Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/342245 / HA ZA 25-243
Vonnis van 15 april 2026
in de zaak van
GEMEENTE BERGEN,
te Bergen ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de gemeente ,
advocaat: mr. J.W.M. Hagelaars,
tegen
OPTISPORT BERGEN B.V.,
te Tilburg ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Optisport ,
advocaat: mr. T.A. Scheffer-Terlien.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 9 december 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en ter gelegenheid waarvan partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 9 december 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en ter gelegenheid waarvan partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd
- de rolberichten van partijen van 4 maart 2026 waarbij partijen vonnis hebben gevraagd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Den Asseldonk is een multifunctioneel gebouw in Nieuw Bergen , de hoofdplaats van de gemeente (hierna: Den Asseldonk of het gebouw). Het gebouw omvat onder andere een sporthal waarvan gebruik wordt gemaakt door verschillende sportverenigingen. Verder is aanwezig een evenementenzaal, een fitnesscentrum en horeca. Het gebouw wordt verder gebruikt door o.a. maatschappelijk werk en de lokale bibliotheek.
2.2.
De gemeente is eigenaar van het gebouw en heeft dit in 1999 in erfpacht uitgegeven aan E.S.N. Bergen B.V. (hierna: ESN). ESN was als erfpachter de rechtsvoorgangster van Optisport . Optisport heeft de aandelen van ESN verkregen in 2017.
2.3.
In september 2016 is tussen de gemeente en Optisport een exploitatieovereenkomst gesloten (hierna: de exploitatieovereenkomst), welke overeenkomst eerdere overeenkomsten tussen partijen verving.
2.4.
Het gebouw wordt (als multifunctioneel centrum zoals hierboven geschetst) geëxploiteerd door Optisport , waarbij de verhouding tussen partijen wordt beheerst door de erfpachtovereenkomst/akte en de exploitatieovereenkomst.
2.5.
De gemeente is al meerdere jaren van mening dat sprake is van achterstallig onderhoud van het gebouw en heeft klachten ontvangen van gebruikers van het gebouw. In dat verband heeft de gemeente een gebruikersoverleg georganiseerd op 5 juni 2023. De klachten van gebruikers vormden tevens onderwerp van debat in de vergadering van de gemeenteraad van 7 november 2023. Vervolgens heeft ook een gebruikersoverleg plaatsgevonden op 3 juni 2024.
2.6.
Het (achterstallig) onderhoud en de klachten zijn tussen partijen onderwerp van overleg geweest vanaf in ieder geval 2021.
2.7.
De gemeente heeft bij brief van 16 oktober 2024 aan Optisport aandacht gevraagd voor de in haar ogen ontstane onderhoudsachterstand. Partijen hebben vervolgens daarover een overleg gehad op 4 november 2024. In dat overleg is gebleken dat partijen verdeeld zijn over het antwoord op de vraag welke partij uiteindelijk het (groot) onderhoud dient te financieren.
2.8.
Optisport heeft bij brieven aan de gemeente van respectievelijk 13 december 2024 en 29 januari 2025 gesteld financieel niet verantwoordelijk te zijn voor het achterstallig onderhoud.
2.9.
In reactie op de laatstgenoemde brieven heeft de gemeente (bij brief van haar advocaat van 18 februari 2025) de exploitatieovereenkomst ontbonden per 1 mei 2025.
2.10.
