ECLI:NL:RBLIM:2026:6360

• Datum uitspraak: 1 juli 2026
• Publicatiedatum: 1 juli 2026
• Zaaknummer: C/03/340158/HA ZA 25-123
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Provaas
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toelaatbaarheid wijziging HR+++ naar HR++ beglazing in nieuwbouwappartement

In deze civiele zaak vordert eiser herstel en schadevergoeding wegens de toepassing van HR++ beglazing in plaats van de overeengekomen HR+++ beglazing in zijn nieuwbouwwoning binnen een appartementencomplex. De koop-/aannemingsovereenkomst bevatte een technische omschrijving waarin HR+++ beglazing was voorgeschreven, maar gedaagde wijzigde dit naar HR++ beglazing met compensatie via PV-panelen.

Eiser stelt dat deze wijziging onterecht is en leidt tot hogere energiekosten en kwaliteitsverlies. Gedaagde beroept zich op een afwijkingsclausule in de algemene voorwaarden die wijzigingen toestaat indien noodzakelijk en zonder afbreuk aan waarde, kwaliteit, uiterlijk of bruikbaarheid.

De rechtbank oordeelt dat de wijziging noodzakelijk was vanwege het gewicht van HR+++ beglazing dat niet paste in de ranke aluminium kozijnen zonder het ontwerp aan te tasten. De compensatie met PV-panelen leidt tot een energiezuiniger appartement. Andere gebreken zoals niet geplaatste terugslagkleppen en hemelwaterafvoer worden grotendeels afgewezen. Alleen de vervangende schadevergoeding voor het zelf herstellen van openingen voor binnendeurkozijnen wordt toegewezen.

De vorderingen tot herstel van de beglazing en overige gebreken worden afgewezen. Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de meeste vorderingen af, behalve een vervangende schadevergoeding van €500 voor het zelf herstellen van openingen voor binnendeurkozijnen.

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/340158 / HA ZA 25-123

Vonnis van 1 juli 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. M.M.H.J. Rompelberg,

tegen

1. [V.O.F.] ,

te [plaats 2] ,
2.
[B.V. 1] ,

te [plaats 2] ,
3.
[B.V. 2] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. R. van Cooten.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 17 producties, uitgebracht na verwijzing bij vonnis van de kantonrechter in deze rechtbank van 12 maart 2025 met zaaknummer 11419237 \ CV EXPL 24-5913,

- de conclusie van antwoord met 10 producties,
- de brief van 25 juni 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte overlegging producties van [gedaagde] met de producties 11 en 12 (die tevens zijn overgelegd bij B3-formulier),

- de mondelinge behandeling van 27 november 2025, waaronder de spreekaantekeningen van [eiser] en de pleitnota van [gedaagde] ; van de mondelinge behandeling zitting zijn door de griffier zittingsaantekeningen gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] is een vennootschap onder firma die bestaat uit de vennoten [B.V. 2] (gedaagde sub 2) en [B.V. 1] (gedaagde sub 3). [gedaagde] richt zich op de realisatie van de gebiedsontwikkeling die ten gevolge van de ondertunneling van de A2 in [plaats 1] ontwikkeld wordt. In dit kader heeft [gedaagde] appartementencomplex ‘ [appartementencomplex] ’ tot stand gebracht en verkocht. Het complex bestaat uit 34 appartementen en heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE), zulks op grond van artikel 46 van de splitsingsakte. ^[1]

2.2.

Van dit complex maakt deel uit de woning aan [adres] (hierna: de woning), zijnde de in opdracht van [eiser] te bouwen nieuwbouwwoning uit hoofde van een op 18 oktober 2021 door partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de door [gedaagde] gebruikte algemene voorwaarden. ^[2]

2.3.

Leidend voor (onder meer) het ontwerp en de uitvoering van het complex c.q. de woning is de Technische Omschrijving (hierna: de TO) van 28 juni 2021 die onderdeel is van de koop-/aannemingsovereenkomst. ^[3]

2.4.

Onder het kopje
‘Beglazing’ (pag. 5 van 20 van de TO) is onder het derde opsommingsteken/bolletje neergelegd:

“De glasopeningen van de gevelkozijnen, ramen en deuren van de appartementen worden uitgevoerd met HR+++ isolerende triple beglazing, conform BENG-berekening.” ^[4]

Ook in de verkoopbrochure is gemeld dat het complex zou worden voorzien van triple beglazing.

2.5.

