Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 12024963 \ CV EXPL 25-6291
Vonnis van 27 mei 2026
in de zaak van
[verhuurder] B.V.,
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [verhuurder],
gemachtigde: mr. R.H.K. Middeldorp,
tegen
[huurder],
te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. C.C.F. de Gier.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte van mr. Middeldorp van 20 april 2026
- de mondelinge behandeling van 30 april 2026
- de pleitnota van mr. Middeldorp.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verhuurder] verhuurt met ingang van 6 november 2022 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 1.270,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing (productie 1 van [verhuurder]).
2.2.
[huurder] heeft (een deel van) de huur niet betaald. [verhuurder] heeft [huurder] bij brief van 12 oktober 2025 aangemaand om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen (productie 3 van [verhuurder]).
2.3.
[verhuurder] heeft op 20 februari 2026 een kortgedingprocedure aanhangig gemaakt bij Rechtbank Limburg, locatie Roermond, met zaaknummer 12090854 \ CV EXPL 26-515, strekkende tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen. Bij vonnis van 8 april 2026 is [verhuurder] niet ontvankelijk verklaard wegens het ontbreken van een spoedeisend belang en veroordeeld in de proceskosten (productie 8 van [verhuurder]).
3.Het geschil
3.1.
[verhuurder] vordert - na wijziging van eis en samengevat -;
a. ontbinding van de huurovereenkomst per vandaag en ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van
€ 500,00 per dag tot een maximum van € 20.000,00,
b. veroordeling van [huurder] tot betaling van € 9.211,00 aan huurachterstand (tot en met april 2026), vermeerderd met de wettelijke rente,
c. veroordeling van [huurder] tot betaling van een bedrag van € 1.270,00 vanaf de dag na de datum van dit vonnis tot aan de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente,
d. veroordeling van [huurder] tot betaling van de overeengekomen contractuele boete van € 2.840,00, vermeerderd met € 35,00 per dag dat niet volledig aan artikel 11.1 sub b van de huurovereenkomst wordt voldaan, met een maximum van € 7.000,00,
e. veroordeling van [huurder] tot betaling van € 771,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente,
f. veroordeling van [huurder] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[verhuurder] legt aan de vordering - samengevat - het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [verhuurder] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] erkent dat er sprake is van een huurachterstand, maar stelt zich op het standpunt dat de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand en wettelijke rente
4.1.
[verhuurder] heeft bij dagvaarding betaling van de huurpenningen over de periode augustus 2025 tot en met november 2025 gevorderd. Na dagvaarding heeft [verhuurder] haar vordering vermeerderd met de huurpenningen over december 2025 tot en met april 2026, onder aftrek van het op 10 maart 2026 door [huurder] betaalde bedrag van € 1.210,00, zodat resteert € 10.220,00, aldus [verhuurder]. [huurder] heeft de bij dagvaarding gevorderde huurachterstand erkend en de verschuldigdheid van de huurpenningen over de maanden december 2025 tot en met april 2026 niet betwist.
4.2.
[verhuurder] is in de kortgedingprocedure veroordeeld tot betaling van de proceskosten van € 1.009,00. [verhuurder] wenst dit bedrag te verrekenen met haar vordering tot betaling van de huurachterstand, zodat resteert € 9.211,00. [huurder] heeft tegen de verrekening bezwaar gemaakt, omdat zijn gemachtigde op toevoegingsbasis werkt en niet weet of dit is toegestaan. De kantonrechter verwerpt het verweer van [huurder], omdat het beroep van [verhuurder] op verrekening voldoet aan de voorwaarden die in artikel 6:127 BW Pro zijn gesteld.
Als het beroep op verrekening niet zou slagen, zou [verhuurder] overigens een hogere vordering op [huurder] hebben. Het staat [verhuurder] vrij om minder te vorderen dan zij zou kunnen vorderen. Omdat het mindere is gevorderd, zou het toe te wijzen bedrag niet veranderen, ongeacht de uitkomst van de vraag of verrekening is toegestaan. Het voorgaande betekent dat de gewijzigde vordering tot betaling van een bedrag van € 9.211,00 aan huurachterstand tot en met april 2026 wordt toegewezen.