Optisport heeft bij brief van haar advocaat van 11 maart 2025 aangegeven het gebouw niet te zullen ontruimen en de exploitatie onverminderd voort te zetten.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De gemeente vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. Primair: voor recht te verklaren dat de gemeente de exploitatieovereenkomst rechtsgeldig ontbonden heeft per 1 mei 2025;
B. Subsidiair: de exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en Optisport te ontbinden;
C. Primair: voor recht te verklaren dat de erfpacht(overeenkomst) tussen partijen met
betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente Bergen , sectie D , nummers 5239 ,
6570 en 688 , plaatselijk bekend als Den Asseldonk 2 is geëindigd per 1 mei 2025,
D. Subsidiair: voor recht te verklaren dat de erfpacht(overeenkomst) tussen partijen met
betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente Bergen , sectie D , nummers 5239 ,
6570 en 688 , plaatselijk bekend als Den Asseldonk 2 rechtsgeldig is opgezegd per 1 juli 2025 dan wel (meer subsidiair) per 1 juni 2026;
E. Primair en subsidiair: Optisport Bergen B.V. te veroordelen om Den Asseldonk , bestaande uit de percelen kadastraal bekend gemeente Bergen , sectie D , nummers 5239 , 6570 en 688 , plaatselijk bekend als Den Asseldonk 2 , binnen twee weken na het te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden onder afgifte van de sleutels aan gemeente Bergen , op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag dat gedaagde niet aan deze veroordeling heeft voldaan met een maximum van € 500.000,-, althans een in goede justitie te bepalen termijn en dwangsom en met machtiging van de gemeente om de ontruiming zo nodig ten uitvoer te leggen met behulp van de sterke arm van politie en justitie
F. Primair en subsidiair Optisport Bergen B.V. te veroordelen om mee te werken aan een
‘warme overdracht’ van de exploitatie van Den Asseldonk aan de gemeente , waaronder in
elk geval wordt verstaan:
a. a) Het verstrekken van afschriften van lopende huur- en gebruiksovereenkomsten voor
zover die betrekking hebben op de periode vanaf de ontruiming;
b) Voor zover er niet op schrift gestelde mondelinge afspraken zijn gemaakt met huurders
en/of gebruikers, het verstrekken van een overzicht van die afspraken met vermelding
van de inhoud ervan;
c) Het verstrekken van de agenda met boekingen c.q. reserveringen van ruimten in Den
Asseldonk vanaf de ontruiming;
d) Het verstrekken van een overzicht van de huurders c.q. gebruikers die een of meer
sleutels van (onderdelen van) Den Asseldonk hebben;
e) Het verstrekken van afschriften van de overeenkomst(en) voor de levering van gas,
water en elektra;
G. Primair en subsidiair Optisport te veroordelen tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
H. in de kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en, voor het gevat voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na
dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede gedaagde te
veroordelen in de nakosten en de eventuele verdere executiekosten.
3.2.
Optisport voert verweer. Optisport concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de gemeente , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de gemeente , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Optisport vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
i. Te verklaren voor recht dat de Gemeente Bergen (L) toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Optisport Bergen B.V.;
ii. Te verklaren voor recht dat de Gemeente Bergen (L) jegens Optisport Bergen B.V. aansprakelijk is voor de schade die Optisport Bergen B.V. door deze tekortkomingen heeft geleden en nog zal lijden;
iii. De Gemeente Bergen (L) te veroordelen tot betaling van een bedrag ad EUR 189.893,28 (zegge: honderdnegenentachtigduizend achthonderddrieënnegentig euro en achtentwintig eurocent) aan verschuldigde exploitatiebijdragen (inclusief btw en de daarover verschuldigde 15% incassokosten), vermeerderd met de daarover verschuldigde wettelijke handelsrente ex. art. 6:119a BW vanaf 12 juli 2025, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de algehele dag der voldoening;
iv. De Gemeente Bergen (L) te veroordelen tot vergoeding van de door Optisport Bergen B.V. (L) geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de datum van verzuim, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot aan algehele voldoening;
v. De Gemeente Bergen (L) te veroordelen tot vergoeding van de door Optisport Bergen B.V. gemaakte buitengerechtelijke incassokosten;
vi. Ieder andere beslissing te nemen die de rechtbank in goede justitie geraden acht.
3.5.
De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Optisport , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Optisport , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Optisport in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De rechtbank zal de vorderingen in conventie en in reconventie zoveel als mogelijk gezamenlijk beoordelen. Daartoe zal eerst worden ingegaan op het (in zowel de zienswijze van partijen als die van de rechtbank) meest bepalende geschilpunt, dat betrekking heeft op het antwoord op de vraag of Optisport op grond van de gesloten overeenkomsten verantwoordelijk is om al het onderhoud van het gebouw voor eigen rekening en risico te doen. Niet in geschil is dat de verhouding tussen partijen wordt beheerst door niet meer dan de erfpachtovereenkomst en de exploitatieovereenkomst (hierna ook: de overeenkomsten). In geschil is wel of de erfpachtovereenkomst is blijven gelden na 2023, maar dat kan naar het oordeel van de rechtbank verder in het midden worden gelaten nu dat niet bepalend is voor de toe- of afwijsbaarheid van de vorderingen.
