Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 12099622 \ CV EXPL 26-815
Vonnis in kort geding van 25 maart 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
te Kerkrade,
eisende partij,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.F.E. Sprenkels.
Partijen worden hierna aangeduid als Heemwonen en [huurder] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 5 maart 2026 met producties 1 tot en met 16;
- het bericht van Heemwonen van 11 maart 2026 met aanvullende producties 17 en 18;
- het bericht van [huurder] van 12 maart 2026 met producties 1 en 2;
- het bericht van Heemwonen van 13 maart 2026 met aanvullende productie 19;
- het bericht van [huurder] van 13 maart 2026 met de conclusie van antwoord;
- het bericht van [huurder] van 13 maart 2026 met aanvullende producties 3 en 4;
- de mondelinge behandeling van 16 maart 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Heemwonen verhuurt aan [huurder] de woning aan [adres] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan op 17 september 2007 met de rechtsvoorganger van Heemwonen, Woningstichting Land van Rode. De maandelijkse huurprijs bedroeg laatstelijk € 659,20.
2.2.
De woning is een rijtjeswoning middenin een woonwijk. [huurder] woont in de woning met haar twee meerderjarige zoons, [zoon 1] en [zoon 2] .
2.3.
In de jaren 2021 en 2022 heeft Heemwonen van omwonenden enkele overlastmeldingen ontvangen over vernielingen, geschreeuw en lawaai op straat en bedreigingen. In 2022 is een gezin uit de buurt verhuisd vanwege deze bedreigingen.
2.4.
Op 31 augustus 2025 is een brandbom tegen de voordeur van de woning tot ontploffing gebracht. Deze explosie veroorzaakte ernstige schade aan de voordeur van de woning. Omwonenden hebben, zowel aan Heemwonen als aan medewerkers van de gemeente [plaats] , meegedeeld dat dit incident heeft gezorgd voor veel angst en een gevoel van onveiligheid in hun eigen woonomgeving.
2.5.
In het gespreksverslag van het huisbezoek van medewerkers van Heemwonen aan [huurder] van 11 september 2025 is opgenomen dat zoon [zoon 2] tijdens het gesprek heeft verklaard dat hij vijanden had gemaakt en dat deze vijanden weten waar hij woont. De explosie van 31 augustus 2025 was volgens hem een eerste actie gericht tegen hem en zijn familie. Volgens [zoon 2] zouden er nog meer gewelddadige acties volgen, die van kwaad naar erger zouden gaan. Hij kreeg daar dagelijks berichten over. [zoon 2] maakte zich grote zorgen over de veiligheid van zijn moeder en vond dat zij (met medewerking van Heemwonen) moest verhuizen.
2.6.
Naar aanleiding van dit gesprek heeft Heemwonen een melding gemaakt bij de politie en de gemeente [plaats] . Als gevolg van die melding is besloten tot cameratoezicht in de straat.
2.7.
Op 12 september 2025 heeft Heemwonen een nieuwe overlastmelding ontvangen over geschreeuw en het gooien met spullen en glas. De politie is hierbij ter plaatste geweest. De omwonende heeft daarbij aan Heemwonen gemeld dat hij zich niet veilig voelt in zijn eigen woning.
2.8.
Op 21 januari 2026 is er opnieuw een explosie geweest bij de voordeur van de woning. Het ging dit keer om een vuurwerkbom waarbij ook brandversnellers waren gebruikt. De schade aan de woning was omvangrijk: er was flinke schade aan de voordeur, een volledig ontzet kozijn van de voordeur en een zwartgeblakerde buitenmuur.
2.9.
Op 22 januari 2026 heeft de burgemeester van [plaats] zowel aan Heemwonen als aan [huurder] het voornemen om de woning te sluiten kenbaar gemaakt. Nadat [huurder] haar zienswijze hiertegen kenbaar heeft gemaakt, heeft de burgemeester besloten om de woning met ingang van 23 januari 2026 te sluiten voor de duur van twaalf weken, omdat zij dit noodzakelijk achtte om de openbare orde en de veiligheid rondom de woning te herstellen. De woning is die dag ook feitelijk gesloten.
2.10.
