ECLI:NL:RBLIM:2026:3940

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: C/03/344382 / HA ZA 25-353

Vonnis in verzet van 22 april 2026

in de zaak van

1.[opdrachtgever 1] ,

te [plaats 1] ,
2.
[opdrachtgever 2],

te [plaats 1] ,

gedaagde partijen in het verzet,

hierna samen te noemen: [opdrachtgevers] ,

advocaat: mr. G.M.P. Strang.

tegen

[de aannemer] B.V.,

te [plaats 2] ,

eisende partij in het verzet,

hierna te noemen: [de aannemer] ,

advocaat: mr. T. van der Meeren,

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van [opdrachtgevers] met producties 1 tot en met 20;

- het verstekvonnis van 2 juli 2025 met zaaknummer C/03/341965 / HA ZA 25-219;
- de verzetdagvaarding van [de aannemer] tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 5;

- de conclusie van antwoord in reconventie van [opdrachtgevers] met producties 21 tot en met 29;

- de akte overlegging productie 30 van [opdrachtgevers] ;

- de akte overlegging producties 6 tot en met 14 van [de aannemer] ;

- de akte overlegging productie 15 van [de aannemer] ;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de mondelinge behandeling van 12 februari 2026, ter gelegenheid waarvan aan de zijde van [de aannemer] spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 16 augustus 2021 hebben partijen een overeenkomst van aanneming van werk gesloten, op grond waarvan [de aannemer] een woning bouwt voor [opdrachtgevers] tegen een aanneemsom van € 226.657,95.

2.2.

In de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2020 (hierna: BNE) en de daarbij horende algemene voorwaarden van toepassing is op de tussen partijen gesloten overeenkomst. Het BouwGarant Waarborgcertificaat zoals bedoeld in artikel 8 van Pro de overeenkomst heeft [de aannemer] niet aan [opdrachtgevers] verstrekt. Wel heeft [de aannemer] op 22 maart 2023 schriftelijk verklaard dat hij zich conformeert aan en garant stelt voor dezelfde garantiestelling als ware het huis gebouwd onder de garantiestelling van Bouwgarant en de daarbij horende algemene voorwaarden.

2.3.

De woning is op 22 maart 2023 opgeleverd. Vereniging Eigen Huis heeft van de oplevering een rapportage opgemaakt die door partijen is ondertekend. Uit de rapportage volgt dat er enkele gebreken zijn geconstateerd, waaronder:

1. Slordige plekken in het kitwerk rondom het binnenkozijn in het toilet;

2. Het aanslagprofiel van het douchescherm is slordig geplaatst;

3. De onderdetaillering van het stucwerk aan de buitenzijde is niet goed uitgevoerd en moest nog worden gecontroleerd;

4. De hemelwaterafvoer moet nog worden verbeterd;

5. De noodverloop van de hemelwaterafvoer is te kort;

6. Een rubber in de erfafscheiding moet nog worden geplaatst.

2.4.

In verband met de geconstateerde gebreken heeft [opdrachtgevers] een factuur van [de aannemer] , te weten factuur [nummer] met een bedrag van € 11.323,00, niet betaald.

2.5.

Hoewel partijen nog een aantal keer over het herstel van deze gebreken hebben gecorrespondeerd, zijn deze gebreken niet verholpen.

2.6.

Op 9 augustus 2023 heeft [opdrachtgevers] [de aannemer] in gebreke gesteld en hem verzocht de gebreken uiterlijk 10 september 2023 te herstellen. Omdat [de aannemer] hierop niet heeft gereageerd, heeft [opdrachtgevers] hem op 18 september 2023 nogmaals verzocht de gebreken te herstellen, en wel uiterlijk op 9 oktober 2023.

2.7.

Op verzoek van [de aannemer] om alle gebreken, ook eventuele nieuwe gebreken, nog eens op een rijtje te zetten, heeft [opdrachtgevers] – naast de eerdere gebreken – ook de volgende gebreken genoemd:

1. Een stalen balk, inclusief houten betimmnering boven de schuifpui hangt circa 1,5 cm door;

2. Het beslag van alle draai-/kiepramen moet worden bijgesteld, omdat het lekt of slecht te bedienen is;

3. Een deur van de grote slaapkamer moet worden vervangen, omdat deze is kromgetrokken.

2.8.

Hoewel [de aannemer] eind 2023 nog een herstelpoging heeft gedaan, heeft dit de gebreken niet allemaal verholpen.

2.9.

In opdracht van [opdrachtgevers] heeft DEKRA op 18 juli 2024 een onderzoek uitgevoerd om alle gebreken, herstelmogelijkheden en de daaraan verbonden kosten in kaart te brengen. DEKRA heeft de volgende gebreken geconstateerd:

a. De douchewand schuift niet goed, het aanslagprofiel is slordig geplaatst;

b. De onder-detaillering van het gevelstucwerk is mogelijk niet goed uitgevoerd;

c. Problemen met de hemelwaterafvoer;

d. Waterinfiltratie bij de achterdeur;

e. Geluidsoverlast van de poort;

f. Kozijnen van de patio zijn niet goed geplaatst;

g. Metselwerk sluit niet aan bij stucwerk, is slordig en incorrect uitgevoerd;

h. Doorvoer bekabeling zonnepanelen is niet volgens de norm;

i. Voordeurkozijn is gebrekkig afgewerkt;

j. Ventilatiesysteem werkt niet naar behoren.