In artikel 6 van de algemene voorwaarden van [gedaagde] staat:

“De Ondernemer is gerechtigd om (…) die wijzigingen in het bouwplan aan te brengen, waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde en / of kwaliteit en / of uiterlijk en / of aanzien en / of bruikbaarheid van het gebouw c.q. het privé-gedeelte; deze wijzigingen zullen in dat geval geen der partijen enig recht geven tot het vragen van vergoeding van mindere of meerdere kosten. (…).”

2.6.

Op 17 mei 2023 informeert [gedaagde] de kopers van de appartementen van het complex, waaronder [eiser] , over een wijziging in de TO. In dit zogeheten ‘erratum’, nader uitgelegd op 2 juni 2023, staat met betrekking tot de beglazing van de appartementen onder meer en voor zover hier relevant het volgende:

“(…) Bij de uitwerking van dit ontwerp bleek de standaard Triple beglazing niet te voldoen aan de vereiste geluidsisolatiewaarden. Het alternatief van geluidsisolerende Triple beglazing, waarbij een van de glaslagen bestaat uit geluidsisolerend gelaagd glas, paste bij de ontworpen raamafmetingen niet in het ranke aluminium kozijnprofiel. De nu toegepaste HR++ beglazing, met een van de glaslagen bestaande uit geluidsisolerend gelaagd glas, past bij deze raamafmetingen wel in het ontworpen ranke aluminium kozijn. (…).” ^[5]

2.7.

Bij brief van 6 juni 2023 hebben bewoners van het complex, waaronder [eiser] , kenbaar gemaakt dat zij niet akkoord waren met deze wijziging. Op 11 juni 2023 heeft [eiser] ook persoonlijk zijn bezwaren bij brief kenbaar gemaakt, zowel bij [aannemer] B.V. (hierna: [aannemer] ) ^[6] als bij [gedaagde] . Na een reactie hierop van [aannemer] bij brief van 28 juli 2023, waarbij zij te kennen geeft bij haar standpunt te blijven, heeft [eiser] bij brief van 18 september 2023 aangegeven niet akkoord te zijn met de wijziging. Op 24 oktober 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] , [eiser] ’ vader respectievelijk de heer [persoon 1] en de heer [persoon 2] , bij welke gelegenheid (onder meer) toelichting is gegeven op het erratum. ^[7]

2.8.

Bij e-mail van 8 november 2023 wordt aan kopers, waaronder [eiser] , vanuit het [projectteam] [plaats 1] een “finaal voorstel” gedaan:

“(…). Eerder was (…) ingezet op een collectieve installatie van 13 PV-panelen waarmee het hogere energiegebruik (BENG 2) werd gecompenseerd.

Dit was primair berekend op gebouwniveau en gaf met de inzet van deze PV-panelen een gelijkwaardig energie-gebruik. Terecht werd door een aantal kopers gereageerd dat dit voor hun speelt op appartementsniveau en een collectieve oplossing weliswaar in de VVE bijdrage wordt verrekend maar individueel een hoger energiegebruik blijft genereren.

Wij realiseren daarom voor alle eigenaren een individuele koppeling met minimaal één PV-paneel. Uit alle individuele berekeningen is namelijk gebleken dat iedere eigenaar er hiermee in combinatie met HR++ beglazing op vooruit gaat ten opzichte van de triple beglazing zonder PV-paneel. (…) Hiermee ondervindt u als eigenaar direct een voordeel op uw eigen energierekening door minder stroom te hoeven inkopen.

Deze oplossing hebben we in BENG waardes door laten rekenen en de waardes voor ieder

appartement vergeleken. Hiermee blijven een aantal appartementen achter in het rendement en daarom compenseren wij bij deze appartementen twee PV-panelen. (…).

Voor uw appartement dus een lager verbruik en voor enkele appartementen zelfs een hoger energielabel (…).”

2.9.

Op 11 november 2023 schrijft [eiser] aan [aannemer] en [gedaagde] , zulks met als onderwerp ‘ingebrekestelling’ (onder meer):

“(…).

Laatste mogelijkheid voor vervanging

Inmiddels heb ik geconstateerd dat u toch bent overgegaan tot het plaatsen van HR++ beglazing, hetgeen in strijd is met de TO. (…). Ik verzoek u vriendelijk doch dringend alsnog binnen 2 weken na dagtekening van deze brief – en ruim voor oplevering van de woning – de aangebrachte HR++ beglazing te vervangen door de triple HR+++ beglazing in combinatie met compatibele kozijnen. Kunt u of wilt u dat niet doen?

Eventuele vervolgstappen

Als ik binnen deze twee weken niet van u verneem, overweeg ik vervolgstappen. (…).”

Bij brief van 23 november 2023 heeft [aannemer] te kennen gegeven niet over te zullen gaan tot vervanging van de beglazing.

