Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 12235491 CV EXPL 26-2793
Vonnis in kort geding van 22 juni 2026
in de zaak van
[verhuurder],
te [plaats 1] (Zwitserland),
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. A.J.T.M. Hendriks,
tegen
[huurder],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het verweer en de eis in reconventie
- het bericht van [verhuurder] met producties
- het bericht van [verhuurder] met producties
- de mondelinge behandeling van 8 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van [verhuurder] .
- de spreekaantekeningen van [verhuurder] .
2.De feiten
2.1.
[verhuurder] verhuurt met ingang van 6 oktober 2023 aan [huurder] het appartement aan [adres] te [plaats 2] . Als beheerder treedt op City Housing Maastricht.
2.2.
Bij emailbericht van 30 januari 2026, met onderwerp “URGENT; Termination Notice of Rental Contract for [adres] ” bericht [huurder] de beheerder voor zover hier van belang als volgt:
Further to my last written notice by 14th January, I am writing to you under extremely difficult circumstances.
Unfortunately, our residence permit application has been rejected by the IND. Although we have filed an objection, the legal uncertainty and the rejection significantly impact our ability to stay.
Furthermore, the critical emergency situation in Iran has blocked access to my savings, and I am currently facing al severe liquidity crisis.
TERMINATION NOTICE (End date: 17 February)
I formally terminate my rental agreement effective immediately.
- Vacating Date:I will vacate the property and return the keys on
17 February 2026. - Electricity:My private electricity contract end on 17 February 2026, then I will not renew it.
LAST RENT PAYMENT (1-17 February)
To demonstrate my commitment and good faith despite my financial difficulties,
I intend to pay the rent for the remaining stay.
I intend to pay the rent for the remaining stay.
Request:Please send me
a new invoicefor the period
1 February- 17 February 2026only. (…)
Request:Please send me
a new invoicefor the period
1 February- 17 February 2026only. (…)
Since I retained legal counsel regarding this matter, I demand a transparent reconciliation of the service and energy costs (…)
Note:In the last chance, if I receive a positive decision about the appeal from IND before my departure date, I will inform you immediately to discuss continuing the tenancy. However, I must proceed with termination now to comply with the current legal reality and be commitment to the one-month notice period. (…)
2.3.
De beheerder heeft diezelfde dag geantwoord dat kennis is genomen van de opzegging en erop gewezen dat, vanwege de opzegtermijn, de huur over de hele maand februari is verschuldigd. Verder is meegedeeld dat [huurder] over de jaren heen al is geïnformeerd over de afrekening, dat de meters geen afwijkingen laten zien en dat op
4 februari 2026 de voorinspectie zal plaatsvinden. [huurder] heeft diezelfde dag nog hierop geantwoord dat hij persisteert bij een einde per 17 februari 2026, akkoord is met de vooropname op die dag en dat hij alleen zal betalen wat de huurcommissie in een, nog uit te voeren, onderzoek zal goedkeuren.
2.4.
Op 2 februari 2026 bericht [huurder] dat hij, van zijn kant, de huur over de volledige maand februari 2026 heeft overgemaakt en dat hij daarop, van de kant van [verhuurder] , verwacht dat de afrekening conform het rapport van de huurcommissie zal gaan. De beheerder heeft dezelfde dag geantwoord dat de verhuurder de beëindiging van het huurcontract per 28 februari 2026 bevestigt en een voorstel gedaan voor een voorinspectie op 4 februari 2026. [huurder] heeft daarop dezelfde dag ingestemd met een voorinspectie op 4 februari 2026 en een eindinspectie en sleuteloverdracht op 28 februari 2026.
2.5.
Op 4 februari 2026 heeft de voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden.
2.6.
Bij schrijven van 27 februari 2026 deelt de (toenmalig gemachtigde van) [huurder] mee dat de opzegging niet ondubbelzinnig is geweest althans wordt herroepen.
2.7.
[verhuurder] laat in een reactie op 9 april 2026 weten dat wel degelijk sprake is van een opzegging, dat [huurder] zich daarmee zonder recht of titel in het gehuurde bevindt en hij het gehuurde dient te ontruimen. Daarbij is schadevergoeding en een boete aangezegd.
2.8.
[huurder] heeft zich in de tussentijd tot de huurcommissie en gemeente Maastricht gewend.
2.9.