4.2.
Partijen hebben beide een onderscheid gemaakt tussen drie verschillende soorten onderhoud (zij het niet onder gelijke benamingen), te weten klein onderhoud, contractonderhoud en groot onderhoud.
De gemeente heeft gesteld dat uit de overeenkomsten volgt dat al het onderhoud van het gebouw voor rekening en risico van Optisport komt en dat de gemeente slechts is gehouden daaraan een contractueel bepaalde bijdrage te leveren.
Optisport heeft gesteld dat uit de overeenkomsten volgt dat het klein- en contractonderhoud voor rekening van Optisport komt en dat het groot onderhoud een “andere status” heeft omdat daarvoor door de gemeente een jaarlijkse exploitatiebijdrage werd voldaan waarna Optisport vervolgens het groot onderhoud uitvoerde binnen het aldus beschikbaar gestelde budget.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de interpretatie van de gemeente dient te worden gevolgd en heeft daartoe als volgt overwogen.
4.4.
De rechtsverhouding tussen partijen wordt bepaald door de bovengenoemde schriftelijke overeenkomsten. Bij de uitleg van deze overeenkomsten kan niet worden volstaan met een taalkundige benadering maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit de omstandigheid dat sprake is van professionele partijen die hun onderlinge rechtsbetrekking schriftelijk hebben vastgelegd - en dat in meerdere documenten, op verschillende tijdstippen en na min of meer uitgebreide onderhandelingen - volgt evenwel dat aan de taalkundige betekenis van de gebruikte bewoordingen een groot gewicht moet worden toegekend. Voor dat laatste pleit ook de omstandigheid dat sprake is van een recht van erfpacht dat is gevestigd door de inschrijving van de daartoe tussen partijen opgemaakte notariële akte in de openbare registers.
4.5.
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat uit de overeenkomsten volgt dat Optisport is gehouden tot uitvoering en financiering van al het onderhoud. Redengevend voor dat oordeel is het volgende.
4.5.1.
In de erfpachtovereenkomst van 1999 is uitdrukkelijk overeengekomen dat de erfpachter het gebouw moet onderhouden en daarvoor de kosten moet dragen. De formulering is als volgt (waarbij de naam van de rechtsvoorgangster ESN is geschreven en waarvoor nu Optisport moet worden gelezen): “
ESN is verplicht het complex in alle opzichten in goede staat te onderhouden. ESN is verplicht tot gehele of gedeeltelijke herbouw van de opstallen over te gaan indien deze door welke oorzaak ook zijn teniet gegaan. De kosten gemoeid met onderhoud en vernieuwing komen voor rekening van ESN, één en ander met inachtneming van hetgeen is bepaald in de “Vernieuwde Raamovereenkomst Den Asseldonk”. Tussen partijen staat vast dat laatstgenoemde raamovereenkomst nadien is vervangen door de exploitatieovereenkomst.
ESN is verplicht het complex in alle opzichten in goede staat te onderhouden. ESN is verplicht tot gehele of gedeeltelijke herbouw van de opstallen over te gaan indien deze door welke oorzaak ook zijn teniet gegaan. De kosten gemoeid met onderhoud en vernieuwing komen voor rekening van ESN, één en ander met inachtneming van hetgeen is bepaald in de “Vernieuwde Raamovereenkomst Den Asseldonk”. Tussen partijen staat vast dat laatstgenoemde raamovereenkomst nadien is vervangen door de exploitatieovereenkomst.
4.5.2.
