Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11862258 \ CV EXPL 25-3471
Vonnis van 8 april 2026
in de zaak van
[eigenaar],
te [plaats 1] (België),
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eigenaar] ,
gemachtigde: mr. B.M.M. Hepkema,
tegen
[huurder],
te [plaats 2] , gemeente Heerlen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 februari 2026.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 februari 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurt zelfstandige woonruimte in een pand aan [adres] . [eigenaar] heeft dit pand gekocht van de heer [verkoper] (hierna: [verkoper] ), die het pand op 1 april 2025 aan hem heeft geleverd. Op dezelfde datum heeft [eigenaar] het pand vervolgens geschonken aan zijn kinderen onder verkrijging van het vruchtgebruik hierop.
2.2.
Gebleken is dat er twee huurovereenkomsten zijn:
2.2.1.
Huurovereenkomst 1, gedateerd op 30 juli 2009, waarin [huurder] samen met [mede-huurder] als huurders staat vermeld en de heer [verhuurder] als verhuurder. Ten aanzien van de huurprijs en de overige kosten is in deze overeenkomst het volgende bepaald:
2.2.2.
Huurovereenkomst 2, gedateerd 1 augustus 2019, waarin alleen nog [huurder] als huurder staat vermeld en [verhuurder] als verhuurder. Ten aanzien van de huurprijs en de overige kosten is in deze overeenkomst het volgende bepaald:
Verder staat in huurovereenkomst 2 op de laatste pagina:
Deze overeenkomst is een wijziging op voorgaand contract waarin de heer [mede-huurder] mede-huurder was. allen niet overgenomen benoemde zijn mede overgenomen naar deze overeenkomst.
2.3.
In beide huurovereenkomsten zijn de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder [nummer] , van toepassing verklaard (hierna: de Algemene Bepalingen) en is getekend voor de ontvangst hiervan.
2.4.
In artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen is het volgende bepaald:
1.3
Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is
eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
In artikel 1.4. is een boete gesteld op overtreding van het onder 1.3 vermelde verbod van (onder andere) minimaal € 45,00 per dag.
2.5.
Op 4 februari 2025 heeft [verkoper] , die toen nog eigenaar en verhuurder was, in een brief aan [huurder] onder meer en voor zover van belang het volgende geschreven:
Eerder vroeg u via de beheerder naar een overzicht van energiekosten welke ik u bijgevoegd toestuur.
Er is nog geen eindafrekening van Gulf (huidige energieleverancier), vandaar ook dat de
eindafrekening van Vattenfall is toegevoegd voor inzage in het werkelijke verbruik. Daarnaast de voorschotnota van Gulf die gebaseerd is op het historisch verbruik.
Daarin is ook te zien dat het elektraverbruik van meer dan 7.500 kWh enorm hoog is.
Hoe vervelend ook is er tot vorig jaar gebruik gemaakt kunnen worden van lagere tarieven, echter nu niet meer. En ik als verhuurder gebruik geen stroom of gas, dus de kosten komen geheel voor rekening van u als gebruiker.
Voor de volledigheid stuur ik ook de afrekening van WML, water, mee zodat ook duidelijk te zien is dat ik deze rekening betaal.
Gelet op de totale kosten voor gas, water en elektra is het, zoals eerder aangekondigd, noodzakelijk om het voorschot te verhogen naar € 460,00 per maand, ingaande per omgaande. Houdt ook rekening met een hoge afrekening en daardoor ook extra kosten over het gebruik van 2024.
Het nieuwe voorschot dient bij een volgende huurbetaling voldaan te worden. Gas en elektra kan enkel geleverd worden indien dit ook betaald wordt door de gebruiker hiervan.
2.6.
Op 4 maart 2025 heeft [verkoper] aan [huurder] geschreven:
Op 4 februari heb ik u een brief gestuurd met daarbij de eindafrekeningen voor energie en dat als gevolg hiervan het voorschot behoorlijk aangepast wordt van € 95,00 naar € 460,00.
Uw huurbetaling voor de maand maart heb ik reeds mogen ontvangen. echter de verhoging van voorschot is daarin niet meegenomen. Derhalve heeft u momenteel een achterstand van € 365,00.
2.7.
Per e-mail van 31 maart 2025 heeft de door [eigenaar] aangestelde beheerder, de heer [beheerder] van Huurwoningen Parkstad (hierna: de beheerder), zich bij [huurder] geïntroduceerd en meegedeeld dat hij vanaf 1 april 2025 het aanspreekpunt is. Ook is verzocht per 1 mei 2025 de huur op een nieuw bankrekeningnummer over te maken. In deze e-mail staat voorts:
[afbeelding geanonimiseerd]
2.8.
[huurder] heeft dezelfde dag met een e-mail gereageerd. Hierin staat:
Hallo. Zoals ik met de vorige eigenaar van het appartement schreef, ga ik niet betalen voor iets waar ik geen gebruik van heb gemaakt. Elke winter komt de temperatuur in het appartement niet boven de 15°C en daalt zelfs tot 10°C, en al twee jaar staat er een pincode op de thermostaat, wat onmenselijk is. In 2025 kunt u in Nederland onze huur met 7,7% verhogen. Alle gebreken die gerepareerd moeten worden aan dit appartement heb ik doorgegeven aan de voormalige eigenaar die er niets aan heeft gedaan, neem hiervoor contact op met de voormalige eigenaar van het appartement. Indien nodig zal ik dit alles rapporteren aan de gemeente en de bevoegde instanties. Bedankt en vriendelijke groeten.
2.9.
Op 3 april 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [huurder] en de beheerder. De beheerder heeft in een e-mail naar aanleiding van dit gesprek nogmaals aangedrongen op betaling van het verhoogde voorschot, onder uitleg van de verdeelsleutel.
2.10.
In een e-mail van 22 april 2025 heeft de beheerder de huurverhoging per 1 juli 2025 aangekondigd. Hierin staat:
Actuele huur: € 1.080,18
5% over de kale huur € 620,18 € 31,00
Nieuwe huur per 01.07.2025 € 1.111,18
2.11.
In opdracht van de beheerder heeft [bedrijf] op 28 april 2025 een verslag uitgebracht naar aanleiding van een bezoek aan het gehuurde. De beheerder heeft dit verslag op 30 april 2025 doorgestuurd aan [huurder] .