Op 22 januari 2026 hebben medewerkers van Heemwonen samen met medewerkers Openbare Orde en Veiligheid van de gemeente [plaats] gesprekken gevoerd met omwonenden. Uit de verslagen van die gesprekken blijkt dat de explosies een grote impact hebben gehad op de directe omgeving en bij meerdere gezinnen tot enorme angst en gevoelens van onveiligheid heeft geleid.
2.11.
Per brief van 23 januari 2026, die aan [huurder] in persoon is overhandigd, heeft Heemwonen de huurovereenkomst met [huurder] met ingang van die datum buitengerechtelijk ontbonden.
2.12.
Per e-mail van 30 januari 2026 heeft de gemachtigde van [huurder] aan Heemwonen meegedeeld dat zij niet berust in de buitengerechtelijke ontbinding.
2.13.
Door een (mondelinge) uitspraak van de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter van 26 februari 2026 is in het kader van een voorlopige voorziening het besluit tot sluiting van de woning geschorst, met ingang van vrijdag 27 februari 2026. Na de opening is [huurder] teruggekeerd in de woning.
2.14.
Op 27 februari 2026 heeft Heemwonen opnieuw een buurtonderzoek gedaan en met diverse omwonenden gesproken. Uit de verslagen van die gesprekken blijkt dat de recente explosies een ingrijpende impact hebben gehad op de omgeving en het veiligheidsgevoel van de omwonenden en dat bij de omwonenden de angst voor herhaling en brandgevaar leeft. Zij houden steeds rekening met een mogelijke noodsituatie. De tijdelijke sluiting van de woning bracht bewoners rust, het bericht dat die sluiting geschorst werd heeft bij meerdere omwonenden opnieuw tot angst en emotionele reacties geleid.
2.15.
Per verzoek van 12 maart 2026 is namens de burgemeester van [plaats] om opheffing van de voorlopige voorziening van 26 februari 2026 verzocht.
3.Het geschil
3.1.
Heemwonen vordert de ontruiming van de woning aan [adres] , met veroordeling van [huurder] tot betaling van een maandelijks vergoeding, gelijk aan de maandelijkse huur, voor het gebruik van de woning vanaf 1 april 2026 tot het moment van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling, te vermeerderen met de proceskosten.
3.2.
Heemwonen legt aan haar vorderingen primair ten grondslag dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden [1] , met ingang van 23 januari 2026, en dat [huurder] sindsdien het gehuurde zonder recht of titel in gebruik heeft. Subsidiair legt Heemwonen aan haar vorderingen ten grondslag dat [huurder] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, door haar zoon [zoon 2] niet al eerder te weren uit de woning, ofschoon zij wist dat zijn gedrag gevaarlijke vergeldingsacties uitlokte. Op grond van artikel 7:219 BW Pro kan dit [huurder] worden aangerekend. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop in dit kort geding, de ontruiming van het gehuurde, aldus Heemwonen.
3.3.
[huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Heemwonen, met veroordeling van Heemwonen in de proceskosten. [huurder] voert daartoe primair aan dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat Heemwonen onvoldoende heeft onderbouwd dat het actuele dreigingsniveau dermate ernstig zou zijn dat [huurder] en haar andere zoon [zoon 1] niet naar de woning zouden mogen terugkeren en dat evenmin voldoende is aangetoond dat nog steeds sprake is van een ernstige bedreiging van de veiligheid van omwonenden. Subsidiair voert zij aan dat zoon [zoon 2] weliswaar al langer problemen veroorzaakt maar dat zij nooit heeft kunnen voorzien dat er (vuurwerk)bomaanslagen op de woning zouden worden gepleegd. Bovendien zal zoon [zoon 2] niet terugkeren in de woning. Nadat hij uit voorlopige hechtenis komt, zal hij bij zijn vader gaan wonen ter voorkoming van nieuwe overlastproblemen, aldus [huurder] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Toetsingskader
4.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Heemwonen heeft gesteld dat zij de huurovereenkomst met [huurder] buitengerechtelijk heeft ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet meer bestaat en dat [huurder] momenteel zonder recht of titel in de woning verblijft. Het belang van Heemwonen om aan deze situatie een einde te maken is naar zijn aard voldoende spoedeisend zodat zij ontvankelijk is in haar vorderingen.
4.2.
In deze procedure moet vervolgens worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Heemwonen in een bodemprocedure stand zal houden of, indien dat niet het geval is, het voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van deze overeenkomst door [huurder] . Daarbij geldt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.3.
