ECLI:NL:RBLIM:2026:5256 - Rechtbank Limburg - Afwijzing verzoek tot vernietiging besluit VvE tot forse ...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer / rekestnummer: 11833539 \ OV VERZ 25-37

Beschikking van 15 juni 2026

in de zaak van

[verzoekende partij],

te [plaats 1] ,

verzoekende partij,

hierna te noemen: [verzoekende partij] ,

procederend in persoon,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS [verwerende partij],

te [plaats 2] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns.

Tevens worden ex artikel 5:130 BW Pro als belanghebbenden aangemerkt de hierna te noemen appartementseigenaren/stemgerechtigden:

1.[belanghebbende 1] BV

[adres 1]

2.
[belanghebbende 2]

[adres 2]

3.
[belanghebbende 3]

[adres 3]

4.
[belanghebbende 4]

[adres 4]

5.
[belanghebbende 5]

[adres 5]

6.
[belanghebbende 6] BV

[adres 6]

7.
[belanghebbende 7]

[adres 7]

8.
[belanghebbende 8]

[adres 8]

9.
[belanghebbende 9]

[adres 9]

10.[belanghebbende 10]

[adres 10]

11.
[belanghebbende 11]

[adres 11]

12.
[belanghebbende 12]

[adres 12]

13.
[belanghebbende 13]

[adres 13]

14.
[belanghebbende 14]

[adres 14]

15.
[belanghebbende 15]

[adres 15]

16.
[belanghebbende 16]

[adres 16]

17.
[belanghebbende 17]

[adres 17]

18.
[belanghebbende 18]

[adres 18]

19.
[belanghebbende 19]

[adres 19]

20.
[belanghebbende 20]

[adres 20]

21.
[belanghebbende 21]

[adres 21]

22.
[belanghebbende 22]

[adres 22]

23.
[belanghebbende 23]

[adres 23]

24.
[belanghebbende 24]

[adres 24]

25.
[belanghebbende 25]

[adres 25]

26.
[belanghebbende 26]

[adres 26]

27.
[belanghebbende 27]

[adres 27]

28.
[belanghebbende 28]

[adres 28]

29.
De erven van mw. [belanghebbende 29]

[adres 29]

30.
[belanghebbende 30]

[adres 30]

31.
[belanghebbende 31]

[adres 31]

32.
[belanghebbende 32]

[adres 32]

33.
[belanghebbende 33]

[adres 33]

34.
[belanghebbende 34]

[adres 34]

35.
[belanghebbende 35] BV

[adres 35]

36.
[belanghebbende 36]

[adres 36]

37.
[belanghebbende 37]

[adres 37]

38.
[belanghebbende 38]

[adres 38]

39.
Stichting [belanghebbende 39]

[adres 39]

hierna samen te noemen: de belanghebbenden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift van [verzoekende partij] van 8 augustus 2025
het aanvullend verzoekschrift met bijlagen A t/m G alsmede een toelichting op het verzoek tot vernietiging met bijlagen 1 t/m 15 van [verzoekende partij] van 24 oktober 2025
het bericht van [belanghebbende 20] , door de kantonrechter ontvangen op 1 december 2025
het bericht van [belanghebbende 16] , door de kantonrechter ontvangen op 5 december 2025
het bericht van [belanghebbende 13] , door de kantonrechter ontvangen op 8 december 2025
het bericht van [belanghebbende 37] , door de kantonrechter ontvangen op 8 december 2025
het bericht van [belanghebbende 2] , door de kantonrechter ontvangen op 8 december 2025
het verweerschrift van de VvE, door de kantonrechter ontvangen op 8 december 2025
de mondelinge behandeling van 15 december 2025
het bericht van de VvE met een aangepaste adressenlijst, door de kantonrechter ontvangen op 29 januari 2026
het bericht van Stichting Bewaring Dutch Residential XVI, door de kantonrechter ontvangen op 12 maart 2026
het bericht van [belanghebbende 10] , door de kantonrechter ontvangen op 28 april 2026
de mondelinge behandeling van 18 mei 2026.

1.2.

De uitspraak van de beschikking is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Bij akte van splitsing van 29 januari 1985 is het appartementencomplex [verwerende partij] gesplitst in 142 appartementsrechten, recht gevende op het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – winkelruimte, woonruimte, een kantoor, bergingen of parkeerplaatsen. Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 22 november 1983 van toepassing verklaard, met wijzingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald.

2.2.

