Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 26 / 236
uitspraak van de voorzieningenrechter van 13 februari 2026 op het verzoek om voorlopige voorziening in de zaak tussen
[naam] , [naam] , [naam] en [naam]te Wittem, verzoekers,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gulpen-Wittem, verweerder,
(gemachtigden: mr. E.M.G. Haagmans en M. Heltzel).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Linde Project B.V., te Heerlen.
Linde Project B.V., te Heerlen.
Procesverloop
Bij besluit van 12 november 2025 (het primaire besluit) heeft verweerder aan Linde Project B.V. (hierna: vergunninghoudster) een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van 5 nieuwbouwwoningen en het aanpassen van het bestaand maaiveld op de locatie [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , 6286 AT in Partij.
Verzoekers hebben tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt bij verweerder. Zij hebben de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2026. Van verzoekers is [naam] mede namens de overige verzoekers verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Vergunninghoudster is verschenen, vertegenwoordigd door [naam] .
Overwegingen
Inleiding
1. Naar aanleiding van een door vergunninghoudster op 18 september 2025 ingediende aanvraag, heeft verweerder bij het primaire besluit omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van 5 nieuwbouwwoningen (hierna ook: bouwplan) en het aanpassen van het bestaand maaiveld aan de [adres] in Partij (Wittem). Onder verwijzing naar de ‘Verordening afvoer hemel- en grondwater 2022’ is aan de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen de voorwaarde verbonden dat een hemelwaterberging moet worden aangelegd met een minimale capaciteit van:
- 35 liter per m² (bui die valt in 60 minuten) bij een toename van het bebouwd verhard oppervlak gelijk of meer dan 20 m² en minder dan 50 m²;
- 80 liter per m² (bui die valt in 120 minuten) bij een toename van het bebouwd verhard oppervlak gelijk of meer dan 50 m².
In het voorschrift is verder onder meer vermeld dat de hemelwaterberging zo wordt ontworpen en in stand gehouden dat deze tussen 24 uur en 48 uur weer voor 90% beschikbaar is en dat de eigenaar van het perceel zelf verantwoordelijk is voor de berging en de leegloopvoorziening. Tevens is als voorschrift aan de omgevingsvergunning verbonden dat het in de hemelwaterberging opgevangen water bij voorkeur wordt hergebruikt of geïnfiltreerd.
2. In het primaire besluit is in het kader van de omgevingsvergunning voor het ophogen van het terrein door verweerder het standpunt ingenomen dat aan de voorwaarden voor verlening in artikel 16.7.2, onder a en b, [1] van het tijdelijk deel van het omgevingsplan Gulpen-Wittem (bestemmingsplan ‘Kern Partij’)(hierna: omgevingsplan) wordt voldaan, waaronder de voorwaarde dat geen onevenredige overlast voor derden is te verwachten (b). Ter onderbouwing van dat standpunt is vermeld dat de voor de bouw van de woningen benodigde ‘verschuiving’ van het talud geen invloed heeft op inkijk, schaduwwerking of afstroming richting aangrenzende percelen.
3. Verzoekers zijn woonachtig aan de [adres] en hun percelen grenzen aan de achterzijde aan de percelen van het te realiseren bouwplan. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat zij allemaal bezwaar hebben gemaakt tegen het primaire besluit. [2] De voorzieningenrechter ziet geen reden daar niet van uit te gaan. Verzoekers hebben een groot aantal bedenkingen bij het onderhavige project. Zij zijn het niet eens met het ontbreken van een omgevingsdialoog, zoals zij die graag gewild hadden. Ook zijn zij het niet eens met de stedenbouwkundige / ruimtelijke inpassing in de omgeving gezien de hoogte en situering van de geplande woningen. Zij betogen dat daardoor ernstige inbreuk op hun privacy wordt gemaakt, dat onrechtmatig verlies van uitzicht zal ontstaan, dat ernstige slagschaduw zal ontstaan waardoor hun tuinen vrijwel onbruikbaar zullen worden en dat hun woningen in waarde zullen verminderen. Ook vinden zij dat verweerder naar ecologische aspecten had moeten kijken. Met al die belangen is bij de besluitvorming onvoldoende rekening gehouden, aldus verzoekers. Niet alleen wordt het woongenot van verzoekers door de hoogte van de bebouwing ernstig aangetast maar zij vrezen met name dat door de combinatie van de verstening / verharding en de verschuiving van het talud met enkele meters in hun richting de bestaande ernstige wateroverlast bij hun woningen zal toenemen. De infiltratievoorziening op het bouwperceel is volgens verzoekers onvoldoende en er is niet voldaan aan alle wettelijk verplichte onderzoeken die verweerder moet uitvoeren bij een project met zo grote gevolgen.
