Uitspraak
beschikking
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rekestnummer: C/03/350294 / KG RK 26-141
Beschikking van de voorzieningenrechter van 22 mei 2026
in de zaak van
de naamloze vennootschap
ING BANK N.V.,
gevestigd te [plaats 7] ,
verzoekster,
verder te noemen: de bank,
advocaat mr. J. Voskamp te Heemstede
en
1.[hypotheekgever] ,
wonende op een geheim adres,
hypotheekgever,
verder te noemen: [hypotheekgever] ,
verschenen,
en de belanghebbenden:
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[de onderhandse koper] B.V.,
statutair gevestigd te [plaats 1] en kantoorhoudende te [plaats 2] ,
de onderhandse koper,
verder te noemen: [de onderhandse koper] ,
verschenen,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[belanghebbende 1] B.V.,
statutair gevestigd te [plaats 3] , kantoorhoudende te [plaats 4] ,
advocaten mr. A.E. Klomp en mr. R.C.H. Burgers,
niet verschenen,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[belanghebbende 2] B.V.
gevestigd te [plaats 5] , gemeente [plaats 6] en
DE HEER [belanghebbende 3],
wonende te [plaats 5] , gemeente [plaats 6] ,
gemachtigde Flanderijn gerechtsdeurwaarders te Maastricht,
niet verschenen,
5.BELASTINGDIENST/KANTOOR MAASTRICHT,
kantoorhoudende te Maastricht,
gemachtigde Belastingdeurwaarder [gemachtigde 1]
niet verschenen
6.
BELASTINGDIENST/KANTOOR MAASTRICHT,
BELASTINGDIENST/KANTOOR MAASTRICHT,
kantoorhoudende te Maastricht,
gemachtigde belastingdeurwaarder [gemachtigde 2]
niet verschenen,
7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TURIEN & CO. ASSURADEUREN B.V.,
Statutair gevestigd te Alkmaar,
Gerechtsdeurwaarder mr. O.J. Boeder & mr. R.J. Oost te Haarlem,
niet verschenen,
8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HILTERMANN LEASE B.V.,
gevestigd te Hoofddorp,
gemachtigde deurwaarder Van Lith B.V. gevestigd te Eindhoven
niet verschenen,
9. de
GEMEENTE LAND VAN CUIJK,
GEMEENTE LAND VAN CUIJK,
zetelende te Boxmeer,
gemachtigde belastingdeurwaarder [gemachtigde 3] ,
niet verschenen,
10. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[belanghebbende 4] B.V.,
gevestigd te [plaats 7] ,
verder te noemen: [belanghebbende 4]
advocaat mr.T.S. Cnossen,
verschenen.
1.De zaak in het kort
1.1.
[hypotheekgever] heeft een schuld aan de bank. De bank heeft het recht de hypotheek op zijn woning uitwinnen via een executieveiling. De bank vraagt in deze zaak om verlof om de woning onderhands te mogen verkopen aan [de onderhandse koper] omdat dit meer opbrengt. Op de zitting maakt zowel [hypotheekgever] als [belanghebbende 4] bezwaar hiertegen. Zij stellen dat de opbrengst op een executieveiling in deze zaak vermoedelijk een hoger bedrag zal opbrengen dan bij onderhandse verkoop. De voorzieningenrechter volgt hun redenatie en verleent het verlof tot onderhandse verkoop daarom niet.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met bijlagen,
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de producties 1 tot en met 4 die door [belanghebbende 4] ter zitting zijn overgelegd.
2.2.
Ter mondelinge behandeling zijn verschenen:
- namens de bank mr. T.J.P. Jager die waarneemt voor mr. J. Voskamp,
- de hypotheekgever, [hypotheekgever]
- namens de onderhandse koper [de onderhandse koper] , de heer [bestuurder] (bestuurder) en de heer [adviseur] (adviseur)
- namens de executoriaal beslaglegger [belanghebbende 4] , mr. T.S. Cnossen en mevrouw [hoofd commercie] (hoofd commercie).
Hoewel behoorlijk opgeroepen, zijn de overige belanghebbenden niet verschenen.
2.3.
De beschikking is bepaald op vandaag.
3.De feiten
3.1.