Op 29 september 2006 is de splitsingsakte gewijzigd, in die zin dat het totaal aantal parkeerplaatsen is uitgebreid en de ligging van een aantal parkeerplaatsen is gewijzigd. Daarnaast is bepaald dat een boekjaar loopt van 1 juli van ieder jaar tot en met 30 juni van het daaropvolgend jaar.

2.3.

[verzoekende partij] is eigenaar van de appartementsrechten met nummer [nummer 1] (woning), [nummer 2] (berging) en [nummer 3] (parkeerplaats), die deel uitmaken van het onderhavige appartementencomplex.

2.4.

De bestuurder/beheerder van de VvE is MVGM Vastgoedmanagement BV (hierna: MVGM).

2.5.

Tijdens de algemene ledenvergadering (ALV) van 9 december 2024 heeft de VvE een begroting vastgesteld van € 181.720,-, met als ingangsdatum 1 juli 2025.

2.6.

Op 11 juni 2025 heeft wederom een ledenvergadering plaatsgevonden, waarin is voorgesteld om de eerder vastgestelde begroting te verhogen. Tijdens die ALV waren 2.433 van de 6.506 stemmen (37,4%) aanwezig of vertegenwoordigd, hetgeen onvoldoende is om rechtsgeldige en gekwalificeerde besluiten te kunnen nemen. De geagendeerde onderwerpen zijn wel besproken door de aanwezigen.

2.7.

Vervolgens is op 11 juli 2025 een tweede ALV (een machtigingsvergadering) gelast. Daarbij waren 1.947 van de 6.506 (29,93%) stemmen aanwezig of vertegenwoordigd. Tijdens die vergadering zijn dezelfde agendapunten besproken als in de ledenvergadering van de maand daarvoor.

2.8.

In de notulen van de vergadering van 11 juli 2025 is – samengevat en voor zover in deze procedure van belang – het volgende opgenomen. MVGM heeft een aantal problemen in achterstallig onderhoud en de daarmee gepaard gaande kosten gesignaleerd. MVGM heeft twee opties voor een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voorgesteld, namelijk (1) regulier onderhoud volgens het MJOP rekening houdende met de huidige situatie en (2) MJOP waarin al het onderhoud dat niet direct te maken heeft met veiligheid of de instandhouding van de VvE wordt doorgeschoven naar jaren met minder gepland onderhoud. Verder is toegelicht dat de VvE geen lening kan verkrijgen voor het uit te voeren onderhoud, omdat er sprake is van een te grote debiteurenachterstand binnen de VvE. Vervolgens is de begroting besproken. Met een meerderheid van stemmen (stemmen voor: 1.551, stemmen tegen: 396) heeft de ALV besloten de begroting 2025-2026 vast te stellen op een bedrag van € 264.672,00, ingaande per 1 juli 2025. Tot slot is in de notulen opgenomen dat de aanwezige leden vinden dat de kritische punten richting MVGM beter genotuleerd hadden moeten worden.

2.9.

In de besluitenlijst bij de notulen van de vergadering van 11 juli 2025 is verder opgenomen dat de ALV akkoord gaat met de (her)benoeming van MVGM als bestuurder, onder de voorwaarde dat de VvE het verbetertraject (waaronder MJOP-optie 2 en spaarplan) volgt. MVGM heeft in reactie daarop aangegeven dat indien hier wezenlijk van wordt afgeweken zonder gedragen besluit, MVGM de bestuursfunctie zal neerleggen.

3.Het verzoek en het verweer

3.1.

Het verzoek van [verzoekende partij] strekt – samengevat – tot vernietiging van het besluit van de VvE tot verhoging van de maandelijkse servicebijdragen met 54,4% per 1 juli 2025. [verzoekende partij] verzoekt de kantonrechter om te bepalen dat de VvE gehouden is een nieuwe ledenvergadering bijeen te roepen waarin dit onderwerp op een transparante en zorgvuldige wijze opnieuw, in combinatie met een afgerond verduurzamingstraject, wordt besproken en in stemming wordt gebracht, waarbij de inbreng van de leden volledig moet worden vastgelegd in de notulen. Tot slot verzoekt [verzoekende partij] om de VvE in de proceskosten te veroordelen.

3.2.

