ECLI:NL:RBLIM:2026:125

• Datum uitspraak: 14 januari 2026
• Publicatiedatum: 8 januari 2026
• Zaaknummer: C/03/335293 / HA ZA 24-460
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: De Bruijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Benoeming deskundige voor onderzoek gebreken woning bij levering

In deze civiele bodemzaak staat centraal of bepaalde gebreken aan een woning, vastgesteld in mei 2024, reeds bij de levering op 1 augustus 2023 aanwezig waren. De eiseres vordert vaststelling van deze gebreken en schadevergoeding. De rechtbank verwijst naar het tussenvonnis en corrigeert enkele tekstuele fouten.

De rechtbank overweegt dat ondanks bezwaren van de gedaagde over de waarde van een deskundigenbericht, het noodzakelijk is een deskundige te benoemen om de staat van de woning op het moment van levering te beoordelen. Partijen hebben zich over de benoeming en offerte van de deskundige uitgelaten, waarna de rechtbank een bouwkundige deskundige aanwijst.

De deskundige krijgt de opdracht om te onderzoeken of de gebreken zoals optrekkend vocht, gebrekkige riolering en slechte daktoestand bij levering aanwezig waren, de omvang en invloed daarvan, en de herstelkosten inclusief de vraag of herstel leidt tot verbetering ten opzichte van de oorspronkelijke staat. Partijen moeten meewerken aan het onderzoek en het voorschot op de kosten wordt door de eiseres betaald. De zaak wordt aangehouden tot ontvangst van het deskundigenrapport.

Uitkomst: De rechtbank benoemt een deskundige voor onderzoek naar gebreken bij levering en houdt de zaak aan tot ontvangst van het deskundigenrapport.

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/335293 / HA ZA 24-460

Vonnis van 14 januari 2026

in de zaak van

[eiseres] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. M.J.A. Verhagen,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M.W.M. van Doorn.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 september 2025,
- de akte van [eiseres] ,
- de akte van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

De rechtbank verwijst naar het tussenvonnis van 24 september 2025, waarbij wordt volhard, met dien verstande dat [eiseres] er terecht op heeft gewezen dat de voorlaatste zin van rechtsoverweging 4.5. een kennelijke verschrijving bevat. Voor de tweede keer ‘ [eiseres] ’ moet uiteraard ‘ [gedaagde] ’ worden gelezen. Ook rechtsoverweging 4.1. bevat een omissie: bij de tekst achter het eerste gedachtestreepje ontbreekt (uiteraard) het woord ‘vocht’.

Gebreken

2.2.

De verdere beoordeling gaat allereerst over de vraag of enkele van de door Dekra op of omstreeks 15 mei 2024 vastgestelde gebreken aan de woning ook al aan de woning kleefden op het moment van levering, dus op 1 augustus 2023. Het betreft daarbij de gebreken die door [eiseres] expliciet aan haar vordering ten grondslag zijn gelegd en daarmee onderdeel zijn geweest van het debat binnen deze procedure. Meer concreet gaat het om:

- optrekkend en doorslaand vocht,

- een gebrekkige riolering,

- een slechte toestand van het dak. ^[1]

[eiseres] heeft in dit kader verwezen naar de punten 1, 10, 17 en 18 van het rapport van Dekra ^[2] . Deze stellingen vormen daarom de basis voor de verdere beoordeling.

2.3.

Partijen is verzocht zich uit te laten over (het nut van) een deskundigenbericht. [eiseres] stelt dat het aan de hand van een onderzoek van een door de rechtbank te benoemen deskundige, mogelijk moet zijn om de toestand van de woning per 1 augustus 2023 vast te stellen. [gedaagde] geeft aan geen meerwaarde te zien in het benoemen van een deskundige, aangezien er volgens haar geen objectief deskundigenonderzoek direct na de levering heeft plaatsgevonden en er sindsdien ingrijpend verbouwd is.

Met haar bezwaren voert [gedaagde] op zich terecht aan dat op voorhand niet vaststaat dat een deskundige nog een oordeel kan geven over de staat van de woning op 1 augustus 2023. Om dat zeker te weten, is het daadwerkelijk inschakelen van een deskundige echter nodig. Daarom leiden de bezwaren van [gedaagde] er niet toe dat [eiseres] op voorhand de mogelijkheid van bewijslevering middels deskundigenbericht kan worden ontzegd. De rechtbank zal dus een deskundige benoemen.