[hypotheekgever] heeft ruim 1,4 miljoen euro geleend van de bank om een woning met grond te kopen, gelegen aan de [adres] , verder te noemen ‘de woning’. Tot zekerheid van de terugbetaling van de lening is er een hypotheek op gevestigd.
3.2.
De bank heeft aan [hypotheekgever] en de belanghebbenden aangezegd dat de woning openbaar zal worden verkocht door middel van een executieveiling op 19 maart 2026 omdat [hypotheekgever] in verzuim is met de aflossing van de hypothecaire geldlening, waarbij de achterstand € 1.169.507,04 bedraagt.
3.3.
Op 12 december 2025 is de woning getaxeerd middels een geveltaxatie op een marktwaarde van € 1.300.000,- en op een executiewaarde van € 900.000,- in onverhuurde staat.
3.4.
In de aanloop naar de geplande executieveiling zijn er 8 onderhandse biedingen op de woning uitgebracht bij de notaris, waarvan het hoogste bod van [de onderhandse koper] afkomstig is, te weten € 1.155.000,-. Met [de onderhandse koper] heeft de bank een onderhandse koopovereenkomst gesloten voor dit bedrag onder de opschortende voorwaarde dat er verlof wordt verleend voor het inroepen van het huurbeding en onder de opschortende voorwaarde dat er verlof voor onderhandse verkoop wordt verleend. Bij beschikking van 26 maart 2026 is aan de bank verlof verleend om het huurbeding in de hypotheekakte in te roepen en is [hypotheekgever] met zijn gezin veroordeeld om de woning te ontruimen. In deze zaak wordt verlof voor onderhandse verkoop verzocht.
4.Het verzoek en het verweer
Het verzoek
4.1.
De bank verzoekt de voorzieningenrechter verlof als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek te verlenen om de woning onderhands te verkopen aan [de onderhandse koper] volgens de bij het verzoek gevoegde koopovereenkomst. De bank verzoekt ook [hypotheekgever] en degenen die met hem in de woning verblijven te veroordelen tot ontruiming van de woning. De bank onderbouwt het verzoek door te stellen dat met de onderhandse verkoop van de woning aan [de onderhandse koper] voor een bedrag van € 1.155.000,- een hogere opbrengst wordt verkregen dan met een executieveiling omdat in het taxatierapport de executiewaarde op € 900.000,- is gesteld.
Het verweer
4.2.
[hypotheekgever] als hypotheekhouder en [belanghebbende 4] als executoriaal beslaglegger verzetten zich tegen toewijzing van het verzoek en voeren daartoe aan dat een executieveiling meer zal opbrengen dan de onderhandse verkoop. Er zal bij een hogere opbrengst na aflossing van de hypotheekschuld ook nog afgelost kunnen worden op de schulden van de beslagleggers.
5.De beoordeling
5.1.
De wet geeft aan een hypotheekhouder de bevoegdheid om een onroerende zaak waarop een hypotheek rust in het openbaar ten overstaan van een notaris te doen verkopen als de schuldenaar in verzuim is [1] . Op verzoek van de hypotheekhouder, de hypotheekgever of de executoriaal beslaglegger kan de voorzieningenrechter van de rechtbank bepalen dat de verkoop onderhands zal plaatsvinden bij een overeenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd [2] . Voor de vraag of verlof voor onderhandse verkoop wordt verleend, is van belang of een onderhandse verkoop meer opbrengt dan een executieveiling.
5.2.
In deze zaak stelt de bank op grond van het overgelegde taxatierapport waarin de executiewaarde op € 900.000,- wordt gesteld dat de onderhandse verkoop meer opbrengt, te weten € 1.155,000,-. Volgens [belanghebbende 4] en [hypotheekgever] deugt het taxatierapport echter om verschillende redenen niet waardoor van een veel te lage marktwaarde van de woning wordt uitgegaan. Bovendien stellen zij dat het niet juist is om de executiewaarde op 70% van de marktwaarde te stellen in de huidige markt, wat in het taxatierapport wordt gedaan. Zij onderbouwen dit door een artikel uit het Vastgoed Journaal over te leggen waarin staat dat in het vierde kwartaal van 2025 bij executieveilingen 100% van de marktwaarde werd behaald en in het derde kwartaal 102 %.
5.3.
