Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11791605 \ CV EXPL 25-3117
Vonnis van 4 maart 2026
in de zaak van
[eisende partij] B.V.,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eisende partij] B.V.,
gemachtigde: mr. M.P.M. van Lierop (Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders),
tegen
[bewindvoerder] B.V.in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[gedaagde partij] ,
[gedaagde partij] ,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
gemachtigde: mr. B.C.A. Reijnders (Lina Advocaten).
De zaak in het kort
[eisende partij] B.V. vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege overlast door [gedaagde partij] . Daarnaast vordert [eisende partij] B.V. een geldbedrag van in totaal € 1.285,82. Daarbij gaat het om de huurverhogingen vanaf juli 2022, de afrekening van de servicekosten over 2023, kosten voor het vervangen van een slot en € 20,00 voor een geldlening. De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde af. [eisende partij] B.V. heeft de overlast onvoldoende onderbouwd doordat medebewoners alleen maar verklaren over overlastsituaties van meer dan een jaar geleden. Ook het door [eisende partij] B.V. gevorderde geldbedrag van € 1.285,82 wijst de kantonrechter grotendeels af. [gedaagde partij] moet naar het oordeel van de kantontonrechter enkel de onbetwiste geldlening voor een bedrag van € 20,00 aan [eisende partij] B.V. betalen. De overige geldvorderingen zijn, naar het oordeel van de kantonrechter, door [eisende partij] B.V. onvoldoende onderbouwd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding (inclusief een USB-stick),
- de rolbeslissing van de kantonrechter van 17 september 2025,
- de brief van Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders d.d. 24 september 2025 waarin staat dat Lina Advocaten zich namens de bewindvoerder in de procedure stelt,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van antwoord,
- de mondelinge behandeling van 20 januari 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] B.V. verhuurt met ingang van 15 juli 2021 aan [gedaagde partij] een kamer van de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt thans € 546,43 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
[eisende partij] B.V. ontvangt geruime tijd en in elk geval vanaf 14 april 2025 klachten van medebewoners die zich niet meer veilig voelen door de aanwezigheid en het gedrag van [gedaagde partij] .
2.3.
[eisende partij] B.V. heeft op 29 januari 2025 een brief gestuurd aan [gedaagde partij] waarin zij aangeeft dat in het huurcontract een clausule staat dat het verboden is om huisdieren in het complex te houden. In deze brief wordt [gedaagde partij] gesommeerd om de overlast te doen stoppen en zijn huisdier (een kat) elders onder te brengen.
2.4.
[gedaagde partij] heeft een ambulante begeleider, [begeleider], via Confidence Twende. [eisende partij] B.V. heeft in bijzijn van de heer [begeleider] de afspraak met [gedaagde partij] gemaakt dat [gedaagde partij] de gehuurde kamer uiterlijk 7 maart 2025 zou ontruimen en verlaten. In de brief van 7 maart 2025 waarin deze afspraak wordt bevestigd, staat ook dat [eisende partij] B.V. de huur opzegt per 1 april 2025 voor het geval [gedaagde partij] zich niet aan de gemaakte afspraak houdt. Tot dusver heeft [gedaagde partij] hieraan geen gehoor gegeven.
2.5.
Op 16 september 2025 heeft mr. Reijnders de kantonrechter laten weten dat [gedaagde partij] onder bewind is gesteld, maar dit bewind is niet ingeschreven in het openbaar register. [bewindvoerder] B.V. is de huidige bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [gedaagde partij] .
2.6.
[gedaagde partij] heeft een geldbedrag van € 20,00 geleend en deze lening niet terugbetaald.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] B.V. vordert dat de kantonrechter -kort samengevat- bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde ontbindt,
- [gedaagde partij] veroordeelt om het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eisende partij] B.V. te stellen,
- [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.285,82, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2025 totdat de volledige vordering is betaald,
- [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 547,62 per maand, zijnde de maandelijks door [gedaagde partij] aan [eisende partij] B.V. verschuldigde huurpenningen, met ingang van 1 augustus 2025 totdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, onder voorbehoud van de eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen,
- [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding voor een bedrag van
€ 547,62 per maand, voor elke maand of gedeelte van de maand dat [gedaagde partij] in gebreke blijft met ontruiming van het gehuurde, zulks ingaande op het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden onder voorbehoud van de eventuele (wettelijke) toegestane huurverhogingen,
- [gedaagde partij] veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[eisende partij] B.V. legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde partij] zich niet als goed huurder gedraagt. Er zijn al geruime tijd en in elk geval vanaf 14 april 2025 klachten van andere bewoners over [gedaagde partij] . Deze overlast bestaat onder andere uit dreigementen, geluidsoverlast en het vernielen van deuren van medebewoners. [eisende partij] B.V. overlegt Whatsappberichten tussen [eisende partij] B.V. en [gedaagde partij] over de periode van 18 oktober 2024 tot en met 8 januari 2025 waaruit de agressieve houding van [gedaagde partij] blijkt. Ook overlegt [eisende partij] B.V. een drietal meldingen van medebewoners over overlast door [gedaagde partij] . Het feit dat [gedaagde partij] zich niet als goed huurder gedraagt, blijkt ook uit de kat die [gedaagde partij] in zijn kamer houdt. Dit is in strijd met artikel 9 van Pro de huurovereenkomst. Daarnaast laat [gedaagde partij] zijn kat in de gezamenlijke ruimten en ruimt de uitwerpselen van deze kat niet op. [gedaagde partij] is er door [eisende partij] B.V. meerdere malen op gewezen dat het op grond van de huurovereenkomst niet is toegestaan om een kat in het gehuurde te houden en dat deze kat voor overlast zorgt. Ondanks de waarschuwingsbrief die [eisende partij] B.V. op 29 januari 2025 aan [gedaagde partij] stuurt, heeft [gedaagde partij] er niet voor gezorgd dat de overlast door zijn kat ophoudt. Deze tekortkomingen zijn dermate ernstig dat deze volgens [eisende partij] B.V. een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
3.3.