Onder de bevindingen in dit verslag staat:
- Bij de ingang is een betonnen boog (foto 1), welke gescheurd is. Hier zit een risico, ik kan de veiligheid in deze niet garanderen. Advies: boog weghalen.
- Lekkage in gang (foto 2-5-6-7-8). Er is een “tegelluik” in de badkamer. Hier is alleen een hele tegel voorgezet met plakband. Er kan dan natuurlijk bij het douchen water via de vloer in de gang komen. Advies: luik dichtmaken en afkitten.
- Lekkage CV ketel (foto 3-4). Ketel loopt onder contract bij Debotech, hetgeen bij de huurders bekend is. Waarom nemen ze geen contact op?
- Algehele staat badkamer. Huurder is niet tevreden met de badkamer. Bijvoorbeeld de flexibele slangen, afvoerbuizen en het tegelwerk (foto 9-10-11). Eveneens schimmelvorming. Ik kan hier technisch gezien geen gebreken vinden. Er is eerder sprake van veroudering. Daarbij dient met ook te ventileren en bijvoorbeeld voegwerk schoon te houden.
- Kozijnen (foto 12 t/m17 — 19). Feit is dat het merendeel van de kozijnen op termijn vervangen moeten worden. Zie de foto’s. Een aantal reparaties zijn eventueel al door te voeren. Zo zou er volgens de huurder bij meerdere kozijnen water naar binnen komen (foto 13). Ik heb dit nu niet kunnen waarnemen. Ervan uitgaande dat dit bij bepaalde regenslag gebeurd zouden we deze kozijnen als tijdelijke oplossing kunnen afkitten. Ook is er glas los
in de badkamer (fot 12). Glas gescheurd in het bovenlicht van de toegangsdeur (foto 25). Kieren in ramen voorzien van tocht band (foto 19). Kort en goed: advies is op termijn kozijnen vervangen maar dit moet toch voor 20230 (Energielabel). Tussenoplossing kan zijn bepaalde herstelwerkzaamheden uit te voeren aan de kozijnen zoals hierboven beschreven. En daarbij dan zoals reeds eerder besproken de kozijnen buiten “sauzen”.
- Radiatoren (foto 20-21-22). Volgens huurder werken de radiatoren niet. Ik heb op dit moment niets kunnen waarnemen. Radiatoren waren gewoon warm. Kranen gaan open en dicht. Volgende de huurder zijn de radiatoren niet goed te regelen. Advies is eerst controle en eventuele reparatie van de CV ketel.
- Diverse gaten in het metselwerk (foto 26-27). Advies is deze gaten dicht te metselen ivm. vocht.
- Huurder klaagt ook over gebreken aan het dak. Ik heb niets kunnen waarnemen. Er zit wel nog een oude hemelwaterafvoer op de gevel. Mocht je het dak uitgebreid willen inspecteren moeten we de dakdekker inschakelen. Echter zoals gezegd is daar voor mij nu geen aanleiding voor.
- Huurder klaagt over vocht in de keuken. Ik heb dit niet kunnen waarnemen. Bovendien is vocht, schimmel etc. altijd een combinatie van verwarmen en ventileren.
- Daarbij zijn er meerdere zaken die huurder aangeeft anders te willen zien. Zoals vervangen van de vloeren.
Herstel van wanden (foto 23-24). Nieuwe keuken en badkamer. Eigenlijk een renovatie van het pand.
Samenvatting van de zaken die je m.i. als verhuurder moet doen:
1) Betonnen boog weghalen
II) Tegelluik dichtmaken/lekkage oplossen
III) Kozijnen herstellen
IV) Gaten metselwerk
De rest is optisch of “niet kunnen waarnemen”
2.12.
In een e-mail van 1 juli 2025 heeft de beheerder [huurder] aangemaand om de huurachterstand te betalen. Hierin staat onder andere:
2.13.
In een e-mail van 1 juli 2025 heeft [huurder] aan de beheerder geschreven:
Niet alle storingen zijn verholpen. De cv-ketel werkt al een paar maanden niet, er is een
probleem met het warme water en het lekt nog steeds (daar heeft u niets aan gedaan).
Elke keer als ik douche, slaat de cv-ketel af en is er geen warm water. De radiatoren en
thermostaten zijn ook niet gerepareerd en in de winter zal er weer een probleem zijn,
omdat het dan koud is in het appartement. De pincode is tot op heden niet van de cv-ketel
verwijderd. Het vocht in het appartement is nog niet verwijderd. Ik ben het niet
eens met de verhogingen die u eist, die, zoals ik heb vernomen, in Nederland illegaal
zijn. Als u mij met dergelijke berichten blijft intimideren, zullen de bevoegde instanties,
die ik al heb ingelicht, dit aanpakken.
2.14.
De beheerder heeft hierop onder andere als reactie gegeven:
(…)
Wat betreft de reparaties, heeft een onafhankelijk technisch bureau vastgesteld welke reparaties nodig waren en die hebben we ook uitgevoerd. Zoals al eerder aangegeven loop de cv-installatie onder een onderhouds en storingscontract, waarvan de gegevens bij u bekend zijn, Is er iets niet goed dan kunt u kosteloos contact opnemen.
(…)
2.15.
Op 14 november 2025 heeft een werknemer van Debotech Limburg de cv-ketel in het gehuurde gecontroleerd en gerepareerd. Op de werkbon heeft hij de volgende aantekening gemaakt:
Controle inzake het volgens bewoner niet goed functioneren van verwarming.
Bewoner geeft aan dat er vaker bijgevuld dient te worden en dat ketel 9x keer uur
brand maar het bij hem niet warm wordt.
Controle van cv ketel gedaan.
In ketel waren diverse lekkages te zien. Hydroblok rechts lekte en aanvoer/retour
slangen lekte. Materialen gehaald bij groothandel om te vervangen. Tijdens
demontage van onderdelen bleek bout van tapwaterplatenwisselaar doorgeroest te
zijn en deze was niet meer los te krijgen.
Opnieuw moeten rijden voor een nieuwe tapwaterplatenwisselaar.
