,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.X.J. Zuidema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 17
- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte van [gedaagde] met productie 3
- de mondelinge behandeling van 24 juni 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij mr. Zuidema pleitaantekeningen heeft overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is met Wonen Zuid op 4 november 2022 respectievelijk op 3 februari 2023 schriftelijke huurovereenkomsten aangegaan met betrekking tot twee garageboxen aan het adres [adres 1] te [woonplaats] . Het gaat om de garageboxen met nummers [nummer 1] en [nummer 2] .
2.2.
In artikel 2.7 van de huurovereenkomsten is het volgende bepaald:
“Huurder is verplicht het gehuurde zelf en in overeenstemming met de daaraan gegeven bestemming te gebruiken. Het is de huurder uitdrukkelijk verboden om in het gehuurde hennep te telen of daar vanuit te verhandelen dan wel synthetische middelen te fabriceren of daar vanuit te verhandelen.”
2.3.
In artikel 8.1 van voornoemde huurovereenkomsten is het volgende opgenomen:
“Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”
2.4.
Artikel 8.2 van de huurovereenkomsten luidt als volgt:
“Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden.”
2.5.
In artikel 9 is Pro het volgende opgenomen:
“9.1 De huurovereenkomst eindigt door opzegging. Elk der partijen kan zonder opgave van redenen de huurovereenkomst opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag.
9.2
De opzegging geschiedt bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot.
9.3.
De opzeggingstermijn voor huurder en verhuurder bedraagt één maand.
9.4
In afwijking van lid 3 kan de verhuurder de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang opzeggen wanneer en zodra huurder niet langer huurder is van een der woningen van het complex, waartoe de bij deze garage behoort of als huurder niet meer in de zeer dichte nabijheid van het gehuurde woont.
(…).”
2.6.
[gedaagde] heeft tevens met Wonen Zuid een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] vanaf 6 juli 2023 van Wonen Zuid huurt de woonruimte aan de [adres 2] te [woonplaats] (verder: de woning). Het betreft een sociale huurwoning. Op de overeenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurcontract zelfstandige woonruimte’ van toepassing.
2.7.
In artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden is het volgende opgenomen:
“Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”
2.8.
Artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden luidt als volgt:
“Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…).”
2.9.
In artikel 6.9 van de algemene huurvoorwaarden is opgenomen:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. De enkele aanwezigheid van zulk een kwekerij in het gehuurde wordt beschouwd als bedrijfsmatige exploitatie van het gehuurde, die in strijd is met de bestemming van het gehuurde en is grond en reden voor ontbinding van de huurovereenkomst.”
2.10.
De afstand tussen de woning en de garageboxen betreft circa 650 meter.
2.11.
Wonen Zuid hanteert ten aanzien van drugsactiviteiten een zerotolerancebeleid, zoals volgt uit haar website en een brochure die daarop te vinden is .
2.12.
Op 14 november 2024 heeft het interventieteam van de gemeente Heerlen samen met de politie doorzoekingen uitgevoerd in de garageboxen van [gedaagde] . Wonen Zuid was daarbij ook aanwezig. [gedaagde] was niet aanwezig. In garagebox [nummer 1] is het volgende aangetroffen:
- 306 gram cocaïne;
- 6,5 gram hasj;
- 91,6 gram wit poeder
- Diverse rollen plastic inpakfolie
- Boterhamzakjes
- Meerdere weegschalen
- Wasbakken
- Een hamer
2.13.
In garagebox met nummer [nummer 2] is een geldtelmachine aangetroffen.
2.14.
Bij brief van 18 november 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Heerlen zijn voornemen tot sluiting van de garagebox met nummer [nummer 1] , voor een periode van zes maanden, kenbaar gemaakt. De burgemeester heeft per brief van 13 december 2024 kenbaar gemaakt dat de garagebox met nummer [nummer 1] definitief gesloten zal worden voor een periode van zes maanden, te weten vanaf 19 december 2024 tot 19 juni 2025.
2.15.
Wonen Zuid heeft op 18 december 2024 aan [gedaagde] een brief gestuurd met de aankondiging dat de huurovereenkomst met betrekking tot de garagebox met nummer [nummer 1] zou eindigen in verband met de sluiting, met het verzoek om de garagebox leeg en ontruimd op te leveren. [gedaagde] heeft op 19 december 2024, bij de sluiting, de sleutels van deze garage ingeleverd en de garage (behoudens twee grote opslagkasten) leeggemaakt.
2.16.
Wonen Zuid heeft bij brief van 31 december 2024 de huurovereenkomsten ten aanzien van beide garageboxen opgezegd en daarbij een opzegtermijn gehanteerd van één maand. [gedaagde] heeft op 31 januari 2025 de garagebox met nummer [nummer 2] leeg opgeleverd en de sleutels van deze garagebox ingeleverd.
