ECLI:NL:RBLIM:2026:594

• Datum uitspraak: 28 januari 2026
• Publicatiedatum: 21 januari 2026
• Zaaknummer: 11866309 CV EXPL 25-3740
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Dohmen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugbetaling waarborgsom en te veel betaalde huur na beëindiging huurovereenkomst

De huurder heeft van juni 2024 tot april 2025 een woning gehuurd en bij aanvang een waarborgsom betaald. Tijdens de huurperiode is vochtschade geconstateerd en gemeld, evenals een defecte afzuiginstallatie die door de verhuurder is vervangen. Na aankoop van de woning door de huurder eindigde de huur en werd de overdracht geregeld zonder inspectie.

De huurder vordert terugbetaling van de waarborgsom, te veel betaalde huur en incassokosten, terwijl de verhuurder deze bedragen inhoudt wegens vermeende schade en openstaande facturen. De verhuurder stelt dat de huurder aansprakelijk is voor de schade en dat verrekening gerechtvaardigd is.

De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder niet tijdig een kostenspecificatie heeft verstrekt en onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de schade en openstaande kosten. De vermeende overeenkomst over de vloer is nietig wegens strijd met goede zeden. De kosten voor ventilatievervanging zijn niet overeengekomen en vallen niet onder kleine herstellingen.

Daarom moet de verhuurder de waarborgsom, te veel betaalde huur en incassokosten terugbetalen met wettelijke rente. Tevens wordt de verhuurder veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De verhuurder wordt veroordeeld tot terugbetaling van de waarborgsom, te veel betaalde huur, incassokosten en proceskosten aan de huurder met wettelijke rente.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 11866309 \ CV EXPL 25-3740

Vonnis van 28 januari 2026

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres],

gemachtigde: AGIN Pranger Gerechtsdeurwaarders Juristen Incassospecialisten,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Van 16 juni 2024 tot en met 4 april 2025 heeft [eiseres] van [gedaagde] woonruimte gelegen aan [adres] gehuurd. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” van toepassing.

2.2.

Bij aanvang van de huur heeft [eiseres] aan [gedaagde] een waarborgsom van € 1.750,00 betaald.

2.3.

Tijdens de huurperiode is door [eiseres] een vochtschade geconstateerd in de woning en heeft [eiseres] deze bij [gedaagde] gemeld. De vochtschade is onderzocht door Total Leak Solutions (hierna: TLS). Volgens TLS is de oorzaak van de schade gelegen in een niet goed gemonteerde badoverloop die daardoor niet waterdicht is.

2.4.

[eiseres] heeft gedurende de huur aan [gedaagde] gemeld dat de afzuiginstallatie niet goed functioneert. [gedaagde] heeft de ventilatie vervangen. De kosten van de vervanging bedragen € 700,00.

2.5.

[eiseres] heeft de woning van [gedaagde] gekocht. De huur is op 4 april 2025 geëindigd. Op die dag heeft de overdracht van de woning aan [eiseres] plaatsgevonden. Er is geen voor- en/of eindinspectie uitgevoerd in het kader van het einde van de huur en/of de overdracht van de woning.

2.6.

[eiseres] heeft de volledige huur voor de maand april 2025, zijnde € 900,00, betaald.

2.7.

Bij de overdracht van de woning hebben partijen ten overstaan van notaris gesproken over de waarborgsom en de betaalde huur voor de maand april 2025.

2.8.

[gedaagde] heeft de waarborgsom en de betaalde huur niet aan [eiseres] terug betaald en ook niet verrekend met betaling van de woning.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – uitvoerbaar bij voorraad –

I. [gedaagde] te veroordelen tot restitutie van de betaalde waarborgsom ad € 1.750,00, vermeerderd met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 18 april 2025, althans een in goede justitie redelijk geachte termijn, tot aan de dag der algehele voldoening;

II. [gedaagde] te veroordelen tot restitutie van de teveel betaalde huur ad € 780,00, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 14 april 2025 althans een in goede justitie redelijk geachte datum;

III. [gedaagde] te veroordelen om ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 457,38 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juni 2025 dan wel tegen de vroegst mogelijke datum tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder het salaris van de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis voldoening daarvan door [gedaagde] heeft plaatsgevonden.

V. [gedaagde] te veroordelen om ter zake van de nakosten aan eiser een bedrag van € 135,00 te vermeerderen met € 85,00 in geval van betekening, of een bedrag in goede justitie te bepalen.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij met [gedaagde] ten overstaan van de notaris heeft afgesproken dat [gedaagde] zodra de verkoopopbrengst van de woning op zijn rekening was bijgeschreven de waarborgsom en de teveel betaald huur aan [eiseres] zou terugbetalen. Daarnaast is [gedaagde] wettelijk verplicht de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terug te betalen. De teveel betaalde huur moet op basis van de overeenkomst aan [eiseres] worden terugbetaald.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat de waarborgsom niet hoeft te worden terugbetaald omdat [eiseres] aansprakelijk is voor de schade door de niet-waterdichte badoverloop en zij onvoldoende heeft meegewerkt aan het herstel van de vochtschade door de vloer niet los te halen. [eiseres] heeft daarnaast niet betaald voor de ventilatie, en ook de factuur voor overname van de vloer niet voldaan. Deze bedragen dekken volgens [gedaagde] de waarborgsom waardoor deze terecht is ingehouden. De teveel betaalde huur is niet terugbetaald omdat dit samenhing met afspraken rondom de koop. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres].

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[gedaagde] moet de waarborgsom terug betalen

4.1.