Tevens bleek pakking van brander slecht te zijn.
Alle onderdelen vervangen in ketel welke defect/slecht waren.
Bewoner bovenste appartement was na vervangen niet meer aanwezig. Ketel
verwarmd zoals dit hoort.
Ketel verwarmt volgens weersafhankelijke regeling. Zodra buiten kouder is verwarmd
ketel warmer.
Kans bestaat dat vanwege er vaker bijgevuld diende te worden dat in bovenste
radiatoren lucht zit. Deze dient bewoner dan zelf te ontluchten.
In de begeleidende e-mail van Debotech staat:
Er was een lekkage in de ketel waardoor heel veel onderdelen aangetast waren, huurder
had daardoor inderdaad problemen met de verwarming.
We hebben alle onderdelen die aangetast waren vervangen, mijn collega is daar de hele
middag mee bezig geweest.
Als huurder meteen gemeld had dat hij problemen had met de verwarming, was het niet
zover gekomen dat alle onderdelen aangetast waren.
Dat de onderbuurman geen problemen had, is omdat hij vlak naast de CV-ketel woont
en dat deze ondanks alle problemen nog werkte tot bij hem.
2.16.
Omdat [huurder] nog steeds klachten over de verwarming had, is de monteur van Debotech opnieuw langs gegaan. In een e-mail van 5 december 2025 heeft Debotech aan de beheerder geschreven:
Bij deze stuur ik de bevindingen van onze monteur door inzake het pand aan [adres] op 5-12-2025:
-Ketel werkt naar behoren
-Radiatoren in woonkamer en slaapkamer ontlucht, dit had bewoner zelf ook al gedaan maar er zat nog een beetje lucht in.
-Temperatuur appartement was prima
-Temperatuur slaapkamer was niet goed, de radiatorkraan van deze radiator is defect.
-Weersafhankelijke regeling is i.c.m. klokprogramma en deze gaat rond 22.00 uur uit.
2.17.
Op 12 december 2025 heeft Debotech nog een e-mail aan de beheerder gestuurd. Hierin staat:
Mijn collega is, zoals afgesproken donderdag 11 december 2025 op [adres]
geweest om de defecte radiatorkraan te vervangen, deze heeft hij dan ook vervangen.
De radiator wordt nu weer goed warm en de installatie werkt zoals deze hoort te
functioneren.
2.18.
[eigenaar] heeft geconstateerd dat naast [huurder] ook [naam] staat ingeschreven op het adres van het gehuurde.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
In de dagvaarding vorderde [eigenaar] aanvankelijk de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [huurder] tot betaling van een bedrag van € 1.887,00 aan huurachterstand t/m augustus 2025, te vermeerderen met rente en kosten. Nadat [huurder] bij conclusie van antwoord verweer had gevoerd en een vordering in reconventie had ingesteld, heeft [eigenaar] zijn eis bij akte gewijzigd. Thans vordert [eigenaar] het volgende:
veroordeling van [huurder] tot betaling van een bedrag van € 168,06 terzake van achterstallige huurpenningen te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van respectievelijke huurtermijnen tot de dag van algehele voldoening;
een verklaring voor recht dat [huurder] met ingang van 1 april 2025 jegens [eigenaar] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen hen vigerende huurovereenkomst;
de tussen [huurder] en [eigenaar] vigerende huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden, indien [huurder] niet binnen twee (2) weken na het in dezen te wijzen vonnis onverkort heeft voldaan - en blijft voldoen - aan het bepaalde in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen. Ingeval van ontbinding verzoekt [eigenaar] een termijn te bepalen waarbij het door [huurder] gehuurde gedeelte behorende tot onroerende zaak gelegen aan [adres] met al het zijne en de zijnen behoorlijk dient te verlaten, te ontruimen, ontruimd en verlaten te houden en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking aan [eigenaar] te stellen, op straffe van een door hem te verbeuren dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat de heer [huurder] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 25.000,00;
veroordeling van [huurder] om aan [eigenaar] te voldoen een bedrag van € 45,00 per dag, ingaande op 1 april 2025, althans vanaf 17 december 2025, tot aan de dag waarop [huurder] heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen. Voor zover door UE.A. Kantonrechter in rechte vaststelt dat de door [huurder] II aan [huurder] betaalde vergoeding(en) als bedoeld in artikel 1.4 van de Algemene Bepalingen de optelsom aan direct opeisbare boete(s) te boven gaat, verzoekt [eigenaar] U E.A. Kantonrechter – in plaats van voldoening van de gecumuleerde boetebedragen- [huurder] te gebieden tot afdracht aan hem van de door [huurder] ontvangen vergoedingen.
een verklaring voor recht dat het aandeel in het verbruik van gas, water en elektriciteit wordt vastgesteld primair op basis van de contractuele overeengekomen voor 2/3 deel voor rekening van [huurder] komt dan wel subsidiair vastgesteld wordt aan de hand van het bepaalde in het Beleidsboek Servicekosten Huurcommissie (paragraaf “Nutsvoorzieningen zonder individuele meters /verdeelsleutels )
veroordeling van [huurder] tot betaling van de proceskosten van deze procedure, bestaande uit griffierechten, deurwaarderskosten en salaris gemachtigde;
[huurder] te veroordelen tot betaling van de nakosten.
3.2.
Op de grondslag van de bovenstaande vorderingen en het verweer van [huurder] daartegen wordt in de boordeling verder ingegaan.
In reconventie
3.3.
