ECLI:NL:RBLIM:2026:2234

• Datum uitspraak: 10 maart 2026
• Publicatiedatum: 9 maart 2026
• Zaaknummer: 12085784 CV EXPL 26-660
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toegang tot gehuurde bedrijfsruimte ontzegd door verhuurder is onrechtmatig

Eisers huren een bedrijfsruimte van gedaagde en gebruiken deze als groothandel. Gedaagde plaatste betonblokken voor de ingangen, waardoor eisers geen toegang meer hadden. Eisers vorderden in kort geding dat gedaagde de blokkades zou verwijderen en dat zij zelf blokkades mochten verwijderen op kosten van gedaagde.

Gedaagde beriep zich op een huurachterstand en stelde dat de blokkades gerechtvaardigd waren. Tijdens de mondelinge behandeling bleek dat de blokkades inmiddels waren verwijderd, maar eisers vreesden dat deze opnieuw zouden worden geplaatst. De kantonrechter oordeelde dat het ontzeggen van toegang zonder rechtsgeldige titel onrechtmatig is en eigenrichting vormt.

De kantonrechter wees de vordering toe om te voorkomen dat gedaagde opnieuw de toegang zou blokkeren en gaf eisers het recht zelf blokkades te verwijderen. De vordering tot betaling van een voorschot op schadevergoeding en buitengerechtelijke kosten werd afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang en onvoldoende onderbouwing. Gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten en wettelijke rente.

Uitkomst: Verhuurder wordt veroordeeld om de toegang tot het gehuurde niet opnieuw te blokkeren en huurder krijgt het recht zelf blokkades te verwijderen op kosten van verhuurder.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 12085784 CV EXPL 26-660

Vonnis in kort geding van 10 maart 2026

in de zaak van

1. [eiser 1] B.V.,

te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2] ,

te [plaats 2] (Duitsland),

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. J.B. Bogaart,

tegen

[gedaagde] B.V. ,

te [plaats 3] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de productie van [gedaagde] , ontvangen op 19 februari 2026
- de mondelinge behandeling van 19 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- het bericht van [gedaagde] met machtiging

2. De feiten

2.1.

[eisers] huurt van [gedaagde] de bedrijfsruimte aan [adres] (het gehuurde). [eisers] gebruikt de loods als groothandel ten behoeve van de horeca.

2.2.

[gedaagde] heeft op of omstreeks 7 november 2025 betonblokken geplaatst voor de ingangen van het gehuurde. [eisers] heeft sedertdien geen toegang meer tot het gehuurde.

2.3.

[gedaagde] heeft [eisers] op 10 november 2025 aangemaand tot betaling van € 4.794,71 aan huurachterstand, boetes, kosten en rente.

2.4.

Op 14 november 2025 heeft [eisers] [gedaagde] gesommeerd de blokkades te verwijderen.

[gedaagde] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

2.5.

In dit schrijven van 14 november 2025 heeft [eisers] tevens [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor alle schade. Verder is aangegeven dat nimmer een betalingsherinnering is ontvangen.

2.6.

Op 11 december 2025 heeft [eisers] [gedaagde] meegedeeld dat de huurbetaling worden opgeschort tot het moment dat de blokkades worden opgeheven.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert - samengevat - de veroordeling van [gedaagde] om

• alle blokkades tot het gehuurde op te heffen en opgeheven te houden,
• na te laten de toegang opnieuw te blokkeren of om op enigerlei wijze het huurgenot te verstoren, op straffe van een dwangsom,
• tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding begroot op € 70.000,00,
• tot betaling van buitenrechtelijke kosten en proceskosten, dit laatste met rente,

alsmede te bepalen dat

- [eisers] gerechtigd is zelf de blokkades te verwijderen op kosten van [gedaagde] .

3.2.

[eisers] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Eigenmatige afsluiting is onrechtmatig. [gedaagde] handelt in strijd met zijn verplichtingen als verhuurder en is aansprakelijk voor de schade.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eisers] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

vooraf

4.2.

Op de mondelinge behandeling is van de kant van [gedaagde] alleen een medewerker administratie, de heer [naam] , verschenen en dit zonder machtiging van [gedaagde] . Nu gebruik is gemaakt van de op de mondeling behandeling nog geboden gelegenheid om alsnog een machtiging in te brengen, is verstekverlening niet aan de orde. Mr. B.K. Louws, die de brief van 17 februari 2026 heeft ondertekend (maar is niet verschenen), wordt niet aangemerkt als gemachtigde.

4.3.

