Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11535817 \ CV EXPL 25-677
Vonnis van 13 mei 2026
in de zaak van
[verhuurder],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. T.J.N. Hameleers,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. E. Jansberg.
1.De verdere procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 mei 2025
- de conclusie van antwoord in reconventie van [verhuurder]
- de conclusie van antwoord in reconventie van [verhuurder]
- de akte aanvullende producties van [huurder]
- het proces-verbaal van plaatsopneming en mondelinge behandeling op 2 juli 2025
- het proces-verbaal van plaatsopneming en mondelinge behandeling op 2 juli 2025
- de brief van mr. Jansberg van 11 juli 2025,
- de akte aanhouding procedure van [verhuurder] en het bericht van [verhuurder] dat het partijen niet gelukt is om overeenstemming te bereiken,
- de akte verandering van eis van [huurder] en aanvullende productie
- de akte van [verhuurder] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
[huurder] huurt sinds 1 juli 2015 (aanvankelijk van de rechtsvoorganger) van [verhuurder] de woning met tuin aan [adres] .
2.2.
[huurder] heeft in 2019 het hekwerk van de achtertuin verderop naar links, naar het einde van het perceel verplaatst. Dit deel van het perceel maakt geen onderdeel uit van de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen partijen.
2.3.
Partijen hebben eerder geprocedeerd over meerdere onderwerpen betreffende de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft bij vonnis van 20 juli 2022 overwogen dat
[huurder] binnen vier weken na betekening van het vonnis het hekwerk van de tuin naar de oorspronkelijke plaats dient terug te plaatsen, onder verbeurte van een dwangsom van
€ 250,00 per dag, met een maximum van € 10.000,00 (productie 2 van [verhuurder] ).
2.4.
[huurder] heeft naar aanleiding van voornoemd vonnis het hekwerk verplaatst.
2.5.
De gemachtigde van [verhuurder] heeft [huurder] bij brief van 30 juni 2024 kenbaar gemaakt dat volgens [verhuurder] het hekwerk nog steeds niet is teruggeplaatst in de originele positie en in gebreke gesteld om binnen veertien dagen het hekwerk terug te plaatsen ‘tot enkel achter de woning en niet erlangs’ (productie 5 van [verhuurder] )
2.6.
[huurder] heeft het hekwerk na de ingebrekestelling niet meer verplaatst.
2.7.
[verhuurder] heeft het vonnis van de kantonrechter van 20 juli 2022 op 10 september 2024 aan [huurder] betekend (productie 6 van [verhuurder] ). Er is een executiegeschil tussen partijen aanhangig over mogelijk verbeurde dwangsommen.
2.8.
[verhuurder] heeft in januari 2025 diverse executoriale beslagen gelegd ten laste van [huurder] (productie 11 van [huurder] ).
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[verhuurder] vordert - samengevat - de veroordeling van [huurder] om aan [verhuurder] een bedrag van € 1.929,95 te betalen en het verplaatsen van het hekwerk te dulden en niet te verhinderen, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
3.2.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[huurder] vordert (zoals bij akte gewijzigd) - samengevat -;
Primair op voorwaarde dat de vordering in conventie wordt afgewezenveroordeling van [huurder] tot betaling van € 3.514,48 aan onrechtmatig ingehouden loonbeslag, te vermeerderen met alle bedragen die tot op vandaag aanvullend zijn of worden ingehouden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van bezichtiging, zijnde 2 juli 2025,
subsidiair op voorwaarde dat de vordering in conventie wordt toegewezenverklaring voor recht dat de schets behorende tot de verklaring van de vorige eigenaar d.d. 7 september 2021 (productie 9) vals is in de zin van art. 382 sub b Rv Pro, met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten.
3.5.