2.4.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om zich in de aktes na tussenvonnis uit te laten over een eventueel deskundigenbericht en dat deden zij ook. De rechtbank heeft vervolgens een potentiële deskundige benaderd en partijen daarna, zoals te doen gebruikelijk, een reactie gevraagd op
de offerte van deze potentiële deskundige. Partijen hebben zich vervolgens vrij geacht zich ook nog eens uit te laten over de persoon van de deskundige, maar dat is in dit stadium niet meer aan de orde: partijen hebben zich daar bij akte over kunnen uitlaten en vervolgens beslist de rechtbank. De opmerking namens [gedaagde] dat het ‘nogal vreemd is dat partijen zich dienen uit te laten over een specifiek te benoemen deskundige’ is dus misplaatst omdat partijen daar in het geheel niet nogmaals naar gevraagd is. Niettemin wordt, naar aanleiding van de opmerkingen namens [gedaagde] , opgemerkt dat de betreffende deskundige eerder door deze rechtbank als gerechtelijk deskundige is benoemd.

2.5.

[gedaagde] heeft zich verzet tegen de door [eiseres] genoemde mogelijkheid dat partijen nog stukken en een toelichting aan de deskundige doen toekomen. In het algemeen bestaat daartegen echter geen bezwaar, mits de betreffende stukken en/of toelichting tijdig bij de deskundige worden bezorgd en tegelijkertijd aan de wederpartij ter kennis worden gesteld. Ook zal de deskundige er rekening mee moeten houden dat een toelichting van [eiseres] ofwel [gedaagde] een partijstandpunt inhoudt en dus niet zonder meer als feit kan worden aangenomen. Mocht [eiseres] een toelichting geven aan de hand van foto- of ander beeldmateriaal dat volgens [eiseres] kort na de levering is gemaakt, mag de deskundige veronderstellenderwijs aannemen dat dit materiaal inderdaad toen is gemaakt (uiteraard voor zover het materiaal is dat relevant is voor de beoordeling). Afhankelijk van de resultaten van het onderzoek en het verdere debat tussen partijen, zal eventueel aanvullend getuigenbewijs aan de orde kunnen zijn over de vraag of het materiaal daadwerkelijk van omstreeks

1 augustus 2023 is.

2.6.

Voor wat betreft de aan de deskundige te stellen vragen, zal worden aangesloten bij de klachten van [eiseres] voor zover aan de vorderingen ten grondslag gelegd (zie 2.2.) en wat in het rapport van Dekra daarover staat. Beide partijen hebben naar aanleiding van het verzoek om een reactie op de offerte van de deskundige, laten weten zij zich ‘alle rechten voorbehouden’. Niet duidelijk is wat zij daarmee bedoelen. Voor zover zij daarmee beogen dat er nog een debat over de aan de deskundige te stellen vragen wordt gevoerd, wordt daaraan voorbij gegaan. Partijen is al de gelegenheid geboden zich hierover uit te laten en dat deden zij ook (zie ook 2.4.).

2.7.

De rechtbank zal een bouwkundige als deskundige benoemen. Met deze is besproken dat als zij van mening is dat zij op het punt van de riolering of anderszins specialistische kennis moet inroepen, het haar vrij staat een derde daarvoor in te schakelen. Daarbij is de deskundige gemeld dat dit, vanwege hun eerdere betrokkenheid, waar het de rioleringskwestie betreft, niet [deskundige 1] of [deskundige 2] kan zijn. In haar offerte heeft de deskundige vervolgens [deskundige 3] genoemd, waarna [eiseres] te kennen heeft gegeven dat [deskundige 3] ook al bij deze kwestie betrokken is geweest. Dat is nieuw voor de rechtbank. Vooralsnog gaat zij ervan uit dat partijen dit – zo nodig – met de deskundige zullen afstemmen. Als dat niet lukt, zal de deskundige hierover contact met de rechtbank kunnen opnemen.

Herstelkosten

2.8.

Partijen hebben niet expliciet bezwaar gemaakt tegen het voornemen van de rechtbank om de te benoemen deskundige ook te vragen de kosten van herstel te begroten en ook overigens geen stellingen ingenomen die zouden moeten nopen tot het terugkomen op dat voornemen. De rechtbank zal die vraag daarom aan de deskundige voorleggen, zodat het antwoord daarop kan worden betrokken bij de beoordeling van de aanspraak van [eiseres] op schadevergoeding, voor zover daar aan wordt toegekomen.

2.9.