Dekra schat de herstelkosten op € 52.845,00.

2.10.

Het rapport van DEKRA samen met een ingebrekestelling is op 26 september 2024 naar [de aannemer] gestuurd met het verzoek de in het rapport genoemde gebreken binnen vier weken te herstellen.

2.11.

Omdat herstel uitbleef, heeft [opdrachtgevers] per e-mail aan [de aannemer] van 12 februari 2025 de vordering tot herstel omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

2.12.

Op verzoek van [opdrachtgevers] heeft [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) een herstelofferte uitgebracht op 17 maart 2025, welke diezelfde dag aan [de aannemer] is verstuurd. Volgens deze offerte bedragen de kosten voor de herstelwerkzaamheden in totaal € 94.672,23. Verzocht wordt dit bedrag binnen 14 dagen te betalen. Dit heeft [de aannemer] niet gedaan.

3.Het geschil

3.1.

[opdrachtgevers] heeft bij inleidende dagvaarding betaling gevorderd van:

- € 87.468,88, € 87.468,88, bestaande uit:

o Hoofdsom € 83.349,63 (herstelkosten ad € 94.672,63 minus onbetaalde factuur ad € 11.323,00)

o Expertisekosten € 2.510,75

o Buitengerechtelijke kosten € 1.608,50

te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 12 februari 2025;

- de proceskosten.

3.2.

Bij verstekvonnis van deze rechtbank van 2 juli 2025 is [de aannemer] door de rechtbank veroordeeld tot betaling van het gevorderde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 maart 2025.

3.3.

[de aannemer] vordert, bij verzetdagvaarding, vernietiging van het verstekvonnis van 2 juli 2025, ontheffing van de veroordeling en afwijzing van de oorspronkelijke vordering. Daarnaast vordert hij bij wijze van tegenvordering dat [opdrachtgevers] wordt veroordeeld tot betaling van € 11.323,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de factuur.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[opdrachtgevers] stelt dat sprake is van gebreken aan het door [de aannemer] opgeleverde werk en [de aannemer] daarom – nu [opdrachtgevers] haar vordering tot herstel heeft omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) – gehouden is om de schade van [opdrachtgevers] te vergoeden.

4.2.

[de aannemer] betwist dat sprake is van gebreken en stelt dat – al zouden er wel gebreken zijn aan het werk – hij voor (een deel van) deze gebreken niet aansprakelijk is op grond van artikel 15 lid 1 van Pro de algemene voorwaarden. Volgens [opdrachtgevers] gaat [de aannemer] bij dat standpunt echter voorbij aan lid 2 sub d van artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden, omdat hierin is bepaald dat de aansprakelijkheid op grond van de BNE blijft gelden en volgens de BNE [de aannemer] gewoon aansprakelijk is.

Aansprakelijkheid

4.3.

Voordat inhoudelijk op de gebreken zal worden ingegaan, stelt de rechtbank ten aanzien van de aansprakelijkheid van [de aannemer] het volgende voorop.

4.4.

In artikel 8 lid 1 van Pro de aannemingsovereenkomst is bepaald dat [de aannemer] zich tegenover [opdrachtgevers] verbindt om de verplichtingen uit de BNE na te komen. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat [de aannemer] binnen 2 weken na ontvangst van de ondertekende aannemingsovereenkomst het schriftelijk verzoek doet tot afgifte van een BouwGarant Waarborgcertificaat aan [opdrachtgevers] . Hoewel een dergelijk certificaat niet aan [opdrachtgevers] is verstrekt, is de BNE en de daarbij horende algemene voorwaarden van toepassing op de tussen partijen gesloten overeenkomst. In de overeenkomst staat namelijk uitdrukkelijk dat [de aannemer] de woning bouwt binnen de in de BNE uitgewerkte eis van goed en deugdelijk werk. Ook wordt in verschillende artikelen verwezen naar de BNE en de daarbij horende voorwaarden. Daar komt nog bij dat [de aannemer] op 22 maart 2023 schriftelijk heeft verklaard dat hij zich conformeert aan en garant stelt voor dezelfde garantiestelling als ware het huis gebouwd onder de garantiestelling van Bouwgarant en de daarbij horende algemene voorwaarden. Gelet op het voorgaande zijn de BNE en de daarbij horende algemene voorwaarden van toepassing op de tussen partijen gesloten overeenkomst.

4.5.

Artikel 15 lid 1 van Pro de algemene voorwaarden bepaalt dat [de aannemer] de woning garandeert gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Volgens [de aannemer] treden gebreken die tijdens de oplevering hadden kunnen worden ontdekt, tijdens de oplevering al aan de dag en niet pas tijdens de onderhouds- of garantieperiode. [de aannemer] stelt daarom voor die gebreken niet aansprakelijk te zijn. Met [opdrachtgevers] is de rechtbank van oordeel dat [de aannemer] hiermee miskent dat ingevolge lid 2 sub d van artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden de aansprakelijkheid die uit de BNE volgt, blijft gelden. In artikel 8 van Pro de BNE is bepaald dat de termijn van herstelwaarborg, behoudens uitzonderingen, zes jaar geldt. Niet gesteld of gebleken is dat van een uitzonderingssituatie sprake is. De rechtbank oordeelt daarom dat [de aannemer] gedurende zes jaar aansprakelijk is voor gebreken, ook als deze na de oplevering pas aan het licht komen, maar wel tijdens de oplevering al hadden kunnen worden ontdekt.

