Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 12013796 \ CV EXPL 25-5645
Vonnis van 3 juni 2026
in de zaak van
[huurder],
te [plaats 1] ,
eisende partij in de verzetprocedure,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp,
tegen
[verhuurder],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in de verzetprocedure,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. F.G.H.J. Niemarkt.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verstekvonnis van de kantonrechter in deze rechtbank van 1 oktober 2025 met zaaknummer 11881062 CV EXPL 25-3701 (hierna: het verstekvonnis);
- de verzetdagvaarding d.d. 5 december 2025 met producties 1 tot en met 5;
- de conclusie van antwoord in verzet met producties 1 tot en met 36;
- de conclusie van repliek in verzet met producties 6 tot en met 11.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verhuurder] verhuurt met ingang van 1 december 2021 aan [huurder] de zelfstandige woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, op 30 juli 2003 vastgesteld en op 1 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. De huur bedraagt € 1.100,00 per maand.
2.2.
In juni 2023 kreeg [verhuurder] een melding dat de vier ruiten van de achter pui waren vernield. Deze heeft [huurder] in november 2023 laten vervangen.
2.3.
In januari 2025 constateerde [verhuurder] dat onder andere een raam in de achter pui was vernield en de muur, die de grens vormde met de achter de tuin liggende brandgang, samen met de fundering was weggehaald.
2.4.
[verhuurder] is door [huurder] toegelaten tot het gehuurde, waar door hem meer vernielingen zijn aangetroffen. Hiervan zijn door [verhuurder] foto’s gemaakt.
2.5.
[verhuurder] heeft [huurder] op 4 juli 2025 per aangetekend schijven, gewone post en e-mail aansprakelijk gesteld voor de schade en aangegeven dat volgens hem sprake is van slecht huurderschap en hij wenst te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Door [verhuurder] is op 18 juli 2025 een rappel gestuurd.
2.6.
[huurder] heeft op 21 juli 2025 gereageerd dat slecht huurderschap wordt betwist en wordt ontkend dat in de woning schade is aangebracht die voor directe vergoeding in aanmerking komt. [huurder] is derhalve niet bereid om met wederzijds goedvinden te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst.
2.7.
Op 1 oktober 2025 is het verstekvonnis tegen [huurder] als gedaagde uitgesproken en op 21 oktober 2025 is het verstekvonnis aan [huurder] betekend. In het betekeningsexploot werd ook de gerechtelijke ontruimingsdatum aangezegd tegen 19 november 2025.
2.8.
Partijen hebben daarna in de woning een inspectie gehouden en met elkaar gesproken c.q. onderhandeld. In dat kader heeft [verhuurder] diens deurwaarder instructie gegeven om de gerechtelijke ontruiming voorlopig op te schorten.
3.Het geschil
3.1.
[huurder] is in verzet gekomen tegen het tegen hem gewezen verstekvonnis, waarbij de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is ontbonden en [huurder] is veroordeeld tot – samengevat – ontruiming van het gehuurde, betaling van een bedrag van € 1.100,00 per maand met ingang van 1 oktober 2025 tot en met de maand van de ontruiming vermeerderd met de wettelijke rente, vergoeding van de schade aan het gehuurde welke nader zal worden opgemaakt bij staat vermeerderd met de wettelijke rente alsmede betaling van een bedrag van € 541,45 aan proceskosten.
3.2.
[huurder] vordert - samengevat - in verzet bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: hem te beschouwen als goed opposant, hem te ontheffen van de veroordelingen zoals tegen hem uitgesproken in het verstekvonnis, de vorderingen van [verhuurder] alsnog geheel af te wijzen alsmede [verhuurder] te veroordelen in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid van het verzet
4.1.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of het verzet tijdig door [huurder] is aangetekend.
[huurder] stelt zich op het standpunt dat hij op 10 november 2025 kennis heeft genomen van het betekenings- en ontruimingsexploot en contact heeft opgenomen met zijn gemachtigde, welke op 12 november 2025 aan de gemachtigde van [verhuurder] heeft laten weten een verzetprocedure te zullen opstarten. De verzetstermijn is daarmee op 12 november 2025 aangevangen zodat het verzet binnen vier weken, namelijk op 5 december 2025, tijdig is aangetekend.
4.2.