Bij besluit van 24 april 2026 heeft de gemeente Maastricht aan [verhuurder] een last onder dwangsom opgelegd omdat op 2 maart 2026 is geconstateerd dat de maximale toegestane kale huurprijs € 898,56 mag bedragen. De door [verhuurder] laatstelijk in rekening gebrachte huurprijs, inclusief voorschot servicekosten, betrof op dat moment € 1.804 per maand. [verhuurder] heeft hierop een (vergoeding gelijk aan de) huurprijs gehanteerd ad € 898,56.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1.
[verhuurder] vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde, met schadevergoeding, boetes en kosten.
3.2.
[huurder] voert verweer. [huurder] vordert op zijn beurt - samengevat - de veroordeling van [verhuurder] tot betaling van
- € 25.303,76 uit hoofde van onverschuldigde betaling na aanpassing van de huurprijs met terugwerkende kracht tot oktober 2023,
- € 12.195,00 en, een niet nader berekend totaalbedrag, uit hoofde van teruggave van over de gehele huurperiode betaalde voorschotten en servicekosten,
- € 2.650,00 aan waarborgsom binnen veertien dagen na vertrek uit het gehuurde,
en te bepalen dat [huurder] het recht heeft om als eerste het appartement te kopen.
3.3.
[verhuurder] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Gang van zaken voor en tijdens de mondelinge behandeling
4.1.
[huurder] heeft tijdig voorafgaand aan de mondelinge behandeling schriftelijk verweer ter griffie ingediend alsook een eis in reconventie toegestuurd.
4.2.
Op de mondelinge behandeling is [huurder] verschenen in bijzijn van zijn partner, zonder tolk. Beiden zijn de Nederlandse taal niet machtig; [huurder] was in de veronderstelling dat de mondelinge behandeling dan in het Engels zou doorgaan. De gemachtigde van [verhuurder] heeft zich hiertegen uitdrukkelijk verzet.
Dat in een civiele procedure voor de Nederlandse rechter de Nederlandse taal als rechtstaal wordt gebruikt, staat niet expliciet in de wet. Dat dit wel de regel is, volgt uit de twee uitzonderingen die daarop in de wet worden gemaakt: De Wet gebruik Friese taal en artikel 32a van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) waarin (ook alleen als partijen dat onderling uitdrukkelijk overeenkomen) is bepaald dat in procedures voor de Netherlands Commercial Court in het Engels mag worden geprocedeerd. Hieruit volgt dat de hoofdregel is dat in de zittingszaal Nederlands wordt gesproken.
Het procesreglement schrijft voor dat de partij die de Nederlandse taal niet (voldoende) machtig is, zorg dient te dragen voor een tolk. De griffie heeft [huurder] bij brief van
2 juni 2026 ook erop gewezen dat hij zelf voor een tolk diende te zorgen, nadat [huurder] de rechtbank had verzocht om voor hem een tolk te regelen. [huurder] is ondanks die mededeling dus willens en wetens zonder tolk verschenen. Dit komt voor zijn rekening. De kantonrechter heeft daarom, mede gelet op de aard van deze procedure en hoe vervelend ook voor [huurder] , beslist dat de mondelinge behandeling in het Nederlands zou worden gehouden.
4.3.
Het schriftelijk verweer en de eis in reconventie zijn in de Nederlandse taal opgesteld. Omdat [huurder] wel in het geding is verschenen geldt het bepaalde in artikel 11.2 Procesreglement niet. Deze stukken zullen dan ook worden meegenomen bij de beoordeling. [verhuurder] is op de mondelinge behandeling ook op zowel het verweer als de eis ingegaan. [huurder] heeft hierop niet meer gereageerd (althans geprobeerd met een vertaalprogramma op zijn telefoon, maar dit is niet gelukt en ook dit komt voor zijn risico).
4.4.
Op de mondelinge behandeling is onweersproken gebleven dat [huurder] , anders dan aan de griffie, aan [verhuurder] geen enkele productie heeft doen toekomen. Het betreft hier een dermate grote hoeveelheid producties, dat een korte schorsing ook niet was aangewezen.
De kantonrechter heeft daarmee (al) op de mondelinge behandeling beslist dat de producties van [huurder] buiten beschouwing worden gelaten.
4.5.
Van de kant van [verhuurder] is een machtiging ingebracht. De kantonrechter heeft op de mondelinge behandeling vastgesteld dat de heer [naam] door [verhuurder] is gemachtigd (hetgeen [huurder] in een van zijn stukken als vraag heeft opgeworpen).
