Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/335979 / HA ZA 24-497
Vonnis van 18 maart 2026
in de zaak van
[koper],
te [plaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [koper],
advocaat: mr. M.M. van den Boomen,
tegen
1.[verkoper 1],
te [plaats],
2.
[verkoper 2],
2.
[verkoper 2],
te [plaats],
gedaagde partijen,
hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [kopers],
advocaat: mr. P.M. Jongeling.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure tot en met 2 juli 2025 blijkt uit het tussenvonnis van die datum. Het verdere verloop blijkt uit:
- het deskundigenbericht;
- de conclusies na deskundigenbericht van [koper] en [kopers].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
Het tussenvonnis
2.1.
De rechtbank verwijst naar het tussenvonnis van 2 juli 2025. In de kern draait deze zaak om het volgende.
2.2.
[koper] heeft een woning gekocht van [kopers]. De woning is gebouwd in 1963. Begin jaren ’90 heeft [kopers] bij de woning een aanbouw laten realiseren.
2.3.
[koper] heeft een parketteur ingeschakeld om een nieuwe vloer in de woning en aanbouw te leggen. De parketteur meldde bij [koper] dat dit niet mogelijk was, omdat de vloer in de aanbouw afloopt. Vervolgens heeft [koper] [adviseur] (hierna: [adviseur]) ingeschakeld om de aanbouw te onderzoeken. [adviseur] heeft vastgesteld dat de fundering van de aanbouw door de aannemer niet op de juiste wijze is aangebracht. De fundering wijkt af van de bouwtekeningen bij de omgevingsvergunning en is constructief niet in orde (zie het Deskundigenrapport beoordeling scheefstand aanbouw van [adviseur], productie 8 bij dagvaarding). Daardoor is de fundering gaan verzakken. [adviseur] schrijft verder in het rapport (eventuele spel- en typfouten overgenomen):
“D. Belemmeren de gebreken dat in de woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast?
Het gebruik van de aanbouw wordt belemmerd. Door de verkopende partij is niets aan de oorzaak van de verzakking gedaan, er zijn alleen werkzaamheden uitgevoerd aan de naden en schades welke ontstaan zijn door de verzakking. Ook zijn er na het herstellen van beschadigde oppervlaktes wederom scheuren ontstaan. Hiermee is vast te stellen dat de zakking niet geheel is gestabiliseerd en nog altijd verder tot uiting kan komen. Wanneer de aanbouw verder verzakt ontstaat gaan de diverse aansluitingen zoals daken en gevels het begeven waardoor vochtproblematiek ontstaat. Daarnaast geeft de parketteur volgens de aankopende partij aan geen egalisatie te willen aanbrengen op de vloer. Hij kan geen garantie geven wanneer de egalisatie toch aangebracht gaat worden.”
2.4.
Tussen partijen is in geschil of woning beantwoordt aan de koopovereenkomst.
2.5.
De rechtbank heeft – in overeenstemming met de procesafspraken van partijen – een deskundige benoemd om de mogelijkheden van herstel en de kosten daarvan te onderzoeken. Alvorens de rechtbank ingaat op het deskundigenrapport, zal de rechtbank de vraag beantwoorden of [kopers] tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verbintenis uit de koopovereenkomst.
Is sprake van non-conformiteit?
2.6.
[koper] stelt dat [kopers] haar de woning heeft verkocht, wetende dat de aanbouw aan het verzakken is. Volgens [koper] heeft [kopers] zijn mededelingsplicht geschonden, door in de koopovereenkomst en de daarbij horende vragenlijst de vraag naar een verzakking ontkennend te beantwoorden. [koper] stelt dat zij tijdens de bezichtigingen geen scheuren kon zien, deels omdat deze waren bijgewerkt (de scheuren in de woning) en deels omdat hier beplanting voor stond (de scheuren aan de buitenzijde van de woning).
2.7.
[kopers] betwist dat hij op de hoogte was van de verzakking. [kopers] geeft aan dat de aanbouw in de jaren ’90 is geplaatst en dat hij in 2005 en in 2011/2012 verschillende scheuren heeft laten wegwerken. Door de aannemers die de scheuren hebben weggewerkt is tegen [kopers] gezegd dat die scheuren het gevolg zijn van nieuw tegen oud aanbouwen. Volgens [kopers] heeft hij niet gezien dat nadien nieuwe scheuren zijn ontstaan. Ook is [kopers] het verloop in de vloer niet opgevallen. [kopers] wist dus niet van de (aanhoudende) verzakking, zodat [kopers] daaromtrent ook geen mededelingen kon doen. [kopers] voert verder aan dat hij niet wist dat de aannemer de aanbouw niet conform de bouwtekeningen heeft gerealiseerd.
2.8.
De rechtbank overweegt als volgt.
In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“Artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
2.9.
Beide artikelen samen maken dat [kopers] enkel aansprakelijk is voor verborgen gebreken, die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Volgens vaste rechtspraak houdt ‘normaal gebruik’ in dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).
2.10.