In artikel 2 van Pro de exploitatieovereenkomst is opgenomen dat de erfpachtakte van toepassing blijft voor zover daarvan niet in de exploitatieovereenkomst is afgeweken. Een dergelijke afwijking van de bovenstaande bepaling is niet in de exploitatieovereenkomst opgenomen. Integendeel, deze herhaalt de strekking van de regeling uit de erfpachtovereenkomst en wel in artikel 43 dat Pro luidt: “
Optisport is verantwoordelijk voor het onderhoud in, aan en direct rondom Den Asseldonk en zal dit onderhoud tijdig verrichten. Ten aanzien van het groot onderhoud zal de gemeente jaarlijks een onderhoudsbijdrage betalen, conform artikel 33 van Pro deze overeenkomst.” In artikel 33 staat Pro kort samengevat dat de gemeente jaarlijks een exploitatiebijdrage zal verstrekken van een contractueel bepaald vast bedrag, dat wordt uitgesplitst in een bedrag voor de exploitatie van het gebouw en een bedrag voor groot onderhoud van het gebouw. De bewoordingen van de artikelen 43 en 33 wijzen naar het oordeel van de rechtbank op een financiële bijdrage van de gemeente in de door Optisport te dragen kosten van onderhoud, die niet kan worden begrepen als (noodzakelijkerwijze) kostendekkend. De bewoordingen van de betrokken bepalingen bevatten geen aanknopingspunt voor de stelling van Optisport dat de gemeentelijke bijdrage kostendekkend zou moeten zijn. Dat ligt niet alleen niet besloten in de gangbare betekenis van het woord bijdrage – waarmee normaliter wordt bedoeld een aandeel in een groter geheel, zoals bijvoorbeeld de zogenaamde eigen bijdrage in de zorg – maar dat kan ook niet worden ingelezen omdat (a) de tekst van de exploitatieovereenkomst (als geheel) evenmin enig aanknopingspunt biedt om aan te nemen dat partijen met het bepaalde in de exploitatieovereenkomst hebben willen afwijken van de in de erfpachtovereenkomst expliciet opgenomen hoofdregel dat de erfpachter de kosten van het onderhoud draagt en (b) de door Optisport verdedigde gedachte dat de gemeente alle kosten – en daarmee het financiële risico – van het groot onderhoud zou moeten dragen niet te rijmen valt met het in artikel 32 van Pro de exploitatieovereenkomst uitdrukkelijk opgenomen uitgangspunt dat Optisport de exploitatie zelf en geheel voor eigen rekening en risico zal verzorgen. Dat zou immers niet “geheel voor eigen rekening en risico” zijn indien het groot onderhoud voor rekening en risico van de gemeente zou zijn. De omstandigheid dat tussen partijen meermalen is overlegd over de omvang van de gemeentelijke bijdrage is naar het oordeel van de rechtbank voor de uitleg van de overeenkomsten niet relevant, omdat een dergelijk overleg denkbaar is bij de contractsuitleg van beide partijen. Datzelfde geldt voor de door Optisport aangevoerde omstandigheid dat zij feitelijk altijd het onderhoud uitvoerde binnen het bedrag van de gemeentelijke bijdrage. Andere feiten of omstandigheden die zouden kunnen wijzen op de door Optisport voorgestane uitleg zijn gesteld noch gebleken.