2.10.

Op 28 november 2023 heeft de oplevering van de woning van [eiser] plaatsgevonden, nadat de beglazing overeenkomstig het erratum was verwezenlijkt. Bij proces-verbaal van oplevering heeft [eiser] gemeld niet akkoord te zijn met de toegepaste beglazing; daarnaast heeft hij de (hemelwater)afvoer, de positie van de muur in de technische ruimte en de kranen als opleverpunten gemeld. Bij schrijven van 4 december 2023 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om aansprakelijkheid voor de gebreken te erkennen en herstel hiervan toe te zeggen. In antwoord hierop heeft [aannemer] geschreven dat de (hemelwater)afvoer voldoet aan de daaraan te stellen eisen en voorschriften, en dat met betrekking tot het triple glas wordt gepersisteerd bij de wijziging in het erratum.

2.11.

[eiser] heeft ‘Top Expertise’ als deskundige benaderd en deze de opdracht gegeven de gestelde gebreken nader vast te leggen. Op 6 mei 2024 heeft de partijdeskundige gerapporteerd. Naar aanleiding hiervan heeft [eiser] op 13 juni 2024 [aannemer] ;in gebreke gesteld en verzocht om tot herstel over te gaan, gezien de bevindingen van de partijdeskundige.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] stelt kort gezegd dat zowel in de technische omschrijving als in de verkoopbrochure is neergelegd dat HR+++ beglazing (triple beglazing) zal worden toegepast. Nu [gedaagde] hiervan is afgeweken door dubbele beglazing toe te passen, is bij gebrek aan een daartoe bestaande (technische) noodzaak sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Daardoor lijdt [eiser] schade die onder meer bestaat in een voortdurend hoger energieverbruik, ook in de komende jaren. Ten tweede is nog steeds sprake van een gebrek aan/in de kogelkranen, omdat de benodigde terugslagklep ontbreekt. Ten derde heeft [eiser] het door hem bij de oplevering gemelde euvel, waarbij [aannemer] de openingen voor de binnendeurkozijnen niet heeft aangehouden, zelf verholpen, zodat hij hiervoor vervangende schadevergoeding wenst. Ten vierde heeft [aannemer] (nog steeds) niet de hemelwaterafvoeren voor de balkons gerealiseerd, zodat [gedaagde] ook op dit punt toerekenbaar tekortschiet, aldus [eiser] . Ten vijfde en tot slot wenst [eiser] herstel van enkele (kleinere) gebreken, te weten een te korte strip kozijn slaapkamer, een verkeerde strip in de woonkamer en een deuk in glaslat slaapkamer.

3.2.

Op grond van het vorenstaande heeft [eiser] gevorderd dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] bij vonnis hoofdelijk zal veroordelen om

1. de gebreken als in de dagvaarding onder I, II, IV en V omschreven ^[8] binnen drie maanden na heden deugdelijk en definitief te (doen) herstellen naar de eisen van goed en deugdelijk werk en conform de gesloten overeenkomst van aanneming van werk op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 25.000,00,

en [gedaagde] bij vonnis hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

2. een bedrag van € 500,00 aan vervangende schadevergoeding voor het herstel van gebrek III dat reeds is uitgevoerd ^[9] ,

3. een bedrag van € 2.268,75 aan vergoeding voor de door [eiser] gemaakte kosten voor het deskundigenonderzoek,

4. een bedrag van € 401,88 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5. de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de dag van de dagvaarding (11 november 2024) tot aan de dag der algehele voldoening, en

6. onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de advocaat van [eiser] , te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval de voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede de nakosten.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De toegepaste beglazing

4.1.

Om haar moverende redenen zal de rechtbank eerst ingaan op de vraag of de door [gedaagde] toegepaste beglazing een gebrek oplevert dat, indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, dient te leiden tot een verplichting voor [gedaagde] tot herstel in de door [eiser] gewenste zin (namelijk HR+++ isolerende triple beglazing conform BENG-berekening). Daartoe het volgende.

4.2.

Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat partijen hebben afgesproken dat HR+++ isolerende triple beglazing conform BENG-berekening zou worden toegepast (zie hiervoor onder 2.4). Het is naar het oordeel van de rechtbank echter te kort door de bocht om, zoals [eiser] doet, te stellen dat, omdat hier onverkort het uitgangspunt geldt:
pacta sunt servanda”, ^[10] het enkele feit dat géén triple glas is toegepast sprake is van een tekortkoming van de zijde van [gedaagde] in de nakoming van de overeenkomst. ^[11] Datzelfde geldt immers ook voor het door [gedaagde] ingeroepen artikel 6 van de toepasselijke algemene voorwaarden van [gedaagde] (zie hiervoor onder 2.5). Ook dát hebben partijen met elkaar afgesproken en ook daarvoor geldt het beginsel
pacta sunt servanda , te weten dat [gedaagde] wijzigingen in het bouwplan mag aanbrengen, mits noodzakelijk, en die wijzigingen geen afbreuk doen aan een aantal (hiervoor genoemde) eigenschappen van het gebouw. Het beeld is derhalve genuanceerd. Beide bepalingen maken deel uit van de overeenkomst en op voorhand kan niet worden gezegd dat de ene bepaling vóórgaat op de andere. Nu zij schijnbaar wel conflicteren, dient nader te worden ingezoomd op wat partijen met elkaar hebben afgesproken. Dit gebeurt niet alleen naar de letterlijke tekst van de bepalingen, maar ook naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en wat zij in dat licht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat feit van algemene bekendheid is dat afwijkingsclausules als artikel 6 van de toepasselijke algemene voorwaarden bij (met name) projectmatige nieuwbouw als de onderhavige gebruikelijk zijn om, onder meer, onvoorziene (technische) omstandigheden het hoofd te kunnen bieden. Indien die mogelijkheid niet zou bestaan, lopen bouwprojecten het risico dat zij niet kunnen worden uitgevoerd, dat zij worden vertraagd of tot (aanzienlijk) hogere kosten leiden.

4.4.

Die mogelijkheid tot afwijking is echter allerminst een
carte blanche voor de aannemer om naar eigen goeddunken wijzigingen in het bouwplan tot stand te brengen. Dit klemt temeer, nu partijen in de onderhavige zaak in de TO (óók) specifieke en gedetailleerde afspraken hebben gemaakt over de (bouwtechnische) wijze waarop het appartementencomplex verwezenlijkt wordt, zoals over de hoogteligging en maatvoering, grondwerk, riolering, terreinverhardingen
et cetera van het gebouw, waaronder ook afspraken over de toe te passen beglazing. Gezien de inbreuk die de afwijkingsclausule maakt op deze afspraken, dient deze met het oog op de rechtszekerheid – in beginsel had [eiser] er immers op mogen vertrouwen dat HR+++ isolerende triple beglazing conform BENG-berekening zou worden toegepast – restrictief te worden uitgelegd, in die zin dat heel precies moet worden beoordeeld of voldaan is aan (1) de noodzaak tot afwijking en – cumulatief – (2) of met de afwijking geen afbreuk wordt gedaan aan de in artikel 6 van de algemene voorwaarden genoemde eigenschappen van het gebouw (zie hiervoor onder 2.5). Daarnaast moet worden voldaan aan (3) de in genoemd artikel neergelegde informatieplicht, welk thema door partijen niet in het door hen gevoerde debat is betrokken, zodat de rechtbank zich daar verder niet over behoeft uit te laten.

4.5.

Wat betreft de noodzaak tot wijziging het volgende. [gedaagde] heeft kort gezegd betoogd dat de wijziging noodzakelijk was, nu die was ingegeven door de omgevingsvergunning die eisen stelde aan de geluidsisolatiewaarden. Met de afgesproken en toe te passen HR+++ isolerende triple beglazing kon hier volgens [gedaagde] niet aan worden voldaan, tenzij de (maatvoering van de) aluminium kozijnen zou worden aangepast, in die zin dat brede(re) of robuuste(re) – althans minder ranke – kozijnen waren aangebracht wat echter, aldus [gedaagde] , inbreuk zou hebben gemaakt op het (vergunde) architectonisch ontwerp en uiterlijk van het appartementencomplex met ranke kozijnen. ^[12]

4.6.

Dit onderschrijft de rechtbank niet. Immers, niet is komen vast te staan dat toepassing van HR+++ isolerende triple beglazing niet kon worden toegepast in de ranke kozijnen van het gebouw c.q. het appartement van [eiser] , zoals betoogd door [gedaagde] . De partijdeskundige van [eiser] schrijft hierover in het rapport ^[13] :

“(…). Het productblad van de aluminium kozijnen geeft aan dat er een glasdikte van maximaal 55 mm in het kozijn- en vleugelprofiel kan worden geplaatst.

Door wederpartij ( [gedaagde] , toevoeging de rechtbank)
wordt niet exact omschreven welke breedte Triple beglazing er diende te worden toegepast inclusief de geluidswerende folies in de originele setting.

Door glasleveranciers is Triple glas met geluidswerende folies te bestellen waarvan de totale dikte 55 mm of smaller is.