2.17.
Wonen Zuid heeft in de brief van 31 december 2024 [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst met betrekking tot de woning op te zeggen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert - samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. Een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de garagebox met nummer [nummer 1] rechtsgeldig per 1 februari 2025 is geëindigd;
II. [gedaagde] te veroordelen om de garagebox onder I. genoemde garagebox binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten en deze garagebox ter vrije en algehele beschikking van Wonen Zuid te stellen, onder afgifte van alle sleutels;
III. Ontbinding van de tussen Wonen Zuid en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning;
IV. [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten en de woning ter vrije en algehele beschikking van Wonen Zuid te stellen;
V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Wonen Zuid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Wonen Zuid, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Wonen Zuid in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verklaring voor recht opzegging huurovereenkomst en ontruiming garagebox nummer [nummer 1]
4.1.
De huur met betrekking tot de garageboxen valt niet te kwalificeren als huur van woonruimte of bedrijfsruimte. Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Dit volgt uit artikel 7:228 lid 2 BW Pro. Vast staat dat Wonen Zuid bij brief van 31 december 2024 de huurovereenkomsten met betrekking tot beide garageboxen heeft opgezegd per 1 februari 2025. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de garagebox met nummer [nummer 1] rechtsgeldig per 1 februari 2025 is geëindigd. Deze vordering wordt dan ook toegewezen.
4.2.
Wonen Zuid stelt dat [gedaagde] de garagebox dient te ontruimen aangezien Wonen Zuid de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd. [gedaagde] voert aan dat hij bereid is om de garagebox direct na de sluiting te ontruimen. Daarom is een vonnis op dat punt volgens [gedaagde] niet nodig.
4.3.
Dat [gedaagde] heeft toegezegd dat hij de garagebox gaat ontruimen, wil echter niet zeggen dat de ontruiming ook daadwerkelijk gaat plaatsvinden. De termijn van sluiting van de garagebox is op 19 juni 2025 afgelopen en ontruiming is dus mogelijk vanaf die datum. Op het moment van mondelinge behandeling (24 juni 2025) was de garagebox nog niet ontruimd. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling wederom toegezegd dat hij de garagebox gaat ontruimen. De kantonrechter begrijpt dat het dan gaat om de twee grote opslagkasten van [gedaagde] , aangezien Wonen Zuid zelf heeft gesteld dat [gedaagde] de garage, met uitzondering van deze twee kasten, op 19 december 2024 heeft leeggemaakt en de sleutels heeft ingeleverd. De kantonrechter weet niet of de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden. De gevorderde ontruiming wordt op grond van het voorgaande toegewezen, met dien verstande dat de vordering tot afgifte van de sleutels wordt afgewezen aangezien [gedaagde] dit al gedaan heeft.
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woonruimte
4.4.
Wonen Zuid stelt ten aanzien van haar vorderingen het volgende. Wonen Zuid heeft van verschillende buurtgenoten meldingen ontvangen van verdachte bewegingen rondom de garageboxen. Daarbij werd Wonen Zuid gewezen op de aanwezigheid en betrokkenheid hierbij van [gedaagde] . Wonen Zuid heeft meldingen daarvan gemaakt bij het interventieteam van de gemeente Heerlen. Gelet op de ontvangen meldingen, het aantreffen van een handelshoeveelheid hard- en softdrugs, verpakkingsmaterialen, weegschalen en een geldtelmachine kan er volgens Wonen Zuid van worden uitgegaan dat de garageboxen een rol vervulden in de keten van drugshandel en dat er sprake is geweest van feitelijk handelen vanuit deze garageboxen.
4.5.
Wonen Zuid stelt zich op het standpunt dat de drugsvondst in de garageboxen niet geheel los te zien is van de activiteiten van [gedaagde] in en rondom de woning. Wonen Zuid heeft namelijk van de wijkagent vernomen dat deze meerdere anonieme meldingen van omwonenden (rondom de woning) heeft ontvangen inhoudende dat [gedaagde] zich vanuit de woning vermoedelijk bezig zou houden met drugsactiviteiten. Zo volgt uit die meldingen dat verdachte bewegingen in auto’s plaatsvinden. De afstand tussen de garageboxen en de woning is in slechts twee minuten met de auto af te leggen.
4.6.
