Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11854162 \ CV EXPL 25-3435
Vonnis in kort geding van 2 oktober 2025
in de zaak van
CORRECT HOUSING VASTGOED B.V.,
gevestigd te Venlo,
eisende partij,
hierna te noemen: CHV,
gemachtigde: mr. B.M.M. Hepkema,
tegen
HUUREENWOONRUIMTE.NL B.V.,
gevestigd te Roermond,
gedaagde partij,
hierna te noemen: HEW,
gemachtigde: mr. R.M.I. Cornelissen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11
- de door CHV in het geding gebrachte aanvullende productie 12
- de op voorhand door HEW in het geding gebrachte producties 1 tot en met 9
- de mondelinge behandeling van 25 september 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de pleitnota van HEW
- de op voorhand door HEW in het geding gebrachte producties 1 tot en met 9
- de mondelinge behandeling van 25 september 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de pleitnota van HEW
- de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling ingediende akte wijziging van eis.
2.De feiten
2.1.
Op 14 mei 2020 hebben HEW en Oosterschelde Investeringen (hierna: OI) een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan HEW met ingang van 15 mei 2020 van OI huurt het gehuurde plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] . In deze overeenkomst staat voor zover relevant (productie 2 dagvaarding):
“(…)Bijzondere bepalingen
- Het is huurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren ten behoeve van kamer c.q. studio/appartement bewoning.
- Mocht de gemeente Beekdaelen in de toekomst verbieden het pand te verhuren als kamer c.q. studio/appartement bewoning dan is het mogelijk om de huurovereenkomst per direct te ontbinden. (…)”
2.2.
OI heeft het kadastrale object [kadasternummer] verkocht aan CHV. Met ingang van 12 maart 2025 is CHV eigenaresse van voormeld object en zijn de rechten en verplichtingen uit voormelde huurovereenkomst ingevolge artikel 7:226 BW Pro overgegaan op CHV.
2.3.
Bij brief van 8 juli 2025 deelt de gemeente Beekdaelen aan CHV mee (productie 3 dagvaarding):
“(…) Op 19 november 2024 heeft het ACT! een controle uitgevoerd in het pand gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .
Naar aanleiding van deze controle heeft het Team VTH een melding ontvangen dat het gebruik van het pand naar alle waarschijnlijkheid niet voldoet aan de voorschriften van het ter plekke geldende omgevingsplan. Verder is tijdens deze controle geconstateerd dat het pand niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften zoals gesteld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (…)
op 6 februari 2025 is (…) een nieuwe controle uitgevoerd. Ook toen is geconstateerd dat het gebruik van het pand niet voldoet aan de voorschriften van het omgevingsplan en dat het pand niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften.
Op dat moment was u nog geen eigenaar van het pand. Uit het kadaster blijkt dat u op 12 maart 2025 eigenaar van het pand bent geworden.
Op 20 mei 2025 heeft er in het bijzijn van u (…) een nieuwe controle plaats gevonden.
Tijdens de controle hebben we geconstateerd dat het pand bestaat uit meerdere woningen (appartementen) en dat op een groot gedeelte van de eerste verdieping kamer verhuur plaats vindt. Dit gebruik is in strijd met de voorschriften van het ter plekke geldende omgevingsplan. (…)
Tot slot is tijdens de controle nogmaals geconstateerd dat het pand niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften zoals genoemd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (…)
Gelet op het feit dat het gebruik van het pand in strijd is met de voorschriften van het vigerende omgevingsplan, het gemeentelijk monument is verbouwd zonder in het bezit te zijn van de daarvoor vereiste omgevingsvergunning en het pand niet voldoet aan de (brandveiligheids)voorschriften van het Bbl zijn wij voornemens een last onder dwangsom op te leggen.
