Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11779128 \ CV EXPL 25-2858
Vonnis van 21 januari 2026
in de zaak van
[verhuurder],
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. L.P. Paffen (Agin Otten Gerechtsdeurwaarders),
tegen
[huurder],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. S.M.J. Cordewener.
Partijen worden hierna aangeduid als [verhuurder] en [huurder] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 26 juni 2025 met 19 producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 16;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte van [verhuurder] met aanvullende producties 17 tot en met 19;
- de mondelinge behandeling van 11 november 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verhuurder] heeft aan [huurder] de woning aan de [adres] , gemeente Heerlen (hierna: het gehuurde), verhuurd. De maandelijkse huur bedroeg laatstelijk € 875,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [huurder] een waarborgsom van € 1.500,00 betaald aan [verhuurder] .
2.3.
De huurovereenkomst is door opzegging van [huurder] beëindigd.
2.4.
[verhuurder] heeft de woning op 29 april 2025 verkocht aan een derde.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[verhuurder] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] te veroordelen tot betaling van € 5.826,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van volledige betaling en de proceskosten. [verhuurder] heeft dit bedrag als volgt gespecificeerd:
€ 1.750,00 achterstallige huur
€ 4.682,05 herstelkosten gehuurde bij einde huur
€ 748,03 buitengerechtelijke incassokosten
€ 146,02 wettelijke rente tot 20 maart 2025
€ -1.500,00verrekening waarborgsom
€ 5.826,10
3.2.
[verhuurder] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [huurder] de huur heeft opgezegd op 15 november 2024 waardoor de huurovereenkomst is geëindigd op 31 december 2024. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] toegelicht dat de huur van de maanden november en december 2024 niet is betaald zodat de kantonrechter de vordering ten aanzien van de achterstallige huur op die manier zal opvatten. Verder legt [verhuurder] aan zijn vordering ten grondslag dat [huurder] bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd en dat hij daardoor herstel- en reparatiekosten heeft moeten maken die voor rekening van [huurder] komen.
in reconventie
3.3.
[huurder] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verhuurder] te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 1.500,00 en tot betaling van € 4.610,65 voor de door hem verrichte investeringen aan het gehuurde, waaronder een nieuwe keuken, laminaatvloer, verlichting en een afdak. Dit waren volgens [huurder] noodzakelijke voorzieningen om het gehuurde bewoonbaar te maken en deze voorzieningen zijn na het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde achtergebleven zonder dat hij daar enige vergoeding voor heeft ontvangen. Hierdoor is aan de zijde van [verhuurder] sprake van ongerechtvaardigde verrijking in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW Pro jo. 6:212 BW, aldus [huurder] .
in conventie en reconventie
3.4.
Partijen voeren over en weer verweer en concluderen beiden tot afwijzing van elkaars vorderingen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Einde huurovereenkomst en verschuldigde huur
4.1.
[verhuurder] vordert betaling van de huur over de maanden november en december 2024. Voor de toewijsbaarheid van deze vordering is van belang dat wordt vastgesteld wanneer de huurovereenkomst is geëindigd.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen door opzegging van [huurder] is geëindigd per 1 december 2024 en overweegt daartoe als volgt.
4.3.
[huurder] heeft gesteld dat hij meermaals aan [verhuurder] heeft laten weten dat hij de huurovereenkomst wilde beëindigen. Eerst per brief van 23 oktober 2024, daarna per whatsappbericht van 27 oktober 2024 waarin hij verwijst naar die brief en vervolgens nog eens per brieven van 15 en 23 november 2024. Per aangetekend schrijven van 3 december 2024 heeft [huurder] de sleutels van het gehuurde aan [verhuurder] geretourneerd.
4.4.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] erkend dat hij het whatsappbericht van 27 oktober 2024 over de opzegging van de huur heeft ontvangen. De opzegging heeft hem dus feitelijk bereikt. De kantonrechter stelt voorop dat de bedoeling van een opzegbericht is dat de verhuurder weet dat huurder wil opzeggen en per wanneer. Naar het oordeel van de kantonrechter is het whatsappbericht van 27 oktober 2024 waarin [huurder] verwijst naar zijn eerdere opzeggingsbrief van 23 oktober 2024 voldoende duidelijk genoeg en had [verhuurder] daaruit moeten begrijpen dat [huurder] de huur wilde opzeggen per 1 december 2024.
4.5.