Voorts stelt [eisende partij] B.V. dat zij nog een totaalbedrag van € 1.285,82 van [gedaagde partij] tegoed heeft. [eisende partij] B.V. legt aan haar geldvorderingen ten grondslag dat [gedaagde partij] heeft nagelaten diverse betalingen te doen. Het gaat daarbij om een bedrag van € 403,06 aan huurverhogingen vanaf 2022, € 521,89 voor de afrekening van de servicekosten over 2023, € 340,87 voor het vervangen van een slot en € 20,00 voor een geldlening. Dit alles maakt dat [gedaagde partij] aan [eisende partij] B.V. een totaalbedrag verschuldigd is van € 1.285,82.
3.4.
[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] betwist dat hij voor overlast zorgt. Daarnaast betwist hij de inhoud van de verklaringen van medebewoners, omdat deze niet te verifiëren zijn. Volgens [gedaagde partij] is juist hij degene die overlast van zijn medebewoners ervaart doordat hij op allerlei manieren wordt getreiterd en belaagd. Het zadel van zijn brommer is namelijk vernield en zijn raam is met eieren en stenen bekogeld. Ook de overlast door de kat wordt door [gedaagde partij] betwist, want deze kat heeft hij al ruim een jaar niet meer.
3.5.
[gedaagde partij] betwist eveneens dat [eisende partij] B.V. het geldbedrag van
€ 1.285,82 van hem tegoed heeft. Ten eerste betwist [gedaagde partij] dat hij schade aan de deur heeft veroorzaakt en daarmee verantwoordelijk is voor de kosten van de sleutel en het slot. Ten tweede is er geen documentatie waaruit de afrekening van de servicekosten over 2023 blijkt. Ten derde heeft [eisende partij] B.V. [gedaagde partij] nooit gemaand of in gebreke gesteld voor de niet betaalde huurverhogingen. Zelfs de bewindvoerder heeft nooit een herinnering, huurverhoging of kosten voor het vervangen van een slot ontvangen. Kortom, [gedaagde partij] concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] B.V. met veroordeling van [eisende partij] B.V. in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter wijst de vorderingen aan de kant van [eisende partij] B.V. grotendeels af. Hij overweegt daartoe het volgende.
Opzegging
4.2.
[eisende partij] B.V. heeft uiteengezet dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd en dat [eisende partij] B.V. de huurovereenkomst ook heeft opgezegd. Voor zover [eisende partij] B.V. haar vorderingen mede op die beëindiging/opzegging baseert, kunnen de vorderingen niet op die grondslag worden toegewezen. Enerzijds is als opzeggingsgrond vermeld dat [gedaagde partij] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Dat is echter een grond die ontbinding van de huurovereenkomst met zich zou kunnen brengen en die hierna wordt beoordeeld. Opzegging kan op die grond niet geschieden. De huurovereenkomst is ook niet met wederzijds goedvinden beëindigd. [gedaagde partij] stond ten tijde van zijn instemming onder bewind. De bewindvoerder is bij uitsluiting van [gedaagde partij] bevoegd om beslissingen te nemen over de goederen van [gedaagde partij] , waaronder ook de huurovereenkomst valt. De bewindvoerder heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst, zodat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd.
Ontbinding en ontruiming
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder op grond van de wet en de huurovereenkomst verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde zich als een goed huurder te gedragen. [1] Een huurder mag niet (ernstig en structureel) overlast veroorzaken. Doet een huurder dit toch, dan kan er sprake zijn van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat op grond van artikel 6:265 BW Pro ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn gerechtvaardigd. Artikel 6:265 BW Pro bepaalt namelijk dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is.
4.4.