Aan het verzoek heeft [verzoekende partij] ten grondslag gelegd dat besluitvorming niet op een zorgvuldige en transparante wijze heeft kunnen plaatsvinden. [verzoekende partij] voert daartoe het volgende aan:

Tijdens de ALV op 9 december 2024 is al een rechtsgeldig besluit genomen over de begroting, zodat het besluit van 11 juli 2025 afwijkt van het Modelreglement waarin is bepaald dat slechts tijdens één vergadering per jaar over de begroting wordt beslist.
De verhoging leidt tot een forse lastenstijging van gemiddeld 54% van de leden.
MVGM heeft druk uitgeoefend tijdens de vergadering door te dreigen haar bestuursfunctie neer te leggen indien de verhoogde begroting niet wordt aangenomen.
Ondanks het aan MVGM toegekende incassomandaat heeft MVGM twee jaar lang niet adequaat de bijdragen geïnd.
De onmogelijkheid om externe financiering aan te trekken is het gevolg van nalatig debiteurenbeheer van MVGM, niet van externe omstandigheden.

Daarnaast wijst [verzoekende partij] erop dat MVGM tijdens de vergadering van 11 juni 2025 en de machtigingsvergadering van 11 juli 2025, in haar hoedanigheid van beheerder en bestuurder, druk heeft uitgeoefend op de ALV door te dreigen de bestuursfunctie neer te leggen indien de verhoogde begroting niet zou worden aangenomen. Daarmee is het besluit volgens [verzoekende partij] tot stand gekomen onder druk en zonder vrije, zorgvuldige besluitvorming.

3.3.

De VvE voert verweer. De VvE stelt zich op het standpunt dat de notulen van de vergaderingen een zakelijke en correcte weergave van de besproken onderwerpen bevatten. Tijdens de vergaderingen is gesproken over de financiële positie, de staat van onderhoud, het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de noodzakelijke reserveringen en de begroting. De vergadering heeft overeenkomstig artikel 4 lid 4 van Pro het Modelreglement 1983 de begroting en de bijdragen vastgesteld. De meerderheid stemde vóór, zodat het besluit rechtsgeldig tot stand is gekomen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.

Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW Pro moet het verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.

4.2.

De kantonrechter stelt vast dat het verzoekschrift op 8 augustus 2025 bij de kantonrechter is ingediend en de verzoeken betrekking hebben op besluiten genomen op 11 juli 2025. Het verzoek is zodoende tijdig, binnen een maand na de genomen besluiten, ingediend. [verzoekende partij] is ontvankelijk in zijn verzoek.

Inhoudelijke beoordeling

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat vernietiging van een besluit van de VvE kan worden uitgesproken indien:

het besluit in strijd is met de statutaire bepalingen (waaronder de bepalingen van de splitsingsakte en de daarvan deel uitmakende reglementen) die het tot stand komen van besluiten regelen; voor het overige leidt strijd met de statuten blijkens artikel 2:14 BW Pro tot nietigheid van het besluit;
het besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de VvE en degenen die krachtens de wet en statuten bij haar organisatie zijn betrokken, jegens elkander in acht moeten nemen bij hun gedragingen (art. 5:130 BW Pro jo art. 2:15 BW Pro jo art. 2:8 BW Pro).

Oproeping eigenaren

4.4.

In tegenstelling tot hetgeen [verzoekende partij] betoogt is in artikel 5 lid 1 van Pro het Modelreglement niet bepaald dat maximaal één keer per jaar een besluit over de begroting kan worden genomen. Daarin is bepaald dat in ieder geval eens per jaar een begroting wordt vastgesteld door de ALV, maar hierin is niet opgenomen dat de begroting tussentijds niet kan worden bijgesteld indien dit nodig wordt geacht. Een dergelijk besluit tot het bijstellen van de begroting kan door de ALV worden genomen, mits aan alle vereisten is voldaan voor het rechtsgeldig nemen van besluiten.

4.5.

Door [verzoekende partij] is aangevoerd dat het besluit niet voldoet aan de wettelijke en statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelt. Meer specifiek heeft [verzoekende partij] zich op het standpunt gesteld dat tijdens de vergadering geen besluitvorming kon plaatsvinden, omdat niet is gebleken dat alle eigenaren op de juiste wijze zijn opgeroepen. [verzoekende partij] verwijst in dat kader naar de mondelinge behandeling van 15 december 2025, waarbij de kantonrechter heeft medegedeeld dat de adressenlijst niet actueel was en sommige oproepingsbrieven die door de kantonrechter zijn verstuurd, de eigenaren niet hebben bereikt. Naar aanleiding daarvan heeft de VvE een geactualiseerde adressenlijst opgesteld en aangeleverd. [verzoekende partij] heeft betoogd dat nu de adressenlijst niet juist was, niet duidelijk is of de eigenaren allemaal op de juiste wijze zijn opgeroepen.