4.6.
Volledigheidshalve merkt de kantonrechter nog op dat, hoewel de mondelinge behandeling in het Nederlands is geschied, dit onverlet laat dat gedingstukken in Engelse taal (kunnen) worden geaccepteerd [1] . Zo behoeft de kantonrechter geen vertaling van de Engelstalige emailberichten die door [verhuurder] zijn ingebracht. Al de stukken die [verhuurder] heeft ingebracht, worden kortom wél meegenomen.
4.7.
[verhuurder] heeft nog bezwaar gemaakt althans haar vraagtekens gezet bij het verweer en eis in reconventie, dat kennelijk is opgemaakt met behulp van AI. De kantonrechter ziet in dit laatste geen bezwaren, met dien verstande dat de kantonrechter uit dit 18 pagina’s tellend stuk zal halen wat voor de beoordeling van de zaak rechtens van belang is.
4.8.
Na de mondelinge behandeling heeft de griffie nog stukken ontvangen van [huurder] . Deze stukken worden hier niet meegenomen.
De inhoudelijke beoordeling
in conventie
4.9.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep kan ingrijpen in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.10.
In het onderhavige geval staat tussen partijen juist ter discussie óf [huurder] een gebruiksrecht en huurbescherming heeft. Indien in voldoende mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [huurder] zonder recht of titel in de woning verblijft (en dus géén huurbescherming geniet), is het spoedeisend belang van [verhuurder] om een eind aan die situatie te maken in beginsel gegeven. De kantonrechter zal dat in het onderstaande eerst onderzoeken en daarna verder ingaan op het spoedeisend belang.
4.11.
[verhuurder] heeft aan haar stelling dat [huurder] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft ten grondslag gelegd dat [huurder] de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat deze om die reden op 28 februari 2026 is geëindigd. De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [huurder] dat hij niet de bedoeling heeft gehad om de huurovereenkomst (definitief) op te zeggen en/of dat [verhuurder] hem niet aan de opzegging mag houden. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
4.12.
Een huuropzegging is een eenzijdige rechtshandeling. Of een op huurbeëindiging gerichte wilsverklaring als bedoeld in artikel 3:33 BW Pro als een opzegging kan worden gekwalificeerd, wordt bepaald door uitleg op voet van de vertrouwensleer. Dat brengt mee dat de opzeggende partij geen beroep kan doen op het ontbreken van een met de opzegging overeenstemmende wil tegen degene die de verklaring als geldig heeft beschouwd en mocht beschouwen.
4.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de bewoordingen in het e-mailbericht van 30 januari 2026 [2] gericht aan (de beheerder van) [verhuurder] niet anders dan als een ondubbelzinnige opzegging van de huurovereenkomst worden beschouwd. Alle argumenten die [huurder] heeft aangevoerd om deze e-mail te laten kwalificeren als “verkennende communicatie” wijst de kantonrechter van de hand. In deze opzegging geeft [huurder] als redenen dat zijn aanvraag voor een verblijfsvergunning door de IND is afgewezen en hij niet bij zijn geld op een Iraanse bankrekening kan, waardoor hij zijn huur niet kan betalen. De “let op (note)” in dezelfde e-mail is, anders dan [huurder] stelt, niet aan te merken als een voorbehoud, of een opschortende voorwaarde. Integendeel, hieruit is op te maken dat [huurder] zich rekenschap geeft van de mogelijkheid dat de verblijfsvergunning tóch wordt verleend. In dat geval wil hij (slechts) een voortzetting “bespreken”. Oftewel, hij realiseert zich reeds dat hij voor een voortzetting afhankelijk is van de bereidheid van [verhuurder] omdat de huurovereenkomst formeel al ten einde is.
4.14.