[gedaagde] heeft zich volgens Wonen Zuid gelet op het voorgaande niet als goed huurder gedragen. [gedaagde] heeft in strijd gehandeld met de tussen partijen geldende algemene bepalingen en artikel 7:213 BW Pro (goed huurderschap). Wonen Zuid stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] niet alleen ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van zijn wettelijke en contractuele huurdersverplichtingen krachtens de huurovereenkomsten met betrekking tot de garageboxen, maar ook ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen met betrekking tot de woning aangezien daar ook verdachte meldingen over zijn ontvangen en omdat de garageboxen in de onmiddellijke nabijheid van de woning gelegen zijn. Wonen Zuid vordert op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro ontbinding van de huurovereenkomst.
4.7.
[gedaagde] voert het volgende aan. Rond of bij zijn woning hebben nooit en te nimmer enige drugsactiviteiten plaatsgevonden. [gedaagde] is geboren en getogen in de wijk [naam] en hij is een bekende en tevens graag geziene buurtbewoner. [gedaagde] had de sleutel van garagebox [nummer 1] uitgeleend aan een derde zodat deze persoon kon overnachten in de garagebox in plaats van op straat. [gedaagde] heeft deze persoon dus willen helpen. [gedaagde] is zelf niet betrokken geweest bij hetgeen heeft plaatsgevonden in de garagebox. [gedaagde] wist hier niets vanaf. [gedaagde] wordt ook niet meer als verdachte van enig strafbaar feit aangemerkt. [gedaagde] betwist dan ook dat hij overlast heeft veroorzaakt vanuit de garagebox. Ten aanzien van de gevonden geldtelmachine in de andere garagebox voert [gedaagde] aan dat het gaat om een 15 of 20 jaar oude geldtelmachine die hij ooit heeft gekregen van een directeur van een bedrijf waar hij stage had gelopen.
4.8.
[gedaagde] betwist dan ook dat hij op enkele wijze betrokken is bij drugshandel vanuit de garage dan wel vanuit zijn woning en betwist ook dat buurtbewoners hem bij verdachte activiteiten hebben kunnen zien aangezien die verdachte activiteiten helemaal niet hebben plaatsgevonden. [gedaagde] heeft zich altijd als een goed huurder gedragen en betwist dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.9.
Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte die ontbinding van die huurovereenkomst rechtvaardigt. Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt.
4.10.
De kantonrechter overweegt als volgt. Ook al zou [gedaagde] zijn sleutel van de garagebox met nummer [nummer 1] uit goedwillendheid hebben uitgeleend aan een derde, dan nog is hij de huurder en verantwoordelijk voor wat met de garagebox gebeurt. Vast staat dat in de garagebox met nummer [nummer 1] een handelshoeveelheid soft- en harddrugs, verpakkingsmaterialen en weegschalen zijn aangetroffen. De aanwezigheid hiervan in het gehuurde is in strijd met de huurovereenkomst en Wonen Zuid hoeft dit niet te dulden, aangezien met de aanwezigheid ervan risico’s en overlast gepaard gaan voor de omgeving (bezoek van afnemers van drugs of van andere relaties uit het drugsmilieu, met alle negatieve invloed van dien op de omgeving).
4.11.
Zoals partijen juist hebben aangevoerd brengt de verplichting van [gedaagde] om zich als goed huurder te gedragen ten aanzien van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning ook een zorgplicht met zich mee voor de omgeving van de woning. [gedaagde] dient zich dus niet alleen in de woning zelf als goed huurder te gedragen, maar ook in de onmiddellijke nabijheid daarvan. De vraag is of de garagebox in de onmiddellijke nabijheid van de woning gelegen is. Volgens Wonen Zuid is dat het geval omdat de afstand tussen de woning en de garageboxen 650 meter bedraagt, hetgeen relatief dichtbij is. Daarnaast zijn partijen er volgens Wonen Zuid contractueel van uitgegaan dat [gedaagde] in de zeer dichte nabijheid van de garageboxen woont (artikel 9.4 van de huurovereenkomsten garageboxen). [gedaagde] betwist dat de garageboxen in de onmiddellijke nabijheid van de woning gelegen zijn. Volgens [gedaagde] dient het dan te gaan over de huurwoning zelf, aangrenzende percelen en de straat waarin het gehuurde gelegen is. Hij verwijst in verband daarmee naar jurisprudentie. Dat in artikel 9.4 van de huurovereenkomsten garageboxen wordt gesproken van “zeer dichte nabijheid” maakt niet dat sprake is van onmiddellijke nabijheid.
4.12.