Er wordt door de wederpartij in het erratum en verweerbrieven niet omschreven waarom er geen mogelijkheid is om deze beglazing alsnog toe te passen. (…).

Resumé : Ons inziens is onvoldoende gemotiveerd waarom geen Triple beglazing is toegepast. Qua afmetingen had er ons inziens triple glas kunnen worden geplaatst.”

Nu die bevinding onvoldoende is betwist door [gedaagde] , rechtvaardigt dit de conclusie dat het ontwerp en de uitstraling van het gebouw wél behouden hadden kunnen worden door HR+++ isolerende triple beglazing in de aangebrachte ranke kozijnprofielen toe te passen.

4.7.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] het accent van het voorgaande aspect verlegd naar het gewicht c.q. de zwaarte van HR+++ isolerende triple beglazing; zij stelt dat de smallere spouw van triple glas de extra isolatie van de extra glaslaag praktisch teniet zou doen, om vervolgens te stellen:

“(…) Tegelijkertijd zou het glas aanzienlijk zwaarder zijn. Dit verschil in gewicht was van grote invloed geweest op de functionaliteit van het hang- en sluitwerk van de kozijnen. Frequenter technisch onderhoud was dan noodzakelijk geweest.” ^[14]

Deze stelling vindt steun in het rapport van de partijdeskundige van [eiser] die na het hiervoor geciteerde
resumé (zie hiervoor onder 4.6) daar nog aan toevoegt:

“Noot: Het gewicht van de triple beglazing dient ook te worden getoetst aan het type kozijn. Hieraan zijn restricties verbonden.” ^[15]

Ook eerder in het rapport (pagina 13) signaleert de partijdeskundige van [eiser] de mogelijk problematische gevolgen van toepassing van HR+++ beglazing in de ranke kozijnen:

“Vanwege de extra glaslaag kan HR+++ glas zwaarder zijn dan HR++ glas, wat belangrijk kan zijn bij het ontwerp van kozijnen en structurele ondersteuning.”

Impliciet lag dit reeds besloten in de opmerking van de partijdeskundige dat in de ranke kozijnen
qua afmetingen triple glas had kunnen worden toegepast (zie hiervoor onder 4.6), waarmee deze deskundige zijn oordeel beperkt tot enkel de afmetingen van de ranke kozijnen en andere omstandigheden niet in de beoordeling heeft betrokken. Bij brief van 28 juli 2023 van [aannemer] aan [eiser] werd hier reeds aan gerefereerd. Na eerst te hebben aangevoerd dat triple beglazing een dusdanige dikte heeft dat deze niet in het ranke aluminium raamprofiel past – dit argument neemt de rechtbank dus niet over – schrijft [aannemer] :

“Bovendien is triple beglazing aanzienlijk zwaarder (10 kg / m2) dan de HR++ beglazing, hetgeen de bruikbaarheid van de raam- en deurvleugels negatief zou beïnvloeden.”

Gelet op een en ander is, mede in het licht van hetgeen de partijdeskundige van [eiser] concludeert, aannemelijk dat de overeengekomen triple beglazing niet kon worden toegepast, omdat deze te zwaar was voor de gekozen en vergunde ranke kozijnprofielen, waardoor de functionaliteit van het hang- en sluitwerk van de kozijnen zou verslechteren en frequenter onderhoud nodig zou zijn (en dito kosten zou meebrengen, ook voor de bewoners in de vorm van de VvE-bijdrage). Alleen met brede(re) of robuuste(re) kozijnen had dit kunnen worden opgelost. Nu dit echter was uitgesloten, omdat brede(re) of robuuste(re) kozijnen afbreuk zouden doen aan het – vergunde – architectonisch ontwerp en de uitstraling van het gebouw c.q. het appartement van [eiser] – met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat het ontwerp óók onderdeel was van de overeenkomst ^[16] , zodat de stelling van [eiser] ter zitting dat hij niet heeft gekozen voor ranke kozijnen maar voor triple beglazing onjuist is – en een dergelijke wijziging mogelijk ook op gespannen voet zou komen staan met artikel 6 van de algemene voorwaarden, is de noodzaak van de wijziging naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam komen vast te staan. Kortheidshalve verwijst de rechtbank in dit verband nog naar de door [gedaagde] bij akte overgelegde producties 11 en 12 (e-mail van 25 oktober 2023 van de heer [persoon 3] aan [aannemer] respectievelijk een verklaring van [persoon 3] voornoemd over onder meer het feit dat het gewicht c.q. de zwaarte van HR+++ beglazing problematisch is met betrekking tot niet alleen de geluidswering maar ook het technisch onderhoud).