[huurder] vordert:
Primair
De gebreken aan de verwarming en CV ketel te herstellen binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis,
Indien [eigenaar] niet tijdig voldoet aan de verplichting, onder 1, aan hem een dwangsom op te leggen van € 500,00 per dag of dagdeel dat hij in gebreke blijft om aan deze verplichting te voldoen, met een maximum van € 25.000,00, althans een dwangsom aan [eigenaar] op te leggen die U E.A. in goede Justitie gerade acht;
De doorgevoerde huurverhogingen te vernietigen wegens het in strijd zijn met de wettelijke normen en kaders en opnieuw rechtdoende;
Een verklaring voor recht af te geven dat de kale huurprijs van 1 januari 2025 tot en met juni 2025 € 340,00 per maand bedraagt en vanaf 1 juli 2025 € 357,00;
Dat het verschil aan maandelijks geldende huurprijs € 542,50 (€ 340,00 + € 132,50 + € 10,00 + € 60,00) en betaalde huur € 715,18, zijnde maandelijks € 172,68, over de periode 1 januari 2025 tot en met 1 juni 2025 aan [huurder] dient te worden terugbetaald;
Dat het verschil aan maandelijks geldende huurprijs € 559,50 (€ 357,00 + € 132,50 + € 10,00 + € 60,00) en betaalde huur €715,18, zijnde maandelijks €155,68, over de periode juli 2025 tot en met heden aan [huurder] dient te worden terugbetaald;
Dat de huurprijs vanaf april 2025 tot aan de dag dat [eigenaar] de gebreken aan het gehuurde herstelt, met 60% wordt verminderd, zijnde 60% over € 340,00 vanaf april 2025 tot en met juni 2025 en 60% over € 357,00 vanaf juli 2025 tot aan de dag van herstel. [eigenaar] is evenwel gehouden om het teveel betaalde door huurverlaging aan [huurder] terug te betalen.
Subsidiair
De gebreken aan de verwarming en CV ketel te herstellen binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis,
Indien [eigenaar] niet tijdig voldoet aan de verplichting, onder 1, aan hem een dwangsom op te leggen van €500,00 per dag of dagdeel dat hij in gebreke blijft om aan deze verplichting te voldoen, met een maximum van € 25.000,00, althans een dwangsom aan [eigenaar] op te leggen die U E.A. in goede Justitie gerade acht;
De doorgevoerde huurverhogingen te vernietigen wegens het in strijd zijn met de wettelijke normen en kaders en opnieuw rechtdoende;
Een verklaring voor recht af te geven dat de kale huurprijs van 1 januari 2025 tot en met juni 2025 € 398,75 per maand bedraagt en vanaf 1 juli 2025 € 418,69.
Dat het verschil aan maandelijks geldende huurprijs € 601,25 (€ 398,75 + € 132,50 + € 10,00 + € 60,00) en betaalde huur € 715,18, zijnde maandelijks € 113,93, over de periode 1 januari 2025 tot en met 1 juni 2025 aan [huurder] dient te worden terugbetaald;
Dat het verschil aan maandelijks geldende huurprijs € 621,19 (€ 418,69 + € 132,50 + € 10,00 + € 60,00) en betaalde huur € 715,18, zijnde maandelijks € 93,99, over de periode juli 2025 tot en met heden aan [huurder] dient te worden terugbetaald;
Dat de huurprijs vanaf april 2025 tot aan de dag dat [eigenaar] de gebreken aan het gehuurde herstelt, met 60% wordt verminderd, zijnde 60% over € 398,75 vanaf april 2025 tot en met juni 2025 en 60% over € 418,69 vanaf juli 2025 tot aan de dag van herstel. [eigenaar] is evenwel gehouden om het teveel betaalde door huurverlaging aan [huurder] terug te betalen.
3.4.
Op de grondslag van de bovenstaande vorderingen en het verweer van [eigenaar] daartegen wordt in de boordeling verder ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
Bevoegdheid
4.1.
Nu [eigenaar] in België woont en [huurder] in Nederland, heeft deze zaak een internationaal karakter. De regels van het internationale bevoegdheidsrecht zijn van openbare orde. Dit betekent dat de kantonrechter, ook als partijen dit niet ter discussie stellen, moet beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is kennis te nemen van deze zaak. De kantonrechter heeft aan de hand van de toepasselijke verordeningen en wetsartikelen vastgesteld dat zij bevoegd is om over deze zaak te oordelen en dat het Nederlandse recht van toepassing is.
De verschuldigde huurprijs en het voorschot servicekosten
4.2.
Voor de beoordeling van zowel de vorderingen in conventie als in reconventie is van belang welk bedrag [huurder] maandelijks verschuldigd is aan [eigenaar] . De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
Huurovereenkomst II is van toepassing
4.3.
Kennelijk heeft [eigenaar] van de verkoper van het pand alleen huurovereenkomst I ontvangen en ging hij ervan uit dat dat de vigerende huurovereenkomst was. In de onderhavige procedure werd [eigenaar] geconfronteerd met huurovereenkomst II, die van latere datum is. Uit huurovereenkomst II, die door [huurder] en de toenmalige verhuurder is getekend, volgt genoegzaam dat die huurovereenkomst I vervangt. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:226 BW Pro zijn de bepalingen uit deze huurovereenkomst nu ook van toepassing op de huurrelatie tussen [eigenaar] en [huurder] .
Aanvangshuurprijs en huurverhogingen
4.4.
De kale huurprijs in huurovereenkomst II bedraagt € 340,00 per maand en mocht vanaf 1 juli 2020 jaarlijks worden verhoogd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Hoewel in de conclusie van antwoord staat dat door de vorige verhuurder nooit jaarlijkse huurverhogingen zijn doorgevoerd, heeft [huurder] op de mondelinge behandeling zelf verklaard dat dat wel het geval was. Hij kreeg ieder jaar een brief van de verhuurder met de nieuwe huurprijs en die betaalde hij vervolgens ook. Vast staat overigens ook dat [huurder] al langere tijd vóór de eigendomsoverdracht een bedrag van € 715,18 per maand overmaakte aan de vorige verhuurder en dit bedrag ook is blijven betalen aan [eigenaar] . Als er in het verleden geen huurverhogingen zouden zijn doorgevoerd, zou dit niet te verklaren zijn.
4.5.
Uitgaande van een kale huurprijs van € 340,00 per maand en de jaarlijks maximaal toegestane huurverhogingen, is het verloop van deze huurprijs als volgt:
2020
5,1 %
€ 357,34
2021
0%
€ 357,34
2022
2,3%
€ 356,56
2023
3,1%
€ 376,89
2024
5,8%
€ 398,75
2025
5%
€ 418,69
4.6.