[verhuurder] voert verweer. [verhuurder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of [huurder] heeft voldaan aan de verplichting uit het vonnis van 20 juli 2022, in die zin dat hij het hekwerk van de tuin van het gehuurde naar de oorspronkelijke plaats heeft teruggeplaatst.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat het hekwerk is teruggeplaatst, maar wel of het hekwerk naar de oorspronkelijke plaats is teruggeplaatst. Voor beantwoording van voornoemde vraag dient [verhuurder] , nu hij zich als eisende partij op deze stelling beroept, aan te tonen waar het hekwerk bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen heeft gestaan. Volgens [verhuurder] stond het hekwerk bij aanvang van de huurovereenkomst, zoals weergegeven op de tekening van de heer [naam 1] , zijnde de voormalige verhuurder van het gehuurde. Dit betrof volgens [verhuurder] een vierkant perceel (productie 3 van [verhuurder] ). Tijdens de mondelinge behandeling op locatie heeft [verhuurder] nog toegelicht dat het hekwerk destijds parallel stond aan de 3-4 grote bomen die op het terrein staan.
4.3.
Volgens [huurder] sloot het hekwerk bij aanvang van de huurovereenkomst in 2015 in een hoek van 90º aan op het midden van de vierde en vijfde ventilatieschacht van de stal en liep met een knik van ongeveer 10 meter halverwege de weide door tot aan de straatzijde. Op deze wijze is het hekwerk volgens [huurder] door hem na de uitspraak ook weer teruggeplaatst. Dit blijkt volgens [huurder] uit de satellietfoto’s van 2014 en 2017 en uit de straatfoto’s van 2016 en 2017 (producties 1 t/m 4 van [huurder] ).
[huurder] heeft als productie 12 een fotokopie overgelegd van Google Streetview van het straataanzicht van de positie van het hekwerk in juni 2015.
[huurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling op locatie gewezen op een oriëntatiepunt waar het hekwerk heeft gestaan. Dit betreft twee pvc-luchtpijpjes aan de buitenkant van de stal, die volgens hem ook te zien zijn op de satellietfoto van 2014 en het straataanzicht van 2017.
4.4.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Uit de stellingen van partijen volgt dat aan de hand van de door [verhuurder] weergegeven tekening het hekwerk in de achtertuin van het gehuurde richting de linkerzijde van het perceel ter hoogte van de blauwe lijn dient te staan en volgens [huurder] ter hoogte van de rode lijn (productie 4 van [verhuurder] ).
In het vonnis van de kantonrechter van 20 juli 2022 is al overwogen dat bij de huurovereenkomst geen tekening is gevoegd waarop is aangegeven wat het gehuurde omvat en dat er ook geen specifieke beschrijving is opgemaakt. In het vonnis is ook overwogen dat [huurder] meer dan het gehuurde in gebruik heeft genomen, te weten onder meer een deel van het weiland links naast de woning (de uitbreiding van de oorspronkelijke tuin).
In het vonnis is niet overwogen welk deel van het perceel voor de eerste stal behoorde tot het oorspronkelijk gehuurde.
Ondanks dat [huurder] in de vorige procedure de stelling van [verhuurder] , dat hij het hekwerk 50 meter had verplaatst, niet heeft weersproken, gaat de kantonrechter hier niet vanuit.
[huurder] had in de vorige procedure geen gemachtigde en heeft tijdens de descente van 2 juli 2025 aangegeven dat als hij dit had meegekregen in de vorige procedure hij hier bezwaar tegen had gemaakt, omdat hij in 2018 een zonnedoek op maat heeft laten maken direct achter de bomen richting de achterkant van de wei.
Bovendien is in het vonnis van 20 juli 2022 niet overwogen dat het hekwerk 50 meter terug moet worden geplaatst of dat het hekwerk moet worden teruggeplaatst volgens de in die procedure overgelegde tekening van de heer [naam 1] .
4.5.
[verhuurder] heeft een verklaring overgelegd van de heer [naam 1] van 7 september 2021, bij de hiervoor genoemde tekening (productie 3 van [verhuurder] ).
De heer [naam 1] verklaart:
“
Hierbij nog een plattegrond waarin duidelijk zichtbaar is wat meneer [huurder] en ik zijn overeengekomen destijds bij aangaan overeenkomst. De voerhoek was ik naderhand akkoord mee gegaan voor gebruik omdat meneer [huurder] zijn fietsen wilde stallen.”