[huurder] heeft onvoldoende gesteld en niet onderbouwd dat ten tijde van de opzegging de wil tot opzeggen ontbrak, zodat het beroep op vernietiging reeds om die reden faalt. Wellicht was op dat moment sprake van enige mate van paniek (omdat hij geen werkvergunning en of inkomsten had), maar dit is volstrekt onvoldoende. Alles wat [huurder] heeft aangevoerd over de situatie in zijn thuisland Iran ter onderbouwing van het ontbreken van zijn wil tot opzegging vanwege “absolute geopolitieke overmacht” kan hem evenmin baten, omdat hij verwijst naar gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden ná de datum waarop hij de huurovereenkomst al had opgezegd. Ook na het versturen van de opzeggingsmail heeft [huurder] nog gediscussieerd over de einddatum en heeft er op
4 februari 2026 in zijn bijzijn zelfs een vooropname plaatsgevonden. Hij heeft ook niet betwist dat toen verhuisdozen in de woning stonden. [huurder] betwist ook niet dat toen gesproken is over een vertrek uit de woning op 28 februari 2026. Dat [huurder] naar eigen zeggen daarbij had aangegeven dat hij meteen zijn borg terug wilde, maakt dit niet anders. Uit al deze omstandigheden blijkt genoegzaam dat [huurder] , toen hij zijn verklaring uitbracht, wel de wil tot opzeggen had. Ten overvloede wordt opgemerkt dat als die wil op dat moment toch ontbrak, [verhuurder] er door de hiervoor genoemde omstandigheden gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de verklaring van [huurder] overeenstemde met zijn wil.
4.15.
Uit de stellingen van [huurder] volgt dat hij ná het versturen en accepteren van de opzegging spijt heeft gekregen. Hij wil de opzegging dus eigenlijk “intrekken”. Maar dat is niet mogelijk. Een opzegging kan in beginsel niet ongedaan worden gemaakt. De huuropzegging heeft [verhuurder] ook bereikt voordat [huurder] te kennen heeft gegeven dat hij deze wilde intrekken. Dat de formele einddatum toen nog niet was bereikt, laat dit onverlet.
4.16.
[huurder] heeft nog aangevoerd dat [verhuurder] consequent heeft nagelaten jaarlijkse afrekeningen te verstrekken voor de nutsvoorzieningen en servicekosten en dat het daarom niet mogelijk was om tot een “definitieve transparante beëindiging van de contractuele relatie te komen”, maar dit standpunt vindt geen steun in het recht. Voor zover [huurder] zich heeft beroepen op dwaling en misbruik van omstandigheden (twee losse opmerkingen in zijn verweerschrift), is dit volstrekt niet uitgewerkt, zodat daarop niet behoeft te worden ingegaan.
4.17.
Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat op 30 januari 2026 ook geen rol heeft gespeeld dat [huurder] al dan niet wist dat hij mogelijk vanaf enig moment een lagere huurprijs verschuldigd was. De procedure bij de huurcommissie en de perikelen als gevolg van de besluiten van de gemeente zijn van na de opzegging en spelen daarom geen rol bij de vraag of die rechtsgeldig is gedaan.
4.18.
Het enkele feit dat de beheerder na de einddatum van de huurovereenkomst nog facturen heeft verzonden, maakt uiteraard niet dat de huurovereenkomst niet kan zijn beëindigd. Dit is hiervoor niet bepalend. [huurder] had de woning immers niet verlaten en is daarom ex artikel 7:225 BW Pro een vergoeding verschuldigd die minimaal gelijk is aan de huurprijs.
4.19.
[verhuurder] dringt al maanden aan op het vertrek van [huurder] . Er is dus geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:230 BW Pro (stilzwijgende verlenging). Ook dat verweer van [huurder] faalt derhalve.
4.20.
Uit het vorenstaande volgt dat [huurder] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en aan die opzegging mag worden gehouden. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter verblijft hij sinds 28 februari 2026 zonder recht of titel in de woning. Het is daarom zeer aannemelijk dat de bodemrechter een vordering tot ontruiming zal toewijzen. Het belang van [huurder] bij behoud van de woning weegt niet zwaarder dan het belang van [verhuurder] bij een spoedige beëindiging van deze onrechtmatige situatie. Zoals hiervoor reeds is overwogen is daarmee het spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming in beginsel gegeven. Wat partijen daarover over en weer nog meer hebben aangevoerd, kan daarom buiten bespreking blijven. De vordering van [verhuurder] om het gehuurde te ontruimen, met een redelijke en onweersproken termijn van twee weken, zal worden toegewezen. Op de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] verklaard, en dit is onweersproken gebleven, dat in het gehuurde geen kinderen wonen.
4.21.
Ook de vordering om [huurder] te veroordelen om een vergoeding voor het gehuurde te betalen tot aan de dag dat [huurder] heeft ontruimd zal worden toegewezen. De gevorderde vergoeding is gelijk aan het bedrag van de huurprijs, waarbij [verhuurder] zich in deze heeft geconformeerd naar het besluit van de gemeente. [verhuurder] heeft daarbij evenwel geen ingangsdatum genoemd. [verhuurder] heeft op de mondelinge behandeling aangevoerd dat [huurder] “niets meer betaalt”, maar heeft niet aangevoerd vanaf wanneer niet. De kantonrechter zal de vordering daarom toewijzen vanaf datum dagvaarding. Betalingen die [huurder] wel heeft gedaan strekken uiteraard op deze veroordeling in mindering. Hoewel [verhuurder] recht heeft op de vergoeding “tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden”, is de vordering hier beperkt tot aan de dag van de ontruiming (aldus naar rato) en dit zal zo worden toegewezen.
4.22.
[verhuurder] stelt verder dat [huurder] de boete is verschuldigd ex artikel 10.2 van de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen. Dit artikellid luidt:
Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 10.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van 25,- per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van 5.000,- onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. Indien verhuurder een professionele partij is, is dit artikel 10.2 niet van toepassing.
4.23.
[huurder] is consument. De kantonrechter begrijpt verder dat door partijen niet over het boetebeding is onderhandeld. De kantonrechter begrijpt dat [verhuurder] alleen dit ene appartement verhuurt en daarmee geen professionele verhuurder is. Het beding legt eenzijdig een boete op aan de huurder voor het niet-nakomen van welke verplichting uit de huurovereenkomst dan ook. De boete van € 25,00 geldt voor alle niet-nakomingen, ongeacht de ernst, aard en omvang ervan en zij is verschuldigd onverminderd de aanspraken van [verhuurder] op nakoming en schadevergoeding. [verhuurder] heeft aangegeven dat de boete is opgelegd, omdat de verplichting tot oplevering en het inleveren van de sleutels niet is nagekomen. [verhuurder] heeft vanwege het niet opleveren reeds aanspraak op schadevergoeding ter hoogte van de huurprijs en de kantonrechter is vooralsnog niet gebleken dat zij thans anderszins schade heeft. [verhuurder] heeft [huurder] eerst op 27 mei 2026 in rechte betrokken. Gelet hierop is al met al niet op voorhand aannemelijk dat, ook ingeval van geen ambtshalve toetsing, de kantonrechter in een bodemprocedure de gevorderde boete zal toewijzen. [verhuurder] heeft ook niet onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij thans toewijzing ervan. Deze vordering is kortom in deze procedure linksom dan wel rechtsom niet toewijsbaar en zal worden afgewezen.
4.24.
Hetgeen [huurder] overigens nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
4.25.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,77
- griffierecht
€
265,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.427,77
4.26.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.27.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de kantonrechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
4.28.
[verhuurder] betwist de spoedeisendheid en [huurder] heeft ook niet toegelicht waarin het spoedeisend belang terzake de geldvorderingen is gelegen. [verhuurder] wijst daarnaast erop dat de vorderingen zich ook niet lenen voor een kort geding omdat ze niet eenvoudig zijn vast te stellen. Dit geldt ten aanzien van de meeste, maar niet alle vorderingen.
Geen aanpassing en terugbetaling kale huur met ingang van 6 oktober 2023 ad € 25.303,76
4.29.
[huurder] heeft aangevoerd dat de huurprijs die door de gemeente is vastgesteld, met terugwerkende kracht (vanaf de startdatum van de huurovereenkomst) geldt. Dat is door [verhuurder] betwist en volgt ook niet uit de beschikking van de gemeente, die [verhuurder] opdraagt de aangepaste huur vanaf 1 april 2026 te hanteren. [verhuurder] heeft ook nog aangevoerd dat de gemeente een fout heeft gemaakt, omdat de Wet betaalbare huur op de onderhavige huurovereenkomst niet van toepassing is. Dit alles maakt dat de vordering van [huurder] niet eenvoudig is vast te stellen en op dit moment onvoldoende aannemelijk is dat [huurder] recht heeft op terugbetaling van te veel betaalde huur. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Geen restitutie voorschotinningen vanaf oktober 2023 ad € 12.195,00
4.30.
[huurder] stelt dat [verhuurder] verzuimt om de originele achterliggende facturen in te brengen en dat alleen daarom alle over de periode vanaf oktober 2023 vooruitbetaalde nutsvoorzieningen moeten worden terugbetaald. [verhuurder] heeft onweersproken gesteld dat de termijn om die stukken in te brengen nog loopt. Van verzuim is dan ook geen sprake, daargelaten dat ook geen grondslag is aangereikt. Ook deze vordering is niet eenvoudig vast te stellen. De vordering tot terugbetaling van voorschotten ad € 12.195,00 is niet toewijsbaar en voor zover is gevorderd te bepalen dat voorschotinningen volledig moeten worden gerestitueerd is dit evenzo.