De vordering met betrekking tot de teruggave van de waarborgsom zal worden toegewezen. Op basis van artikel 7:261b BW restitueert de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst. Deze regel geldt niet als de schade aan het gehuurde is veroorzaakt door het tekortschieten van de huurder bij het nakomen van een verplichting uit de huurovereenkomst. In dat geval verrekent de verhuurder de aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade met de waarborgsom. Dat moet gebeuren binnen 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst en de verhuurder moet de huurder schriftelijk in kennis stellen van de verrekening, waarbij een volledige kostenspecificatie moet worden verstrekt.

4.2.

[gedaagde] heeft nooit een schriftelijke kennisgeving gestuurd die voldoet aan de hiervoor genoemde eisen die artikel 7:261b BW stelt. [gedaagde] heeft in ieder geval niet aangevoerd dat hij een kostenspecificatie van de door hem gestelde schade heeft verstrekt aan [eiseres] binnen 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst. De overeenkomst is feitelijk op 4 april 2025 geëindigd. De kostenspecificatie had dus op uiterlijk 3 mei 2025 moeten worden verstrekt. Uit de overgelegde stukken volgt geen onderbouwing van wat de schade is. Ook volgt uit de stukken niet dat [gedaagde] tijdig een kostenspecificatie aan [eiseres] heeft gezonden. De waarborgsom moet dan ook aan [eiseres] worden terugbetaald. De vordering van [eiseres] tot terugbetaling van de waarborgsom wordt daarom toegewezen.

[gedaagde] moet de teveel betaalde huur terugbetalen

4.3.

De vordering tot terugbetaling van de teveel betaalde huur wordt toegewezen. Vast staat dat [eiseres] voor de hele maand april 2025 de huur heeft betaald en zij slechts 4 dagen de woning heeft gehuurd. [gedaagde] heeft per email van 27 maart 2025 (productie 8 bij de dagvaarding) aan [eiseres] laten weten dat zodra de koop definitief is, er een verrekening plaatsvindt. [eiseres] mocht dit bericht redelijkerwijs zo opvatten dat de te veel betaalde huur zou worden verrekend zodra de levering van de woning rond was. Deze toezegging werd bovendien ten overstaan van de notaris nog eens herhaald. [gedaagde] is daarom gehouden de te veel betaalde huur aan [eiseres] terug te betalen.

Het beroep op verrekening slaagt niet

4.4.

[gedaagde] stelt dat [eiseres] bij aanvang van de huur de vloer heeft overgenomen maar deze nog niet heeft betaald. De openstaande factuur wil [gedaagde] verrekenen met de waarborgsom en de te veel betaalde huur. [eiseres] betwist dat zij de vloer heeft overgenomen en voert aan dat zij in november 2024 contact heeft opgenomen met [gedaagde] in verband met schade aan de laminaatvloer. [gedaagde] heeft volgens [eiseres] voorgesteld de schade voor te leggen aan de inboedelverzekering van [eiseres]. Om de schade aan de vloer jegens de verzekeraar te onderbouwen hebben [gedaagde] en [eiseres] in onderling overleg een factuur opgesteld gedateerd op 10 juni 2024 in verband met overname van de vloer.

4.5.

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit het appverkeer (productie A bij de conclusie van repliek) blijkt dat partijen hebben geprobeerd de verzekering om de tuin te leiden. Met het oog daarop heeft [gedaagde] op 5 december 2024 een factuur opgemaakt en deze gedateerd op 10 juni 2024. Het was echter niet de bedoeling van partijen dat deze daadwerkelijk door [eiseres] betaald zou worden aan [gedaagde]. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat er op [eiseres] een betalingsverplichting rust in verband met overname van de vloer. [gedaagde] heeft dan ook geen vordering uit hoofde van de vloer op [eiseres]. Daar komt bij dat als partijen al een overeenkomst zouden hebben gesloten, die overeenkomst nietig zou zijn op grond van artikel 3:40 BW. Die overeenkomst had namelijk enkel tot doel om een verzekeringsuitkering te bewerkstelligen waar geen recht op bestond. Dat is in strijd met de goede zeden of de openbare orde.

4.6.

Verder stelt [gedaagde] dat hij de ventilatie op verzoek van [eiseres] heeft vervangen en [eiseres] daarvan de kosten zou dragen. De kosten voor de nieuwe ventilatie wil [gedaagde] eveneens verrekenen met de waarborgsom en de te veel betaalde huur.

4.7.

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat er een afspraak is gemaakt tussen partijen over de kosten voor het vervangen van de ventilatie. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat [eiseres] de kosten voor de vervanging zou betalen of vergoeden. Het vervangen van de ventilatie valt ook niet onder het Besluit kleine herstellingen waardoor deze kosten ook niet op basis van dit besluit voor rekening van [eiseres] komen.

4.8.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] geen vordering op [eiseres] heeft in verband met het vervangen van de ventilatie.

4.9.

Nu [gedaagde] geen vordering(en) heeft op [eiseres] kan [gedaagde] ook niets verrekenen. Het verweer van [gedaagde] slaagt niet. [gedaagde] moet de waarborgsom en de teveel betaalde huur aan [eiseres] terug betalen.

[gedaagde] moet rente betalen

4.10.

De wettelijke rente zal worden toegewezen zoals gevorderd nu [gedaagde] geen separaat verweer hiertegen heeft gevoerd.

[gedaagde] moet buitengerechtelijke kosten betalen

4.11.

[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Daarom zal een bedrag van € 457,38 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.

[gedaagde] moet proceskosten betalen

4.12.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

476,00

(2 punten × € 238,00)

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

997,45

4.13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.987,38, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over:

- het bedrag van € 1.750,00 (aan waarborgsom), met ingang van 18 april 2025,
- het bedrag van € 780,00 (aan restitutie huur),met ingang van 14 april 2025,

- het bedrag van € 457,38 (aan buitengerechtelijke incassokosten), met ingang van 30 juni 2025,
telkens tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 997,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.