4.3.
[verhuurder] heeft haar rentevordering niet gewijzigd. Dat betekent dat, nu [huurder] te laat is met het betalen, de wettelijke rente wordt toegewezen over € 5.080,00. De rente wordt toegewezen telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van volledige betaling.
Boete
4.4.
[verhuurder] stelt dat [huurder] uit hoofde van artikel 11.1 onder sub b van de huurovereenkomst een boete verschuldigd is van € 35,00 voor iedere dag dat [huurder] een (betalings)verplichting uit de huurovereenkomst niet nakomt, met een maximum van
€ 7.000,00. De kantonrechter stelt vast dat voornoemd beding op grond waarvan de boete wordt gevorderd een algemene voorwaarde betreft, omdat partijen hier niet apart over hebben onderhandeld. Ter terechtzitting is gebleken dat [verhuurder] is aan te merken als een professional, omdat zij meerdere appartementen verhuurt. [huurder] is daarom aan te merken als een consument. De kantonrechter moet daarom ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Vanwege artikel 3 lid 3 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef Pro en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’
In dit geval geldt dat, ondanks de omstandigheid dat in het beding waarop de gevorderde boete is gebaseerd een limiet is gesteld van € 7.000,00, het in rekening brengen van een boete een onevenredige schadevergoeding oplevert. De boete bedraagt omgerekend naar een maand
€ 1.050,00 (uitgaande van 30 dagen) en dat is gelijk aan 82% van de maandhuur en bovendien vele malen hoger dan de wettelijke rente, die [verhuurder] eveneens vordert. Dit staat niet in verhouding tot de door [verhuurder] geleden schade. Gelet hierop en op het feit dat [huurder] wettelijke rente is verschuldigd, levert het in rekening brengen van een boete een onevenredige schadevergoeding op. Dat betekent dat artikel 11.1 onder sub b van de huurovereenkomst als een oneerlijk beding dient te worden aangemerkt en buiten toepassing moet blijven, wat tot gevolg heeft dat de door [verhuurder] gevorderde boete wordt afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.5.
[verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Zoals hiervoor is overwogen, is [huurder] een consument en daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten.
[verhuurder] heeft aan [huurder] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [huurder]. Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
Omdat de gevorderde vergoeding al op grond van voorgaande overweging zal worden afgewezen, zal de kantonrechter niet ambtshalve toetsen of de voorwaarden een oneerlijk beding bevatten op dit onderdeel.
Vroegsignalering
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is gebleken dat [verhuurder] heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, op grond van het volgende.
[verhuurder] heeft bij brief van 12 oktober 2025 aan [huurder] kenbaar gemaakt dat zij volgens het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening de huurachterstand heeft gemeld bij de gemeente en gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening (productie 3 van [verhuurder]). [verhuurder] heeft bij e-mailbericht van 12 oktober 2025 bij de afdeling Schuld Dienstverlening van de gemeente Beek volgens artikel 2 van Pro het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening gemeld dat [huurder] bij [verhuurder] een huurachterstand heeft van drie maanden. Naar aanleiding van deze melding heeft de gemeente bij e-mailbericht van 13 oktober 2025 de gemachtigde van [verhuurder] op de hoogte gesteld dat zij een brief met een contactverzoek hebben bezorgd aan [huurder] (productie 6 van [verhuurder]). De gemeente heeft vervolgens op 21 oktober 2025 een huisbezoek gebracht aan het adres van [huurder]. Uit het door [verhuurder] overgelegde e-mailbericht van de gemeente blijkt dat de voordeur werd gesloten, nadat zij zich hadden voorgesteld, waarna de gemeente de melding heeft gesloten.
4.7.
[huurder] stelt zich op het standpunt dat hij niet op de hoogte was van het huisbezoek. Volgens [huurder] was hij niet thuis er werd de deur geopend door zijn Oekraïense vriendin, die de Nederlandse taal niet machtig was en uit angst voor de immigratiedienst de deur heeft gesloten.