4.6.

De kantonrechter overweegt als volgt. Weliswaar klopten niet alle adressen op de oorspronkelijke lijst, maar dat leidt nog niet tot de conclusie dat de door de VvE verstuurde oproepingsbrieven voor de ALV de eigenaren niet hebben bereikt. Daarvoor is bepalend dat [verzoekende partij] en Vaessen tijdens de mondelinge behandeling hebben aangegeven dat de VvE alle eigenaren steeds per e-mail hebben opgeroepen, behoudens voor zover de betreffende eigenaar geen gebruik maakte van e-mail. Niet gesteld noch gebleken is dat de emailberichten niet zouden zijn aangekomen. Daarnaast heeft de kantonrechter alle eigenaren op basis van de nieuwe adressenlijst opgeroepen. Er hebben zich bij de kantonrechter geen eigenaren gemeld, die niet juist zouden zijn opgeroepen door de VvE of eigenaren die niet op de hoogte zouden zijn van de vergaderingen. [verzoekende partij] heeft zijn geuite vermoeden, dat niet alle eigenaren juist zouden zijn opgeroepen door de VvE, niet nader onderbouwd. [verzoekende partij] heeft ook niet aangevoerd welke eigenaren niet (juist) zouden zijn opgeroepen en wat dit volgens hem zou betekenen voor de stemverhoudingen of het quorum. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan de stelling dat tijdens de vergadering geen besluitvorming had mogen plaatsvinden.

Notulen

4.7.

[verzoekende partij] stelt dat de notulen van de vergadering van 11 juni 2025 een onjuiste en volledige weergave bevatten van hetgeen tijdens die vergadering is besproken. Volgens [verzoekende partij] hebben de eigenaren tijdens de machtigingsvergadering van 11 juli 2025 grotendeels via volmacht gestemd zonder dat zij de volledige en juiste informatie tot hun beschikking hadden van de vergadering van 11 juni 2025. Hierdoor konden de eigenaren de gevolgen van hun stem niet overzien en zijn zij misleid in hun besluitvorming.

4.8.

De kantonrechter overweegt dat de notulen alleen een zakelijke weergave van hetgeen is besproken hoeven te bevatten en dat niet alles woordelijk hoeft te worden weergegeven. De notulen vermelden in ieder geval over welke onderwerpen gestemd zal worden en de perikelen rondom het MJOP, de verhoging van de bijdragen en het niet kunnen verkrijgen van een lening. Ook is aangekondigd dat MVGM haar bestuursfunctie zal neerleggen indien er geen nieuw MJOP wordt vastgesteld. [verzoekende partij] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld welke specifieke informatie ontbreekt, waardoor eigenaren op een verkeerd been zouden zijn gezet. De kantonrechter geeft MVGM wel mee dat wanneer zij afspraken maakt over het op voorhand verstrekken van concept notulen, zij zich ook aan die afspraken hoort te houden. Echter, het niet nakomen van die afspraak maakt nog niet dat de notulen onjuist zijn. [verzoekende partij] heeft in dat kader slechts in algemene bewoordingen aangegeven dat de kritiek van enkele eigenaren op het functioneren van MVGM onvoldoende blijkt uit de notulen. Dat is onvoldoende om van een onjuiste vaststelling van de notulen uit te gaan. Het verzoek tot vernietiging van dit besluit is daarom op deze grond niet toewijsbaar.

Redelijkheid en billijkheid

4.9.

Dit brengt de kantonrechter tot de beoordeling van de stelling dat het genomen besluit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter is bevoegd een genomen besluit vol te toetsen, maar in de jurisprudentie en literatuur wordt over het algemeen aangenomen dat de kantonrechter zich bij het uitvoeren van die toets terughoudend dient op te stellen. De reden daarvoor is onder andere gelegen in het feit dat het besluit afkomstig is van de algemene ledenvergadering, het hoogste orgaan van de vereniging. Het past de rechter niet om een dergelijk democratisch genomen besluit te wegen op een goudschaaltje. Daarbij komt dat de toets gelegen is in de vraag of het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Dat is een hoge drempel. Het gaat er niet om of wellicht een beter besluit denkbaar is, maar of sprake is van een onredelijk of onbillijk besluit.

4.10.

