Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11654815 \ CV EXPL 25-1886 (vrijwaringszaak)
Vonnis van 1 juli 2026
in de zaak van
1.[de huurder] V.O.F.,handelend onder de namen [bedrijf 1 ] en [bedrijf 2] ,
te [plaats 1] ,
2.
[persoon 1],
2.
[persoon 1],
te Heerlen ,
3.
[persoon 2],
3.
[persoon 2],
te [plaats 2] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [de huurder] ,
gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns,
tegen
COÖPERATIEVE VERENIGING VAN EIGENAARS [VvE] UA,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: VvE,
gemachtigde: mr. M.C.G. Nijssen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de rolbeslissing van 30 april 2025;
- het herstelexploot van 12 mei 2024 met producties 1 en 2;
- de conclusie van antwoord in vrijwaring en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met producties 3 tot en met 6;
- de conclusie van dupliek in conventie in vrijwaring, van repliek in reconventie en akte vermindering en vermeerdering eis met producties 9 en 10;
- de conclusie van dupliek in reconventie met productie 1.
- de conclusie van antwoord in vrijwaring en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met producties 3 tot en met 6;
- de conclusie van dupliek in conventie in vrijwaring, van repliek in reconventie en akte vermindering en vermeerdering eis met producties 9 en 10;
- de conclusie van dupliek in reconventie met productie 1.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3.
Bij onder zaaknummer 11406098 \ CV EXPL 24-5738 (hierna: de hoofdzaak) gewezen vonnis van 19 november 2025 is de onderhavige vrijwaringszaak tussen [de huurder] en de VvE afgesplitst van de hoofdzaak tussen [de onderhuurder] en [de huurder] .
2.De feiten
2.1.
De VvE is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [postcode] [plaats 2] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Met ingang van 1 januari 2004 huurt [de huurder] het gehuurde van de VvE. In de huurovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende bepaald:
“
Buitengerechtelijke kosten
Buitengerechtelijke kosten
7.1
De door huurder verschuldigde buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 17.1
van de algemene bepalingen bedragen een minimum van € 300,00 exclusief
omzetbelasting/BTW in het geval de buitengerechtelijke werkzaamheden door een
gemachtigde c.q. een raadsman geschieden. (…)”
2.3.
De algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer [nummer] (hierna: de algemene bepalingen) conform het ROZ model maken deel uit van de huurovereenkomst. In de algemene bepalingen is – voor zover relevant – het volgende bepaald:
“
Kosten, verzuim
Kosten, verzuim
17.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.
(…)”
Betalingen
(…)
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
2.4.
Met ingang van 23 juli 2010 onderverhuurt [de huurder] het gehuurde aan de heer [vennoot 1] en mevrouw [vennoot 2] , vennoten van [bedrijf 3] V.O.F. handelend onder de naam [de onderhuurder] (hierna: [de onderhuurder] ).
2.5.
Tussen [de onderhuurder] en [de huurder] is bij deze rechtbank een bodemprocedure gevoerd onder zaaknummer 11406098 \ CV EXPL 24-5738. In de hoofdzaak ging het met name over de door [de onderhuurder] aan [de huurder] te betalen energiekosten. Achtergrond van dit geschil is dat de VvE per 1 januari 2023 een nieuw energiecontract heeft afgesloten waardoor de energiekosten omhoog zijn gegaan. [de huurder] belast die energiekosten door aan [de onderhuurder] . Bij vonnis van 19 november 2025 zijn de vorderingen in conventie van [de onderhuurder] afgewezen waarna [de onderhuurder] is veroordeeld in de proceskosten. In reconventie is [de onderhuurder] veroordeeld om de eindafrekening GWE 2023, de contractuele boete en de buitengerechtelijke incassokosten te betalen en is zij veroordeeld in de proceskosten.
2.6.
Bij factuur van 23 januari 2025 heeft de VvE de eindafrekening ter zake het energieverbruik over 2024 bij [de huurder] in rekening gebracht.
2.7.
De VvE heeft op 24 februari 2025 en 31 maart 2025 aan [de huurder] betalingsherinneringen gestuurd.
2.8.
Bij e-mail van 2 juli 2025 heeft [de huurder] aan de VvE laten weten de betaling van de factuur van 23 januari 2025 op te schorten in verband met de lopende rechtszaak tegen [de onderhuurder] .