Geen teruggave niet-conforme voorbetalingen en serviceaanpassingen
4.31.
[huurder] stelt dat alles wat vanaf oktober 2023 te veel is betaald, zoals servicekosten, GWE-voorschotten, eindschoonmaakvergoeding, contractvertaalkosten, maandelijkse meubelinning, dit alles vanwege het ontbreken van onderliggende facturen, alsook een kapotte stofzuiger, verroeste terrasstoelen en het dubbel betalen van de wasfaciliteiten onmiddellijk moet worden terugbetaald. [verhuurder] heeft verweer gevoerd en ook deze vordering van [huurder] is niet op voorhand aannemelijk. De vordering om te bepalen dat [verhuurder] “niet conforme vooruitbetalingen en serviceaanpassingen” teruggeeft, is niet toewijsbaar.
Geen terugbetaling volledige waarborgsom ad € 2.650,00 binnen veertien dagen
4.32.
[huurder] verzoekt om teruggave van de resterende waarborgsom binnen veertien dagen na zijn vertrek, waarbij is verwezen naar de, de kantonrechter begrijpt, vooropname op 4 februari 2026. Die vooropname had evenwel betrekking op een einde huur kort daarop. [huurder] miskent dat hij nog altijd gebruik maakt van de woning. Hoewel [huurder] in beginsel aanspraak heeft op teruggave van die borg, kan thans niet bij voorbaat worden geoordeeld dat de waarborgsom te zijner tijd in zijn geheel terug moet worden betaald.
De vordering om te bepalen dat “het saldo van de wettelijke waarborgsom absolute bescherming krijgt” c.q. om [verhuurder] te veroordelen tot het betalen van € 2.650,00 binnen veertien dagen na het vertrek uit de woning, is niet toewijsbaar.
Geen handhaving van de actieve huurtitel en recht van eerste koop
4.33.
[huurder] stelt dat “zijn actieve bewoning volledig gehandhaafd moet blijven onder zijn geldige huurovereenkomst”, maar gezien hetgeen in conventie is overwogen, is deze vordering niet toewijsbaar. De huurovereenkomst is ten einde en [huurder] dient de woning te verlaten. [huurder] stelt dat hij geplande bezichtigingen zal toestaan op zijn voorwaarden, maar het is niet aan [huurder] om hier eenzijdig aan [verhuurder] voorwaarden op te leggen, temeer nu hij al ruimschoots zonder recht of titel in het gehuurde blijft. [huurder] stelt verder dat hij een recht heeft van eerste koop, maar hiervoor is geen grondslag aangereikt. Deze vordering is niet toewijsbaar. Het staat [verhuurder] vrij om de woning aan derden te verkopen.
4.34.
[huurder] geeft aan dat het onderzoek naar de servicekosten en huurprijs actief blijft en dat het noodzakelijk is dat de kantonrechter rekening houdt met de aanstaande definitieve uitkomsten alvorens enige uitspraak te doen. Deze stelling, wat ervan ook zij, duidt erop dat [huurder] al aangeeft dat zijn vorderingen in kort geding niet toewijsbaar zijn. Het is de kantonrechter niet duidelijk wat [huurder] met dit verzoek beoogt.
Geen boetes
4.35.
[huurder] stelt dat de boetes moeten worden afgewezen omdat de huurovereenkomst nog loopt. De kantonrechter vat dit niet op als een eis, maar als een verweer. Nu in conventie al is geoordeeld dat de boete in kort geding niet toewijsbaar is, behoeft dit hier verder geen uiteenzetting.
4.36.
De kantonrechter concludeert dat hetgeen [huurder] (ook overigens nog) heeft gevorderd niet toewijsbaar is in deze procedure en zal worden afgewezen.
4.37.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.009,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het appartement aan de [adres] te Maastricht te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurder] ,
5.2.
veroordeelt [huurder] om vanaf 27 mei 2026 te betalen aan [verhuurder] € 898,56 per maand tot en met de dag waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.427,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.4.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [huurder] af,
5.6.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
5.7.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1, 5.2., 5.3., 5.4 en 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2026.