De kale huurprijs vóór 1 juli 2025 was dan ook maximaal € 398,75. In de aankondiging van de huurverhoging per 1 juli 2025 [1] wordt dan ook uitgegaan van een te hoge huur. De huurverhoging had moeten worden berekend over € 398,75. De kale huurprijs is nu dus, per 1 juli 2025, € 418,69. Dat betekent dat de vordering in reconventie onder 3 subsidiair kan worden toegewezen, met dien verstande dat dit alleen kan vanaf 1 april 2025, omdat [eigenaar] pas vanaf die datum eigenaar/vruchtgebruiker is.
Het voorschot servicekosten
4.7.
[eigenaar] heeft zich beroepen op de e-mail van [verkoper] aan [huurder] van 4 maart 2025 [2] , waarin staat dat het voorschot van € 95,00 wordt aangepast naar € 460,00. [eigenaar] heeft betoogd dat het overeengekomen voorschot energiekosten dus eerst € 95,00 bedroeg.
Dat standpunt wordt niet gevolgd, omdat dit bedrag niet overeenkomt met het in huurovereenkomst II genoemde bedrag aan servicekosten en niet gesteld of gebleken is dat [verkoper] en [huurder] later wilsovereenstemming hebben bereikt over een ander bedrag. Het bedrag aan voorschot servicekosten als genoemd in huurovereenkomst II dient dan ook als uitgangspunt.
4.8.
[eigenaar] heeft betoogd dat het bedrag aan voorschot servicekosten rechtsgeldig is verhoogd en dat [huurder] een hoger voorschot verschuldigd is. Dat is niet het geval. In artikel 7:261 BW Pro is uiteengezet in welke gevallen een overeengekomen voorschotbedrag mag worden verhoogd. Uit lid 1 van dit artikel volgt dat alleen voorschotbedragen ter zake van de kosten voor nutsvoorzieningen
met een individuele metereenzijdig door de verhuurder verhoogd mogen worden en dan nog pas als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Nu er in het gehuurde geen sprake is van een individuele meter, kan het voorschot voor de energiekosten niet eenzijdig worden verhoogd. Dat kan alleen als de huurder ermee instemt, en dat is evident niet het geval.
met een individuele metereenzijdig door de verhuurder verhoogd mogen worden en dan nog pas als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Nu er in het gehuurde geen sprake is van een individuele meter, kan het voorschot voor de energiekosten niet eenzijdig worden verhoogd. Dat kan alleen als de huurder ermee instemt, en dat is evident niet het geval.
4.9.
Voor het bepalen van de hoogte van het door [huurder] te betalen voorschot servicekosten en andere vergoedingen gelden dus nog de bedragen die zijn genoemd in huurovereenkomst II: en voorschot van € 132,50, watergeld € 10,00 en een vergoeding voor roerende zaken van € 60,00, in totaal € 202,50.
4.10.
Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat het bovenstaande er niet aan in de weg staat dat de verhuurder binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een afrekening van de daadwerkelijke servicekosten maakt (waaronder begrepen de daadwerkelijke energiekosten) en dat [huurder] die kosten dient te vergoeden als de door hem betaalde voorschotten niet toereikend blijken te zijn.
Afrekening servicekosten en verdeelsleutel
4.11.
[eigenaar] heeft onder 5 van zijn vordering in conventie gevorderd om primair voor recht te verklaren dat het aandeel van [huurder] wordt vastgesteld op basis van “de contractueel overeengekomen 2/3 deel”. Nu echter niet is gesteld of gebleken dat deze verdeling daadwerkelijk contractueel is vastgesteld, wordt deze primaire vordering als zijnde ongegrond afgewezen. Dat het aandeel wordt vastgesteld aan de hand van het bepaalde in het Beleidsboek Servicekosten Huurcommissie, is niet betwist en zal wel worden toegewezen.
Heeft [huurder] te veel betaald en moet [eigenaar] een gedeelte terugbetalen?
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat [huurder] tot 1 juli 2025 aan [eigenaar] maandelijks een bedrag diende te betalen van € 398,75 + € 202,50 = € 601,25 en vanaf 1 juli 2025 € 418,69 + € 202,50 = € 621,19. [huurder] heeft maandelijks € 715,18 (en dus te veel) betaald. [eigenaar] zal het meerdere aan hem moeten terugbetalen. Dat betekent dat de subsidiaire vorderingen onder 5 en 6 in reconventie toewijsbaar zijn, met dien verstande dat de terugbetalingsverplichting natuurlijk alleen geldt vanaf het moment dat [eigenaar] eigenaar/vruchtgebruiker is, te weten vanaf 1 april 2025.
4.13.
Uit het voorgaande volgt ook dat de vordering van [eigenaar] in conventie onder 1. wordt afgewezen.
Moet [eigenaar] gebreken herstellen en heeft [huurder] recht op huurprijsverlaging?
4.14.
Volgens [huurder] heeft hij te kampen met erbarmelijke omstandigheden in zijn woning door toedoen van [eigenaar] . Hij stelt dat hij niet in staat is om de verwarming in het gehuurde te bedienen nu deze is vergrendeld met een pincode. In zijn appartement is het altijd tussen de tien en vijftien graden Celsius. Wanneer hij de temperatuur wil verhogen, kan dit niet, omdat de thermostaat achter slot en grendel staat (de thermostaat is voorzien van een pincode). Daarbij heeft [huurder] tijdens het douchen vrijwel altijd koud water. Dit komt doordat zijn cv-ketel vaak afslaat.
4.15.
Aan deze stelling heeft [huurder] twee vorderingen verbonden, te weten de vordering tot herstel van de gebreken aan de verwarming en de cv-ketel, op straffe van een dwangsom (vorderingen in reconventie onder 1 en 2) en een vordering tot vermindering van de huurprijs met 60% (de vordering onder 7 in reconventie).
4.16.
[eigenaar] heeft aangevoerd dat hij het betreurt dat [huurder] met de vorige verhuurders slechte ervaringen had, maar dat hij zich als goed verhuurder wil opstellen. Hij heeft snel nadat [huurder] klachten had geuit over de gebrekkige staat van het gehuurde [bedrijf] ingeschakeld en heeft de aanbevelingen uit het door bedrijf opgestelde rapport [3] opgevolgd. Wat betreft de klachten over de cv-ketel en de verwarming heeft de beheerder [huurder] meermaals gewezen op het feit dat er een onderhoudscontract is bij Debotech [4] , dat door [huurder] kosteloos met Debotech contact kan worden opgenomen en dat de klachten dan ook zouden worden verholpen. [huurder] heeft dat niet heeft gedaan. Daarom heeft [eigenaar] uiteindelijk zelf Debotech opdracht gegeven om de cv-ketel te controleren en te herstellen en de knop van de radiator in de woonkamer te vervangen [5] . Voor zover [eigenaar] weet, zijn er daarna geen klachten meer geweest.