Gebreken

4.6.

De rechtbank stelt voorop dat [de aannemer] uit hoofde van de aannemingsovereenkomst verplicht is zijn werkzaamheden niet alleen uit te voeren naar de bepalingen van de overeenkomst, maar ook naar de eisen van goed en deugdelijk werk. De vraag die in deze procedure centraal staat is of [de aannemer] – gelet op de door DEKRA geconstateerde gebreken – goed en deugdelijk werk heeft geleverd. De rechtbank zal de door DEKRA geconstateerde gebreken en het verweer hierop van [de aannemer] hieronder bespreken.

a. De douchewand

4.7.

Dekra schrijft in haar rapport dat de douchewand – door scheefstand van de twee wanden waartussen de douchewand is geplaatst – niet tussen de bijgeleverde montageprofielen kon worden geplaatst. Om dit te maskeren, heeft [de aannemer] een strip op de wanden gemonteerd die zichtbaar afwijkt van de montageprofielen. Verder beschrijft DEKRA dat het horizontale profiel van de douchewand niet recht is aangebracht, waardoor de schuifwand niet goed schuift. Daarnaast is volgens DEKRA geen werkend waterkerend onderprofiel aangebracht.

4.8.

[de aannemer] erkent dat een van de montageprofielen afwijkende strip is gemonteerd en het horizontale profiel van de douchewand niet recht is aangebracht. Het ontbreken van een onderprofiel wordt door [de aannemer] niet betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat sprake is van een gebrek op deze punten.

4.9.

Om dit gebrek te verhelpen, moet volgens DEKRA een nieuwe maatwerk schuifwand worden geplaatst, omdat de betreffende schuifwand door de scheefstand van de wanden niet aansluit. Ook de leverancier van douchewanden die [de aannemer] zelf heeft ingeschakeld (hierna: de leverancier), geeft in haar e-mail van 9 april 2024 aan dat er een nieuwe maatwerkcabine moet worden geplaatst om het gebrek te herstellen. [de aannemer] betwist dat een nieuwe schuifwand moet worden geplaatst. [de aannemer] verwijst hierbij onder andere naar een e-mail van 2 februari 2026 van [naam] die aangeeft dat de door [de aannemer] voorgestelde herstelwerkzaamheden de beste oplossing zijn. De rechtbank overweegt dat zowel de leverancier als DEKRA de gebreken ter plaatse heeft beoordeeld en daarom een goed beeld van de uit te voeren herstelwerkzaamheden heeft kunnen vormen. Of [naam] ter plaatse is geweest om de situatie te beoordelen, is niet gesteld of gebleken. De rechtbank sluit daarom aan bij de door DEKRA voorgestelde herstelwerkzaamheden.

b. De onder-detaillering van het gevelstucwerk

4.10.

Volgens DEKRA is onder het maaiveld geen waterdichte kerende constructie aangebracht. Volgens [de aannemer] is er geen waterdichte kerende constructie overeengekomen, zodat ook geen sprake kan zijn van een gebrek op dit punt. Zelfs als dit wel afgesproken zou zijn, dan geldt volgens [de aannemer] dat de stukadoor in juli 2023 werkzaamheden heeft verricht om een waterdichte kerende constructie te maken. [de aannemer] verwijst hierbij naar diverse foto’s die hij heeft overgelegd waarop te zien zou zijn dat de werkzaamheden worden uitgevoerd.

4.11.

De rechtbank overweegt dat uit de conclusie van DEKRA – nu haar onderzoek ná de werkzaamheden in juli 2023 is uitgevoerd – volgt dat de eventuele herstelwerkzaamheden er niet toe hebben geleid dat er een waterdichte kerende constructie is. Hiertegenover staat geen rapport of bericht van een deskundige die iets anders concludeert. Ook al zou niet expliciet zijn afgesproken dat een waterdichte kerende constructie zou worden toegepast, van een deskundige aannemer wordt verwacht dat hij goed en deugdelijk werk levert, zodat er van mag worden uitgegaan dat de woning waterdicht wordt gebouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat ook op dit punt sprake is van een gebrek.

c. De hemelwaterafvoer

4.12.

In haar rapport schrijft DEKRA dat vergaarbakken onder de uitmondingen van de hemelwaterafvoer zijn geplaatst na problemen met de hemelwaterafvoer. De vergaarbakken zijn echter niet goed bevestigd. De schroeven die door de flens van de vergaarbak zijn aangebracht, zijn zonder plug in het stucsysteem geschroefd. Hierdoor zijn bovendien interpuncties in het stucwerk ontstaan waardoor water tot achter het stucwerk kan komen en voor onthechting van de afwerklaag zal zorgen. [de aannemer] erkent dat de vergaarbakken met een plug in de muur geschroefd hadden moeten worden.