4.8.

De noodzaak van de wijziging, zo is als tweede voorwaarde in artikel 6 van de algemene voorwaarden vastgelegd, dient geen afbreuk te doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en/of bruikbaarheid van het gebouw c.q. het privé-gedeelte. Daartoe het volgende.

4.9.

[eiser] heeft in dit verband gesteld dat de toegepaste HR++ beglazing een kwalitatief minder product oplevert. Die stelling kan niet worden onderschreven, nu het appartement van [eiser] ter compensatie van het verlies aan thermische isolatie door toepassing van HR++ beglazing in plaats van HR+++ beglazing is voorzien van twee PV-panelen, waardoor het appartement van [eiser] energiezuiniger is (verbeterde BENG-berekening) dan in geval geen wijziging zou hebben plaatsgevonden (en HR+++ beglazing was toegepast). [gedaagde] heeft dit gemotiveerd op basis van de volgende, door [eiser] niet betwiste berekening:

“(…)

(i)
bij de toepassing van HR++ glas in plaats van triple glas is sprake van 4% meer

energiebehoefte (BENG-factor 1);

(ii) bij de toepassing van HR++ glas in combinatie met twee individuele PV-panelen in plaats van triple glas is sprake van 11% lager energiegebruik (BENG-factor 2);

(iii) bij toepassing van HR++ glas in combinatie met twee individuele PV-panelen in plaats van triple glas is sprake van een hoger aandeel hernieuwbare energie (BENG-factor 3), en;

(iv) voor beide berekeningen geldt dat het voorlopige energielabel wordt berekend op A+++.” ^[17]

4.10.

[eiser] heeft voorts gesteld dat het comfort in de woning en het benodigde stookverbruik worden aangetast. De ramen zouden aan de binnenzijde kouder aanvoelen in de winter waardoor koude luchtstromen ontstaan en meer condensatie ontstaat, aldus [eiser] . Ook dat standpunt overtuigt de rechtbank niet. Zoals hiervoor reeds overwogen is door de wijziging (waaronder de twee PV-panelen) juist sprake van een lager energiegebruik. Daarbij komt dat de partijdeskundige van [eiser] , los van de toepassing van twee PV-panelen, concludeert:

“Er is een BENG 1 waarde van 4% berekend in het voordeel van HR+++ beglazing ten opzichte van de geplaatste HR++ beglazing.

Ons inziens is sprake van een gering comfort verlies.” ^[18]

4.11.

Dat de twee PV-panelen een
“lapmiddel” zijn of dat hij een Fiat Panda heeft gekregen terwijl hem een Jaguar was voorgehouden, zoals gesteld door [eiser] op zitting van 27 november 2025, is een stelling die vanuit het perspectief van [eiser] wellicht begrijpelijk is, maar in de context van de onderdelen die integraal deel uitmaken van wat partijen met elkaar zijn overeengekomen (zie al het voorgaande), mank gaat. Hetzelfde geldt voor het standpunt van [eiser] dat als de terugleveringskosten oplopen, hij moet gaan betalen voor de zonnepanelen. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd weerlegd door te beargumenteren dat de opgewekte energie volledig kan worden gebruikt door de warmtepomp, zodat teruglevering niet aan de orde is. Ook het verwijt dat [gedaagde] met de wijziging uit was op een kostenbesparing kan als enerzijds niet onderbouwd en anderzijds onbetwist weersproken niet worden onderschreven.

4.12.

Nu de wijziging noodzakelijk was en met de wijziging geen inbreuk is gemaakt op de in artikel 6 van de algemene voorwaarden genoemde kwaliteiten van het gebouw, heeft [gedaagde] met haar erratum de kaders gevolgd die genoemd artikel voorschrijft. In het licht hiervan is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] geen sprake, zodat het gevorderde herstel zal worden afgewezen.

4.13.

Gelet hierop behoeven de verweren van [gedaagde] dat [eiser] geen vorderingsrecht heeft omdat enkel de VvE vorderingsgerechtigd zou zijn, en verder dat [eiser] geen belang heeft bij zijn vordering, geen bespreking meer.

Niet geplaatste terugslagklep

4.14.

[eiser] stelt voorts dat [gedaagde] zich niet aan haar afspraken heeft gehouden, omdat bij de levering van de kogelkranen (na oplevering) de benodigde terugslagklep (op basis van meerwerk) niet gerealiseerd is. Die stelling heeft [gedaagde] betwist. Zij stelt dat geen sprake is van overeengekomen meerwerk en verwijst in dat verband naar de meerwerkopdracht. ^[19]

4.15.