De kantonrechter oordeelt dat gelet op de afstand tussen de garageboxen en de woning deze niet kunnen worden aangemerkt als gelegen in elkaars ‘onmiddellijke nabijheid’. De afstand tussen de woning en de garageboxen bedraagt meer dan een halve kilometer. Er zijn meerdere straten gelegen tussen de woning en de garagebox. De kantonrechter volgt het standpunt van [gedaagde] dat eventuele overlast vanuit de garagebox met geen mogelijkheid kan worden waargenomen of ondervonden in de straat van de woning. Het is bijna 10 minuten lopen van de woning naar de garageboxen. De afstand is simpelweg te groot om te kunnen spreken van directe omgeving van de woning. Dat in de huurovereenkomst wordt gesproken van ‘zeer dichte nabijheid’ maakt dat niet anders. Het gaat in het desbetreffende artikel om een tussen partijen overeengekomen voorwaarde om de garageboxen te huren en dat staat los van de vraag of in het kader van artikel 7:213 BW Pro sprake is van overlast dan wel hinder in de onmiddellijke nabijheid van de woning.
4.13.
De vondst van de verdovende middelen in de garagebox en de daarmee gepaard gaande risico’s en overlast rondom die garagebox en het niet nakomen in de huurrelatie ten aanzien van de garageboxen leiden dus niet tot het oordeel dat [gedaagde] ook niet nakomt in de huurrelatie ten aanzien van de woning, omdat deze niet in de onmiddellijke nabijheid van elkaar gelegen zijn. De huurrelaties dienen los van elkaar gezien te worden.
4.14.
Wonen Zuid heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] zich in de woning zelf bezighoudt met drugsactiviteiten en dat deze activiteiten samenhangen met de vondst in de garageboxen. Wonen Zuid heeft enkel gesteld dat er anonieme meldingen zijn ontvangen van omwonenden van de woning. Het bestaan en de inhoud van die meldingen zijn op geen enkele wijze onderbouwd. Gezien de betwisting van [gedaagde] is dit onvoldoende. Daarmee heeft Wonen Zuid onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] overlast of hinder voor omwonenden veroorzaakt vanuit zijn woning.
4.15.
Op grond van het voorgaande is [gedaagde] niet tekortgeschoten in de nakoming van een van zijn verbintenissen die voortvloeien uit de huurovereenkomst met betrekking tot de woning. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming worden dan ook afgewezen.
4.16.
Nu geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , komt de kantonrechter niet toe aan een bespreking van het beroep van [gedaagde] op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW Pro en de daarbij behorende belangenafweging.
Beroep op huurbescherming onaanvaardbaar?
4.17.
Wonen Zuid stelt zich subsidiair op het standpunt – indien de kantonrechter zou oordelen dat voor een ontbinding van de huurovereenkomst geen of onvoldoende grond zou zijn – dat [gedaagde] zich jegens Wonen Zuid heeft gedragen op een wijze die als consequentie heeft dat een beroep op huurbescherming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid in billijkheid onaanvaardbaar is overeenkomstig artikel 6:248 lid 2 BW Pro. [gedaagde] was namelijk op de hoogte van het strikte zerotolerancebeleid van Wonen Zuid en de verplichtingen die Wonen Zuid heeft op het gebied van leefbaarheid van de woonomgeving. [gedaagde] heeft dus willens en wetens in strijd gehandeld met het beleid van Wonen Zuid. Volgens Wonen Zuid is de contractuele relatie definitief verstoord, waardoor Wonen Zuid niet gehouden kan worden om de huurrelatie voort te zetten.
4.18.
[gedaagde] ziet in de eerste plaats niet in welke contractuele huurbescherming buiten toepassing zou moeten worden gelaten, mocht er als sprake zijn van enige onaanvaardbaarheid. Daarnaast stelt zich [gedaagde] op het standpunt dat de onderhavige huurbepalingen niet op grond van de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing kunnen worden gelaten. Huurbescherming is immers wettelijk verankerd.
4.19.
De kantonrechter heeft vastgesteld dan geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] ten aanzien van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning. De kantonrechter begrijpt het standpunt van Wonen Zuid aldus dat desondanks de tekortkoming van [gedaagde] met betrekking tot de garagebox op grond van de redelijkheid en de billijkheid zou moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning en de ontruiming daarvan. Dat standpunt gaat veel te ver. Wonen Zuid kan in dit verband dan ook geen beroep doen op artikel 6:248 lid 2 BW Pro.
Proceskosten
4.20.
Wonen Zuid is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de garagebox met nummer [nummer 1] , gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] , rechtsgeldig per 1 februari 2025 is geëindigd door de schriftelijke opzegging van de betreffende huurovereenkomst per schrijven van 31 december 2024,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om voornoemde garagebox binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten, met alle goederen die zich zijdens [gedaagde] in voormelde garagebox bevinden en deze garagebox ter vrije en algehele beschikking van Wonen Zuid te stellen,
5.3.
veroordeelt Wonen Zuid in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Wonen Zuid niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis, met uitzondering van 5.1., uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.
SH