4.13.

Verder beschrijft DEKRA dat de hemelwaterafvoer is aangesloten op het vuilwaterriool, terwijl de gemeente Venlo eist dat de aansluitingen van het riool gescheiden worden gemaakt en zoals omschreven in de bouwtekening. Volgens [de aannemer] is het juist dat de aansluitingen niet zijn gescheiden. [de aannemer] stelt echter dat hij met [opdrachtgevers] is overeengekomen om de hemelwaterafvoer op het vuilwaterriool aan te sluiten om een betere doorspoeling van de vuilwaterriolering te creëren. [opdrachtgevers] betwist dat een dergelijke afspraak is gemaakt en verwijst ter onderbouwing naar een e-mail van 29 maart 2023 die [opdrachtgevers] aan [de aannemer] heeft gestuurd, waarin [opdrachtgevers] om een oplossing vraagt. Verder stelt [opdrachtgevers] dat een wijziging van de opdracht conform artikel 4 van Pro de algemene voorwaarden schriftelijk door [opdrachtgevers] geaccepteerd had moeten worden, hetgeen niet is gebeurd. Dit is door [de aannemer] niet betwist. De rechtbank overweegt dat uit punt 14 van de technische omschrijving volgt dat de buitenriolering en regenwaterafvoer in een gescheiden rioolsysteem moeten worden uitgevoerd. Dit is niet gebeurd. Als er al een andersluidende afspraak zou zijn gemaakt, had dit conform artikel 4 van Pro de algemene voorwaarden op papier moeten worden gezet. Niet is gesteld of gebleken dat een dergelijk schriftelijk stuk bestaat, zodat de rechtbank concludeert dat sprake is van een gebrek ter zake het niet gescheiden rioolsysteem.

4.14.

Ook behoort volgens DEKRA de aanlegdiepte van een in de bodem opgenomen afvoerbuis onder de vorstgrens (dus 60 tot 80 centimeter diep) te worden aangebracht, om schade door bevriezing te voorkomen, een en ander conform de NEN-norm NEN-EN 1997 -,1. Dit is niet gebeurd volgens DEKRA. [de aannemer] betwist dat de afvoerbuis niet op de juiste diepte is aangebracht. Bovendien is de betreffende NEN-norm volgens [de aannemer] niet van toepassing op de overeenkomst van partijen en zijn partijen niet overeengekomen dat de afvoerbuis op een minimale diepte van 60 centimeter moet worden aangebracht. De rechtbank overweegt dat de stelling dat de afvoerbuis op minder dan 60 centimeter diep in de grond ligt, voldoende is onderbouwd en door [de aannemer] onvoldoende gemotiveerd is betwist. Op foto 13 van het rapport van DEKRA is immers duidelijk te zien dat de afvoerbuis op minder dan 60 centimeter diep in de grond ligt. Verder overweegt de rechtbank dat genoemde NEN-norm is opgenomen in de destijds van toepassing zijnde wettelijke regeling, Bouwbesluit 2012, zodat [de aannemer] , ook al was dit niet expliciet overeengekomen tussen partijen, bij het bouwen van de woning verplicht was zich aan de norm in deze wettelijke regeling te houden. Genoemde NEN-norm gaat over de eisen voor sterkte, stabiliteit, bruikbaarheid en duurzaamheid van constructies. Schending van die norm betekent dat geen deugdelijk werk is geleverd.

4.15.

De rechtbank concludeert dan ook dat sprake is van een gebrek ter zake de hemelwaterafvoer.

d. Waterinfiltratie bij de achterdeur

4.16.

DEKRA schrijft in haar rapport het volgende:
‘… Wel constateerden wij dat het achterdeur kozijn op stelblokken staat en dat de onderlinge naad niet is gedicht middels een mortel of anderzijds, waardoor waterinfiltratie mogelijk is ook is de geïsoleerde kantplank niet toegepast zodat de gevel op dit punt niet conform de contractstukken geïsoleerd is (afbeelding 6 en 14).’

4.17.

[de aannemer] betwist dat de onderlinge naad niet is gedicht. Bovendien is volgens [de aannemer] ook niet overeengekomen dat de onderlinge naad zou worden gedicht en een geïsoleerde kantplank zou worden toegepast. [opdrachtgevers] wijst er echter op dat dit gebrek verband zou houden met hetgeen in het proces-verbaal van oplevering onder punt 23 is opgenomen. Nu dit proces-verbaal door [de aannemer] is ondertekend, heeft hij dit gebrek volgens [opdrachtgevers] erkend. Dit wordt door [de aannemer] niet betwist, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van de stelling van [opdrachtgevers] .

e. Geluidsoverlast van de poort

4.18.

DEKRA omschrijft dat de poort van de buren zijn sluitkant aan de zijde van de woning van [opdrachtgevers] heeft. De aanslag van de poort staat in verbinding met de woning van [opdrachtgevers] . Door die verbinding worden de trillingen van de poort doorgegeven naar de woning van [opdrachtgevers] . Daarbij merkt DEKRA op dat de stalen paal van de poort mogelijk in de bodem is verankerd middels een gestorte betonvoer die tegen de fundatie is gestort. Het contactgeluid had voorkomen kunnen worden door de staander in de bodem los van de woning van [opdrachtgevers] te plaatsen en niet aan het metselwerk te verankeren. DEKRA geeft aan dat dit gebrek kan worden hersteld door de poer te verwijderen en een paal in de bodem aan te brengen die niet aan de woning van [opdrachtgevers] wordt gekoppeld en dient als aanslag sluiting van de poort.