4.17.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Het is in eerste instantie aan de huurder om voldoende feiten te stellen waaruit blijkt dat sprake is van een inbreuk op het huurgenot. Een omstandigheid waardoor het huurgenot beperkt wordt vormt een gebrek, tenzij die omstandigheid aan de huurder is toe te rekenen. Omdat dit een uitzondering betreft, is het aan de verhuurder om te stellen (en bij betwisting te bewijzen) dat de omstandigheid waardoor het huurgenot beperkt wordt aan de huurder is toe te rekenen. De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering als het gestelde gebrek geen afbreuk doet aan het verwachte huurgenot of aan de huurder zelf is toe te rekenen. Uit de wetsgeschiedenis blijkt bovendien dat een huurprijsvermindering slechts aan de orde is wanneer het huurgenot
substantieelwordt aangetast (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). Het gebrekenboek van de Huurcommissie geeft een indicatie voor het soort gebreken die tot een huurprijsvermindering aanleiding kunnen geven, maar bevat geen limitatieve opsomming.
substantieelwordt aangetast (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). Het gebrekenboek van de Huurcommissie geeft een indicatie voor het soort gebreken die tot een huurprijsvermindering aanleiding kunnen geven, maar bevat geen limitatieve opsomming.
4.18.
Vast staat dat [huurder] [eigenaar] ervan in kennis heeft gesteld dat hij problemen met de verwarming ervoer. Dat die problemen het gevolg waren van een gebrekkig functionerende cv-ketel staat ook vast. Dat heeft de monteur van Debotech bevestigd. In zoverre kan er worden vastgesteld dat er in het gehuurde sprake is geweest van een gebrek tussen in ieder geval 1 april 2025 en 12 december 2025. Dat dit gebrek heeft geleid tot aantasting van het huurgenot, staat ook vast. Echter, met [eigenaar] is de kantonrechter van oordeel dat de omstandigheid waardoor dit huurgenot werd beperkt aan [huurder] zelf valt toe te rekenen. De beheerder heeft aan [huurder] het rapport van [bedrijf] toegestuurd. Daar staat al in dat de monteur niet begrijpt waarom [huurder] geen melding doet onder het storingscontract. Later, per e-mail van 1 juni 2025, [6] heeft de beheerder [huurder] nogmaals erop gewezen dat hij kosteloos contact kan opnemen met Debotech. [huurder] heeft daarover geen nadere vragen gesteld, niet aangegeven dat hij het niet begreep of gevraagd hoe hij dat moest doen. [huurder] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat dit komt omdat hij de Nederlandse taal niet goed begrijpt. Maar kennelijk kon hij wel – met behulp van Google Translate – berichten sturen aan de beheerder. Deze uitleg is daarom niet voldoende. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de aantasting van het woongenot vooral veroorzaakt is door het stilzitten van [huurder] zelf. Daarom zal de vordering tot huurprijsverlaging worden afgewezen.
4.19.
Volgens [eigenaar] zijn de gebreken inmiddels hersteld. Pas op de mondelinge behandeling is zijdens [huurder] aangevoerd dat dat niet het geval is. Sterker nog: daar werden weer allemaal nieuwe gebreken genoemd, die in de conclusie van antwoord niet zijn vermeld en waar de vorderingen ook niet op zijn gericht. [huurder] blijft erbij dat hij zijn thermostaat niet hoger kan zetten en dat hij zijn woning niet warmer kan stoken dan 15 graden. Dit valt niet te rijmen met de verklaringen van de monteurs van Debotech. Die schrijven op 14 november 2025 dat de ketel weer verwarmt zoals het hoort, op 5 december 2025 dat de temperatuur in het appartement prima was en op 12 december 2025 dat ook de radiator in de slaapkamer weer goed warm wordt.
4.20.
Gelet op deze bevindingen had het op de weg van [huurder] gelegen om zijn stelling dat er nog steeds gebreken aan de warmtevoorziening zijn, meer handen en voeten te geven. Ook op de mondelinge behandeling is niet duidelijker geworden waar de klachten van [huurder] precies op zien. Hij heeft als voorbeeld gegeven dat hij een maand naar Polen was geweest en voor vertrek alle radiatoren had dicht gedraaid. Toen hij na een maand terug kwam was het maar 6 graden in zijn woning en was er overal schimmel. De kantonrechter kan gelet op deze toelichting niet volgen dat de schimmel (als die er al is, enig bewijs daarvan is niet geleverd) veroorzaakt is door een gebrek in het gehuurde. Het is de verantwoordelijkheid van de huurder om passende maatregelen te nemen als hij de woning voor langere tijd verlaat. Het (in de winterperiode) gedurende een maand dichtdraaien van alle radiatoren in een woning is immers vragen om vocht- en schimmelproblemen.
Dat de thermostaat is beveiligd met een pincode levert ook niet meteen een gebrek op. Natuurlijk moet een bewoner de temperatuur in zijn woning tot op zekere hoogte zelf kunnen regelen, maar dat daaraan een zekere begrenzing wordt gesteld om buitensporig energiegebruik te voorkomen, is op zichzelf te billijken. Uiteraard dient [huurder] zijn appartement tot een hogere temperatuur dan 15 graden te kunnen verwarmen, maar dat hij dat niet kan, is door hem onvoldoende onderbouwd.
4.21.
Nu niet kan worden vastgesteld dat de door [huurder] bij conclusie van antwoord genoemde gebreken aan de cv-ketel en verwarming nog immer bestaan, zal [eigenaar] niet worden veroordeeld tot herstel daarvan. Ook de gevorderde dwangsommen worden afgewezen.
Is er sprake van verboden onderverhuur?
4.22.