Partijen zijn verdeeld over blokkades voor de ingangen van het gehuurde. Tijdens de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat [gedaagde] die blokkades inmiddels heeft weggehaald. De achterliggende reden voor het plaatsen van die blokkades is een betalingsachterstand. Volgens [gedaagde] zou de huur ad € 1.240,50 per maand over de maanden juli en augustus 2025 niet zijn betaald en is deswege een boete van € 1.500,00 opgelegd (brief 24 november 2025; de kantonrechter begrijpt: 5 maanden x € 300,00). [eisers] heeft op de mondelinge behandeling erkent dat sprake is van een huurachterstand, maar de hoogte ervan alsook de berekening van de boete is weersproken. Ook zou [eisers] op het adres van het gehuurde geen betalingsherinneringen of aanmaningen hebben ontvangen. Volgens [gedaagde] zouden die brieven evenwel zijn gemaild en daarbij zou [eisers] een betalingsregeling hebben getroffen waarmee de betalingsachterstand zou zijn erkend. [eisers] brengt op zijn beurt tegen in, dat overeengekomen was dat hij alvast zou aanvangen met betalen en ondertussen zou nagaan of het bedrag juist was. Op de mondelinge behandeling is hoe dan ook duidelijk geworden dat partijen niet verder met elkaar willen. Een regeling waarbij elkaars wegen zouden scheiden is evenwel niet bereikt zodat de huurovereenkomst vooralsnog doorloopt. Bij [eisers] zit met name de pijn dat hij naar eigen zeggen een aanzienlijk verlies heeft geleden door de blokkades. Hij is om die reden nog niet bereid om van zijn kant betalingen te verrichten. Er ligt geen vordering in reconventie voor met betrekking de gestelde betalingsachterstand zodat hierover geen oordeel hoeft te worden gegeven. Niettemin geeft de kantonrechter partijen in overweging dat een cumulatieberekening van de boete, zoals [gedaagde] heeft gedaan, naar vaste rechtspraak onredelijk wordt geacht (en waarmee [eisers] destijds volledig in zijn recht stond om niet het aanzienlijke bedrag van € 1.500,00 te betalen bij hooguit twee maanden huurachterstand).

verplichtingen van verhuurder

4.4.

Op grond van artikel 7:203 BW is [gedaagde] verplicht om het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst ter beschikking van [eisers] te stellen en te laten, voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Het verschaffen van het genot van het gehuurde is de belangrijkste verplichting die een verhuurder heeft.

4.5.

Door [eisers] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen zonder rechtsgeldige titel, handelt [gedaagde] in strijd met deze verplichting. Ook al zou sprake zijn van een betalingsachterstand van de gestelde omvang, dan is de handelwijze van [gedaagde] nog altijd niet toelaatbaar, nu deze als eigenrichting is aan te merken. Voor zover [gedaagde] betaling heeft willen afdwingen, had [gedaagde] gebruik moeten maken van de mogelijkheden die de wet daartoe biedt (tussenkomst van de rechter). [gedaagde] heeft nu het recht in eigen hand genomen. Dit is niet gerechtvaardigd.

spoedeisend belang

4.6.

Ten tijde van het instellen van de dagvaarding vloeide het spoedeisend belang voort uit de stelling dat [gedaagde] [eisers] de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd, waardoor [eisers] zijn bedrijf niet [eisers] uitoefenen met als gevolg aanzienlijke financiële schade. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient evenwel te worden beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Vaststaat dat de blokkades door [gedaagde] (eerst kort) voor het plaatsvinden van de mondelinge behandeling zijn opgeheven. [gedaagde] heeft zich deswege op de mondelinge behandeling op het standpunt gesteld dat het spoedeisend belang ontbreekt.

4.7.

[gedaagde] miskent dat [eisers] niet alleen vordert om de blokkades op te heffen, maar tevens om de blokkades opgeheven te houden en te bepalen dat [gedaagde] nalaat de toegang opnieuw te blokkeren (en dat [eisers] gerechtigd is om de blokkades zo nodig zelf te verwijderen). Daarbij acht de kantonrechter het met [eisers] aannemelijk dat, zonder vonnis, de verwachting is, althans dat geenszins is uit te sluiten, dat de blokkades weer worden teruggeplaatst. Het heeft er immers alle schijn van dat de blokkades zijn weggehaald in verband met de mondelinge behandeling, nu de sommatie en de huuropschorting bij [gedaagde] geen enkel effect heeft gesorteerd. [gedaagde] is een (grotere) professionele verhuurder en wordt ermee bekend veronderstelt dat het plaatsen van betonblokken voor de ingang verre van terecht is. In het schrijven van 17 februari 2026 heeft [gedaagde] zich nog op het standpunt gesteld dat de aansprakelijkheid geenszins vaststaat omdat de blokkades “niet voor niets” zijn geplaatst. Tijdens de mondelinge behandeling is van de kant van [gedaagde] slechts een administratief medewerker verschenen. De kantonrechter is al met al niet ervan overtuigd geraakt dat [gedaagde] niet nogmaals zal teruggrijpen naar het ongeoorloofde middel als oplossing van hun onderliggend geschil. Daarbij heeft [eisers] nog erop gewezen dat [gedaagde] ondertussen reclame (de kantonrechter begrijpt: om het pand aan derden te verhuren) heeft opgehangen aan het gehuurde. De rechten van de huurder worden met de voeten getreden. Van [eisers] niet worden verwacht dat hij zo nodig weer een nieuwe procedure moet starten. De belangen van [eisers] wegen hier duidelijk zwaarder.