4.19.

[de aannemer] stelt dat het plaatsen van een rubber of een dranger ervoor zullen zorgen dat de trillingen niet meer worden doorgegeven en de door DEKRA voorgestelde werkzaamheden niet nodig zijn om de trillingen te verhelpen. [de aannemer] erkent ook dat hij een rubber of dranger had moeten plaatsen. [de aannemer] betwist echter dat de stalen paal van de poort in een betonvoet tegen de fundatie is gestort. Nu DEKRA dit ook enkel als een mogelijkheid presenteert en niet als een vaststaand feit, is niet komen vast te staan dat de paal van de poort in een betonvoet tegen de fundatie is gestort. [de aannemer] betwist echter niet dat de aanslag van de poort in verbinding staat met de woning van [opdrachtgevers] en hierdoor trillingen worden doorgegeven.

4.20.

De rechtbank overweegt dat de poort eigendom is van de buren van [opdrachtgevers] . Niet gesteld of gebleken is dat de buren toestemming hebben gegeven om hier werkzaamheden aan te verrichten. Om die reden kan [de aannemer] dan ook niet in gebreke zijn ten aanzien van de poort. Dit kan alleen als de buren wel toestemming voor herstelwerkzaamheden hadden gegeven, [de aannemer] verzocht is tot herstel over te gaan en dit heeft nagelaten. Daarvan is geen sprake. [de aannemer] erkent echter wel dat hij rubbers of een dranger had moeten plaatsen, zodat de rechtbank concludeert dat alleen op dit punt sprake is van een gebrek.

f. Kozijnen van de patio

4.21.

De kozijnen van de patio zijn volgens DEKRA niet goed geplaatst. Ook is de maatvoering van de kozijnen volgens DEKRA niet goed. Deze zijn te klein ten opzichte van de fundering. De kozijnen reiken vanaf de vloer tot aan de bovenzijde van het betondek, waardoor het betondek door de bovenlichten zichtbaar is. Ook zijn de ventilatieroosters door de verkeerde plaatsing onbedienbaar en niet bereikbaar voor onderhoud. Deze zijn namelijk verwerkt in de bovenlichten die tegen de betonrand aan zitten.

4.22.

[de aannemer] betwist dat de kozijnen niet goed zijn geplaatst en stelt dat hij de kozijnen en ventilatieroosters conform de aan hem ter beschikking gestelde tekening (productie 5 bij verzet dagvaarding) heeft geplaatst. Dat de kozijnen te klein zijn uitgevoerd, wordt door [de aannemer] betwist.

4.23.

De rechtbank overweegt dat [opdrachtgevers] als productie 27 een bouwtekening heeft overgelegd waarvan de gegevens en maatvoeringen van de kozijnen ook deel uitmaken. Deze volgen ook uit het technisch ontwerp van de architect dat als productie 28 is overgelegd. De afmetingen van de kozijnen die zijn geplaatst wijken af van de afmetingen in de bouwtekening en het technisch ontwerp. Daarmee is sprake van een gebrek. Of [opdrachtgevers] de woning wel of niet heeft gekocht op basis van de bouwtekening en het technisch ontwerp doet daar niet aan af. Daar komt bij dat de tekening op basis waarvan [de aannemer] naar eigen zeggen de werkzaamheden heeft uitgevoerd (productie 5 bij verzet dagvaarding) geen maatvoeringen of details bevatten, zodat de werkzaamheden op basis van die tekening niet nauwkeurig hadden kunnen worden uitgevoerd. Voor zover [de aannemer] bewust van de bouwtekening en het technisch rapport is afgeweken, omdat er volgens hem een fout in zou staan, had het op zijn weg gelegen om samen met [opdrachtgevers] te kijken naar een alternatief. Dit heeft [de aannemer] niet gedaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat sprake is van een gebrek ten aanzien van de kozijnen van de patio.

g. Metselwerk

4.24.

In haar rapport geeft DEKRA aan dat de gevel van de woning is voorzien van stucwerk. Bij de patio is de gevel uitgevoerd met schoonmetselwerk. Het metselwerk sluit echter niet aan tegen het gestuukte deel van de gevel. Ook is het metselwerk slordig volgens DEKRA en voldoet het niet aan de daarvoor bedoelde SKG-IKOB Beoordelingsrichtlijn. Ook is er gestart met halfsteensverband waarna wildverband is gebruikt, terwijl er geen twee verbanden in een muur worden verwerkt. Verder is het metselwerk lager dan de aansluitende gestucte gevels.

4.25.

[de aannemer] betwist dat het metselwerk en het gestucte geveldeel niet aansluiten. Als dit al het geval is, vormt dit volgens [de aannemer] geen gebrek. Ook betwist [de aannemer] dat het metselwerk slordig is en de Beoordelingsrichtlijn waar DEKRA naar verwijst van toepassing is op de tussen partijen gesloten overeenkomst.

