Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11957609 \ CV EXPL 25-4585
Vonnis van 8 april 2026
in de zaak van
STICHTING KRIJTLAND WONEN,
te Simpelveld,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.M.I. Cornelissen,
tegen
[huurder],
te [plaats 2],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.G.P. Voragen.
Partijen worden hierna aangeduid als Krijtland en [huurder].
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 3 november 2025 met producties 1 tot en met 16;
- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord en het daarbij behorende, door [huurder] ter rolzitting overgelegde, schriftelijke verweer met bijlagen;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 24 februari 2026, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
De feiten
2.1.
Krijtland verhuurt aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex.
2.2.
Volgens Krijtland is er aan de zijde van [huurder] sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst omdat [huurder] overlast veroorzaakt en zich niet als goed huurder gedraagt. Krijtland stelt hiertoe dat zij vanaf april 2022 een toenemend aantal overlastmeldingen van omwonenden van [huurder] heeft ontvangen. De klachten hebben betrekking op stankoverlast, hondenharen in de gemeenschappelijke ruimtes en hondengeblaf, geluidsoverlast door harde muziek vanuit het gehuurde en (verbale en fysieke) bedreigingen door [huurder].
2.3.
Op 4 augustus 2025 is de situatie in het appartementencomplex geëscaleerd en heeft [huurder] twee buren verbaal bedreigd, waarna medewerkers van Krijtland, de politie en de dierenambulance ter plaatse zijn gekomen. De politie heeft [huurder] meegenomen naar het politiekantoor. De hond van [huurder] is uit de woning gehaald en in beslag genomen. Beide buren hebben dit voorval gemeld bij Krijtland. Eén van de buren heeft aangifte gedaan bij de politie. De medewerkers van Krijtland hebben die dag geconstateerd dat het gehuurde vervuild was.
2.4.
Op 5 augustus 2025 is [huurder] op het kantoor van Krijtland de sleutels van het gehuurde gaan ophalen. Daarbij is hij verbaal agressief geweest jegens medewerkers van Krijtland.
2.5.
Ook na dit incident heeft Krijtland (in augustus en september 2025) meldingen van omwonenden ontvangen over overlast (schreeuwen en met deuren gooien) en agressief gedrag van [huurder].
2.6.
De gemachtigde van Krijtland heeft per brief van 26 augustus 2025 aan [huurder] een voorstel gedaan om de huurovereenkomst te beëindigen. [huurder] heeft daarop niet gereageerd.
2.7.
Naar aanleiding van een nieuw incident op 5 december 2025 op het kantoor van Krijtland, waarbij [huurder] een medewerker van Krijtland, de heer [medewerker], verbaal heeft bedreigd en in het gezicht heeft gespuugd, is aangifte gedaan tegen [huurder] en is Krijtland een kort geding tegen hem gestart. Op 22 januari 2026 is in die zaak (met zaaknummer 12013826 CV EXPL 25-5647) vonnis gewezen, waarbij onder andere de ontruiming van het gehuurde is uitgesproken. Dit vonnis is op 28 januari 2026 door een gerechtsdeurwaarder aan [huurder] betekend waarbij tevens de ontruiming van het gehuurde aan hem is aangezegd.
Wat wil Krijtland?
2.8.
Op grond van al het voorgaande vordert Krijtland in deze bodemzaak de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
Wat vindt [huurder]?
2.9.
[huurder] betwist de stellingen van Krijtland en vindt dat de vorderingen van Krijtland moeten worden afgewezen. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij bijna altijd thuis is en dat de hond dus niet vaak overlast kan hebben veroorzaakt en dat hij de hondenharen zelf opruimde. De hond is inmiddels in beslag genomen en is dus niet meer aanwezig in het gehuurde. [huurder] heeft erkend dat de gedragingen van de buren, met name van de bewoner op [huisnummer], negatieve reacties bij hem uitlokken maar dat deze niet zo ernstig zijn als in de dagvaarding wordt gesteld. Er is aan framing en dossiervorming gedaan door Krijtland om hem uit de woning te krijgen. Een ontruiming zou zijn situatie alleen maar verergeren, aldus [huurder].
2.10.
Op de stelling van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.De beoordeling
Ontbinding en ontruiming
3.1.
De vraag die in deze procedure centraal staat is of de door Krijtland gestelde overlast de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen [1] . Dit houdt in dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden en de wet. Dat betekent niet alleen dat hij goed moet zorgen voor de woning, maar ook dat hij geen overlast mag veroorzaken voor de mensen die in de buurt van zijn woning wonen of verblijven. Als [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [2] Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden [3] .
3.2.