Bij conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis, heeft [eigenaar] aangevoerd dat hij erachter is gekomen dat in het gehuurde een tweede persoon staat ingeschreven, die niet op het huurcontract staat vermeld, en waarvan de vorige eigenaar ook geen melding heeft gemaakt bij de verkoop van het pand. Volgens [eigenaar] is er sprake van overtreding van artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen (verboden onderverhuur). [eigenaar] verbindt hieraan twee vorderingen: 1) de vordering tot voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst als [huurder] geen einde maakt aan deze illegale situatie en 2) de vordering tot betaling van de contractuele boete (dan wel winstafdracht) op grond van het bepaalde in artikel 1.4 van de Algemene Bepalingen.
4.23.
Door [huurder] is op de mondelinge behandeling aangevoerd dat er geen sprake is van onderverhuur. Volgens [huurder] is het zijn broer die bij hem woont en die betaalt de helft van de huur en de vaste lasten aan hem. Volgens [huurder] wist de vorige eigenaar, [verkoper] , hiervan af en vond die het goed.
4.24.
De kantonrechter stelt vast dat de door [huurder] geschetste feitelijke situatie (zijn broer woont bij hem in de woning en betaalt huur aan hem) kwalificeert als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro. [huurder] verstrekt immers aan zijn broer het gebruik van een gedeelte van het gehuurde en ontvangt daarvoor een tegenprestatie. Omdat [huurder] het gehuurde huurt van [eigenaar] , is er sprake van onderverhuur.
4.25.
Vast staat dat onderverhuur in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Vast staat ook dat [eigenaar] geen toestemming heeft gegeven. [huurder] heeft aangevoerd dat de vorige verhuurder – [verkoper] – “het goed vond”. [eigenaar] heeft aangevoerd dat hij niet gebonden is aan een door zijn rechtsvoorganger gegeven toestemming. [eigenaar] heeft zich beroepen op het arrest van Gerechtshof Amsterdam van 18 december 2018 (WR 2019/62). [huurder] heeft aangevoerd dat hij wel rechten kan ontlenen aan het feit dat [verkoper] niet is opgetreden tegen het verblijf van zijn broer in de woning.
4.26.
De kantonrechter stelt voorop dat het arrest waar [eigenaar] zich op beroept, is achterhaald door het arrest van hetzelfde hof van 20 februari 2024 [7] , waarin het hof onder rechtsoverweging 3.12 expliciet is teruggekomen op zijn oordeel dat een eerder gegeven toestemming tot onderhuur de rechtsopvolger niet bindt.
4.27.
Als de rechtsvoorganger van [eigenaar] dus toestemming heeft gegeven voor de onderverhuur door [huurder] aan zijn broer, dan is [eigenaar] daaraan gebonden. Het is aan [huurder] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat die toestemming is verleend.
4.28.
Niet gesteld of gebleken is dat de toestemming schriftelijk is gevraagd en verleend, zoals in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen is voorgeschreven. De vraag die daarom moet worden gesteld is of die toestemming mondeling is verleend, of dat [huurder] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [verkoper] die toestemming heeft gegeven. Dat daarvan sprake is, mag niet te snel worden aangenomen. Als er sprake is van onderverhuur, heeft dit immers aanzienlijke consequenties voor de rechtspositie van de verhuurder. [8]
4.29.
[huurder] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat [verkoper] “het goed vond” dat hij met twee personen het gehuurde bewoonde. [huurder] zou dit hebben afgeleid uit het feit dat [verkoper] hem erop had aangesproken toen hij vorige zomer familie op bezoek had en er meer mensen in zijn woning verbleven. Toen zou [huurder] hebben gezegd dat zijn familie slechts op bezoek was, maar dat hij er alleen met zijn broer woonde, dus met twee personen. [verkoper] zou dat goed hebben gevonden. De kantonrechter is van oordeel, dat – als dit feitenrelaas al vast zou komen te staan – hieruit niet kan worden afgeleid dat [verkoper] toestemming heeft gegeven dat [huurder] een gedeelte van het gehuurde
onderverhuurdeaan zijn broer. Niet gesteld of gebleken is bijvoorbeeld dat [huurder] aan [verkoper] heeft verteld dat hij van zijn broer huurpenningen ontving.
onderverhuurdeaan zijn broer. Niet gesteld of gebleken is bijvoorbeeld dat [huurder] aan [verkoper] heeft verteld dat hij van zijn broer huurpenningen ontving.
4.30.
Het moet er dan ook voor gehouden worden dat er sprake is van onderverhuur, zonder dat daarvoor toestemming is verleend. Daarmee staat vast dat [huurder] artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen heeft overtreden.
Verboden onderverhuur is een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt
4.31.
Dat het onbevoegd onderverhuren van zijn woning een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, staat vast. Door [huurder] is dit ook niet gemotiveerd betwist. [eigenaar] heeft ervoor gekozen deze ontbinding voorwaardelijk te vorderen: als [huurder] geen eind maakt aan de bewoning van zijn broer. Deze vordering is – als het mindere – dan ook toewijsbaar. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming. Omdat [eigenaar] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Deze zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.
[huurder] is de contractuele boete verschuldigd
4.32.
[eigenaar] vordert veroordeling van [huurder] tot betaling van de op grond van in artikel 1.4 van de Algemene Bepalingen verschuldigde boete van € 45,00 per dag, wegens overtreding van het verbod tot onderverhuur. [huurder] heeft tegen dit onderdeel van de vordering in het geheel geen verweer gevoerd.
4.33.
De vraag is of de kantonrechter niettemin ambtshalve dient te onderzoeken of er sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Dat [huurder] is aan te merken als een consument, staat genoegzaam vast. Of de eerste verhuurder, de heer [verhuurder] , de huurovereenkomst heeft gesloten in het kader van een bedrijfsactiviteit, is onbekend. Als dat niet het geval is, hoeft de kantonrechter niet ambtshalve te toetsen, anders wel. De kantonrechter zal voor de zekerheid het beding ambtshalve toetsen. Daarbij staat het volgende voorop.
Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij de (ambtshalve) toetsing of het boetebeding eerlijk is, dienen alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking te worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit betekent dat niet relevant is hoe het onderzochte beding in het gegeven geval uitpakt, maar slechts hoe dat beding in theorie, bezien per datum totstandkoming van de overeenkomst, zou hebben kunnen uitpakken. Bovendien moet worden beoordeeld of het cumulatieve effect van alle desbetreffende bedingen van de betrokken overeenkomst als oneerlijk is te beschouwen, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft.
4.34.
Zoals het Gerechtshof Amsterdam reeds verschillende malen heeft overwogen [9] , is het beding in artikel 1.4 van de Algemene Bepalingen van de ROZ 2003 niet aan te merken als een oneerlijk beding. Er is geen sprake van cumulatie met het boetebeding in artikel 20.6 van dezelfde Algemene Bepalingen. Daarnaast heeft [eigenaar] als verhuurder van een woning het recht zelf te bepalen wie op welke wijze daarvan gebruik mag maken. In artikel 1.3 van de algemene voorwaarden is duidelijk verwoord dat het anders dan met schriftelijke toestemming van de verhuurder verboden is de woning aan derden in gebruik te geven. Als duidelijke prikkel aan de huurder om dat verbod niet te overtreden is in artikel 1.4 een boetebepaling opgenomen. De boete is vastgesteld op een bedrag van driemaal de geldende huurprijs met een minimum van € 45 per dag, gedurende de periode waarin de huurder in strijd met het verbod handelt. De hoogte van de boete is dus gerelateerd aan de financiële ‘waarde’ van de wanprestatie en de huurder heeft het zelf in de hand of een boete zal worden verbeurd. Daarin is voldoende limitering gelegen. Daarbij komt dat een in het beding opgenomen maximumbedrag op enig moment geen prikkel tot nakoming van het verbod meer zal kunnen zijn. Dat is bezwaarlijk in het licht van het feit dat het tegen een (veel) hogere huurprijs onderverhuren van een sociale huurwoning voor de huurder zeer lucratief kan zijn en een praktijk is waarmee verhuurders van (sociale) huurwoningen regelmatig te maken hebben. Verhuurders hebben er groot belang bij om die praktijk doeltreffend te kunnen bestrijden. Dat in verband daarmee artikel 1.4 naast de boete, die duidelijk bedoeld is als prikkel tot nakoming, de huurder die het onderverhuurverbod overtreedt ook tot afdracht van de door hem als onderverhuurder verkregen inkomsten verplicht, wordt evenmin onredelijk geacht. De afdracht-bepaling is evident bedoeld tot afroming van het eventueel door de huurder door de overtreding van het verbod verkregen voordeel. Indien de onderverhuur wordt ontdekt is het effect van de verplichting tot afdracht van de daarmee verkregen inkomsten per saldo dat de huurder niet slechter af is dan als hij niet had onderverhuurd, in welke situatie hij hoe dan ook aan de verhuurder huur was verschuldigd. De cumulatieve werking van deze twee bedingen in 1.4 is niet oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Dat wordt niet anders als daarbij wordt opgeteld de mogelijkheid voor de verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie te vorderen, alsmede schadevergoeding voor zover de schade de boete overstijgt. Laatstgenoemde rechten van de verhuurder vloeien al rechtstreeks voort uit het Burgerlijk Wetboek en dat de verhuurder daarnaast nog meer instrumenten nodig heeft om illegale onderverhuur tegen te gaan is voldoende aannemelijk. Het cumulatieve effect van alle in artikel 1.4 opgenomen bedingen leidt niet tot de kwalificatie oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het in 1.4 genoemde recht van de verhuurder om schadevergoeding te vorderen is geclausuleerd, in die zin dat dat enkel aan de orde is als de schade van de verhuurder de boete overstijgt.
4.35.
De kantonrechter sluit zich bij dit oordeel aan. Nu het beding niet oneerlijk is en dus niet ambtshalve wordt vernietigd, er verder tegen de gevorderde boete geen verweer is gevoerd en [huurder] zelf heeft verklaard dat zijn broer al sinds 2020 bij hem woont en huur betaalt, is de vordering toewijsbaar vanaf 1 april 2025, zoals primair door [eigenaar] is gevorderd.
De proceskosten in conventie en in reconventie
4.36.
Omdat beide partijen, zowel in conventie als in reconventie, gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
Ontbindt de tussen [huurder] en [eigenaar] vigerende huurovereenkomst
voorwaardelijk, te weten indien [huurder] niet binnen twee (2) weken na de uitspraakdatum van dit vonnis onverkort heeft voldaan – en blijft voldoen – aan het bepaalde in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen;
voorwaardelijk, te weten indien [huurder] niet binnen twee (2) weken na de uitspraakdatum van dit vonnis onverkort heeft voldaan – en blijft voldoen – aan het bepaalde in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen;
5.2.
veroordeelt [huurder] (indien de huurovereenkomst ingevolge het bepaalde onder 1. wordt ontbonden) om de woning aan [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen behoorlijk te verlaten, te ontruimen, ontruimd en verlaten te houden en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking aan [eigenaar] te stellen;
5.3.
veroordeelt [huurder] om aan [eigenaar] te voldoen een bedrag van € 45,00 per dag, met ingang van 1 april 2025 tot aan de dag waarop [huurder] heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen;
5.4.
verklaart voor recht dat het aandeel in het verbruik van gas, water en elektriciteit wordt vastgesteld aan de hand van het bepaalde in het Beleidsboek Servicekosten Huurcommissie (paragraaf “Nutsvoorzieningen zonder individuele meters /verdeelsleutels);
5.5.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.8.
vernietigt de doorgevoerde huurverhogingen en verklaart voor recht dat de kale huurprijs van 1 april 2025 tot en met juni 2025€ 398,75 per maand bedraagt en vanaf 1 juli 2025 € 418,69;
5.9.
veroordeelt [eigenaar] tot terugbetaling aan [huurder] van € 113,93 per maand, over de periode 1 april 2025 tot en met 1 juni 2025;
5.10.
veroordeelt [eigenaar] tot terugbetaling aan [huurder] van € 93,99 per maand vanaf 1 juli 2025 en vervolgens voor iedere maand dat [huurder] te veel huur (te weten € 715,18 in plaats van € 621,19) aan [eigenaar] heeft betaald;
5.11.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.12.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.13.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.