Op voormelde meerwerkopdracht staat vermeld dat partijen (als meerwerk) zijn overeengekomen:

“Waterverdeler verplaatsen van meterkast nar technische ruimte en voorzien van 3 kogelkranen.”

Feit van algemene bekendheid is dat een kogelkraan ook zonder terugslagklep kan worden geïnstalleerd. Nu [eiser] in dit specifieke geval niet heeft gemotiveerd waarom bij de
in casu geleverde kogelkranen een terugslagklep noodzakelijk was – in bepaalde gevallen kan dat aan de orde zijn – en uit het voorgaande niet blijkt dat ook een terugslagklep tot het overeengekomen meerwerk hoort, is de op deze grond gebaseerde vordering naar het oordeel van de rechtbank niet voor toewijzing vatbaar.

De openingen voor binnendeurkozijnen zijn niet aangehouden

4.16.

Bij dagvaarding heeft [eiser] gesteld dat hij [aannemer] heeft opgedragen om de sparing ten behoeve van de deur bij de technische ruimte anders te realiseren, hetgeen echter niet correct is uitgevoerd, aldus [eiser] . Bij de oplevering heeft [eiser] dit gemeld. Nu hij dit euvel inmiddels zelf heeft verholpen, maakt [eiser] aanspraak op een vervangende schadevergoeding van € 500,00, zoals begroot door de deskundige. [gedaagde] betwist dit en stelt dat haar na oplevering geen gelegenheid is gegeven tot het wegnemen van het gestelde gebrek ingevolge het bepaalde in artikel 7:759 lid 1 BW. Bovendien is, aldus [gedaagde] , de schade niet onderbouwd.

4.17.

Artikel 7:759 lid 1 BW bepaalt dat de opdrachtgever de aannemer gelegenheid moet geven de gebreken binnen een redelijke termijn dient weg te nemen. Indien de aannemer hieraan niet voldoet, zal de opdrachtgever de gebreken voor eigen rekening kunnen laten wegnemen en de kosten daarvan als schade op de aannemer kunnen verhalen. In genoemd artikel gaat het in wezen om een vordering tot nakoming. Verzuim is daarvoor niet vereist, zodat een ingebrekestelling niet nodig is. De te beantwoorden vraag is derhalve of partijen in de situatie zijn geraakt dat [gedaagde] te kennen heeft gegeven niet te zullen voldoen aan de vordering tot nakoming. Naar het oordeel is zulks in objectieve zin het geval doordat [gedaagde] met [eiser] de afspraak heeft gemaakt dat [eiser] het gestelde gebrek zelf zou oplossen. ^[20] In het licht hiervan is [eiser] gerechtigd de kosten hiervan op [gedaagde] te verhalen. Het verweer van [gedaagde] dat die kosten niet onderbouwd zijn kan niet worden onderschreven, nu de partijdeskundige van [eiser] die kosten heeft begroot. Dit deel van de vordering is derhalve voor toewijzing vatbaar.

Realisatie hemelwaterafvoer

4.18.

Bij dagvaarding heeft [eiser] aangevoerd dat [aannemer] –
i.e. [gedaagde] – heeft verzuimd hemelwaterafvoeren voor de balkons te realiseren. Die stelling kan niet anders worden begrepen dan dat überhaupt géén hemelwaterafvoer is verwezenlijkt. [gedaagde] stelt hiertegenover dat zulks wél is gebeurd in de vorm van een spuwer, waarmee, aldus [gedaagde] , wordt voldaan aan de overeenkomst. Volgens [eiser] is een spuwer echter geen hemelwaterafvoer. Het doel van hemelwaterafvoer is immers het voorkomen van wateroverlast en schade aan gebouwen door het gecontroleerd afvoeren van hemelwater, wat bij een spuwer niet het geval is, aldus [eiser] . [gedaagde] bestrijdt dit en stelt dat volgens de TO een hemelwaterafvoer zou worden gerealiseerd, hetgeen [gedaagde] heeft gedaan in de vorm van een spuwer.

4.19.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] zich aan de door partijen gemaakte afspraken gehouden door een spuwer op de daartoe geëigende plekken te verwezenlijken. Dat een spuwer géén vorm of wijze van hemelwaterafvoer zou zijn, zoals betoogd door [eiser] , volgt de rechtbank niet. Met een spuwer wordt immers gecontroleerd hemelwater afgevoerd om te voorkomen dat water (direct) langs/over de gevel stroomt. Dat de onderburen hiervan (over)last zouden ervaren, is niet gebleken. Hierop stuit de stelling van [eiser] dat géén hemelwaterafvoer is gemaakt, reeds af. Dat een spuwer volgens [eiser] niet voldoet aan de definitie van hemelwaterafvoer die de bouwencyclopedie hieraan geeft, werpt hier geen ander licht op, nu de daarin opgesomde afvoerplaatsen (riool, oppervlaktewater of een infiltratievoorziening) slechts voorbeelden zijn en in de betreffende definitie een enuntiatief karakter hebben. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

4.20.