4.26.

De rechtbank overweegt dat DEKRA in haar rapport voldoende heeft gemotiveerd dat sprake is van een gebrek en dit met foto’s heeft onderbouwd. De enkele blote betwisting van [de aannemer] inhoudende dat geen sprake is van een gebrek, acht de rechtbank dan ook onvoldoende. Verder overweegt de rechtbank dat de Beoordelingsrichtlijn waar DEKRA naar verwijst, inderdaad niet is overeengekomen door partijen. De rechtbank stelt echter vast dat ook zonder deze normering op de foto’s in het DEKRA-rapport (foto’s 24 – 27) duidelijk is te zien dat het metselwerk niet op juiste wijze verspringt en de gevelaansluiting niet aansluit, omdat het metselwerk te laag is ten opzichte van aansluitende gestucte gevel. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Aldus is sprake van een gebrek.

h. Doorvoer bekabeling zonnepanelen

4.27.

Volgens DEKRA wordt de plus- en minbekabeling van de PV-panelen door één doorvoer naar binnen geleid. Conform de NEN1010-norm dient de bekabeling echter apart doorgevoerd te worden waarbij een onderlinge afstand van tenminste 10 centimeter gehandhaafd moet worden. Volgens DEKRA moet een aparte dak doorvoer geplaatst worden.

4.28.

[de aannemer] voert aan dat in de NEN1010 niet dwingend staat voorgeschreven dat de plus- en minbekabeling apart doorgevoerd moet worden. Ter onderbouwing verwijst [de aannemer] naar 2 e-mails van 2 februari 2026 van de heer [naam] (productie 11 en 12 van [de aannemer] ) waarin [naam] aangeeft dat de kabels wel in 2 verschillende buizen gescheiden moeten zijn, maar het niet nodig is om een aparte dak doorvoer te plaatsen. Nu [naam] heeft aangegeven dat de kabels wel in 2 verschillende buizen gescheiden moeten zijn en [de aannemer] tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dit niet te hebben gedaan, is naar het oordeel van de rechtbank wel sprake van een gebrek op dit punt.

4.29.

De rechtbank overweegt dat onvoldoende is komen vast te staan dat er – gelet op de onderbouwde betwisting van [de aannemer] – een aparte dak doorvoer moet worden geplaatst om het gebrek te verhelpen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [de aannemer] aangegeven dat het gebrek ook kan worden verholpen door flexibele buizen te plaatsen. Dit is ook wat [naam] heeft verklaard. De rechtbank oordeelt daarom dat hiermee kan worden volstaan.

i. Voordeurkozijn

4.30.

DEKRA schrijft in haar rapport dat ter zake het voordeurkozijn sprake is van een gebrek. DEKRA motiveert haar stelling als volgt: ‘
de afwerking onder het voordeurkozijn was blijkbaar te kort waardoor er een strookje van het zelfde materiaal opgeplakt werd (afbeelding 30). Een dusdanige afwerking beschouwen wij niet als goed en deugdelijk maar als gebrekkig.’Hiermee is de stelling dat sprake is van een gebrek naar het oordeel van de rechtbank, voldoende gemotiveerd. [de aannemer] betwist dat sprake is van een gebrek, maar motiveert of onderbouwt dit verder niet. De rechtbank is daarom van oordeel dat sprake is van een gebrek met betrekking tot het voordeurkozijn.

j. Ventilatiesysteem

4.31.

DEKRA beschrijft dat de woning is voorzien van een ventilatiesysteem waarbij circulatie in de woning niet belemmerd mag worden. Om die reden moet er een ventilatieopening onder de deuren aanwezig zijn van circa 2 centimeter. DEKRA constateert dat de opening bij een aantal deuren slechts een paar millimeters is, zodat het ventilatiesysteem niet optimaal functioneert.

4.32.

[de aannemer] betwist dat het ventilatiesysteem niet optimaal functioneert doordat er onder de deuren geen opening van 2 centimeter is. Als dat al zo zou zijn, kan dat [de aannemer] naar zijn stelling niet worden aangerekend, omdat erna door iemand anders een afwerkvloer is aangebracht die te hoog is. Volgens [opdrachtgevers] zit het probleem echter juist bij de deuren van die ruimtes waar [de aannemer] de afwerkvloer heeft aangebracht. Dit wordt door [de aannemer] niet betwist. [opdrachtgevers] heeft haar stelling dat ter zake sprake is van een gebrek, onderbouwd met het deskundigenrapport van DEKRA waarin DEKRA als deskundige constateert dat het systeem niet goed werkt door de minimale ventilatieopening onder de deuren. De enkele blote betwisting van [de aannemer] dat sprake is van een gebrek, acht de rechtbank tegen deze achtergrond onvoldoende. Om die reden is sprake van een gebrek.

Tussenconclusie

4.33.

De rechtbank concludeert dat sprake is van een gebrek ten aanzien van de hierboven genoemde punten, zodat vaststaat dat [de aannemer] geen goed en deugdelijk werk heeft geleverd.

Schade

4.34.