De rechtbank heeft al geoordeeld dat bij de eventuele begroting van schade, rekening zal worden gehouden met de tussen partijen overeengekomen correctie voor nieuw-voor-oud. Gelet op wat partijen daarover hebben gesteld, zal de rechtbank de deskundige vragen in hoeverre het door deze noodzakelijk geachte herstel zou leiden tot een verbetering van de toestand van de woning ten opzichte van de situatie waarin de woning op 1 augustus 2023 zonder de gestelde gebreken zou zijn geleverd. Dat kan bijvoorbeeld zien op de situatie waarin het herstel vervanging nodig zou maken van een onderdeel van de woning met een beperkte levensduur en dat onderdeel na het herstel dus langer meegaat dan wanneer herstel niet nodig zou zijn geweest. [gedaagde] noemt – naar het oordeel van de rechtbank: terecht – het voorbeeld waarin herstel vervanging van het dak nodig zou maken met als gevolg dat de woning na herstel voorzien is van een nieuw dak terwijl de woning met een dak van verschillende jaren oud is verkocht. Indien echter bijvoorbeeld bakstenen vervangen zouden moeten worden, ligt minder voor de hand dat dit zou hebben geleid tot een verbetering van de toestand van de woning, aangezien bakstenen normaal gesproken niet vervangen hoeven te worden.

Verder over het deskundigenbericht

2.10.

De deskundige heeft het voorschot begroot op een bedrag van € 4.200,00 (inclusief btw), te vermeerderen met € 900,00 (exclusief btw) als een rioolinspectie nodig blijkt. Partijen zijn zoals gezegd in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. Zij hebben geen bezwaar gemaakt tegen de begroting van het voorschot. De rechtbank zal het voorschot vaststellen op een bedrag van € 4.200,00 (inclusief btw). Als de rioolinspectie nodig blijkt, zal de deskundige dat moeten melden en zal een aanvullend voorschot worden bepaald.

2.11.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eiseres] worden betaald.

2.12.

De rechtbank wijst erop dat partijen verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.13.

Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.

2.14.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:

A1.

Kunt u aan de hand van:

- het rapport van Dekra van 12 augustus 2024 (productie 17 van [eiseres] ),

- overige stukken uit het dossier, zoals fotomateriaal,

- eventueel door partijen nader aan te leveren stukken, en

- eigen onderzoek,

vaststellen of de door Dekra in haar rapport onder punten 1, 10, 17 en 18 vastgestelde gebreken ook aan het pand kleefden op 1 augustus 2023?

A2.

Zo ja, kunt u een uitspraak doen over de omvang van deze gebreken op 1 augustus 2023 en de invloed ervan op de veiligheid van de woning, de duurzaamheid van de bewoning en het woongenot?

B1.

Op welk bedrag begroot u de kosten van herstel van de in het rapport van Dekra onder punten 1, 10, 17 en 18 vastgestelde gebreken?

B2.

Ervan uitgaande dat de gebreken op 1 augustus 2023 aan de woning kleefden: in hoeverre zou het herstel van die gebreken leiden tot een verbetering van de toestand van de woning ten opzichte van de situatie waarin de woning op 1 augustus 2023 zonder de gebreken zou zijn geleverd? Daarbij kunt u denken aan de vervanging van delen van de woning die ook zonder de gebreken op enig moment aan vervanging toe zouden zijn vanwege de beperkte levensduur.

C.

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

3.2.

benoemt tot deskundige:

[deskundige 4] , verbonden aan [bedrijf],

adres: [adres],

telefoon: [telefoonnummer],

e-mail: [e-mailadres],

3.3.

bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,

het voorschot

3.4.

stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 4.200,00 (inclusief btw),

3.5.

bepaalt dat [eiseres] het voorschot moet overmaken
binnen twee weken na de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

3.6.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

3.7.

bepaalt dat [eiseres] het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen,

3.8.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

3.9.

wijst de deskundige erop dat:

- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),

- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,

- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,

- de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid moet bieden dit onderzoek bij te wonen; als slechts één partij (althans niet alle partijen) bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,

- als partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,

3.10.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,

het schriftelijk rapport

3.11.

draagt de deskundige op om uiterlijk vier maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,

3.12.

wijst de deskundige erop dat:

- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,

- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

3.13.

bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,

overige bepalingen

3.14.

bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van
woensdag 1 april 2026 ,

3.15.

draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of

- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] op een termijn van vier weken,

3.16.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. De Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.

Voetnoten

1. randnummer 28 van de dagvaarding.

2. randnummers 28 tot en met 34 van de dagvaarding