Optisport is verantwoordelijk voor het onderhoud in, aan en direct rondom Den Asseldonk en zal dit onderhoud tijdig verrichten. Ten aanzien van het groot onderhoud zal de gemeente jaarlijks een onderhoudsbijdrage betalen, conform artikel 33 van Pro deze overeenkomst.” In artikel 33 staat Pro kort samengevat dat de gemeente jaarlijks een exploitatiebijdrage zal verstrekken van een contractueel bepaald vast bedrag, dat wordt uitgesplitst in een bedrag voor de exploitatie van het gebouw en een bedrag voor groot onderhoud van het gebouw. De bewoordingen van de artikelen 43 en 33 wijzen naar het oordeel van de rechtbank op een financiële bijdrage van de gemeente in de door Optisport te dragen kosten van onderhoud, die niet kan worden begrepen als (noodzakelijkerwijze) kostendekkend. De bewoordingen van de betrokken bepalingen bevatten geen aanknopingspunt voor de stelling van Optisport dat de gemeentelijke bijdrage kostendekkend zou moeten zijn. Dat ligt niet alleen niet besloten in de gangbare betekenis van het woord bijdrage – waarmee normaliter wordt bedoeld een aandeel in een groter geheel, zoals bijvoorbeeld de zogenaamde eigen bijdrage in de zorg – maar dat kan ook niet worden ingelezen omdat (a) de tekst van de exploitatieovereenkomst (als geheel) evenmin enig aanknopingspunt biedt om aan te nemen dat partijen met het bepaalde in de exploitatieovereenkomst hebben willen afwijken van de in de erfpachtovereenkomst expliciet opgenomen hoofdregel dat de erfpachter de kosten van het onderhoud draagt en (b) de door Optisport verdedigde gedachte dat de gemeente alle kosten – en daarmee het financiële risico – van het groot onderhoud zou moeten dragen niet te rijmen valt met het in artikel 32 van Pro de exploitatieovereenkomst uitdrukkelijk opgenomen uitgangspunt dat Optisport de exploitatie zelf en geheel voor eigen rekening en risico zal verzorgen. Dat zou immers niet “geheel voor eigen rekening en risico” zijn indien het groot onderhoud voor rekening en risico van de gemeente zou zijn. De omstandigheid dat tussen partijen meermalen is overlegd over de omvang van de gemeentelijke bijdrage is naar het oordeel van de rechtbank voor de uitleg van de overeenkomsten niet relevant, omdat een dergelijk overleg denkbaar is bij de contractsuitleg van beide partijen. Datzelfde geldt voor de door Optisport aangevoerde omstandigheid dat zij feitelijk altijd het onderhoud uitvoerde binnen het bedrag van de gemeentelijke bijdrage. Andere feiten of omstandigheden die zouden kunnen wijzen op de door Optisport voorgestane uitleg zijn gesteld noch gebleken.
De slotsom is dat Optisport contractueel is gehouden al het onderhoud voor eigen rekening en risico uit te voeren en dat de gemeente daarvoor een bijdrage dient te voldoen, waarvan de omvang contractueel is bepaald en niet (noodzakelijkerwijze) kostendekkend is.
4.6.
De rechtbank zal op basis van de bovenstaande overwegingen hieronder nader ingaan op achtereenvolgens de vorderingen in conventie en in reconventie.
in conventie
4.7.
In geschil is of de gemeente de exploitatieovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden per 1 mei 2025. De gemeente heeft zich daarbij beroepen op het bepaalde in artikel 6:80, eerste lid, BW in samenhang met artikel 6:265 BW Pro, waarin - kort samengevat - is bepaald dat een crediteur (hier: de gemeente ) een wederkerige overeenkomst kan ontbinden indien deze crediteur uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming zal tekortschieten. De gemeente heeft daarbij verwezen naar de brieven van Optisport aan de gemeente van respectievelijk 13 december 2024 en 29 januari 2025, waarin Optisport expliciet heeft gesteld financieel niet verantwoordelijk te zijn voor het achterstallig onderhoud.
De rechtbank is van oordeel dat de gemeente hieruit inderdaad heeft kunnen afleiden dat Optisport haar verbintenissen uit de overeenkomsten aangaande het groot onderhoud – uitgaande van de in de rechtsoverwegingen hierboven gegeven uitleg van die overeenkomsten – niet zou nakomen. Daarmee is gegeven dat de ontbinding van de exploitatieovereenkomst per 1 mei 2025 rechtsgeldig is, waarbij wordt opgemerkt dat een dergelijke ontbinding - anders dan bij opzegging van een duurovereenkomst – niet is onderworpen aan termijnen.
4.8.