Per e-mail van 12 februari 2025 heeft [opdrachtgevers] aan [de aannemer] laten weten dat zij schadevergoeding wenst in plaats van herstel van de gebreken. Dit betreft een omzettingsverklaring in de zin van artikel 6:87 lid 1 BW Pro, op grond waarvan [opdrachtgevers] vervangende schadevergoeding heeft gevorderd.

4.35.

Het bedrag aan vervangende schadevergoeding heeft [opdrachtgevers] onder andere gebaseerd op de offerte van [bedrijf] die [opdrachtgevers] als productie 17 heeft overgelegd en waarin de herstelkosten worden vastgesteld op een bedrag van € 94.672,63. De rechtbank merkt op dat [opdrachtgevers] zich in een later stadium van de procedure beroept op de offerte van [bedrijf] die [opdrachtgevers] als productie 30 heeft overgelegd en waarin de herstelkosten worden vastgesteld op een bedrag van € 93.352,32. De rechtbank kan om die reden in ieder geval niet uitgaan van de juistheid van het geoffreerde bedrag zoals in productie 17 staat vermeld.

4.36.

Wat betreft het in productie 30 genoemde bedrag aan herstelkosten

(€ 93.352,32) overweegt de rechtbank als volgt. Dit bedrag wijkt sterk af van de door DEKRA begrote kosten. DEKRA geeft in haar rapport echter aan dat het door haar genoemde bedrag aan herstelkosten een begroting is en zij adviseert om een offerte te laten opstellen door een bouwkundig aannemer. Hierna is door bouwkundig aannemer [bedrijf] een offerte opgesteld om de herstelkosten uiteen te zetten. Volgens [de aannemer] is de offerte van [bedrijf] onvoldoende gespecificeerd, zodat zij deze niet goed kan controleren. De rechtbank overweegt dat [bedrijf] in haar offerte die [opdrachtgevers] als productie 30 heeft overgelegd, het volgende heeft gespecificeerd:

welke werkzaamheden zien op herstel van welk gebrek;
welk bedrag er per “hoofdpost” (bijvoorbeeld; ‘buitengevelmetselwerk’ of ‘poorten en hekwerken’) wordt gerekend;
welk bedrag er samenvattend wordt gerekend voor: loonkosten, materiaal, materieel, onderaannemer en stelposten.

De rechtbank is daarmee van oordeel dat [bedrijf] haar offerte voldoende heeft gespecificeerd.

4.37.

Bij verschillende gebreken geeft [de aannemer] aan dat de daarvoor door [bedrijf] gerekende herstelkosten te hoog zijn en [de aannemer] dit voor een lager bedrag kan doen. De rechtbank overweegt dat [opdrachtgevers] [de aannemer] meerdere keren heeft verzocht om tot herstel van de gebreken over te gaan, ook nadat het rapport van DEKRA is opgesteld en aan [de aannemer] is toegestuurd. [de aannemer] heeft dus meermaals de kans gehad om de gebreken te herstellen. Dat de herstelkosten hoger zijn dan door [de aannemer] wordt begroot, komt dan ook voor zijn eigen rekening en risico.

4.38.

Gelet op het voorgaande neemt de rechtbank het door [bedrijf] geoffreerde bedrag van € 71.802,22 exclusief btw en kosten (€ 93.352,32 inclusief btw en kosten) als uitgangspunt bij de berekening van het door [de aannemer] te betalen schadebedrag.

4.39.

Bij de berekening van het schadebedrag moet echter nog rekening worden gehouden met het volgende. Zoals al is overwogen, is ten aanzien van gebrek ‘e’ (geluidsoverlast poort) sprake van een gebrek voor zover dit ziet op het niet plaatsen van een rubber of dranger. Om die reden dienen de in de offerte genoemde kosten ten aanzien van de geluidsoverlast van de poort en die niet zien op het plaatsen van een rubber of dranger, in mindering te worden gebracht op het geoffreerde bedrag. Dit is het totaalbedrag voor ‘poorten en hekwerken’ ad € 757,00. Verder staan in de offerte onder 10 ‘stut- en sloopwerken’ 3 posten opgenomen met een totaalbedrag van € 2.648,25. Eén van deze 3 posten ziet op het demonteren van de poort. Nu geen afzonderlijk gespecificeerde bedragen staan genoteerd voor deze 3 posten, kan de rechtbank niet beoordelen welk bedrag aan het demonteren van de poort gekoppeld is. Het had op de weg van [opdrachtgevers] gelegen om deze bedragen door DEKRA verder te laten specificeren. Om die reden zal dan ook het gehele bedrag van € 2.648,25 in mindering worden gebracht.

4.40.

Ook moet nog rekening worden gehouden met een vermindering van de geoffreerde herstelkosten voor het maken van een aparte dak doorvoer ten aanzien van gebrek ‘h’. Deze kosten staan, samen met kosten voor gebrek ‘a’, in de offerte opgenomen onder 90 ‘technische installaties’, voor een totaalbedrag van € 6.437,88. Nu de onder 90 genoemde kosten voor gebrek ‘a’ volgen uit de offerte van Gasservice Venlo ad € 5.804,88 exclusief btw, ziet het restant bedrag van € 633,00 op de herstelkosten voor het maken van een aparte dak doorvoer. Een bedrag van € 633,00 zal daarom in mindering worden gebracht.