[verhuurder] stelt zich op het standpunt dat op 6 november 2025 een gesprek heeft plaatsgevonden tussen zijn broer, de heer [persoon] , en [huurder] waarbij [huurder] te kennen heeft gegeven op de hoogte te zijn van het vonnis en het daar niet mee eens te zijn. Hierdoor is de verzetstermijn op 7 november 2025 aangevangen en op 4 december 2025 geëindigd, zodat het verzet op 5 december 2025 te laat is betekend en [huurder] niet ontvankelijk is in het verzet. [verhuurder] onderbouwt dit met verklaringen van zijn broer en diens echtgenote, wie getuige is geweest van het gesprek op 6 november.
4.3.
Omdat de dagvaarding niet in persoon aan [huurder] is betekend is voor het aanvangen van de verzetstermijn relevant dat [huurder] enige daad pleegt waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het verstekvonnis aan hem bekend is geworden. Uit de door [verhuurder] overgelegde verklaringen van diens broer en zijn echtgenote blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet althans onvoldoende dat [huurder] tijdens het gesprek op de hoogte was van de inhoud van het verstekvonnis, zodat de verzetstermijn niet op 7 november 2025 is aangevangen. Als daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het verstekvonnis aan [huurder] bekend is geworden kan het aanzeggen van de verzetprocedure door de gemachtigde van [huurder] worden aangemerkt, zodat de verzetstermijn op 12 november 2025 is gaan lopen, het verzet op 5 december 2025 tijdig is betekend en [huurder] ontvankelijk is in het verzet.
Schade aan het gehuurde rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.4.
De vraag die beantwoord moet worden is of de door [verhuurder] gestelde tekortkoming aan de zijde van [huurder] de gevorderde, bij verstek toegewezen, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
4.5.
[verhuurder] stelt dat hij in en rondom het gehuurde vernielingen en aanpassingen heeft aangetroffen. Deze waren bij aanvang van de huur nog niet aanwezig en het gehuurde is voorafgaand aan de verhuur gerenoveerd. Hij onderbouwt dit met foto’s en filmpjes die de staat van de woning voorafgaand aan de verhuur en de staat op dit moment weergeven. [verhuurder] verwijt [huurder] dat hij zich heeft gedragen als slecht huurder door onder andere de volgende vernielingen en aanpassingen te hebben aangebracht:
- vernieling van de muren, met name in de woonkamer, keuken en slaapkamer;
- vernieling van het kozijn en de binnendeur van de gang naar de woonkamer;
- vernieling van de deur van de woonkamer naar de kelder;
- het verwijderen van de binnendeur van de badkamer;
- vernieling van het kozijn en de ruiten van de achterpui;
- vernieling en beschadiging van de keuken;
- het ontbreken van de wc-bril;
- het zonder toestemming plaatsen van de wasmachine in de cv-ruimte en daartoe zelf voorzieningen aangebracht waardoor lekkages zijn ontstaan met als gevolg beschadigingen aan plafond, muren en vloeren en aan leidingen in de cv-ruimte;
- de tuin laten onderkomen;
- het gebruiken van de tuin en voor de garage als afval- c.q. opslagplaats;
- het verwijderen van de muur met fundering (die de grens vormde met de achter de tuin liggende brandgang) en daardoor het betrekken van de brandgang bij de tuin, alsmede het verwijderen van het poortje;
- de hygiënische toestand in de woning laat ernstig te wensen over;
- het gebruik van open vuur in de tuin waardoor sprake is van gevaarzetting.
4.6.
[huurder] heeft de door [verhuurder] overgelegde foto’s en filmpjes van de staat van het gehuurde niet weersproken. Hij heeft geen volgbare en redelijke verklaring voor de vernielingen en aanpassingen gegeven en zijn verweer komt er kort gezegd op neer dat hij vernielingen en aanpassingen in en aan het gehuurde mag aanbrengen zonder dat daarvoor een reden bestaat, zolang hij deze vernielingen en aanpassingen herstelt bij oplevering van de woning bij het einde van de huurovereenkomst. De kantonrechter gaat daar niet in mee. Het is namelijk niet zo dat je zonder reden eigendommen van een ander mag vernielen zolang je deze maar herstelt. [huurder] voert verder aan dat er bij aanvang van de huur geen opnamestaat is opgemaakt conform de algemene voorwaarden, zodat het gehuurde, behoudens tegenbewijs van [verhuurder] , verondersteld wordt in de staat te zijn ontvangen zoals deze nu is. Hier gaat de kantonrechter ook niet in mee nu het tegenbewijs door [verhuurder] is geleverd door foto’s en filmpjes welke [huurder] niet dan wel onvoldoende heeft weersproken.