2.9.
Bij brief van 21 oktober 2025 heeft de VvE [de huurder] voor de laatste keer gesommeerd om tot betaling over te gaan. Ook heeft de VvE in die brief geconstateerd dat [de huurder] aan het gebouw grenzend aan het parkeerterrein een elektrische laadpaal heeft geplaatst, een parkeerplaats heeft afgebakend, een aanduidingsbord van een oplaadparkeerplaats heeft aangebracht en twee camera’s heeft bevestigd waarmee zij het terrein van de VvE kan bekijken, en [de huurder] verzocht om de door haar aangebrachte voorzieningen te verwijderen. Op 30 oktober 2025 heeft [de huurder] daarop gereageerd.
2.10.
[de huurder] heeft de factuur van 23 januari 2025 voldaan op 21 november 2025.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[de huurder] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad vonnis de VvE zal veroordelen:
om aan [de huurder] te vergoeden al hetgeen [de huurder] in de hoofdzaak met betrekking tot de schade van [de onderhuurder] aan [de onderhuurder] moet vergoeden;
om aan [de huurder] te voldoen een vergoeding voor de door [de huurder] ten gevolge van buiten rechte en tijdens de procedure gemaakte kosten, alsmede in de proceskosten waartoe [de huurder] jegens [de onderhuurder] zal zijn veroordeeld;
in de proceskosten van de vrijwaringsprocedure, inclusief nakosten en wettelijke rente.
3.2.
De VvE voert verweer en verzoekt de kantonrechter om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [de huurder] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Na vermindering en vermeerdering van eis vordert de VvE – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [de huurder] zal veroordelen:
tot betaling aan de VvE van de wettelijke rente over een bedrag van € 6.288,76 en tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 3.599,16 aan contractuele boete en verzuimkosten;
tot het binnen veertien dagen na dit vonnis verwijderen en verwijderd houden van de elektrische laadpaal, de aangebrachte afbakening, het aanduidingsbord en de twee camera’s, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.5.
[de huurder] voert verweer. [de huurder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de VvE met veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[de huurder] vermeldt in randnummer 6 van de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie weliswaar dat de vordering in vrijwaring is komen te vervallen omdat in de hoofdzaak uitspraak is gedaan, maar concludeert vervolgens dat zij in vrijwaring persisteert bij haar vordering. De kantonrechter gaat bij de beoordeling dan ook uit van de eis zoals die is ingesteld in het herstelexploot.
4.2.
[de huurder] heeft haar vorderingen ingesteld onder de voorwaarde dat als [de onderhuurder] tegenover haar aanspraak kan maken op compensatie, diezelfde aanspraak ook aan [de huurder] toekomt nu zij huurder is van de VvE en enkel onderverhuurt aan [de onderhuurder] . Omdat de vorderingen van [de onderhuurder] in de hoofdzaak zijn afgewezen, is niet aan de gestelde voorwaarde voldaan en zullen de vorderingen in conventie in vrijwaring worden afgewezen.
4.3.
[de huurder] is in conventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
4.4.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.5.
In reconventie worden de gevorderde contractuele boete en een deel van de verzuimkosten toegewezen en ook de vordering tot verwijdering van de door [de huurder] aangebrachte voorzieningen, waarna [de huurder] wordt veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter licht dat hieronder toe.
De vorderingen in verband met niet betalen eindafrekening energieverbruik over 2024
4.6.
In verband met het niet betalen van de eindafrekening energieverbruik over 2024 door [de huurder] vordert de VvE de wettelijke rente over het factuurbedrag van € 6.288,76 en een bedrag van € 3.599,16 aan contractuele boete en verzuimkosten. Het bedrag van € 3.599,16 bestaat uit € 2.400,00 aan contractuele boete en € 1.199,16 aan verzuimkosten. [1] De VvE legt aan deze vorderingen de stelling ten grondslag dat [de huurder] de eindafrekening over 2024 ten onrechte onbetaald heeft gelaten, dat voor de betaling hiervan herinneringen en een sommatie zijn verstuurd en dat aan [de huurder] contractueel geen opschortingsrecht toekomt. Ook legt de VvE aan de contractuele boete een beroep op rechtsgelijkheid ten grondslag omdat de contractuele boete uit de onderhuurovereenkomst, die identiek is aan de hoofdhuurovereenkomst, in de hoofdzaak is toegewezen.