Gelet op het voorgaande behoeven de andere verweren van [gedaagde] op dit punt geen bespreking meer.

Te korte strip kozijn slaapkamer, verkeerde strip woonkamer, deuk in glaslat

4.21.

Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat, nu dit punt niet bij de oplevering is gemeld door [eiser] en deze heeft verzuimd hierover binnen bekwame tijd te klagen, dit deel van de vordering moet worden afgewezen. Het proces-verbaal van oplevering maakt immers geen melding van dit gebrek. Eerst op 29 februari 2024 klaagt [eiser] over de betreffende strippen en de deuk in een glaslat, ruim drie maanden na de oplevering, terwijl het, bij gebreke van nadere stellingen dienaangaande, ervoor moet worden gehouden dat de gestelde gebreken reeds ten tijde van de oplevering zichtbaar waren of moeten zijn geweest. In het licht hiervan komt [eiser] , voor zover aan de orde, geen beroep toe op artikel 17 en 18 van de algemene voorwaarden.

Slotsom

4.22.

Gelet op al het voorgaande worden alle vorderingen van [eiser] afgewezen, met dien verstande dat wel voor toewijzing vatbaar is een bedrag van € 500,00 aan kosten die waren gemoeid met het corrigeren van de openingen voor de binnendeurkozijnen. Deze nagenoeg integrale afwijzing leidt ertoe dat vergoeding van de schade ter zake door [eiser] gemaakte kosten ten behoeve van de deskundige en buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.23.

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de kosten van de procedure (inclusief nakosten). De proceskosten van [V.O.F.] c.s. worden begroot op:

- griffierecht

€

2.995,00

- salaris advocaat

€

1.042,00

(2 punten × € 521,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.226,00

4.24.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding (11 november 2024) tot aan die der algehele voldoening,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 4.226,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Provaas en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.

Voetnoten

1. ‘Splitsing in appartementsrechten [appartementencomplex] , fase 4B’, productie 1 bij CvA.

2. ‘Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten’, vastgesteld door Stichting Waarborgfonds Koopwoningen op 1 januari 2020, productie 2 bij dagvaarding.

3. Productie 3 bij dagvaarding.

4. Toelichting rechtbank: de ‘BENG’-eisen zien op eisen in het kader van de verplichting tot het bouwen van Bijna Energieneutrale Gebouwen.

5. Pagina 4 van 17 van het Erratum, productie 4 bij dagvaarding.

6. [aannemer] heeft het door [gedaagde] ontwikkelde appartementencomplex als bouwkundig aannemer gebouwd.

7. [persoon 1] was destijds projectontwikkelaar bij [B.V. 2] Development, [persoon 2] is senior projectmanager vastgoedontwikkeling bij [aannemer] .

8. In de dagvaarding zijn de gebreken als volgt genummerd: (I) de onjuiste uitvoering van de beglazing, (II) de niet geplaatste terugslagklep in de kogelkranen, (III) de openingen voor binnendeurkozijnen zijn niet aangehouden, (IV) de hemelwaterafvoer van het balkon is niet gerealiseerd, en (V) te korte strip kozijn slaapkamer, verkeerder strip woonkamer, deuk in glaslat slaapkamer.

9. Zie vorige voetnoot (voetnoot 6).

10. Zie randnummer 7 van de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiser] .

11. Zie randnummer 8 van de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiser] .

12. Het betreft kozijnprofielen van het type Reynaers aluminium Slimline 28 Cubic.

13. Zie pagina 17 van het rapport van Top Expertise, productie 13 bij dagvaarding,

14. Zie randnummer 8 van de pleitnotitie van [gedaagde] .

15. Zie noot 13.

16. Ingevolge het bepaalde in artikel 18 van de overeenkomst maakt de verkooptekening (waarop de ranke kozijnen zijn ingetekend) deel uit van de overeenkomst:

17. Toelichting op de BENG-factoren (Stb. 2019, 501):

18. Zie pagina 21 van het rapport van Top Expertise, productie 13 bij dagvaarding.

19. Productie 6 bij conclusie van antwoord.

20. Zie productie 10 bij conclusie van antwoord.