De marktwaarde waarvan in het taxatierapport wordt uitgegaan deugt niet volgens [belanghebbende 4] en [hypotheekgever] om verschillende redenen. Zo is er alleen een geveltaxatie gedaan in plaats van dat er een reguliere taxatie heeft plaatsgevonden. In is de geveltaxatie uitgegaan van een matige onderhoudstoestand van de binnenkant van de woonruimte, terwijl die toestand goed is volgens [belanghebbende 4] en [hypotheekgever] . Volgens [hypotheekgever] ligt er marmer op de vloeren en is er een binnenzwembad. Bij een reguliere taxatie was dit meegenomen en op foto’s voor de bieders te zien geweest waardoor een hogere opbrengst was gegenereerd. [hypotheekgever] betwist overigens dat hij niet heeft willen meewerken aan een reguliere taxatie.
[belanghebbende 4] wijst erop dat de WOZ-waarde van de woning per 1 jan 2025 € 1.499.000,- bedraagt en daarmee substantieel hoger uitvalt dan de in het taxatierapport gestelde marktwaarde van € 1.300.000,-. Dit, terwijl de marktwaarde doorgaans juist hoger is dan de WOZ-waarde. Ook uit de geschiedenis van de woning zoals die bij de NVM geregistreerd staat volgt een hogere marktwaarde. Hierin is namelijk te zien dat de woning in 2025 te koop heeft gestaan voor € 1.950.000,-. Dat de verkoop niet is gelukt, ligt aan alle beslagen die toen al op de woning lagen. Ook blijkt uit de NVM-geschiedenis dat de woning in 2021 een koopprijs van € 1.350.000,- heeft opgebracht. De marktwaarde zou 4 jaar later hoger en niet lager moeten zijn gezien de marktontwikkelingen waarbij de prijzen van woningen juist stijgen.
Verder zijn de referentiepanden die voor de geveltaxatie zijn gebruikt onjuist omdat ze niet te vergelijken zijn met de woning van [hypotheekgever] . Zo is de hoogste WOZ waarde van de 3 referentie-koopwoningen € 990.000,- en dat is en half miljoen minder dan de WOZ waarde van de woning van [hypotheekgever] . Bij de 3 referentie-huurwoningen zitten een school en een kerk, wat ook niet passend is en het is sowieso niet te begrijpen dat huurwoningen als referentiewoningen worden gebruikt. Dit alles aldus [belanghebbende 4] .
5.4.
[belanghebbende 4] en [hypotheekgever] verwachten dan ook dat een executieveiling waaraan een reguliere taxatie en geen geveltaxatie voorafgaat, met foto’s van de binnenkant van de woning in plaats van alleen een vage foto van de buitenkant, een fors hogere opbrengst zal opleveren dan het bedrag waarvoor de bank de woning onderhands aan [de onderhandse koper] wil verkopen.
5.5.
De bank heeft hierop gereageerd door te stellen dat er een reëel risico bestaat op een lagere opbrengst van de woning als de onderhandse verkoop aan [de onderhandse koper] niet doorgaat en de woning alsnog via een executieveiling wordt verkocht. De woning zal dan ‘besmet’ zijn omdat er al eens eerder een executieveiling was gepland. Bovendien moet de bank dan extra kosten daarvoor maken waardoor de schuld van [hypotheekgever] oploopt.
De bank wijst er verder op dat het taxatierapport niet bekend was bij de onderhandse bieders en dat een taxatierapport ook nooit bekend wordt gemaakt. De marktwaarde en executiewaarde die in het taxatierapport worden genoemd, bepalen dus niet de prijs waarvoor wordt geboden. Er zijn 8 onderhandse biedingen geweest en die biedingen geven weer wat kopers uit de regio in realiteit voor de woning over hebben. Dat is de werkelijke marktwaarde van de woning. Het bod van [de onderhandse koper] was het hoogste bod en dat komt in de buurt van de marktwaarde in het taxatierapport waardoor blijkt dat dit een reële marktwaarde is. De taxatie is bovendien uitgevoerd door een beëdigd taxateur.
Het pand heeft dan wel in 2025 voor € 1.950.000,- te koop gestaan, maar het is niet verkocht, dus die waarde is veel te hoog.