De gemeente heeft gesteld dat het recht van erfpacht/de erfpachtovereenkomst reeds door tijdsverloop is geëindigd, wat Optisport heeft betwist. De rechtbank laat dit geschilpunt in het midden, omdat de gemeente met betrekking tot de erfpachtovereenkomst een verklaring voor recht vraagt inhoudende dat deze uiterlijk is geëindigd per 1 mei 2025. Dat is in ieder geval zo omdat partijen in artikel 8 van Pro de exploitatieovereenkomst hebben bepaald dat bij rechtsgeldige ontbinding van de exploitatieovereenkomst tevens de erfpacht overeenkomst zal eindigen. Dit vormt een rechtsgeldige wijze van beëindiging van de erfpachtovereenkomst omdat deze contractuele bepaling neerkomt op een (voorwaardelijke) beëindiging in onderlinge overeenstemming, wat op grond van het bepaalde in de artikelen 3:81 lid 2 sub c in verbinding met 3:98 BW leidt tot een rechtsgeldige beëindiging. Hierbij wordt aangetekend dat bij ontbinding in onderlinge overeenstemming niet de wettelijke eisen gelden van opzegging bij exploot voor een bepaalde termijn.
4.9.
Uit de bovenstaande overwegingen volgt dat de vorderingen van de gemeente onder A, C en E voor toewijzing gereed liggen. De subsidiair bedoelde vorderingen onder B en D dienen te worden afgewezen, omdat de primaire varianten worden toegewezen.
De vordering sub F – strekkende tot een “warme overdracht” – ligt eveneens voor toewijzing gereed, omdat deze is gebaseerd op een in beginsel deugdelijke grondslag (artikel 6:2 BW Pro) en als zodanig niet door Optisport is weersproken.
Ook de vordering sub G - strekkende tot een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat - ligt voor toewijzing gereed omdat door Optisport niet dan wel in onvoldoende mate is betwist dat er enige schade is als gevolg van achterstallig onderhoud. Tussen partijen staat immers in rechte vast dat er sprake is van achterstallig groot onderhoud, doordat de gemeente zich zonder tegenspraak heeft beroepen op de inhoud van de brief van Optisport van 29 januari 2025, waarin Optisport met zoveel woorden schrijft dat er sprake is van achterstallig groot onderhoud. Reeds op die feitelijke grondslag (er bestaat achterstallig onderhoud) moet naar ervaringsregels (het uitvoeren van achterstallig onderhoud brengt normaliter kosten met zich mee) worden aangenomen dat er dienaangaande sprake is van enige schade nu is gesteld noch gebleken dat dit anders zou zijn.
4.10.
De onder E gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hieronder nader wordt bepaald. Daarnaast zal de rechtbank de termijn voor ontruiming stellen op twee maanden. De rechtbank ziet geen aanleiding om het vonnis, anders dan te doen gebruikelijk, niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.11.
Optisport is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
148,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.312,47
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.13.
De vorderingen in reconventie sub I en II strekken tot verkrijging van verklaringen voor recht inhoudende dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Optisport en dat de gemeente aansprakelijk is voor de daardoor door Optisport geleden schade. De rechtbank begrijpt de stellingen van Optisport aldus dat wordt gedoeld op een viertal tekortkomingen, namelijk: (1) de gemeente heeft verzuimd om jaarlijks € 5000 te reserveren voor esthetisch onderhoud zoals bepaald in artikel 48 van Pro de exploitatieovereenkomst, (2) de gemeente heeft onjuiste uitlatingen gedaan over Optisport , (3) de gemeente heeft de exploitatie van het gebouw door Optisport gehinderd en (4) de gemeente heeft niet tweejaarlijks het meerjaren onderhoudsplan geactualiseerd zoals bepaald in artikel 46 van Pro de exploitatieovereenkomst.
De rechtbank is van oordeel dat de vorderingen sub I en II als ongegrond moeten worden afgewezen. Meer in het bijzonder heeft de rechtbank daartoe als volgt overwogen.
De eerste gestelde tekortkoming is naar het oordeel van de rechtbank gebaseerd op een onjuiste uitleg van artikel 48 van Pro de exploitatieovereenkomst. Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat dit artikel verplicht tot het beschikbaar houden van een jaarlijks bedrag en niet zonder meer tot (jaarlijkse) uitbetaling van dat bedrag. De strekking van het artikel is dat de gemeente jaarlijks een bedrag van € 5000,00 beschikbaar moet houden voor esthetisch onderhoud en daarbij is weinig van belang hoe de gemeente die reservering in haar begroting verwerkt. De gemeente heeft ook onbetwist gesteld dat er budget beschikbaar zou zijn indien daarop een gegrond beroep zou worden gedaan en in die zin kan niet worden gezegd dat de gemeente haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst heeft geschonden.