4.7.
[huurder] is, zowel op grond van de wet als de huurovereenkomst en de algemene bepalingen, verplicht zich als een goed huurder te gedragen. Hij heeft ten aanzien van het gehuurde een zorgplicht en moet zowel de woning als de bijbehorende tuin in goede staat onderhouden en kleine herstellingen uitvoeren. Uit de onweersproken foto’s en filmpjes blijkt dat [huurder] in deze verplichting tekort is geschoten. Zo kunnen de vernieling van de muren naar het oordeel van de kantonrechter niet als gebruikerssporen worden afgedaan en is ten aanzien van de binnendeuren en het kozijn en de ruiten van de achterpui sprake van zaaksvernieling. Ten aanzien van de tuin is [huurder] verplicht deze zodanig te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt, waaronder in elk geval het tijdig snoeien van bomen en struiken valt. De door [huurder] als “wilde tuin” omschreven achtertuin voldoet hier niet aan. Verder is het [huurder] niet toegestaan om zonder schriftelijke toestemming van [verhuurder] het poortje en de muur met fundering in de tuin te verwijderen en zo de achter de tuin liggende brandgang bij de tuin te betrekken, maar van schriftelijke toestemming is niet gebleken. De kantonrechter is van mening dat de onderhoudssituatie van het gehuurde te wensen over laat. De vernielingen, aanpassingen en het achterstallig onderhoud van de tuin leveren tekortkomingen van [huurder] op nu hij hierdoor niet voldoet aan zijn verplichtingen als huurder. De overige vernielingen c.q. aanpassingen kunnen derhalve onbesproken blijven.
4.8.
[huurder] stelt dat slecht huurderschap geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dat is onjuist. Slecht huurderschap is een tekortkoming van [huurder] in de nakoming van zijn verplichtingen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1] Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Hieronder worden ook omstandigheden gerekend die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden.
4.9.
Gelet op het aantal en de ernst van de aangebrachte vernielingen en aanpassingen alsmede de onderhoudssituatie van het gehuurde is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van [huurder] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken die maken dat er sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis of bijzondere aard. Dat [huurder] na het aantekenen van het verzet over is gegaan tot het plaatsen van een nieuwe binnendeur en werk heeft gemaakt van het vervangen van de vernielde raampartij, maken dat niet anders. De tekortkomingen kunnen immers niet meer ongedaan worden gemaakt. Dit alles betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. [huurder] zal worden veroordeelde het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
Gebruiksvergoeding voor het gehuurde
4.10.
[verhuurder] vordert om [huurder] te veroordelen tot het betalen van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur ad € 1.100,00 per maand. Nu hier door [huurder] geen verweer tegen is gevoerd zal deze vordering worden toegewezen. Dat geldt ook voor de hierover gevorderde wettelijke rente.
Schade nader op te maken bij staat
4.11.
[huurder] is aansprakelijk voor de schade aan het gehuurde die is ontstaan door zijn tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen. De omvang van deze schade kan nog niet worden begroot nu [huurder] nog in het gehuurde woont, maar [verhuurder] heeft gelet op al het bovenstaande aannemelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden. Daarom wordt de vordering tot veroordeling van [huurder] tot het betalen van een schadevergoeding op te maken bij staat toegewezen. [2] Dat geldt ook voor de hierover gevorderde wettelijke rente.
Proceskosten
4.12.
Het bovenstaande leidt ertoe dat de kantonrechter het verzet ongegrond zal verklaren, waarbij [huurder] als de in het ongelijk gestelde partij, zal worden veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure (inclusief de nakosten). De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
217,00
(1 punt × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
325,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
bekrachtigt het verstekvonnis van 1 oktober 2025 met zaaknummer 11881062 CV EXPL 25-3701;
5.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van de verzetprocedure van € 325,50, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.