Hierbij nog een plattegrond waarin duidelijk zichtbaar is wat meneer [huurder] en ik zijn overeengekomen destijds bij aangaan overeenkomst. De voerhoek was ik naderhand akkoord mee gegaan voor gebruik omdat meneer [huurder] zijn fietsen wilde stallen.”
Op de plattegrond is het vierkant getekend zoals door [verhuurder] is gesteld als zijnde het gehuurde. [verhuurder] heeft als productie 10 een verklaring van 19 mei 2025 overgelegd van de vorige mede-eigenaren, waarin zij onder meer het volgende verklaren:
“
(..) Verklaren hierbij dat de huurder destijds uitsluitend de woning met voor- en achter-tuin heeft gehuurd. De weilanden voor en tussen de stallen maakten geen deel uit van deze huurovereenkomst.
(..) Verklaren hierbij dat de huurder destijds uitsluitend de woning met voor- en achter-tuin heeft gehuurd. De weilanden voor en tussen de stallen maakten geen deel uit van deze huurovereenkomst.
Het betreffende stuk weiland met of zonder verplaatste hekken maakt dus geen deel uit van de destijds ondertekende huurovereenkomst met Dhr. [huurder] .”
4.6.
[huurder] heeft een verklaring overgelegd van 21 juni 2025 van de heer [naam 2] , voormalig huurder van de woning aan [adres] (productie 14 van [huurder] ). Deze verklaart als volgt:
“
Hierbij verklaar ik [naam 2] dat het hek werk op het perceel aan [adres] zoals op de foto te zien ook zo gestaan heeft tijdens mijn huur van het pand.
Hierbij verklaar ik [naam 2] dat het hek werk op het perceel aan [adres] zoals op de foto te zien ook zo gestaan heeft tijdens mijn huur van het pand.
Nu heb ben ik woonachtig aan de overzijde van het pand en constateer ik dat het hek nog steeds op dezelfde plek staat.” Onder de verklaring is een foto bijgevoegd.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat aan de hand van de door [huurder] overgelegde stukken en de bezichtiging door de kantonrechter ter plaatse van het hekwerk tijdens de descente van 2 juli 2025 voldoende is komen vast te staan dat [huurder] het hekwerk volgens de beslissing van het vonnis van de kantonrechter van 20 juli 2022 heeft teruggeplaatst naar de oorspronkelijke plaats.
[huurder] heeft eerst in 2019 het hekwerk verplaatst. Daarover hebben partijen geen discussie. Volgens [verhuurder] stond het hekwerk ter hoogte van de 2-3 grote bomen. Dit blijkt niet uit de door [huurder] overgelegde satellietfoto van 2014 van OpenStreetMap. De ligging van het hekwerk op deze foto komt overeen met de ligging van het hekwerk op de satellietfoto van 2017 van Cyclomedia. Te zien is dat het hekwerk geplaatst is tussen de vierde en vijfde ventilatieschacht en van daaruit met een knik van een aantal meter doorloopt tot aan de straatkant. Dit is ook zo te zien op de overgelegde straataanzichten van juni 2015 en 2017, doch weliswaar minder duidelijk voor wat betreft het deel van het hekwerk dat met een knik naar de straatkant loopt. [huurder] heeft als productie 10 onder meer een fotokopie overgelegd waarop het hekwerk dat met een knik loopt te zien is, en waarin een pony staat. Dit komt overeen met zijn stelling dat in dit deel van het terrein achter het hekwerk een dierenweide aanwezig is.
De kantonrechter heeft tijdens de bezichtiging waargenomen dat het hekwerk momenteel weer op dezelfde plek staat als te zien is op voornoemde foto’s, namelijk tussen de vierde en vijfde ventilatieschacht en dan ongeveer halverwege het perceel met een knik van een aantal meters doorlopend tot aan de straat. De kantonrechter heeft ook waargenomen dat het hekwerk geplaatst is ter hoogte van (de) twee (enige) pvc-luchtpijpjes aan de buitenkant van de eerste stal en dat dit ook duidelijk is terug te zien op de foto van het straataanzicht van 2017. Het feit dat [huurder] geen foto’s heeft van de dag van aanvang van de huurover-eenkomst in 2015, zoals [verhuurder] stelt, doet aan het bovenstaande niet af.