De tweede gestelde tekortkoming heeft betrekking op beweerdelijk gedane onjuiste uitlatingen. Optisport heeft deze stelling nauwelijks verder uitgewerkt. De meest concrete uitwerking houdt in dat de verantwoordelijke wethouder tijdens meerdere raadsvergaderingen feitelijk onjuiste uitlatingen met betrekking tot Optisport zou hebben gedaan. Welke uitlatingen dat zijn, wanneer ze zijn gedaan, in welke context en waarom deze feitelijk onjuist zijn, heeft Optisport niet nader uit de doeken gedaan. De feitelijke onderbouwing is daarmee dermate vaag dat de rechtbank daaraan voorbijgaat. Dat geldt ook voor zover Optisport heeft willen stellen dat sprake is van meer of andere uitlatingen dan die van vorenbedoelde wethouder, want daarover is niet alleen niet gesteld wat de inhoud van die uitlatingen zou zijn, maar evenmin door wie die zouden zijn gedaan, wanneer en in welke context. Optisport heeft aldus niet aan haar stelplicht voldaan.
De derde gestelde tekortkoming heeft betrekking op het beweerdelijk hinderen van de exploitatie door Optisport . Deze stelling is evenals de vorige nauwelijks verder uitgewerkt. De enige onderbouwing die Optisport hieraan heeft gegeven is het wijzen op het door de gemeente organiseren van gebruikersbijeenkomsten. Mede gelet op de maatschappelijke functies van het gebouw (zie rov. 2.1) en de publieke taken van de gemeente valt zonder nadere toelichting – die ontbreekt – niet in te zien wat onrechtmatig zou kunnen zijn aan het organiseren van gebruikersbijeenkomsten. Ook op dit punt heeft Optisport niet aan de op haar rustende stelplicht voldaan.
De vierde gestelde tekortkoming heeft betrekking op het niet actualiseren van het meerjaren onderhoudsplan. Dit verwijt is naar het oordeel van de rechtbank zowel gebaseerd op een onjuiste uitleg van artikel 46 van Pro de exploitatieovereenkomst als onvoldoende onderbouwd. Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat de in dat artikel vervatte verplichting niet verder gaat dan het tweejaarlijks moeten beoordelen van dat plan, wat niet impliceert dat er wijzingen in moeten worden aangebracht. De gemeente heeft er bovendien op gewezen dat partijen in de praktijk met jaarplannen werkten die werden opgesteld op basis van het bestaande meerjarenplan, zodat ook inhoudelijk niet valt te begrijpen wat de gestelde tekortkoming inhoudelijk zou kunnen betekenen: zonder nadere toelichting kan immers niet worden vastgesteld welke noodzakelijke aanpassingen van het meerjarenplan achterwege zouden zijn gelaten. In die zin heeft Optisport ook niet aan haar stelplicht voldaan.
De slotsom is dat de beweerde vier tekortkomingen niet in rechte kunnen komen vaststaan, waarmee de grondslag aan de vorderingen sub I en II komt te ontvallen, zodat deze moeten worden afgewezen.
4.14.
De vordering in reconventie sub III strekt tot betaling van de facturen betreffende de exploitatiebijdragen van respectievelijk de eerste en de tweede termijn over het jaar 2025. Deze vordering moet naar het oordeel van de rechtbank worden afgewezen reeds op grond van het oordeel dat de onderliggende overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden.
4.15.
De vordering in reconventie sub IV strekt tot een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat. Deze vordering moet naar het oordeel van de rechtbank worden afgewezen om de volgende redenen. Optisport heeft twee vormen van schade aangevoerd. In de eerste plaats schade die zou bestaan uit de kosten van onderhoud. Zonder nadere toelichting - die ontbreekt – valt niet in te zien waarom Optisport – als zij een vordering tot betaling van onderhoudskosten op de gemeente zou hebben – schade zou hebben geleden: immers, er zou dan een vordering uit overeenkomst op de gemeente bestaan waarvan gesteld noch gebleken is dat die niet verhaalbaar zou zijn. De rechtbank gaat derhalve aan die post voorbij. In de tweede plaats heeft Optisport aangevoerd dat zij schade heeft geleden als gevolg van het vroegtijdig afhaken van gebruikers van het gebouw als gevolg van althans in samenhang met de bovengenoemde beweerdelijk gedane onjuiste uitlatingen. De rechtbank gaat ook aan deze gestelde schade voorbij, omdat er omtrent het afhaken van gebruikers (welke gebruikers zijn dat en wat moet onder “afhaken” worden verstaan?) en de redenen daarvoor nauwelijks iets is gesteld (zodat de rechtbank eigenlijk niet eens kan vaststellen wat beoordeeld zou moeten worden) terwijl hierboven al is geoordeeld dat aan de beweerdelijk onjuiste uitlatingen voorbij moet worden gegaan. De slotsom is dat de gevorderde veroordeling tot schadevergoeding een toereikende grondslag ontbeert.
4.16.
Reeds uit de bovenstaande overwegingen volgt dat de vorderingen in reconventie integraal moeten worden afgewezen.
4.17.
Optisport is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- salaris advocaat
€
2.051,00
(2 x 0,5 punt)
- nakosten
€
148,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.199,00
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in conventie en in reconventie
4.19.
De hieronder genoemde beslissingen zijn gebaseerd op de bovenstaande overwegingen. Hetgeen partijen meer of anders hebben aangevoerd kan als niet (langer) ter zake doende verder buiten beschouwing worden gelaten.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de gemeente de exploitatieovereenkomst rechtsgeldig ontbonden heeft per 1 mei 2025;
5.2.
verklaart voor recht dat de erfpacht(overeenkomst) tussen partijen met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente Bergen , sectie D , nummers 5239 , 6570 en 688 , plaatselijk bekend als Den Asseldonk 2 is geëindigd per 1 mei 2025,
5.3.
veroordeelt Optisport om Den Asseldonk , bestaande uit de percelen kadastraal bekend gemeente Bergen , sectie D , nummers 5239 , 6570 en 688 , plaatselijk bekend als Den Asseldonk 2 , binnen twee maanden na het wijzen van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden onder afgifte van de sleutels aan gemeente Bergen , op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag dat gedaagde niet aan deze veroordeling heeft voldaan met een maximum van € 125.000,-,
en machtigt de gemeente om de ontruiming zo nodig ten uitvoer te leggen met behulp van de sterke arm van politie en justitie,
5.4.
veroordeelt Optisport om mee te werken aan een ‘warme overdracht’ van de exploitatie van Den Asseldonk aan de gemeente , waaronder in elk geval wordt verstaan:
a. a) Het verstrekken van afschriften van lopende huur- en gebruiksovereenkomsten voor
zover die betrekking hebben op de periode vanaf de ontruiming;
b) Voor zover er niet op schrift gestelde mondelinge afspraken zijn gemaakt met huurders
en/of gebruikers: het verstrekken van een overzicht van die afspraken met vermelding
van de inhoud ervan;
c) Het verstrekken van de agenda met boekingen c.q. reserveringen van ruimten in Den
Asseldonk vanaf de ontruiming;
d) Het verstrekken van een overzicht van de huurders c.q. gebruikers die een of meer
sleutels van (onderdelen van) Den Asseldonk hebben;
e) Het verstrekken van afschriften van de overeenkomst(en) voor de levering van gas,
water en elektra,
5.5.
veroordeelt Optisport tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
5.6.
veroordeelt Optisport in de proceskosten van € 2.312,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.7.
veroordeelt Optisport tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in reconventie
5.8.
wijst de vorderingen van Optisport af,
5.9.
veroordeelt Optisport in de proceskosten van € 2.199,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.10.
veroordeelt Optisport tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in conventie en in reconventie
5.11.
veroordeelt Optisport tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als Optisport niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.12.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 tot en met 5.7, 5.9 en 5.10 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.13.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.