Het gaat in dezen om het besluit van de VvE tot verhoging van de maandelijkse servicebijdragen met 54,4% per 1 juli 2025. De kantonrechter overweegt daarover als volgt. Op grond van artikel 5:126 lid 1 BW Pro dient de vereniging een reservefonds in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Met de invoering van de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars van 29 mei 2017, die is verwerkt in artikel 5:126 lid 2 BW Pro, is deze verplichting geconcretiseerd. Zo is in deze bepaling opgenomen dat de jaarlijkse reservering van het reservefonds ten minste 0,5 procent bedraagt van de herbouwwaarde van het gebouw of:

“(…) ten minste het bedrag (bedraagt) dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud (…) dat betrekking heeft op een periode van tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.”

4.11.

De VvE heeft gemotiveerd dat het besluit tot verhoging van de periodieke bijdrage is gebaseerd op de begroting. De begroting vloeit op haar beurt voort uit de verplichting van de VvE om een reservefonds in stand te houden, waarmee de meerjarige onderhoudskosten kunnen worden bestreden. Verder heeft de VvE aangevoerd dat in het verleden onvoldoende middelen zijn gereserveerd om de onderhoudskosten te kunnen dragen, zodat een verhoging van de bijdragen noodzakelijk was. MVGM heeft toegelicht dat door verschillende claims wegens onder andere putcorrosie de reserves van de VvE flink waren gedaald, zodat de VvE niet (meer) beschikte over voldoende reserves in geval van calamiteiten. De VvE heeft benadrukt dat dit ook tijdens de vergadering is besproken.

4.12.

Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de notulen van de afgelopen jaren dat MVGM als beheerder regelmatig heeft gewezen op achterstallig onderhoud en dat de VvE er steeds voor heeft gekozen om die onderhoudsverplichting en de daarmee gepaard gaande kosten op de lange baan te schuiven. Dat een kostenverhoging op enig moment onvermijdelijk wordt, ligt dan voor de hand. Het had weliswaar op de weg van MVGM gelegen om dit punt tijdens de begrotingsvaststelling in december 2024 aan de orde te stellen, maar dat maakt niet dat het verhogen van de begroting in 2025 in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

4.13.

De kantonrechter heeft begrip voor de stelling van [verzoekende partij] en andere belanghebbenden dat zij zich voor het blok gezet voelden toen MVGM heeft medegedeeld niet langer de beheerder te willen zijn als de eigenaren niet zouden instemmen met een verhoging van de bijdrage. Echter, de kantonrechter heeft ook begrip voor de situatie van MVGM, die niet langer verantwoordelijk wilde zijn voor een VvE waarbinnen noodzakelijke onderhoudsverplichtingen steeds werden uitgesteld. Het risico van alsmaar uitgesteld onderhoud, mogelijkerwijs resulterend in grotere calamiteiten, wilde MVGM niet dragen. MVGM heeft daarom, mede in het belang van alle eigenaren, de noodzaak duidelijk gemaakt van het verhogen van de bijdrage en het uitvoeren van het achterstallig onderhoud.

4.14.

Dat het besluit leidt tot een forse lastenstijging voor de eigenaren is een gevolg van het jarenlang uitstellen van (reserveren voor) onderhoud. Dit punt op zichzelf maakt nog niet dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Verzaken zorgplicht

4.15.

Tot slot heeft [verzoekende partij] aangevoerd dat MVGM haar zorgplicht heeft geschonden, door geen adequaat debiteurenbeleid te voeren, haar incassomandaat niet te gebruiken en zodoende ervoor te hebben gezorgd dat de VvE niet in aanmerking komt voor een externe lening. [verzoekende partij] heeft daarbij zelf al aangegeven dat deze kritiek op MVGM geen grond is voor vernietiging van het genomen besluit, maar dat dit eerder maakt dat men in een situatie terecht is gekomen waar men moet ingrijpen, met name met het oog op het debiteurensaldo.

4.16.

De kantonrechter overweegt dat deze kritiek op MVGM inderdaad geen grond is voor vernietiging van het genomen besluit rondom de verhoging van de bijdrage. Het verzoek van [verzoekende partij] tot vernietiging van het besluit tot verhoging van de bijdrage zal dan ook worden afgewezen. In het verlengde daarvan zal ook het verzoek om te bepalen dat een nieuwe vergadering moet worden gehouden over dit onderwerp worden afgewezen.

Proceskosten

4.17.

Gelet op de rechtsverhouding tussen partijen en de aard van het geschil, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten tussen hen te compenseren op de in de beslissing vermelde wijze.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de verzoeken af,

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Deze beschikking is gegeven door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2026.