4.8.
[verhuurder] heeft de inhoud van de door [huurder] overgelegde foto’s betwist, omdat volgens hem een bronverwijzing ontbreekt. Het is juist dat bij enkele foto’s een bronverwijzing ontbreekt, doch de kantonrechter ziet geen redenen om te twijfelen aan de inhoud van deze foto’s. [verhuurder] daarentegen heeft geen enkele foto overgelegd van zijn stelling dat het hekwerk in een rechte lijn meteen achter de 2-3 grote bomen heeft gestaan bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit wordt weliswaar door de heer [naam 1] verklaard, maar blijkt verder nergens uit. Dit blijkt overigens ook onvoldoende uit de verklaring van de overige oud-eigenaren. Bovendien staan de verklaringen van de oud-eigenaren en de vorige huurder, die verklaart dat het hekwerk nu weer op dezelfde plek staat, lijnrecht tegenover elkaar.
4.9.
In het licht van het voorgaande wordt geoordeeld dat onvoldoende is komen vast te staan dat het vonnis van de kantonrechter van 20 juli 2022 ten aanzien van het terugplaatsen van het hekwerk niet is nageleefd. Dat betekent dat de vordering tot betaling van de kosten van verplaatsing van het hekwerk en het dulden van het verplaatsen van het hekwerk moeten worden afgewezen.
4.10.
[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
in voorwaardelijk reconventie
4.11.
Nu de vordering in conventie wordt afgewezen, dient de gewijzigde primaire vordering van [huurder] te worden beoordeeld, die ziet op betaling van een bedrag van
€ 3.514,46 aan onrechtmatig ingehouden loonbeslag, te vermeerderen met alle bedragen die tot aan vandaag zijn en/of worden ingehouden. [huurder] heeft als productie 15 een specificatie overgelegd van de gerechtsdeurwaarder waaruit volgens hem blijkt dat voornoemd bedrag is geïncasseerd.
4.12.
[verhuurder] betwist dat zij een bedrag van € 3.514,46 van [huurder] heeft geïnd. [verhuurder] heeft op 24 oktober 2025 een bedrag ontvangen van € 1.812,71 en verwijst naar een screenshot in zijn akte van 8 april 2026. Bovendien was het beslag volgens [verhuurder] niet onrechtmatig. [verhuurder] stelt zich op het standpunt dat [huurder] de huurpenningen niet betaalt en beroept zich bij een eventuele toewijzing van de eis in reconventie op verrekening ex artikel 6:127 BW Pro.
4.13.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Nu de vordering in conventie wordt afgewezen, heeft [verhuurder] ten onrechte loonbeslag gelegd en is hij aansprakelijk voor de schade die hierdoor is ontstaan. Dat betekent dat [verhuurder] het salaris dat valt onder het beslag en wat hij onder zich houdt aan [huurder] moet terugbetalen. Uit de overgelegde specificatie van de gerechtsdeurwaarder blijkt voldoende dat het om een bedrag van € 3.514,46 gaat, zodat dit bedrag zal worden toegewezen, voor zover dit bedrag nog niet is betaald door [verhuurder] . De gewijzigde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar.
4.14.
De vordering tot veroordeling van [verhuurder] tot betaling van alle bedragen die tot aan vandaag aanvullend zijn en/of worden ingehouden wordt afgewezen, nu [huurder] geen belang bij deze vordering heeft. Uit de specificatie van de gerechtsdeurwaarder blijkt namelijk dat het dossier op 9 februari 2026 is gesloten. Bovendien erkent [huurder] dat het beslag is opgeheven.
4.15.
Het beroep op verrekening van [verhuurder] slaagt niet, nu [verhuurder] enkel stelt dat er sprake is van een huurachterstand zonder de hoogte van de huurachterstand te vermelden en deze ook niet heeft gespecificeerd en onderbouwd.
4.16.
[verhuurder] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
253,00
(1 punt × € 253,00)
Totaal
€
253,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [verhuurder] af,
5.2.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 542,50, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 3.514,48, voor zover dit bedrag nog niet is betaald door [verhuurder] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 2 juli 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 253,00, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026