De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde af. [eisende partij] B.V. heeft haar stelling dat [gedaagde partij] overlast veroorzaakt niet alleen onvoldoende onderbouwd, maar ook uitsluitend gebaseerd op klachten van meer dan een jaar geleden. Aan de zijde van [gedaagde partij] wordt de overlast uitdrukkelijk betwist. Uit de door [eisende partij] B.V. overgelegde verklaringen is namelijk gebleken dat de klachten van één medebewoner dateren van april 2025 over een incident op 28 juni 2024. Dat is inmiddels ruim anderhalf jaar geleden. Van de overige twee verklaringen is niet af te leiden wanneer deze zijn opgesteld. Op deze beide verklaringen ontbreekt een datum waarop de klacht is ingediend. Ook tijdens de mondelinge behandeling is niet duidelijk geworden wanneer de verklaringen zijn opgesteld. Daarnaast ontbreken er concrete data of tijdstippen waarop de vermeende overlastsituaties hebben plaatsgevonden. Het had op de weg van [eisende partij] B.V. gelegen om haar stelling dat [gedaagde partij] overlast veroorzaakt, beter te onderbouwen door het overleggen van recentere verklaringen van medebewoners. Ten aanzien van het houden van een huisdier is tijdens de mondelinge behandeling door [eisende partij] B.V. erkend dat [gedaagde partij] al geruime tijd geen kat meer houdt. Nu [eisende partij] B.V. haar stelling dat [gedaagde partij] structurele en ernstige overlast veroorzaakt, onvoldoende heeft onderbouwd, worden de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen.
Geldvorderingen
4.5.
Ten aanzien van de geldvorderingen oordeelt de kantonrechter dat alleen de terugbetaling van een bedrag van € 20,00 wordt toegewezen. [gedaagde partij] betwist namelijk niet dat hij dit geldbedrag heeft geleend.
4.6.
[eisende partij] B.V. vordert ook betaling van huurverhogingen. Tussen partijen is niet in geschil dat de huur enkel verhoogd kan worden na voorafgaande aankondiging. In dit geval zijn de aankondigingen aan [gedaagde partij] gestuurd ( [gedaagde partij] betwist de ontvangst daarvan overigens). De aankondigingen hadden aan de bewindvoerder gestuurd moeten worden, omdat dat degene is die over de goederen van [gedaagde partij] (waaronder de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst) gaat. Omdat de aankondigingen van de huurverhogingen niet aan de bewindvoerder zijn gestuurd, hebben de aankondigingen geen effect gehad en hebben geen rechtsgeldige huurverhogingen plaatsgevonden. Terzake de verhogingen is dan ook geen sprake van een achterstand.
4.7.
Met betrekking tot de gevorderde servicekosten voor een bedrag van € 521,89 heeft [eisende partij] B.V. geen specificatie verstrekt. [eisende partij] B.V. is wel verplicht die specificatie te verstrekken (zie artikel 7:259 BW Pro). Door dit niet te doen, kan [gedaagde partij] niet verifiëren of de servicekosten terecht in rekening worden gebracht. De kantonrechter kan de servicekosten ook niet op redelijkheid toetsen, omdat ook in deze procedure geen specificatie, onderbouwing of berekening van de servicekosten is overgelegd. Gelet hierop wordt de gevorderde betaling van servicekosten afgewezen. De kantonrechter merkt wel op dat dit nog niet betekent dat [gedaagde partij] niets hoeft te betalen. Als [eisende partij] B.V. alsnog de servicekosten specificeert, kan [gedaagde partij] gehouden zijn de kosten alsnog te voldoen.
4.8.
Tot slot wordt ook de gevorderde schadevergoeding voor het vervangen van een slot afgewezen. Weliswaar overlegt [eisende partij] B.V. een handgeschreven specificatie van de kosten van het uitbreken van het slot en het verlies van de voordeursleutel, maar [gedaagde partij] betwist de vernieling van de deur. [eisende partij] B.V. heeft niets gesteld waaruit zou volgen dat [gedaagde partij] degene is die het slot heeft vernield.
Wettelijke rente
4.9.
[eisende partij] B.V. heeft niet voldoende specifiek gesteld en onderbouwd met ingang van welke datum [gedaagde partij] met de betaling van de geldvorderingen in verzuim is. Daarom zal alleen de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. Door de daad van dagvaarding is in elk geval verzuim ingetreden.
[eisende partij] B.V. wordt veroordeeld in de proceskosten
4.10.
[eisende partij] B.V. is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten aan de kant van [gedaagde partij] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
4.11.
[gedaagde partij] heeft geen uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling gevorderd, zodat dit ook niet wordt toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om te betalen aan [eisende partij] B.V. een bedrag van
€ 20,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 juli 2025 tot de dag van voldoening,
€ 20,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 juli 2025 tot de dag van voldoening,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
veroordeelt [eisende partij] B.V. in de proceskosten van € 542,50 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisende partij] B.V. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.