Er hebben zich op de zitting ook geen nieuwe kopers gemeld die een hoger bod hebben gedaan. Geen van de beslagleggers is zelf met een koper gekomen en ook de partner van [hypotheekgever] is niet met haar ouders met een bod gekomen terwijl zij wel de mogelijkheden hiertoe heeft onderzocht.
Dat het pand daadwerkelijk veel meer waard zou zijn is niet onderbouwd met een taxatierapport en dat had wel gemoeten. De WOZ-waarde is geen goed ijkpunt want die is vaak te hoog.
Dat de waarde te laag zou zijn, is dus onvoldoende onderbouwd volgens de bank.
5.6.
[de onderhandse koper] sluit zich aan bij de bank en stelt dat zij niet opnieuw een bod zal uitbrengen als de onderhandse verkoop niet doorgaat.
5.7.
De voorzieningenrechter ziet in alles wat over en weer gesteld is aanleiding geen verlof voor onderhandse verkoop aan [de onderhandse koper] te verlenen. De wet stelt een executieveiling tot norm en een afwijking van die norm is gerechtvaardigd als een onderhandse verkoop meer opbrengt dan een executieveiling. Er is door alles wat [belanghebbende 4] en [hypotheekgever] hebben gesteld gerede twijfel dat de onderhandse verkoop aan [de onderhandse koper] in deze zaak ook werkelijk meer zal opbrengen dan de opbrengst bij een executieveiling waaraan een reguliere taxatie en geen geveltaxatie vooraf gaat.
5.8.
De marktwaarde in het taxatierapport lijkt inderdaad te laag te zijn omdat de WOZ-waarde bijna 2 ton hoger is, terwijl de WOZ-waarde doorgaans juist lager is. Ook is de woning 4 jaar eerder verkocht voor € 50.000,- meer dan de gestelde marktwaarde in het taxatierapport terwijl de woningprijzen in die 4 jaar juist zijn gestegen.
Verder is terecht de vraag opgeworpen of in de huidige markt de executiewaarde op 70% van de marktwaarde moet worden gesteld omdat volgens het overgelegde artikel in de tweede helft van 2025 veilingen 100% van de marktwaarde opbrachten.
Hoewel de bieders het taxatierapport en de daarin gestelde marktwaarde en executiewaarde niet te zien krijgen, zien zij wel de foto’s van de woning. In dit geval was er door de geveltaxatie alleen een onduidelijke foto op afstand van de buitenzijde van de woning te zien, wat de biedingen vermoedelijk heeft gedrukt.
5.9.
Het is voor de beslagleggers en voor [hypotheekgever] van belang dat de woning zoveel mogelijk opbrengt, zodat niet alleen op [hypotheekgever] schuld van de bank wordt afgelost, maar ook op zijn schulden aan de beslagleggers. Volgens [hypotheekgever] bedragen die bij elkaar zo’n 7 tot 8 ton. De reële mogelijkheid dat de woning op een executieveiling meer opbrengt, moet dan ook worden benut.
5.10.
Het verzoek om verlof voor onderhandse verkoop te verlenen wordt afgewezen. Hieruit volgt dat ook het verzoek wordt afgewezen om [hypotheekgever] en degenen die met hem in de woning verblijven, te veroordelen tot ontruiming uiterlijk op de datum van levering aan [de onderhandse koper] . (De veroordeling tot ontruiming in de beschikking van 26 maart 2026 over het verlof tot het inroepen van het huurbeding blijft uiteraard wel gelden.)
5.11.
Dit alles leidt tot de volgende beslissing.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
bepaalt dat geen verlof wordt verleend voor de onderhandse verkoop van de hypothecair verbonden onroerende zaak, plaatselijk bekend:
- als het woonhuis met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden, te [adres] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] , ter grootte van vierenzestig are (64 a) en
- het perceel tuingrond gelegen te [adres] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 2] respectievelijk ter grootte van veertig are en vijfenvijftig centiare (40 a en 55 ca) tweeëntwintig are en tien centiare (22 a 10 ca) tweeëntwintig are en tien centiare (22 a 10 ca) en negentien are en tien centiare (19 a 10 ca),
6.2.
het meer of anders verzochte wordt afgewezen.
Deze beschikking is gegeven door mr. Koster-van der Linden en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2026. [3]