4.7.
[de huurder] stelt zich op het standpunt dat zij geen wettelijke rente, contractuele boete en verzuimkosten hoeft te betalen omdat zij rechtsgeldig heeft opgeschort en hierover duidelijk, goed en tijdig heeft gecommuniceerd zodat zij niet in verzuim verkeert. [de huurder] heeft de betaling van de eindafrekening opgeschort in afwachting van de uitspraak van de rechtbank in de hoofdzaak. Als [de onderhuurder] met haar argumentatie een rechtsgeldig standpunt had gehad, dan zou dat ook gelden voor de factuur van de VvE aan [de huurder] .
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval het verzuim van rechtswege is ingetreden aangezien de overeengekomen betalingstermijn is verstreken zonder dat [de huurder] de eindafrekening heeft betaald. Dat [de huurder] aan de VvE heeft gecommuniceerd dat zij niet zou betalen en dat de opschorting zonder protest behouden zou zijn, maakt geen verschil omdat daaruit niet volgt dat partijen een andere betalingstermijn zijn overeengekomen. Ook is de kantonrechter van oordeel dat [de huurder] de betaling van de eindafrekening niet rechtsgeldig heeft opgeschort. [de huurder] had namelijk geen opeisbare vordering op de VvE, ook niet voordat het vonnis in de hoofdzaak werd gewezen, en dat is een van de voorwaarden om rechtsgeldig te kunnen opschorten. Het verweer van [de huurder] slaagt daarom niet.
4.9.
De contractuele boete zal worden toegewezen zoals gevorderd. Nu de VvE niet heeft gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete is verschuldigd en dat ook niet blijkt uit artikel 18.2 van de algemene bepalingen, zal de gevorderde wettelijke rente worden afgewezen. Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW Pro treedt namelijk hetgeen dat ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet en daarmee ook van de wettelijke rente.
4.10.
Ten aanzien van de verzuimkosten overweegt de kantonrechter dat de VvE kennelijk buitengerechtelijke kosten bedoelt te vorderen omdat zij hieraan artikel 7.1 van de huurovereenkomst en artikel 17 van Pro de algemene bepalingen ten grondslag legt [2] . De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Partijen zijn in artikel 7.1 van de huurovereenkomst en artikel 17.1 van de algemene bepalingen een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [de huurder] heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom zal de vordering worden getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Op grond daarvan zal een bedrag van € 689,44 aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
De vorderingen in verband met de parkeerplaats
4.11.
De VvE vordert het verwijderen en verwijderd houden van – kort gezegd – enkele door [de huurder] aangebrachte voorzieningen. Daaraan legt zij de stelling ten grondslag dat [de huurder] op de parkeerplaats van de VvE een elektrische laadpaal heeft geplaatst, het parkeervak heeft afgebakend en een aanduidingsbord van een oplaadparkeerplaats heeft aangebracht, alsmede twee camera’s heeft gericht waarmee de parkeerplaats van de VvE kan worden bekeken. Dit is niet toegestaan aldus de VvE, althans zij heeft er geen toestemming voor gegeven.
4.12.
De VvE heeft niet uitgelegd op welke juridische gronden zij de verwijdering van deze voorzieningen vordert. Verwijdering van dingen die onderdeel zijn van het gehuurde kan worden gevorderd op grond van artikel 7:215 BW Pro. In artikel 7:215 lid 1 BW Pro is bepaald dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.
Verwijdering van dingen die geen onderdeel uitmaken van het gehuurde kan worden gevorderd op grond van artikel 5:2 BW Pro, eventueel in combinatie met artikel 6:162 BW Pro. In artikel 5:2 BW Pro is bepaald dat de eigenaar van een zaak bevoegd is haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen. De kantonrechter zal de vorderingen in dit kader beoordelen.
4.13.