Wat betreft de wijze van opzegging overweegt de kantonrechter verder als volgt. Weliswaar staat zowel in de wet (artikel 7:271 lid 4 BW Pro) als in artikel 2.3 van de huurovereenkomst dat de opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief, maar de kantonrechter is van oordeel dat het niet naleven van deze vormvereisten in dit geval niet aan een rechtsgeldige opzegging per 1 december 2024 in de weg staat. Hoewel het uitgangspunt van artikel 3:39 BW Pro is dat een rechtshandeling die niet in de voorgeschreven vorm is verricht nietig is, kan van dit uitgangspunt worden afgeweken als de verhuurder op de hoogte was van de opzegging en geen nadeel van het gebrek in de opzegging heeft ondervonden. In dit geval is het [verhuurder] vanaf 23 oktober 2024 herhaaldelijk meegedeeld dat [huurder] de huurovereenkomst per 1 december 2024 wenste te beëindigen. Het betreffende whatsappbericht is door hem ontvangen en [verhuurder] was dus bekend met de wil van [huurder] om de huurovereenkomst te beëindigen. Daarover kon geen onduidelijkheid bestaan. Daarmee is bereikt wat het vormvoorschrift beoogt en daarom kan het feit dat niet aan het vormvoorschrift is voldaan niet aan [huurder] worden tegengeworpen. Dat zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit geldt temeer nu het handelen van [verhuurder] erop duidt dat hij zelf de huurovereenkomst ook per 1 december 2024 als beëindigd heeft beschouwd. Zo heeft hij het gehuurde op 3 december 2024 geïnspecteerd en heeft hij de sleutels aanvaard die [huurder] op 3 december 2024 aan hem heeft geretourneerd.
4.6.
Nu vast is komen te staan dat de huurovereenkomst op 1 december 2024 is geëindigd, is [huurder] enkel nog de huur over november 2024 aan [verhuurder] verschuldigd. [huurder] heeft erkend dat hij de huur voor die maand niet heeft voldaan zodat deze vordering in beginsel voor toewijzing gereed ligt. Artikel 7:261b lid 3 BW bepaalt echter dat een verhuurder niet betaalde huur met de waarborgsom mag verrekenen. Dit betekent dat [verhuurder] tot verrekening van de waarborgsom met de onbetaalde huur van november 2024 mocht overgegaan zodat nog een bedrag van € 625,00 van de waarborgsom resteert. Daarop zal verder in reconventie worden ingegaan.
Herstel- en reparatiekosten
4.7.
Partijen twisten ook over de vraag of het gehuurde door [huurder] met gebreken is opgeleverd en of de kosten voor het herstel van deze gebreken voor zijn rekening moeten komen. [verhuurder] stelt – kort gezegd – dat het gehuurde bij aanvang in goede en ongeschonden staat verkeerde en dat aan het einde van de huurovereenkomst sprake was van meerdere gebreken. [huurder] heeft dit betwist en heeft aangevoerd dat het gehuurde bij aanvang nog in een staat van renovatie verkeerde en vervuild was.
4.8.
In artikel 7:224 lid 2 BW Pro is bepaald dat, in het geval een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin dit volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is gemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Op grond van deze wetsbepaling ligt de stelplicht (en bewijslast) dat de staat van het gehuurde anders was bij aanvang van het gehuurde en dat de huurder (het volgens die oorspronkelijke staat weer moet opleveren bij de verhuurder.
4.9.
De vraag die de kantonrechter als eerste zal beantwoorden is of in deze zaak sprake is van een beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW Pro. [verhuurder] stelt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde heeft opgesteld die [huurder] heeft ondertekend en legt die beschrijving over als productie 2 bij dagvaarding. Tevens heeft [verhuurder] één foto van het gehuurde in het geding gebracht. [huurder] voert aan dat voorbij moet worden gegaan aan deze beschrijving omdat deze onvoldoende concreet is en niet voldoet aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden. Bovendien heeft [verhuurder] de beschrijving nadat [huurder] deze heeft ondertekend nog gewijzigd door in de opmerkingen steeds het woord “nieuw” toe te voegen. [huurder] heeft een door hem ondertekend exemplaar van de beschrijving overgelegd waarop dat woord niet is vermeld. De overgelegde foto is bovendien ongedateerd en toont slechts een beperkt deel van het gehuurde zodat ook deze niet bijdraagt aan de duidelijkheid van de beschrijving, aldus [huurder] .
4.10.