Tussen partijen is niet in geschil dat de aanbouw verzakt is. Dat sprake is van een verzakking en daarmee een scheefstand in de woning, maakt naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf nog niet dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.
2.11.
[koper] heeft gemotiveerd gesteld dat de aanbouw steeds verder verzakt, hetgeen tot vochtproblematiek en andere problemen zal leiden. [koper] heeft daarbij onder meer verwezen naar het rapport van [adviseur]. Door [kopers] is onvoldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van een nog steeds aanhoudende verzakking. Daarmee komt in deze procedure vast te staan dat de aanbouw nog steeds niet gestabiliseerd is en verder verzakt. Naar het oordeel van de rechtbank is het feit dat de aanbouw nog steeds aan het verzakken is wel een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Door [kopers] is de conclusie van [adviseur] (Deskundigenrapport beoordeling scheefstand aanbouw, productie 8 bij dagvaarding) immers niet weersproken dat bij verdere verzakking van de aanbouw de diverse aansluitingen, zoals daken en gevels, het zullen begeven waardoor er vochtproblematiek ontstaat.
2.12.
Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of de verzakkende aanbouw een gebrek is dat bekend of kenbaar was voor [koper] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. Met kenbare gebreken wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die zij (wel) zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Op de koper ([koper]) die zich op non-conformiteit beroept, rust ter zake de stelplicht en bewijslast. Zij zal in dat kader, indien aan de orde, ook gemotiveerd moeten stellen dat zij aan de op haar rustende onderzoeksplicht heeft voldaan (of dat er geen reden was voor onderzoek). Daarbij stelt de rechtbank voorop dat niet in alle gevallen een onderzoeksplicht geldt, maar dat er een aanleiding moet zijn om te twijfelen aan hetgeen is toegezegd ten aanzien van de eigenschappen van de woning.
2.13.
[koper] heeft gesteld dat zij niet bekend was met de (aanhoudende) verzakking van de aanbouw. Verder stelt [koper] dat die verzakking voor haar ook niet kenbaar was en zij haar onderzoeksplicht niet heeft geschonden. Volgens [koper] had [kopers] moeten melden dat sprake is van een verzakkende aanbouw en prevaleert de mededelingsplicht van [kopers] boven een eventuele onderzoeksplicht aan de zijde van [koper]. [koper] verwijst in dat kader naar de vragenlijst bij de koopovereenkomst, waarin [kopers] de vragen naar een verzakking ontkennend heeft beantwoord. [koper] stelt dat de woning netjes was afgewerkt en zij nergens scheuren heeft geconstateerd tijdens de bezichtigingen. Aan de buitenzijde van de woning stond begroeiing vóór de (bijgewerkte) naad, zodat ook die scheur niet zichtbaar was, aldus [koper]. Volgens [koper] was er dan ook geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar de staat van de aanbouw.
2.14.
[kopers] betwist dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [kopers] stelt dat hij niet wist dat sprake was van een verzakkende aanbouw. [kopers] voert aan dat hij jaren vóór de verkoop de zichtbare scheuren heeft laten herstellen door vakmensen, die [kopers] hebben verzekerd dat de scheurvorming normaal is bij een dergelijke aanbouw (oud tegen nieuw). Verder geeft [kopers] aan dat hij daarna geen nieuwe scheuren meer heeft geconstateerd. Voor [kopers] was er dan ook geen enkele reden om te twijfelen aan de mededelingen van de aannemers. Volgens [kopers] heeft [koper] haar onderzoeksplicht geschonden. [kopers] verwijst daarbij naar de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule, waarin staat:
“artikel 20 Ouderdomsclausule Pro
Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het Verkochte ruim 57 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige inrichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van Pro deze koopovereenkomst kan Verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom.”
2.15.
Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat [kopers] op de hoogte was van de verzakkende aanbouw, zodat [kopers] dit ook niet had kunnen vermelden in de vragenlijst of anderszins aan [koper] had kunnen mededelen. Dat [kopers] in het verleden scheuren heeft laten herstellen is onvoldoende om aan te nemen dat [kopers] bekend was met de verzakking. [koper] heeft geen andere feiten of omstandigheden gesteld waaruit de conclusie zou kunnen worden getrokken dat [kopers] wist van de verzakking. Van een schending van de mededelingsplicht kan dan ook geen sprake zijn. Bovendien heeft [koper] ter zitting verklaard dat zij de vragenlijst pas op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst heeft ontvangen, zodat de vragenlijst kennelijk geen (grote) rol heeft gespeeld in haar aankoopbeslissing.
2.16.
De rechtbank is van oordeel dat de verzakking niet bekend of kenbaar was voor [koper]. Immers, [kopers] heeft gemotiveerd gesteld dat hij de verzakking nimmer heeft opgemerkt en na de herstelwerkzaamheden geen nieuwe scheuren meer heeft geconstateerd. Waarom [koper], die de woning slechts twee keer relatief kort heeft bezichtigd ten opzichte van [kopers] die er jaren heeft gewoond, dan wel bekend zou moeten zijn met een verzakking in de aanbouw, heeft [kopers] onvoldoende toegelicht. Er was dan ook geen enkele aanleiding voor [koper] om nader onderzoek te doen.