De kantonrechter is van oordeel dat uit de overgelegde stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken kan worden vastgesteld dat Krijtland sinds april 2022 van meerdere omwonenden klachten heeft ontvangen over het (woon)gedrag van [huurder] en dat deze klachten sinds augustus 2025 alleen maar toenemen. De overlastmeldingen hebben, kort gezegd, betrekking op hondenharen in de gemeenschappelijke ruimtes, hondengeblaf, stankoverlast vanuit het gehuurde, geluidsoverlast door harde muziek, burenruzies, het bedreigen, zowel verbaal als fysiek, van omwonenden en van medewerkers van Krijtland. De overlast die door de hond van [huurder] werd veroorzaakt is weliswaar gestopt toen de hond uit het gehuurde is opgehaald maar de overige meldingen zijn daarna alleen maar toegenomen, zo blijkt uit de stukken. Omwonenden hebben aangifte bij de politie gedaan tegen [huurder] en ook de wijkagent heeft de overlast gesignaleerd bij Krijtland. Medewerkers van Krijtland hebben zelf geconstateerd dat de woning van [huurder] vervuild is waardoor stankoverlast ontstaat. Ook blijkt dat [huurder] in toenemende mate onberekenbaar en agressief reageert. [huurder] heeft de overlast op zichzelf niet betwist maar heeft aangevoerd dat deze niet zo ernstig is als Krijtland doet voorkomen. Uit de overgelegde meldingen, aangiftes en foto’s blijkt naar het oordeel van de kantonrechter echter het tegendeel. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het (woon)gedrag van [huurder] kwalificeert als ernstige en structurele overlast en dus als een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.
3.3.
Gezien de aard, de ernst en de duur van deze overlast is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Krijtland (en haar andere huurders) om op korte termijn daarvan gevrijwaard te worden zwaarder weegt dan het belang van [huurder] bij het behoud van het gehuurde en dus dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [huurder] heeft nog aangevoerd dat zijn persoonlijke belang bij het behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van Krijtland bij ontbinding van de huurovereenkomst omdat zijn persoonlijke situatie door een ontruiming alleen maar zou verergeren. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat de gevolgen van een ontbinding en ontruiming altijd ingrijpend zijn voor een huurder maar dat deze ook inherent eraan zijn. Iedere huurder heeft immers een woonbelang en niemand wil tot ontruiming worden gedwongen. De door [huurder] aangevoerde omstandigheden liggen buiten de invloedsfeer van Krijtland en blijven voor risico van [huurder]. Hij draagt immers zelf de verantwoordelijkheid voor zijn gedrag als huurder. De kantonrechter heeft bij dit oordeel tevens in overweging genomen dat [huurder] kennelijk niet inziet dat hij deze verantwoordelijkheid heeft aangezien hij zich op het standpunt stelt dat Krijtland gebruikmaakt van methodes zoals gaslighting, projectie, intimidatie, kleineren, isolatie, provocatie, framing en systematische dossiervorming tegen hem. Er is daardoor naar het oordeel van de kantonrechter op korte termijn ook nog geen vooruitzicht op een structurele en langdurige verbetering van de overlastsituatie.
3.4.
Gelet op al het voorgaande kan van Krijtland redelijkerwijs niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [huurder] nog langer voortzet. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijzen. De gebruikelijke ontruimingstermijn van veertien dagen acht de kantonrechter ook in dit geval een redelijke termijn. Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat Krijtland tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat zij eventueel bereid is om [huurder] meer tijd te geven om vrijwillig uit de woning te vertrekken. Partijen dienen daartoe zelf afspraken met elkaar te maken.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.5.
Hoewel [huurder] hier bezwaar tegen heeft gemaakt, zal de kantonrechter dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad [4] verklaren. Dit betekent dat het vonnis meteen ten uitvoer mag worden gelegd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. De kantonrechter is van oordeel dat – zoals hiervoor is vastgesteld – de mate waarin [huurder] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als goed huurder, het gebrek aan enig inzicht of medewerking om tot verbetering van de situatie te komen, maken dat Krijtland er belang bij heeft om op zo kort mogelijke termijn een eind te maken aan deze huurrelatie en de woning aan een huurder te verhuren die wel zijn verplichtingen nakomt. Hoewel [huurder] een evident belang heeft bij het kunnen blijven wonen in de woning totdat deze uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist, weegt dat belang in de gegeven omstandigheden niet zwaarder dan het belang van Krijtland bij de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, althans uit wat [huurder] daartoe heeft aangevoerd volgt dat in elk geval niet.
Proceskosten
3.6.
[huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Krijtland worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
822,95
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres],
4.2.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Krijtland zijn, en de sleutels af te geven aan Krijtland,
4.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 822,95, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.