[de huurder] stelt zich bij conclusie van dupliek in reconventie op het standpunt dat de VvE het Natuurtransferium moet aanspreken en niet [de huurder] omdat – zo begrijpt de kantonrechter – dit onderdeel en die parkeerplaats geen deel uit maakt van de huurovereenkomst met [de huurder] maar van het Natuurtransferium. De kantonrechter passeert deze stelling omdat het op de weg van [de huurder] had gelegen deze stelling reeds naar voren te brengen in haar conclusie van antwoord in reconventie in verband met het vereiste van concentratie van verweer [3] . Bovendien heeft te gelden dat [persoon 1] zich kennelijk vereenzelvigt met [de huurder] en Natuurtransferium [naam] nu dit blijkt uit de door [persoon 1] geschreven brief van 30 oktober 2025 [4] namens [de huurder] en Natuurtransferium [naam] . Dit strookt niet met het bij conclusie van dupliek in reconventie ingenomen standpunt.
4.14.
[de huurder] stelt zich op het standpunt dat – kort gezegd – de VvE toestemming heeft verleend voor de voorzieningen waarvan zij in deze procedure verwijdering vordert. Ter onderbouwing verwijst zij naar een brief van 30 oktober 2025 [5] die zij aan de VvE heeft geschreven en waarin zij benoemt dat er in het verleden afspraken zijn gemaakt en ter schrift zijn gesteld. De kantonrechter stelt vast dat de stukken waarin die afspraken staan niet bij die brief zijn gevoegd en ook niet in het geding gebracht. Dat had op de weg gelegen van [de huurder] om te doen. De VvE heeft namelijk voldoende onderbouwd gesteld dat zij geen toestemming heeft verleend dan wel dat zij geen gebruiksrecht heeft verleend aan [de huurder] door naar voren te brengen dat het bestuur van de VvE in deze alleen bevoegd is met goedkeuring van de algemene vergadering en dat de algemene vergadering geen goedkeuring heeft verleend. Als onderbouwing heeft de VvE de notulen van de algemene vergadering van 14 juni 2014 [6] in het geding gebracht, waaruit dit blijkt.
4.15.
Met betrekking tot de elektrische laadpaal en het aanduidingsbord stelt [de huurder] zich op het standpunt dat de VvE de verwijdering daarvan niet kan vorderen aangezien “dit al jaren het geval is”. De kantonrechter begrijpt dat [de huurder] hiermee bedoelt dat de vordering van de VvE is verjaard dan wel dat er door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan. Dit verweer slaagt niet. Omdat [de huurder] zich beroept op het rechtsgevolg van verjaring, het tenietgaan van de rechtsvordering tot – in dit geval – verwijdering dan wel het ontstaan van een erfdienstbaarheid, had het op haar weg gelegen om voldoende duidelijk te maken op welke verjaring zij doelt en om feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan blijken dat sprake is van verjaring en dat heeft zij niet gedaan. De enkele stelling dat de elektrische laadpaal en het aanduidingsbord er al jaren staan, is daarvoor namelijk onvoldoende.
4.16.
De conclusie is dat de vordering van de VvE tot het verwijderen en verwijderd houden van de elektrische laadpaal, de aangebrachte afbakening, het aanduidingsbord en de twee camera’s zal worden toegewezen. De daarbij behorende dwangsom zal worden gematigd op de in het dictum bepaalde wijze. Tevens zal [de huurder] de dwangsom pas verbeuren na betekening van deze uitspraak gelet op het bepaalde in artikel 611a lid 3 Rv.
4.17.
[de huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten in reconventie van de VvE worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
Totaal
€
720,00
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [de huurder] af,
5.2.
veroordeelt [de huurder] in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [de huurder] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 3.089,44 aan contractuele boete en verzuimkosten,
5.4.
veroordeelt [de huurder] om binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis over te gaan tot het verwijderen en verwijderd houden van de elektrische laadpaal, de aangebrachte afbakening, het aanduidingsbord en de twee camera’s zoals weergegeven in productie 8 van de conclusie van antwoord in vrijwaring en van eis in reconventie,
5.5.
veroordeelt [de huurder] om aan de VvE een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag na betekening van het vonnis dat zij niet aan de veroordeling onder 5.4 voldoet tot een maximum van € 7.500,00 is bereikt,
5.6.
veroordeelt [de huurder] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in conventie en in reconventie
5.8.
veroordeelt [de huurder] tot betaling van de kosten van betekening als [de huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.9.
veroordeelt [de huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.10.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3 tot en met 5.6 en 5.8 en 5.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.