[eisers] heeft op (het einde van) de mondelinge behandeling verzocht het gevorderde onder 2. en 3. nog altijd toe te wijzen (niet meer onder 1., de eis is hier impliciet verminderd).

conclusie

4.8.

In het vorenstaande ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om de vordering onder 2., om na te laten de toegang opnieuw te blokkeren, toe te wijzen. De vordering om tevens na te laten op enigerlei wijze het huurgenot te verstoren, is te algemeen geformuleerd, en daarmee niet toewijsbaar.

geen dwangsom

4.9.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om, zoals verzocht (en weliswaar onbetwist is gebleven) aan deze veroordeling een dwangsom van € 10.000,00 per dag te verbinden, omdat ook de vordering onder 3., dat [eisers] op kosten van [gedaagde] gerechtigd is om zelf de blokkades te verwijderen, zal worden toegewezen. Nu [eisers] de blokkades direct zelf [eisers] (laten) opheffen, en de (aantoonbare) kosten op [gedaagde] [eisers] verhalen, is deze dwangsom niet meer nodig. De kantonrechter vermag daarbij ook niet in te zien waarom hier een dergelijk hoge dwangsom is gevorderd.

geen voorschot

4.10.

Over het gevorderde voorschot op de schadevergoeding ad € 70.000,00 het volgende. In beginsel dient elke afzonderlijke vordering getoetst te worden aan het criterium van spoedeisendheid (tenzij het gaat om een nauw verwante nevenvordering als die ter zake van buitengerechtelijke kosten). Uit de enkele omstandigheid dat een spoedeisend belang bij een verbod bestaat, volgt niet zonder meer dat zodanig belang ook aanwezig is bij een eveneens gevorderd voorschot op schadevergoeding. Daarbij moet bij geldvorderingen nog duidelijker het spoedeisend belang aannemelijk worden gemaakt.

4.10.1.

[eisers] heeft in dit kader in het geheel niets gesteld, terwijl ook geen enkele gegevens zijn aangereikt om het in hoge mate waarschijnlijk te achten dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. [eisers] heeft volstaan met algemene stellingen als omzetverlies, extra kosten en reputatieschade zonder daadwerkelijk enig inzicht te verschaffen in zijn omzet, kosten en dergelijke. De kantonrechter begrijpt overigens uit de verklaringen van [eisers] dat het bedrijf zich wellicht nog in een opstartende fase bevond - [eisers] was in juli 2025 naar deze grotere loods verhuisd omdat hij in een eerder pand niet de benodigde vergunning verkreeg. [eisers] had klanten uitgenodigd die vervolgens de barricade aantroffen). De eventuele schade die in verband staat met het geuite vermoeden dat [gedaagde] tot drie keer toe de stekkers uit de diepvriezen heeft getrokken, [eisers] enkel zien op de periode voorafgaand aan de blokkade (toen [eisers] nog toegang had) - waarop de schadevordering niet ziet. Bij dit alles komt nog dat [eisers] drie maanden heeft gewacht alvorens de onderhavige procedure te starten.

geen buitengerechtelijke kosten

4.11.

[eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten op basis van het emailbericht van 14 november 2025. Deze vordering wordt afgewezen, omdat niet gebleken is dat [gedaagde] in verzuim is. [eisers] noemt in het lichaam van de dagvaarding een bedrag van minimaal € 40,00 (de kantonrechter begrijpt als in handelstransacties), maar hier is geen sprake van een betalingsachterstand.

4.12.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

155,67

- griffierecht

€

1.504,00

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.668,67

4.13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om na te laten de toegang opnieuw te blokkeren,

5.2.

bepaalt dat [eisers] gerechtigd is om zelf blokkades te verwijderen, zulks op kosten van [gedaagde] ,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.668,67, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.