De kantonrechter overweegt dat een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW Pro voldoende concreet moet zijn, zodat het voor verhuurder en huurder duidelijk is hoe de huurder het gehuurde heeft aanvaard en dus ook hoe het gehuurde moet worden opgeleverd, behoudens normale slijtage en tenietgaan door ouderdom. Hieruit volgt dat de verschillende onderdelen van het gehuurde concreet en nauwkeurig moeten worden beschreven. De kantonrechter is van oordeel dat de door [verhuurder] overgelegde checklist te summier is nu daarop slechts bij de verschillende onderdelen van het gehuurde is ingevuld dat deze “in orde” waren. Een meer gedetailleerde beschrijving of foto’s van de verschillende onderdelen van het gehuurde ontbreken. De aanvangsstaat van het gehuurde is daardoor onvoldoende duidelijk vastgelegd zodat daaruit niet kan volgen wat feitelijk de staat van het gehuurde was. Daarbij speelt ook een rol dat de door [verhuurder] en [huurder] overgelegde checklists van elkaar afwijken. De kantonrechter is van oordeel dat deze checklist niet kan worden aangemerkt als een beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW Pro en dat een dergelijke beschrijving dus ontbreekt. Doordat er geen beschrijving is, is niet te controleren hoe de woning eruit zag bij het begin van de huur. De kantonrechter moet er daarom van uitgaan dat de woning aan het einde van de huur in dezelfde staat verkeerde als bij het begin van de huur. Het is vervolgens aan [verhuurder] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst en dat hij als gevolg daarvan schade heeft geleden.
4.11.
Ter onderbouwing van de geleden schade wijst [verhuurder] op de ongedateerde foto’s die hij heeft overgelegd als productie 4 bij dagvaarding en een overzicht van de herstel- en reparatiekosten (productie 5 bij dagvaarding) die hij zelf heeft gemaakt. Hieruit is naar het oordeel van de kantonrechter echter niet op te maken of sprake is van schade die bij aanvang huur niet aanwezig was of bijvoorbeeld van gebruikelijke slijtage en ouderdom, laat staan dat hieruit op te maken is dat deze schade is veroorzaakt door [huurder] . Enkel door deze foto’s te vergelijken met een beschrijving en foto’s van bij aanvang van de huur kan vastgesteld worden of deze schade is ontstaan tijdens de huurperiode van [huurder] . Nu een dergelijke beschrijving ontbreekt, kan deze vergelijking niet worden gemaakt en kunnen daaruit dus ook geen conclusies worden getrokken. De kantonrechter is daarnaast van oordeel dat [verhuurder] de gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd, zodat hij aan de op hem rustende stelplicht niet heeft voldaan. Omdat de kantonrechter niet kan vaststellen dat sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde dan bij aanvang van de huurovereenkomst en dat sprake is van schade die voor rekening van [huurder] komt, zal de vordering met betrekking tot de herstel- en reparatiekosten worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.12.
De vordering inzake de buitengerechtelijke incassokosten met betrekking tot de huur van de maand november 2024 moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [huurder] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [verhuurder] heeft ten aanzien van de niet betaalde huur van november 2024 aan [huurder] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Nu de vordering buiten die termijn door verrekening met de waarborgsom is voldaan, is [huurder] het aangezegde bedrag, dat overeenkomt met het in het Besluit bepaalde tarief, verschuldigd aan [verhuurder] . Dit betekent dat een bedrag van € 158,81 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten in beginsel toewijsbaar is, behoudens het beroep van [huurder] op verrekening met zijn vorderingen in reconventie, waarop hieronder in 4.15 en 4.16 zal worden teruggekomen.
4.13.
Het overige bedrag aan incassokosten dat ziet op het afgewezen bedrag met betrekking tot de huur van december 2024 en de herstel- en reparatiekosten zal eveneens worden afgewezen.
Proceskosten
4.14.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in reconventie
Waarborgsom
4.15.
[huurder] vordert in reconventie terugbetaling van de door hem bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom van € 1.500,00. Omdat in conventie is vastgesteld dat [verhuurder] terecht is overgegaan tot het verrekenen van de niet betaalde huur over de maand november 2024 en hij geen aanspraak kan maken op de huur van december 2024 of een vergoeding van de herstel- reparatiekosten resteert nog een bedrag van € 625,00 aan waarborgsom dat in beginsel voor toewijzing gereed ligt. [huurder] heeft echter een beroep op verrekening met de toegewezen vorderingen in conventie gedaan.
4.16.