4. Ingevolge artikel 8:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan de voorzieningenrechter van de bestuursrechter die bevoegd is of kan worden in de hoofdzaak, indien voorafgaand aan een mogelijk beroep bij de bestuursrechter tegen een besluit bezwaar is gemaakt, op verzoek een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.
Spoedeisend belang
5. Met betrekking tot de op grond van artikel 8:81, eerste lid, van de Awb vereiste "onverwijlde spoed", overweegt de voorzieningenrechter dat vergunninghoudster heeft laten weten dat zij met het aanleggen van funderingen en de aanpassingen aan het talud meteen na de uitspraak van de voorzieningenrechter wil starten. Verzoekers vrezen voor extra wateroverlast bij hun percelen door de aanpassingen aan het talud en de daarop te bouwen bouwen woningen en verharding van het bouwperceel. Omdat de beslissing op hun bezwaar medio april 2026 is te verwachten en niet is uitgesloten dat dan ook al met het ophogen / de bouw / verharding van de bouwpercelen is gestart, is de voorzieningenrechter van oordeel dat het verzoek niet reeds wegens het ontbreken van elk spoedeisend belang dient te worden afgewezen.
6. De voorzieningenrechter stelt vast dat de door verzoekers aangevoerde gronden zich niet richten tegen de omgevingsvergunning die voor de technische bouwactiviteit is verleend, maar zijn gericht tegen de omgevingsvergunningen voor de omgevingsplanactiviteiten die zien op de binnenplanse ontheffing voor de dakafdekking en de goothoogte van één woning en met name de ophoging van de kavels (voorheen en hierna ook ‘aanlegvergunning’ genoemd) van het bouwplan.
6.1.
Ter zitting is vanuit verzoekers aangegeven en met partijen afgesproken dat de voorzieningenrechter zich zal beperken tot een oordeel over het ophogen van het talud vanwege de mogelijke wateroverlast en de hoogte van de bebouwing (inbreuk op privacy / verlies van uitzicht).
Inhoudelijke beoordeling van het verzoek om een voorlopige voorziening
7. De voorzieningenrechter beoordeelt bij de vraag of hij een voorlopige voorziening zal treffen of het bezwaar een redelijke kans van slagen heeft. Dat kan een reden zijn om het bestreden besluit te schorsen. Deze vraag beantwoordt hij aan de hand van de gronden van verzoekers. Daar merkt de voorzieningenrechter op voorhand bij op dat een voorlopige voorzieningenprocedure een spoedprocedure is, waarin slechts ruimte is voor een voorlopige beoordeling van de uitgebreide bezwaargronden die de rechtmatigheid van het bestreden besluit raken. Het is in eerste instantie aan verweerder om een beslissing op bezwaar te nemen, waarbij de bezwaargronden van verzoekers volledig beoordeeld moeten worden. De voorzieningenrechter zal zich in het kader van deze spoedprocedure - zie onder 6 en 6.1 - beperken tot de vraag of verweerder de omgevingsvergunning voor de ophoging van de gronden in redelijkheid heeft kunnen verlenen. [3] Voor zover daarbij een oordeel wordt gegeven over de rechtmatigheid van de besluitvorming heeft dat oordeel van de voorzieningenrechter een voorlopig karakter en bindt dat de rechtbank in een (eventueel) bodemgeding niet.
Ophoging van de gronden
8. De voorzieningenrechter weegt de belangen van verzoekers die pleiten vóór het treffen van een voorlopige voorziening en de belangen van verweerder en vergunninghoudster die pleiten tegen het treffen daarvan, als volgt.