Rekening houdende met het voorgaande toetsingskader overweegt de kantonrechter als volgt.
Buitengerechtelijke ontbinding
4.4.
Een verhuurder heeft op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als een woning op grond van artikel 174a van de Gemeentewet is gesloten omdat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord of ernstige vrees bestaat voor het ontstaan van een zodanige verstoring. Op deze grond is de woning van [huurder] door de burgemeester van [plaats] voor een periode van twaalf weken gesloten, met ingang van 23 januari 2026. Dat betekent dat Heemwonen bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, zoals zij per brief van 23 januari 2026 heeft gedaan. Dat de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter tot schorsing van het besluit tot sluiting van de woning is overgegaan maakt dit niet anders. Voor buitengerechtelijke ontbinding is immers niet vereist dat het besluit van de burgemeester onherroepelijk is [2] . De enkele omstandigheid dat de burgemeester de woning feitelijk heeft gesloten, rechtvaardigt al de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en daarvan was sprake op het moment dat Heemwonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Tegen deze achtergrond acht de kantonrechter het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat Heemwonen de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro rechtsgeldig heeft ontbonden.
Ontbinding en ontruiming aanvaardbaar en proportioneel?
4.5.
Nu Heemwonen als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding de ontruiming van de woning vordert, moet de kantonrechter toetsen of gebruikmaking van de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid door Heemwonen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar [3] is dan wel misbruik van bevoegdheid [4] oplevert. Ook moet beoordeeld worden of ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende ontruiming van de woning een proportionele maatregel is in de zin van artikel 8 EVRM Pro. Bij de beoordeling hiervan betrekt de kantonrechter de volgende omstandigheden:
- Heemwonen is als woningstichting verplicht om te waken over de leefbaarheid en veiligheid in de woonwijken waarin zij woningen verhuurt en het woongenot van haar huurders. De explosies hebben daar – logischerwijs – een grote impact op gehad, zo blijkt ook uit de overgelegde verklaringen en de sfeerrapportage openbare orde van 12 maart 2026 [5] . Met de ontbinding en ontruiming wil Heemwonen een einde maken aan de door de explosies veroorzaakte onrust in de directe omgeving van de woning en aan de gevoelens van angst en onveiligheid bij de omwonenden. Of het risico op nog meer explosies of ander geweld zich daadwerkelijk realiseert is daarbij niet doorslaggevend. Het gaat erom dat Heemwonen het gevoel van angst daarvoor moet kunnen bestrijden.
- Het besluit van de burgemeester om de woning te sluiten mag dan wel geschorst zijn door de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter maar de burgemeester heeft op 12 maart 2026 om opheffing van deze voorlopige voorziening verzocht op grond van artikel 8:87 Awb Pro [6] . De burgemeester heeft daarbij vermeld dat de verstoring van de openbare orde en veiligheid nog steeds voortduurt en de vrees voor nieuwe verstoringen van de openbare orde en veiligheid en de veiligheidsrisico’s voor de omgeving nog steeds actueel zijn.
- Zoon [zoon 2] heeft na de eerste explosie in een gesprek met Heemwonen zelf aangegeven te verwachten dat nog meer gewelddadige acties zouden volgen, tegen hem én zijn familie. Hij heeft ook verklaard dat hij zich om die reden grote zorgen maakte om het welzijn van zijn moeder. Dat die zorgen terecht waren, blijkt wel uit het gegeven dat er een tweede, hevigere en gevaarlijkere, explosie heeft plaatsgevonden. In dat kader valt dan ook niet in te zien dat het, zoals [huurder] aanvoert, slechts speculatief en ongefundeerd zou zijn dat de explosies specifiek waren gericht tegen zoon [zoon 2] en zijn familie.
- Aan [huurder] kan, gelet op het voorgaande, in elk geval verweten worden dat zij zoon [zoon 2] niet definitief uit de woning heeft geweerd na de eerste explosie. Zij heeft hem, nadat hij uit voorlopige hechtenis kwam, weer toegelaten in de woning en heeft daarmee het risico op meer gewelddadige acties, zoals de tweede explosie, op de koop toe genomen.
