Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 12006379 \ CV EXPL 25-5808
Vonnis van 13 mei 2026
in de zaak van
STICHTING WONEN ZUID,
te Roermond,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Zuid,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[bewindvoerder] B.V., IN DE HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER ALLE GOEDEREN VAN [huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. G.G.J. Geerlings.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van 3 april 2026 zijdens Wonen Zuid met producties 42 t/m 48
- de email van 7 april 2026 zijdens de bewindvoerder met productie 8 t/m 10
- de email van 9 april 2026 zijdens de bewindvoerder met productie 11 en 12
- de brief van 10 april 2026 zijdens Wonen Zuid met productie 49 en 50
- de brief van 14 april 2026 zijdens Wonen Zuid met productie 52
- de mondelinge behandeling van 15 april 2026 waarbij zijdens Wonen Zuid productie 51 is overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Wonen Zuid verhuurt met ingang van 25 augustus 2020 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 517,47 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
2.2.
Wonen Zuid ontvangt sinds december 2020 overlastmelding van de omwonenden van [huurder] . De meldingen hebben betrekking op het loslopen van de pitbull van [huurder] , de vele aanloop die [huurder] heeft, geluidsoverlast veroorzaakt door [huurder] en zijn bezoek in de vorm van harde muziek, schreeuwen ruzie en dichtslaande deuren (met name in de nachtelijke uren), drugsgebruik, prostitutie en agressie .
2.3.
Wonen Zuid heeft naar aanleiding van de overlastmeldingen hulp van de wijkagent ingeschakeld en heeft diverse huisbezoeken bij [huurder] afgelegd. Tijdens deze huisbezoeken heeft Wonen Zuid [huurder] gewaarschuwd welke stappen volgen indien de overlast niet ophoudt.
2.4.
De goederen van [huurder] zijn op 9 juli 2021 onder bewind gesteld. [bewindvoerder] B.V. is thans als bewindvoerder aangesteld.
2.5.
Wonen Zuid heeft naar aanleiding van de overlastmeldingen een gedragsaanwijzing opgesteld. [huurder] heeft deze gedragsaanwijzing op 24 juli 2024 ondertekend. In deze gedragsaanwijzing is onder andere het volgende bepaald:
(…)
“3.1. Huurder zal aan omwonenden geen enkele overlast meer veroorzaken, meer in het bijzonder, maar niet beperkt tot het veroorzaken van harde geluiden, gebruiken van (hard)drugs en/of intimiderend gedrag naar omwonenden.
3.2.
Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonende, medewerkers van verhuurder, medewerkers van de gemeente en medewerkers van de politie, constructief en welwillend op te stellen.
3.3.
Huurder zal de woning als goed huurder in de zin van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW Pro bewonen en uitsluitend conform de bestemming gebruiken.”
6.1.
Indien huurder tekortschiet in een van de in deze Allonge gedragsaanwijzing betaalde verplichtingen, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, is huurder zonder nadere aankondiging of ingebrekestelling in verzuim en is verhuurder zonder meer gerechtigde ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen.
6.2.
Huurder aanvaardt uitdrukkelijk dat zijn tekortschieten in een van de in deze Allonge gedragsaanwijzing bepaalde verplichtingen of garantie, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, leidt tot ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst.”
2.6.
Na het ondertekenen van de gedragsaanwijzing hebben omwonenden opnieuw klachten over [huurder] bij Wonen Zuid gemeld.
2.7.
Wonen Zuid heeft [huurder] per brief van 13 november 2024 verzocht de huur vrijwillig op te zeggen.
2.8.
[huurder] heeft per email van 4 december 2024 laten weten dat er geen sprake is van overlast en Wonen Zuid geen grond heeft voor beëindiging van de huurovereenkomst.
2.9.
Vanaf februari 2025 heeft Wonen Zuid opnieuw meldingen omtrent overlast van omwonenden ontvangen.
2.10.
Wonen Zuid heeft [huurder] per brief van 28 oktober 2025 in de gelegenheid gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen. De gemachtigde heeft hierop laten weten dat [huurder] zich niet herkent in het geschetste beeld en de overlastmeldingen van de andere omwonenden. [huurder] zal niet overgegaan tot een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
2.11.
Wonen Zuid heeft ook na de brief van de gemachtigde van [huurder] overlast meldingen ontvangen van omwonenden
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en de proceskosten.
3.2.