9. Op grond van artikel 5.1, eerste lid, en onder a, van de Omgevingswet is het verboden zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten, tenzij het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval.
9.1.
Ter plaatse geldt op basis van artikel 16 van Pro het omgevingsplan de bestemming Wonen – 1. Daar mag in ten hoogste 2 bouwlagen worden gebouwd (artikel 16.2.2 (e)). Ter plaatse van de aanduiding ‘tuin’ en ‘landschapswaarden is geen bebouwing toegestaan (artikel 16.2.1 (1)). Voor een gedeelte van de percelen (aan de achterzijde) geldt de functieaanduiding ‘Tuin’.
9.2.
Het verbod om op of in de voor ‘Wonen - 1’ ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – peil 1’ aangewezen gronden zonder een omgevingsvergunning (voorheen: aanlegvergunning) gronden op te hogen staat in artikel 16.7.1 (a) van het omgevingsplan.
9.3.
Uit artikel 16.7.3 van het omgevingsplan volgt dat het ophogen als bedoeld onder artikel 16.7.1 (a) van het omgevingsplan slechts toelaatbaar is, indien:
a. door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct hetzij
indirect te verwachten gevolgen de landschappelijke, natuurlijke en/of archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast dan de mogelijkheden voor het herstel van deze waarden niet wezenlijk worden verkleind;
er geen onevenredige overlast voor derden ontstaat.
10. Verweerder komt bij de beslissing, om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe en hij moet daarbij alle relevante betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de gronden van verzoekers of het bestreden besluit in overeenstemming is met het recht. [4]
11. Verweerder heeft in het bestreden besluit gemotiveerd aangegeven dat en waarom de bestaande landschappelijke, natuurlijke en archeologische waarden door de verplaatsing van het talud niet onevenredig worden aangetast. Relevant is dat het bestaande talud (het hoogst gelegen gedeelte ligt aan de zijde van de [adres] ) niet wordt opgehoogd maar dat dit richting de percelen van verzoekers wordt doorgetrokken (de laagte wordt deels aangevuld). De nieuwe insteek van het talud sluit eveneens aan op het bestaande maaiveld. De verplaatsing van het talud naar de achterzijde van de te bouwen woningen is noodzakelijk om aan de eisen in het Besluit bouwwerken leefomgeving voor nieuwbouw ten aanzien van bereikbaarheid en toegankelijkheid te voldoen. [5] Verweerder vindt dat verzoekers niet concreet hebben aangegeven waarom zijn standpunt dat genoemde waarden door de ophoging niet onevenredig worden aangetast onjuist is of op onjuiste gegevens is gebaseerd.
Inbreuk op privacy / verlies van uitzicht
12. Ten aanzien van het bezwaar dat verzoekers maken tegen de hoogte van de woningen (inbreuk op privacy / verlies van uitzicht) volgt de voorzieningenrechter het standpunt van verweerder dat het omgevingsplan het bouwen ter plaatse toelaat nu (ter zitting) is komen vast te staan dat dat niet gebeurt daar waar de functieaanduiding ‘Tuin’ geldt en aansluit bij het peil (hoogte talud) aan de [adres] . De hierna te beoordelen aanlegvergunning is juist bedoeld om (vanuit de bouwtechnische kant gezien) te schuiven met het talud door ophoging van de percelen aan de achterzijde om qua peil aan te sluiten aan de te realiseren bebouwing.
Wateroverlast
13. Verzoekers hebben in dit verband onder meer aangevoerd dat uit het Infiltratieadvies dat aan het bestreden besluit ten grondslag ligt, kan worden afgeleid dat de infiltratievoorziening onvoldoende is om al het hemelwater van het bouwperceel op te vangen.
14. Verweerder stelt zich op het standpunt dat infiltratievoorziening voldoet en dat de ophoging geen invloed heeft op de bij verzoekers bestaande wateroverlast. Door de verschuiving komt het talud in de nieuwe situatie iets dichter bij de percelen van verzoekers te liggen. Daardoor zal geen wezenlijke wijziging optreden in afstroming van water richting de percelen van verzoekers zodat geen sprake is van onevenredige overlast als gevolg van de ophoging, aldus verweerder.