Op grond van artikel 6:127 BW Pro is de schuldenaar bevoegd tot verrekening wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die aan zijn schuld tegenover dezelfde wederpartij beantwoordt en de schuldenaar bevoegd is tot betaling van de schuld en tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Nu vast staat dat partijen over en weer een opeisbare vordering op elkaar hebben, slaagt het beroep op verrekening van [huurder] in die zin dat de gevorderde waarborgsom zal worden verrekend met het toegewezen bedrag in conventie, namelijk € 158,81 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten. Dat betekent dat nog € 466,19 van de waarborgsom resteert zodat [verhuurder] in reconventie zal worden veroordeeld tot terugbetaling van dit resterende bedrag.
Vergoeding verbeteringen aan het gehuurde
4.17.
[huurder] vordert tevens een vergoeding van de kosten voor de verbeteringen die hij aan het gehuurde heeft aangebracht. [huurder] stelt dat hij kosten heeft gemaakt voor het plaatsen van een keuken inclusief tegels en toebehoren, inbouwspots met lampen en dimmers, laminaatvloer en een afdak in de tuin van het gehuurde. Nu hij deze zaken in het gehuurde heeft achtergelaten zonder dat daarvoor een vergoeding is ontvangen, is sprake van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [verhuurder] , aldus [huurder] .
4.18.
De kantonrechter stelt voorop dat het feit dat [huurder] een bedrag van € 4.610,65 inclusief btw in het gehuurde heeft geïnvesteerd niet automatisch betekent dat [verhuurder] tot de hoogte van dat bedrag is verrijkt. Artikel 7:216 lid 3 BW Pro bepaalt dat de huurder vergoeding van de verhuurder kan vorderen ten aanzien van door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen die geleid hebben tot een waardevermeerdering van het gehuurde voor zover artikel 6:212 BW Pro dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW Pro bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Uit vaste rechtspraak blijkt dat dit alleen aan de orde is als bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.
4.19.
Tussen partijen staat vast dat voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst in onderling overleg een keuken in het gehuurde is geplaatst omdat die nog niet in het gehuurde aanwezig was. Met het oog op voornoemd toetsingskader is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurder] bij de verkoop van het gehuurde profijt heeft gehad van die geplaatste keuken (inclusief tegels en alle toebehoren) nu dit redelijkerwijs volgt uit het gegeven dat hij het gehuurde heeft verkocht met de desbetreffende keuken er nog in. Het ligt voor de hand dat een woning met keuken meer opbrengt dan een woning zonder keuken. De verarming van [huurder] moet gevonden worden in het feit dat hij de waarde of het nut van de gedane investering niet ten volle heeft kunnen genieten. [verhuurder] heeft weliswaar aangevoerd dat hij al een bedrag van € 2.000,00 voor de keuken aan [huurder] heeft betaald maar [huurder] heeft dit gemotiveerd betwist met de stelling dat hij de keuken zelf volledig heeft betaald en het overleggen van een factuur van de keuken die op zijn naam staat. De kantonrechter is van oordeel dat het, gelet op die gemotiveerde betwisting van [huurder] , op de weg van [verhuurder] had gelegen zijn betaling voor de keuken nader te onderbouwen. [verhuurder] heeft dat echter nagelaten zodat niet is komen vast te staan dat hij al € 2.000,00 aan [huurder] heeft voldaan voor de keuken. Nu niet gebleken is dat [huurder] een vergoeding van [verhuurder] heeft ontvangen voor de keuken is sprake van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [verhuurder] en is [verhuurder] alsnog een vergoeding voor de keuken verschuldigd aan [huurder] . De kanonrechter zal de schade van [huurder] berekenen door de kosten van de keuken inclusief tegels en toebehoren als uitgangspunt te nemen en daarvan een percentage af te trekken voor het genot dat [huurder] gedurende drie jaar wel van de keuken heeft gehad en de afschrijving die daarmee gepaard is gegaan. Daarop gelet acht de kantonrechter het redelijk om een bedrag aan € 1.500,00 toe te wijzen als vergoeding voor de in het gehuurde achtergelaten keuken.
4.20.
Ten aanzien van het geplaatste afdak in de tuin, de inbouwspots en de laminaatvloer in het gehuurde is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat deze voorzieningen, die naar de persoonlijke voorkeur van [huurder] zijn aangebracht, hebben geleid tot een verrijking van [verhuurder] . Niet gebleken is dat [verhuurder] hierdoor een hogere koopprijs voor de woning heeft ontvangen. De kantonrechter zal de vergoeding voor deze voorzieningen daarom afwijzen.
Proceskosten
4.21.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [verhuurder] af,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] een bedrag van € 466,19 aan waarborgsom terug te betalen,
5.4.
veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] een bedrag van € 1.500,00 voor de keuken te betalen,
5.5.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in conventie en in reconventie
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 en 5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.