Uit het voornoemde e-mailbericht van 13 oktober 2025 blijkt echter dat [huurder] op de hoogte is gebracht van de melding bij de gemeente en het contactverzoek. Nadat [huurder] door zijn vriendin op de hoogte was gesteld dat er iemand aan de deur was geweest en [huurder] zelf hier niets over zou hebben gehoord van de gemeente, had het gelet op het bericht van13 oktober 2025 op de weg van [huurder] gelegen om zelf contact op te nemen met de gemeente. Dit heeft hij niet gedaan. Het feit dat [huurder] niet op de hoogte was van het huisbezoek kan daarom niet aan [verhuurder] worden tegengeworpen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.8.
Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [2]
4.9.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand vier maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt die inmiddels, onder aftrek van betaling van het bedrag van € 1.210,00, acht maanden. De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.
[huurder] stelt zich op het standpunt dat de omstandigheden van het geval de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Volgens [huurder] spant hij zich maximaal in om aan zijn financiële verplichtingen te voldoen, maar is dat tot op vandaag niet gelukt omdat er sprake is van betalingsonmacht vanwege zijn aanhoudende gezondheidssituatie. Tijdens de mondelinge behandeling in de voornoemde kortgedingprocedure heeft [huurder] kenbaar gemaakt dat hij inmiddels weer aan het werk is en inkomen genereert uit zijn baan, maar ook als zzp’er weer aan het werk is. [huurder] heeft toen ook aangegeven dat hij zich inspant om de gehele huurachterstand vóór behandeling in de bodemprocedure te voldoen.
4.10.
De voorzieningenrechter heeft overwogen dat niet uitgesloten kan worden dat de kantonrechter in de bodemprocedure, in het geval [huurder] daadwerkelijk een substantieel deel van de huurachterstand heeft ingelopen, de ontbinding en ontruiming niet (op korte termijn) zal toewijzen. [huurder] heeft echter na het vonnis in kort geding niets in mindering betaald, maar de huurachterstand zelfs nog verder lopen oplopen.
Tijdens de mondelinge behandeling in de onderhavige procedure is gebleken dat het niet juist is dat [huurder] in loondienst werkt, maar dat hij zichzelf voor 40 uur per week als zzp’er verhuurt, waarbij hij uitsluitend betaald krijgt voor gewerkte uren. [huurder] heeft ook aangegeven dat het werk zich met vlagen aandient.
[huurder] heeft verder aangedragen dat hij inmiddels geholpen wordt door Philips Stiels Gielkens Schuldbemiddeling die samenwerkt met de gemeente om uit de financiële problemen te komen en dat hij geen ander vangnet heeft.
De kantonrechter is van oordeel dat [huurder], ondanks de door hem aangevoerde omstandigheden, inmiddels voldoende de gelegenheid heeft gehad om te laten zien dat hij aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen. Ook de door de voorzieningenrechter geboden laatste kans heeft hij niet benut. De huurachterstand is zelfs verder opgelopen. Van [verhuurder] kan niet langer gevergd worden dat zij het gehuurde ter beschikking blijft stellen, zonder dat daar iets voor wordt betaald.
4.11.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voor-gaande worden toegewezen. [huurder] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.
Dwangsom
4.12.
[verhuurder] vordert een dwangsom van € 500,00 per dag dat [huurder] in gebreke blijft met ontruiming van het gehuurde. Deze vordering wordt afgewezen, nu [verhuurder] hier geen belang bij heeft. Door dit vonnis beschikt [verhuurder] over een executoriale titel en kan zij als zodanig zelf de ontruiming doen bewerkstelligen via de deurwaarder.
Toekomstige huurtermijnen/gebruiksvergoeding
4.13.
[verhuurder] vordert betaling van een maandelijks bedrag van € 1.270,00 vanaf de dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van de ontruiming. Deze vordering zal worden toegewezen. De wettelijke rente is eveneens toewijsbaar, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die termijnen tot de dag van volledige betaling.
Proceskosten
4.14.
[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.552,45
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres],
5.2.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurder],
5.3.
veroordeelt [huurder] om te betalen aan [verhuurder]:
- € 9.211,00 aan achterstallige huur tot en met april 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.080, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van volledige betaling,
- € 1.270,00 per maand vanaf 28 mei 2026 tot aan de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde termijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die termijnen tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.009,45, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de hierin uitgesproken veroordelingen,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026.