15. Ten aanzien van de door verzoekers gestelde mogelijke toename van de bij hun woningen bestaande wateroverlast bij (hevige) regenval, overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Dat doet hij mede op basis van de ter zitting met partijen bekeken tekening (die tot de gedingstukken behoort) van de ophoging van de gronden. Niet in geschil is dat het hoogst gelegen gedeelte van het talud tot (op bepaalde plekken) zo’n 6 meter in de richting van de percelen van verzoekers wordt doorgetrokken / aangevuld om te voorkomen dat er achter de te bouwen woningen een ‘gat’ ontstaat.
16. De voorzieningenrechter stelt vast dat het Infiltratieadvies van Geonius van
17 juli 2025 is opgesteld om voor de nieuwbouw aan de ‘Verordening afvoer hemel- en grondwater 2022’ van de gemeente Gulpen-Wittem (hierna: de Verordening) te kunnen voldoen. De infiltratievoorziening is vereist om de woningen waterneutraal conform de eisen van het Waterschap Limburg aan te kunnen leggen. De eisen van het Waterschap Limburg zijn in de Verordening vastgelegd. Uit het Infiltratieadvies blijkt dat ter plaatse van de projectlocatie sprake is van een aflopend maaiveld in noordelijke richting waarmee bij het advies rekening is gehouden. Om aan de Verordening te voldoen is de door de deskundige voorgestelde infiltratievoorziening dan ook aan de voorkant van de geplande woningen voorzien. Uit de toelichting van verweerder blijkt verder dat in de bestaande situatie geen sprake is van wateroverlast ter plaatse van het nieuwe bouwplan. Verweerder heeft wel onderkend dat in de tuinen van de woningen van verzoekers in de bestaande situatie bij extreme regenval wateroverlast optreedt. Er is ter plaatse van hun woningen een ‘kommetje’ aanwezig. Het regenwater kan zich in hun tuinen verzamelen omdat het water niet goed weg kan tussen de woningen door. De stresstestkaart van het Waterschap Limburg laat ook zien dat de tuinen van verzoekers lager liggen dan de omgeving. Door de interne deskundige van verweerder is aangegeven dat dit bestaande probleem zou kunnen worden verholpen door een verbinding te maken met het in de [adres] aanwezige riool. Dat staat echter los van het onderhavige bouwplan en de verhoging van het talud aan de achterkant van de geplande woningen. Verweerder heeft verder toegelicht dat in dit geval, gelet op het gebied waar de ophoging plaatsvindt geen separaat advies van het Waterschap nodig is. Alleen wanneer nieuwbouwplannen in beschermingszones van het Waterschap Limburg liggen wordt een afzonderlijk advies gevraagd. Wel worden alle plannen, waaronder het onderhavige, in het regulier overleg met het Waterschap Limburg besproken.
17. Gelet op de door verweerder gegeven onderbouwing, zoals nader toegelicht ter zitting, geeft hetgeen verzoekers in dit verband hebben aangevoerd, geen grond voor het oordeel dat door de ophoging van het talud in combinatie met de bouw van de woningen en de verharding van het bouwperceel, onevenredige wateroverlast voor verzoekers ontstaat. Gelet op het belang bij de woningbouw en het belang van vergunninghoudster die aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving moet voldoen, heeft verweerder de omgevingsvergunning in redelijkheid kunnen verlenen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter maakt (dat onderdeel van) het bestreden besluit een gerede kans in de hoofdzaak (besluit op bezwaar) in stand te blijven. Zoals op zitting besproken neemt dit niet weg dat de aanhangige procedure kan worden gebruikt om de begrijpelijke vrees voor extra wateroverlast bij verzoekers weg te nemen en - maar dat gaat buiten deze procedure om - te bespreken hoe de bestaande wateroverlast (bij extreme regenval) in hun tuinen kan worden opgelost.
Conclusie
18. De voorzieningenrechter wijst het verzoek af. Voor een vergoeding van griffierecht of proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De voorzieningenrechter wijst het verzoek om voorlopige voorziening af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. F.A. Timmers, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2026.
griffier voorzieningenrechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 13 februari 2026.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat geen rechtsmiddel open.