Het strijdige gebruik dient binnen een termijn van drie maanden na verzenddatum van deze brief te zijn gestaakt. Het gemeentelijk monument moet binnen een termijn van één jaar na verzenddatum van deze brief in de oorspronkelijke staat te worden teruggebracht. Binnen een termijn van twee weken na verzenddatum van deze brief dienen de rookmelders in de kamers te zijn aangebracht c.q. dienen deze gangbaar te zijn gemaakt. (…)”
2.4.
CHV heeft voormelde brief doen toekomen aan HEW. Vervolgens hebben partijen tevergeefs getracht in onderling overleg tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen.
2.5.
Bij deurwaardersexploot van 31 juli 2025 heeft (de gemachtigde van) CHV primair een beroep gedaan op het ontbindingsbeding in de huurovereenkomst (hiervoor weergegeven onder randnummer 2.1.), subsidiair en voorwaardelijk een beroep gedaan op de buitengerechtelijke ontbindingsmogelijkheid ex artikel 7:210 lid 1 BW Pro met ontbindingsdatum 1 september 2025 en meer subsidiair en voorwaardelijk de huurovereenkomst opgezegd met in achtneming van een opzegtermijn van zes maanden op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro (productie 6 dagvaarding).
3.Het geschil
3.1.
CHV vordert na wijziging van eis:
primair:
- ontruiming van het gehuurde staande en gelegen aan [adres] te [woonplaats] ,
subsidiair:
- HEW te gebieden het gebruik van het gehuurde in strijd met de voorschriften van het omgevingsplan van de gemeente Beekdaelen te staken en gestaakt te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom,
primair en subsidiair:
- HEW te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en proceskosten (inclusief nakosten).
3.2.
HEW voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Toetsingskader
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Het ligt op de weg van CHV om te stellen en te onderbouwen dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die zij instelt.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang ontbreekt
4.3.
CHV stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij onderhavige vordering. Daartoe voert zij aan dat de gemeente Beekdaelen aan het beëindigen van het strijdige gebruik met het omgevingsplan een termijn van drie maanden heeft gekoppeld en voor het in oorspronkelijke staat terugbrengen van het object een termijn van twaalf maanden. Gezien deze termijnen en de daaraan gekoppelde rechts- en financiële gevolgen meent CHV voldoende spoedeisend belang te hebben bij haar vordering.
4.4.
HEW stelt daarentegen dat ten aanzien van de geconstateerde strijdigheden geen omgevingsvergunning is aangevraagd en dat deze aanvraag nog steeds gedaan kan en moet worden. Als een dergelijke aanvraag is ingediend is er zicht op legalisatie, kan in de vergunningsprocedure het een en ander worden uitgekristalliseerd en komt de bevoegdheid tot het nemen van een handhavingsbesluit voor dit moment te ontvallen. Van het staken van bewoning ter plaatse is dan voor dit moment ook geen sprake. De pandeigenaar, CHV, dient een dergelijke legalisatieaanvraag in te dienen. HEW concludeert dan ook dat het spoedeisend belang ontbreekt.
4.5.
Desgevraagd heeft CHV bij gelegenheid van de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij niet gedacht heeft aan het indienen van een legalisatieaanvraag. CHV heeft niet betwist dat als een dergelijke aanvraag wordt ingediend er geen grond meer is voor handhaving door de gemeente. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is van een spoedeisend belang bij de onderhavige vordering. Daarbij komt verder dat inmiddels voldaan is aan de brandveiligheidsvoorschriften, de termijn van drie maanden inmiddels verstreken is en voor het in oorspronkelijke staat terugbrengen van het object de gemeente een termijn van twaalf maanden heeft gegeven. Nu ter zitting geen andere omstandigheden zijn aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat de gestelde omstandigheden niet van dien aard zijn, dat op dit moment sprake is van een situatie, die zodanig acuut of ernstig is dat van CHV niet gevergd kan worden de uitkomst van de inmiddels aanhangige bodemprocedure af te wachten. De vordering van CHV zal dan ook worden afgewezen.
4.6.
CHV is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van HEW worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van CHV af,
5.2.
veroordeelt CHV in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als CHV niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2025.
CJ