Wonen Zuid legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De bewindvoerder is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door structureel en ernstig overlast te veroorzaken. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Wonen Zuid de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder betwist dat er sprake is van overlast. De overlast van voor de gedragsaanwijzing mag niet meewegen De vele meldingen moeten bekeken worden in het licht van het feit dat omwonende [huurder] graag willen zien vertrekken. Zij zijn een hetze tegen [huurder] begonnen. Verder voert de bewindvoerder aan dat de overlast niet zo ernstig is dat deze ontbinding rechtvaardigt. Het woonbelang van [huurder] moet zwaarder wegen dan het belang van Wonen Zuid en de omwonenden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
[huurder] gedraagt zich niet als een goed huurder
4.1.
De vraag die in deze procedure centraal staat is of de door Wonen Zuid gestelde overlast de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen [1] . Dit houdt in dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden en de wet. Dat betekent dat hij geen overlast mag veroorzaken voor de mensen die in de buurt van zijn woning wonen of verblijven. Als [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [2] . Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. [3]
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat uit de overgelegde stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken kan worden vastgesteld dat Wonen Zuid sinds december 2020 van meerdere omwonenden klachten heeft ontvangen over het (woon)gedrag van [huurder] . Wonen Zuid is naar aanleiding van deze klachten een aantal maal op huisbezoek geweest en heeft [huurder] diverse malen gewaarschuwd. Ook de wijkagent is ingeschakeld en deze heeft [huurder] veelvuldig bezocht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de wijkagent verklaard al 6 jaar wijkagent te zijn en dat er vanaf dat moment meldingen omtrent [huurder] zijn. Er zijn periodes dat het rustiger is omtrent [huurder] maar er is sprake van terugkerende problematiek. Volgens de wijkagent is drugsgebruik vaak de basis van de problematiek. Ondanks de huisbezoeken, inzet van de wijkagent en de waarschuwingen blijft de overlast aanhouden. Ook de gedragsaanwijzing van 24 juli 2024 hebben niet geleid tot een verbetering. Tijdens de mondeling behandeling heeft de wijkagent verklaard dat de situatie weer achteruit gaat en het aantal meldingen stijgt.
4.3.
De kantonrechter is daarom van oordeel dat het (woon)gedrag van [huurder] kwalificeert als ernstige en structurele overlast en dus als een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.
Ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd
4.4.
De volgende vraag die dan voorligt is ontbinding gerechtvaardigd is. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat het persoonlijke belang van [huurder] bij het behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van Wonen Zuid bij ontbinding van de huurovereenkomst omdat de persoonlijke situatie van [huurder] door een ontruiming alleen maar zou verergeren. De bewindvoerder stelt in dat kader dat [huurder] een kwetsbare man is, waarbij hulpverlening betrokken is. Als de huurovereenkomst zou worden ontbonden zal [huurder] heen hulp meer kunnen krijgen en aangewezen zijn op hulp van Moveoo. Het hulpverleningskaartenhuis dat is opgezet zou ineen storten. Terwijl er net allemaal positieve bewegingen in gang zijn gezet, zoals sollicitatiegesprekken, schuldhulpverlening, hulp van een praktijkondersteuner.
4.5.
Gezien de aard, de ernst en de duur van deze overlast is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Wonen Zuid (en haar andere huurders) om op korte termijn daarvan gevrijwaard te worden zwaarder weegt dan het belang van [huurder] bij het behoud van het gehuurde en dus dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat de gevolgen van een ontbinding en ontruiming altijd ingrijpend zijn voor een huurder maar dat deze ook inherent eraan zijn. Iedere huurder heeft immers een woonbelang en niemand wil tot ontruiming worden gedwongen. De door de bewindvoerder aangevoerde positieve bewegingen zijn van zeer recent en door Wonen Zuid weersproken. Bovendien blijkt uit het ingebrachte re-integratieplan (productie 12 zijdens de bewindvoerder) dat er twijfels zijn (geweest) omtrent de intrinsieke motivatie van [huurder] . Bij dit oordeel tevens is in overweging genomen dat de gemachtigde van [huurder] tijdens de mondelinge behandeling zelf heeft verklaard dat [huurder] niet bereid is afspraken te maken omdat hij niets verkeerd zou doen en de omwonende enkel bezig zijn met een hetze tegen hem. Er is daardoor op korte termijn ook nog geen vooruitzicht op een structurele en langdurige verbetering van de overlastsituatie.
4.6.
Gelet op al het voorgaande kan van Wonen Zuid redelijkerwijs niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [huurder] nog langer voortzet. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijzen. De gebruikelijke ontruimingstermijn van veertien dagen acht de kantonrechter ook in dit geval een redelijke termijn.
De bewindvoerder moet proceskosten betalen
4.7.
De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonen Zuid worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
86,00
(2 punten × € 43,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
474,95
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] ,
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Wonen Zuid zijn, en de sleutels af te geven aan Wonen Zuid,
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 474,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.
Type: