ECLI:NL:RBLIM:2026:3021 - Rechtbank Limburg - Benoeming deskundige voor waardebepaling appartement na i...

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/335616 / HA ZA 24-480

Vonnis van 1 april 2026

in de zaak van

de naamloze vennootschap naar Luxemburgs recht
PLATINUM GROUP AG,

gevestigd te Luxemburg (Groothertogdom Luxemburg),

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: Platinum,

advocaat: mr. P.J.C. Bolton,

tegen

1.[persoon 1] , en2. [persoon 2] ,

beiden wonende te [plaats 1] (Duitsland) en feitelijk verblijvend te [plaats 2] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna: gezamenlijk [personen gezamenlijk] en afzonderlijk [persoon 1] en [persoon 2] ,

advocaat: mr. J.F.G. Godart.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 27 augustus 2025,
- de akte overleggen producties tevens houdende uitlating partijen van Platinum,
- de akte uitlaten van [personen gezamenlijk] ,

- de akte uitlatingen II van [personen gezamenlijk] ,

- de akte uitlating partij van Platinum,

- het bericht van de rechtbank van 19 maart 2026,

- de berichten van mr. Godart van 26 maart 2026,

- het bericht van mr. Bolton van 27 maart 2026.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

in reconventie

2.1.

Bij tussenvonnis van 27 augustus 2025 heeft de rechtbank in reconventie overwogen dat zij voornemens is om een deskundige te benoemen. De rechtbank heeft tijdens de mondelinge behandeling twee deskundigen, te weten de heer [makelaar 1] en [makelaarskantoor 1] of de heer [makelaar 2] , voorgesteld. Nu beide voorstellen van de rechtbank niet op volmondige instemming van partijen kon rekenen, heeft de rechtbank overwogen voornemens te zijn een taxateur verbonden aan [bedrijf] B.V. als deskundige te benoemen, tenzij partijen het alsnog eens zouden worden over één van de twee eerder voorgestelde deskundige.

2.2.

De rechtbank heeft partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de persoon van de deskundige, de aan de deskundige te stellen vragen en eventueel aanvullende vragen voor te stellen. Partijen hebben bij aktes na tussenvonnis zich aldus uitgelaten.

2.3.

Nu [bedrijf] B.V. kenbaar heeft gemaakt wegens capaciteitsproblemen de zaak niet te kunnen doen, heeft de rechtbank overwogen voornemens te zijn mevrouw [deskundige] van Bij [makelaarskantoor 2] en [makelaarskantoor 3] B.V. als deskundige te benoemen.

2.4.

De rechtbank heeft partijen vervolgens (opnieuw) in de gelegenheid gesteld om zich hierover uit te laten. Partijen hebben bij berichten van 26 maart 2026 en 27 maart 2026 zich aldus uitgelaten.

De te benoemen deskundige

2.5.

Platinum en [personen gezamenlijk] voeren beiden aan dat zij geen bezwaren hebben tegen benoeming van de door de rechtbank voorgestelde deskundige mevrouw [deskundige] van Bij [makelaarskantoor 2] en [makelaarskantoor 3] B.V. De rechtbank zal derhalve overgaan tot haar benoeming.

De vraagstelling

2.6.

Platinum kan zich vinden in de door de rechtbank bij tussenvonnis geformuleerde vragen en heeft tevens aanvullende vragen voorgesteld. Platinum acht het van belang dat de te benoemen deskundige wordt verzocht zich uit te laten over de vragen (i) wat de marktconforme huurprijs per maand (kale huur, exclusief servicekosten) is en (ii) wat een redelijke maandelijkse gebruiksvergoeding voor het appartement is.

2.7.

[personen gezamenlijk] hebben twee opmerkingen over de door de rechtbank geformuleerde vragen. Ten aanzien van de eerste vraag van de rechtbank merken [personen gezamenlijk] op dat bij de vraagstelling 10 december 2020 als peildatum dient te worden genomen, als zijnde de datum dat Euro Collect GmbH de eigendom van het appartement verkreeg en [persoon 1] de machtiging kreeg om het appartement af te bouwen. Zij verwijzen hiervoor naar de producties 3 en 4 bij de conclusie van antwoord. Voor zover deze datum niet als peildatum dient te worden gehanteerd, stellen [personen gezamenlijk] dat december 2021 als peildatum dient te worden genomen als zijnde de datum dat zij daadwerkelijk in het appartement gingen wonen met instemming van de (voorgangster van) Platinum. Zij verwijzen hiervoor naar rechtsoverweging 2.5. van het tussenvonnis van 27 augustus 2025. Ten aanzien van de tweede vraag van de rechtbank merken [personen gezamenlijk] op dat het woord “waarde” nader dient te worden gedefinieerd. Volgens [personen gezamenlijk] is het een feit van algemene bekendheid dat al enkele jaren (ook in [plaats 2] ) de biedingen de vraagprijs overstijgen, vandaar dat [personen gezamenlijk] stellen dat de daadwerkelijk te realiseren verkoopprijs van het appartement in de huidige staat dient te worden bepaald. [personen gezamenlijk] maken verder bezwaar tegen de door Platinum geformuleerde vragen. [personen gezamenlijk] verwijzen naar het vonnis in incident van 22 januari 2025 waarin de incidentele vordering tot een gebruikersvergoeding is afgewezen, waardoor de door Platinum voorgestelde vragen geen relevantie meer hebben.

2.8.

De rechtbank overweegt omtrent de aan de deskundige voor te leggen vragen als volgt.

2.9.

De rechtbank ziet geen aanleiding om de door Platinum voorgestelde twee vragen aan de vraagstelling toe te voegen. Die vragen zijn immers irrelevant, gelet op het eerder gewezen vonnis in incident waarin de incidentele vordering tot een gebruiksvergoeding is afgewezen. In de hoofdzaak wordt geen gebruikersvergoeding gevorderd.

De opmerkingen van [personen gezamenlijk] over de door de rechtbank geformuleerde vragen zal de rechtbank wel overnemen. Bij de eerste vraag zal als peildatum worden opgenomen 10 december 2020. Bij de tweede geformuleerde vraag zal “waarde” vervangen worden door “te verwachten verkoopprijs”, in afwijking van wat [personen gezamenlijk] hebben verzocht, omdat een daadwerkelijk te realiseren verkoopprijs door de deskundige niet kan worden vastgesteld zonder daadwerkelijke verkoop van het appartement.

Omdat Platinum niet de koopovereenkomst tussen haar en de verkoper van het appartement, Euro Collect GmbH, in het geding heeft gebracht, zal de deskundige worden verzocht om vast te stellen welk deel van de eventuele waardevermeerdering door de afbouw komt en welk deel door de marktwerking.

Deskundigenbericht

2.10.

De rechtbank zal de onder de beslissing vermelde deskundige benoemen.

2.11.

De deskundige heeft het voorschot begroot op een bedrag van € 2.117,50 (inclusief btw). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. Zij hebben geen bezwaar gemaakt tegen de begroting van het voorschot. De rechtbank zal het voorschot vaststellen op een bedrag van € 2.117,50 (inclusief btw). Het aan de deskundige te betalen voorschot met betrekking tot haar kosten zal, in afwijking van de hoofdregel, door partijen bij helfte moeten worden voorgeschoten, omdat Platinum niet zoals opgedragen de koopovereenkomst in het geding heeft kunnen of willen brengen. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

2.12.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.13.

Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.

2.14.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.De beslissing

De rechtbank:

in conventie

3.1.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

3.2.

benoemt tot deskundige:

[deskundige]

Bij [makelaarskantoor 2] en [makelaarskantoor 3] B.V.

[adres 1]

[telefoonnummer]

[e-mailadres]

3.3.

beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:

Kunt u aangeven wat de waarde van het appartement gelegen aan de [adres 2] was op 10 december 2020?

Kunt u aangeven wat de te verwachten verkoopprijs van het appartement gelegen aan de [adres 2] is in de huidige afgebouwde staat?

Kunt u aangeven welk deel van het verschil tussen de waardes per 10 december 2020 en de huidige waarde toe te rekenen is aan waardevermeerderende verbouwingen/afbouw van het appartement en welk deel aan gewijzigde marktomstandigheden?

het voorschot

3.4.

stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op van

€ 2.117,50 (inclusief btw),

3.5.

bepaalt dat partijen ieder de helft van het voorschot moeten overmaken
binnen twee wekenna de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

3.6.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

3.7.

bepaalt dat [personen gezamenlijk] het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen,

3.8.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

3.9.

wijst de deskundige erop dat:

de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,
de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dient te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,
indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,

3.10.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven om het onderzoek te verrichten,

het schriftelijk rapport

3.11.

draagt de deskundige op om uiterlijk vier maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,

3.12.

wijst de deskundige erop dat:

uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

3.13.

bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,

overige bepalingen

3.14.

draagt de griffier op de zaak op de rol te plaatsen:

indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken of
na ontvangst ter griffie van het deskundigenbericht: voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van beide partijen op een termijn van zes weken,

3.15.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Driever, rechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. De Bruijn, rechter, op 1 april 2026.