- [huurder] heeft weliswaar aangevoerd dat [zoon 2] , nadat hij uit voorlopige hechtenis zal worden vrijgelaten, niet meer zal terugkeren in de woning maar het is nog maar de vraag of de gewelddadige acties dan zullen stoppen. [zoon 2] verklaarde in het gesprek met Heemwonen immers zelf “dat ze hem via zijn moeder willen pakken” zodat het nog onzeker is of het vertrek van [zoon 2] uit de woning zal bijdragen aan het stoppen van het geweld. Los daarvan volgt uit het behandelde ter zitting en de in het geding gebrachte producties dat [zoon 2] bepaald onhandelbaar is en diens moeder geen of nauwelijks invloed op hem heeft. Het is dan ook volstrekt onzeker dat [zoon 2] niet naar de woning zal terugkeren na detentie.
- [huurder] heeft aangevoerd dat zij al bijna 19 jaar in de woning woont en niet de mogelijkheid heeft om elders te gaan wonen. Heemwonen heeft aangegeven dat aan [huurder] een zogenaamd Housing+ traject is aangeboden zodat naar alternatieve woonruimte gezocht kan worden en dakloosheid voorkomen wordt. Dit werd vooralsnog door [huurder] afgewezen.
4.6.
Gelet op al deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van Heemwonen bij de gevorderde ontruiming zwaarder wegen dan het belang van [huurder] bij het behoud van de woning. Dit betekent dat de gebruikmaking door Heemwonen van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, noch misbruik van bevoegdheid oplevert.
4.7.
In het kader van artikel 8 EVRM Pro geldt dat de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming in de wet is voorzien (artikel 7:231 lid 2 BW Pro) en een legitiem doel kent, namelijk het voorkomen van de negatieve invloed van gewelddadige acties op de woonomgeving en op het leven van omwonenden. De ontbinding en ontruiming zijn een geschikt middel om dat doel te bereiken. Niet gesteld of gebleken is dat met een minder ingrijpende maatregel, die even effectief is, hetzelfde doel kan worden bereikt. Zoals hiervoor geoordeeld weegt in dit concrete geval het belang van Heemwonen zwaarder dan dat van [huurder] . Dit betekent dat de ontbinding en ontruiming een proportionele maatregel is.
4.8.
De conclusie is dat het naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst stand zal houden en de bodemrechter [huurder] zal veroordelen de woning te ontruimen. De door Heemwonen in dit kort geding gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat [huurder] een (gebruikelijke) termijn van veertien dagen zal worden gegund om tot ontruiming van de woning over te gaan.
Betaling voor gebruik van de woning tot ontruiming
4.9.
De vordering van Heemwonen op grond van artikel 7:225 BW Pro met betrekking tot betaling van een bedrag van € 659,20 per maand, gelijk aan de maandelijkse huur, met ingang van 1 april 2026 tot het moment van ontruiming, is door [huurder] onweersproken gebleven en zal door de kantonrechter worden toegewezen.
Proceskosten
4.10.
[huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Heemwonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.299,94
Uitvoerbaar bij voorraad
4.11.
Hoewel [huurder] hier bezwaar tegen heeft gemaakt, zal de kantonrechter dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad [7] verklaren. Dit betekent dat het vonnis meteen ten uitvoer mag worden gelegd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. Heemwonen heeft de kantonrechter verzocht om de beslissing aangaande de uitvoerbaarheid bij voorraad te motiveren om een mogelijke benadeling van haar rechtspositie in een eventueel executiegeschil te voorkomen. De kantonrechter overweegt in dat kader het volgende. Zoals hierboven in 4.5 en 4.6 al is overwogen weegt het belang van [huurder] bij behoud van de woning in de gegeven omstandigheden niet zwaarder dan de belangen van Heemwonen om de wijk leefbaar en veilig te houden en een einde te maken aan de angst van omwonenden en in dat kader gevolg te geven aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door zo spoedig mogelijk tot ontruiming van de woning te kunnen overgaan. Daarbij past niet dat [huurder] in de woning zou mogen blijven wonen totdat deze uitspraak kracht van gewijsde heeft gekregen of totdat op een eventueel rechtsmiddel is beslist en daarom wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Heemwonen zijn, en de woning, onder afgifte van alle sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen,
5.2.
veroordeelt [huurder] tot betaling van € 659,20 per maand, met ingang van 1 april 2026 tot aan het moment van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.299,94, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.