4.41.

Het voorgaande komt neer op een totaalbedrag aan herstelkosten van

€ 67.763,97 (€ 71.802,22 - € 757,00 - € 2.648,25 - € 633,00) exclusief btw en kosten. Over dit bedrag moeten nog de btw en aanvullende kosten bestaande uit algemene kosten, winst en verzekering gerekend worden (zie pagina 7 van de offerte). De rechtbank kan uit de offerte van [bedrijf] echter niet afleiden welk btw percentage van toepassing is op welk deel van het bedrag (in de offerte wordt namelijk over een deel van het bedrag een percentage van 21% en over het andere deel een percentage van 9% berekend). De rechtbank zal het totaalbedrag inclusief btw en aanvullende kosten daarom als volgt berekenen. De herstelkosten volgens [bedrijf] exclusief kosten en btw komt uit op een bedrag van € 71.802,22. De herstelkosten volgens [bedrijf] inclusief kosten en btw komt uit op een bedrag van € 93.352,32. Dit komt neer op een verhoging van afgerond 30%. Deze verhoging moet ook worden toegepast op het bedrag van € 67.763,97, hetgeen uitkomt op een bedrag van € 88.093,16 inclusief btw en kosten.

4.42.

Daarbij moeten nog de volgende bedragen worden opgeteld:

de door [de aannemer] begrote kosten voor het aanbrengen van een rubber of dranger voor de poort ad € 350,00;
de door [de aannemer] begrote kosten voor het plaatsen van flexibele buizen voor de bekabeling van de PV-panelen ad € 280,00.

Deze bedragen worden door [opdrachtgevers] immers niet betwist. De totale herstelkosten komen daarmee uit op een bedrag van € 88.723,16.

Kosten DEKRA

4.43.

[opdrachtgevers] vordert verder vergoeding van de kosten van € 2.510,75 inclusief btw die DEKRA voor haar onderzoek en rapportage in rekening heeft gebracht bij [opdrachtgevers]^[1]. [opdrachtgevers] baseert deze vordering op artikel 6:96 lid 1 aanhef Pro en sub b BW, waarin wordt bepaald dat redelijke kosten ter vaststelling van schade of aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking komen.

4.44.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [opdrachtgevers] voldoende onderbouwd dat het inschakelen van DEKRA noodzakelijk was om de vordering tot vervangende schadevergoeding wegens tekortkomingen van [de aannemer] te onderbouwen. Omdat het rapport een relevante bijdrage heeft geleverd aan de vordering van [opdrachtgevers] en de kosten zijn onderbouwd, zullen de kosten van € 2.510,75 worden toegewezen.

Verrekening

4.45.

Partijen zijn het erover eens dat [de aannemer] nog een vordering heeft op [opdrachtgevers] uit hoofde van een onbetaalde factuur ad € 11.323,00. Deze vordering zal dan ook met de vordering van [opdrachtgevers] van in totaal € 91.233,91 (€ 88.723,16 + € 2.510,75), op verzoek van beide partijen, worden verrekend. Dit resulteert in een door [de aannemer] aan [opdrachtgevers] te betalen bedrag van € 79.910,91.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.46.

[opdrachtgevers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit voor vergoeding buitengerechtelijke incassokosten is bepaald. Daarom wordt de gevorderde vergoeding van € 1.608,50 toegewezen.

Wettelijke rente

4.47.

[opdrachtgevers] verzoekt haar vordering te vermeerderen met ‘
de wettelijke (handels)rente vanaf 12 februari 2025’.

4.48.

De wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is van toepassing op – kort gezegd – overeenkomsten die zijn gesloten tussen een of meer natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf of tussen rechtspersonen. Nu [opdrachtgevers] niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en ook geen rechtspersoon is, is de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW niet van toepassing.

4.49.

De rechtbank zal daarom de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro toewijzen over de vordering, met dien verstande dat deze wordt toegewezen met ingang van 17 maart 2025. Het bedrag van de geleden schade is voor het eerst inzichtelijk gemaakt in de herstelofferte van [bedrijf] Bouw en Timmerwerken van 17 maart 2025. Diezelfde datum heeft [opdrachtgevers] [de aannemer] gesommeerd het schadebedrag te betalen. De ingangsdatum van de wettelijke rente kan daarom niet voor 17 maart 2025 gelegen zijn.

Proceskosten

4.50.

[de aannemer] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [opdrachtgevers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,04

- griffierecht

€

1.374,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.128,04

4.51.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De vordering en de tegenvordering

De rechtbank

5.1.

vernietigt het verstekvonnis met zaaknummer C/03/341965 / HA ZA 25-219 van

2 juli 2025,

5.2.

veroordeelt [de aannemer] om aan [opdrachtgevers] te betalen een bedrag van € 79.910,91, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 17 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [de aannemer] om aan [opdrachtgevers] te betalen een bedrag van € 1.608,50 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.4.

veroordeelt [de aannemer] in de proceskosten van € 4.128,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [de aannemer] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt [de aannemer] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Timmermans-Vermeer en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.

Aannemer aansprakelijk voor herstelkosten gebreken woning en veroordeling tot schadevergoeding