2.17.
Het beroep op de ouderdomsclausule kan [kopers] niet baten. De ouderdomsclausule ziet enkel op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. Het gaat dan om de situatie dat ten tijde van de bouw van de woning (of in dit geval de aanbouw) andere bouwtechnische eisen golden, zodat men later geconstateerde gebreken niet kan meten aan de huidige standaarden. Daar is in dit geval geen sprake van. De problemen die zich voordoen aan het fundament van de aanbouw hangen niet samen met het bouwjaar van de aanbouw, maar met een constructiegebrek dat van meet af aan bestond. Vaststaat dat de aanbouw niet is gebouwd conform de bouwtekeningen en daarmee ook niet voldoet aan de eisen die er destijds aan werden gesteld.
2.18.
Ook de stelling dat de parketteur van [koper] heeft gewezen op een scheefstand in de vloer treft geen doel. [koper] heeft gemotiveerd gesteld dat de parketteur dit pas heeft geconstateerd en gemeld na het ondertekenen van de koopovereenkomst, zodat geen sprake is van een gebrek dat kenbaar of bekend was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst.
2.19.
Het voorgaande betekent dat beide partijen niet meer hadden kunnen of moeten doen dan zij in de gegeven omstandigheden hebben gedaan. Geen van partijen treft dus een verwijt, omdat het gebrek niet kenbaar of bekend was. Op basis van de koopovereenkomst heeft [kopers] wel een garantie verstrekt dat de woning geen gebreken heeft die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dat maakt dat [kopers] op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor dit gebrek aansprakelijk is voor de herstelkosten.
2.20.
[koper] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat [kopers] tekortgeschoten is in de nakoming van de op hem rustende verbintenis en gevraagd om de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure voor het begroten van de schade. Daarnaast heeft [koper] gevorderd om [kopers] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 5.000,00. De rechtbank is van oordeel dat de schade in deze procedure redelijkerwijs begroot kan worden. Dat betekent dat de gevraagde verklaring voor recht niet zal worden toegewezen, omdat [koper] daar geen zelfstandig belang (meer) bij heeft. De rechtbank zal de schade meteen begroten en [kopers] veroordelen tot betaling daarvan. In het verlengde daarvan wordt ook het gevraagde voorschot afgewezen.
Het deskundigenrapport (herstelmogelijkheden en -kosten)
2.21.
Op verzoek van partijen en in opdracht van de rechtbank heeft de deskundige een deskundigenrapport opgesteld. De deskundige heeft drie herstelmethoden uitgewerkt met bijbehorende herstelkosten. Partijen hebben vervolgens de gelegenheid gekregen om op dit rapport en de begrote herstelkosten te reageren. Ondanks dat dit niet de oorspronkelijke inzet van de procedure was, hebben partijen zich dus reeds uit kunnen laten over de omvang van de schade en van die mogelijkheid ook gebruik gemaakt.
2.22.
Zoals hiervoor reeds geoordeeld is het gebrek gelegen in het verder verzakken van de woning. Van belang is hierbij dat [koper] een woning met een waarneembare scheefstand heeft gekocht en dat hiervoor reeds is overwogen dat die scheefstand op zich geen gebrek met zich brengt dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Daarnaast heeft de rechtbank overwogen dat [kopers] geen verwijt treft. Dat betekent dat [kopers] conform artikel 6.3 van de koopovereenkomst uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten van het gebrek (dus het stabiliseren van de woning) en niet ook voor overige (aanvullende) schade, zoals het herstellen van de scheefstand of het egaliseren van de vloer. Uit het rapport van de deskundige volgt dat variant A hiervoor doelmatig is (zie onder 10.3, pagina 33 van het rapport). De rechtbank begroot de schade daarom overeenkomstig de herstelkosten voor variant A, zijnde een bedrag van € 31.150,00. Uiteraard staat het [koper] vrij om de gevolgschade te laten herstellen, maar die werkzaamheden komen, gelet op het vorenstaande, niet voor rekening van [kopers].
Beslagkosten en proceskosten
2.23.
[koper] vordert [kopers] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. Het griffierecht van € 320,00 voor het beslagrekest is verrekend met het griffierecht dat in deze zaak is verschuldigd, zodat dit niet nog eens zal worden toegekend. De beslagkosten worden vastgesteld op € 419,45 voor kosten deurwaardersexploten en € 836,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 836,00 Tarief III), totaal € 1.255,45.
2.24.
[kopers] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [koper] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97;
- griffierecht
€
1.325,00;
- salaris advocaat
€
2.090,00
(2,5 punten × € 836,00);
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing);
totaal
€
3.739,97.
2.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
2.26.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling aan [koper] van een schadevergoeding van € 31.150,00,
3.2.
veroordeelt [kopers] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.255,45,
3.3.
veroordeelt [kopers] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.739,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [kopers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.4.
veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de bedragen genoemd onder 3.1. tot en met 3.3. als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.