Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11985563 \ CV EXPL 25-5417
Vonnis van 15 juli 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. B. van Duijn,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.M.I. Cornelissen.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 april 2026
- de akte uitlaten van [eiser]
- de akte uitlaten van [gedaagde]
- de antwoordakte van [eiser]
- de akte uitlaten van [eiser]
- de akte uitlaten van [gedaagde]
- de antwoordakte van [eiser]
- de antwoordakte van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De kantonrechter moet in deze procedure uitspraak doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Daarbij moeten de regels worden toegepast die ook door de Huurcommissie worden toegepast bij het toetsen van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. De Huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). In Bijlage I van dit besluit is het zogenoemde woningwaarderingsstelsel opgenomen. Om een oordeel te kunnen geven over de vraag of de aanvangshuurprijs redelijk is, moet worden vastgesteld hoeveel punten toegekend moeten worden aan de woning. Omdat de huurovereenkomst is gesloten in april 2024 met als ingangsdatum 1 mei 2024 dient de aanvangshuurprijstoets te worden beoordeeld naar het WWS zoals die gold vóór 1 juli 2024.
WOZ-waarde
2.2.
In het vonnis van 8 april 2026 is overwogen dat partijen het niet eens zijn over met welke WOZ-waarde moet worden gerekend in de puntentelling. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat de WOZ-waarde van het gehuurde in het peiljaar 2023 of daarvoor geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, nu bij de toetsing door de Huurcommissie meegenomen WOZ-waarde in 2023 nog uitgegaan werd van de situatie ‘magazijn’ en niet van ‘woonruimte’.
2.3.
Volgens de in voornoemd vonnis vermelde uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2022 biedt in dat geval een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte om op andere wijze de relevante waarde van het gehuurde te bepalen en moet de WOZ-waarde op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Partijen hebben zich bij akte en antwoordakte ten aanzien van dit geschilpunt over de uitspraak van de Hoge Raad uitgelaten.
2.4.
In het licht van de uitspraak van de Hoge Raad is de kantonrechter van oordeel dat gekeken moet worden naar de WOZ-waarde, waarbij in ieder geval is uitgegaan van de situatie ‘woonruimte'. De kantonrechter sluit aan bij de stelling van [eiser] dat in dit geval uitgegaan moet worden van de WOZ-waarde van € 252.000,00 met peildatum 1 januari 2025, volgens het besluit van BsGW van 20 april 2026. Dit betreft de uitspraak op bezwaar tegen de aanslag van 20 februari 2026, waarin de WOZ-waarde op € 191.000,00 was vastgesteld (productie 15 en 20 van [eiser] ).
De stelling van [gedaagde] dat gekeken moet worden naar de waarde met peildatum in 2024 van € 167.000,00, omdat in 2024 is uitgegaan van een gereed zijnde woning, doet geen recht aan de situatie. Uit het besluit van BsGW van 17 maart 2025 volgt dat de WOZ-waarde van het pand [adres] is verhoogd naar € 220.000,00, zodat de waarde van € 167.000,00 hiermee is achterhaald (productie 13 van [eiser] ).
Daarnaast blijkt uit het besluit van BsGW van 20 april 2026 onder meer het volgende: “
Naar aanleiding van uw bezwaarschrift hebben we de oppervlakte van het object opnieuw berekenend aan de hand van de bouwtekening. Uit deze herberekening is gebleken dat we bij de waardebepaling zijn uitgegaan van de onjuiste gebruiksoppervlakte. Deze is gewijzigd van 42 naar 62 m2. Er is een dakkapel toegevoegd van 1 m2.
Naar aanleiding van uw bezwaarschrift hebben we de oppervlakte van het object opnieuw berekenend aan de hand van de bouwtekening. Uit deze herberekening is gebleken dat we bij de waardebepaling zijn uitgegaan van de onjuiste gebruiksoppervlakte. Deze is gewijzigd van 42 naar 62 m2. Er is een dakkapel toegevoegd van 1 m2.
Uw stelling dat de WOZ-waarde niet lager kan zijn dan het bedrag dat u noemt, is juist.” (productie 20 van [eiser] ).
Uit de door [eiser] overgelegd stukken volgt dat de WOZ-waarde van 2025 met peildatum 1 januari 2024 geen goed beeld geeft van de daadwerkelijke WOZ-waarde van de woonruimte omdat uit is gegaan van een onjuiste gebruikersoppervlakte. De kantonrechter is van oordeel dat hieruit voldoende volgt dat BSGW eerder uit is gegaan van foutieve maatgegevens over de woning, welke zij bij besluit van 20 april 2026 heeft gecorrigeerd. Dat betekent dat hierna uitgegaan zal worden van de WOZ-waarde van 2026 met peildatum 1 januari 2025 van € 252.000,00, omdat deze een reëel beeld geeft van de waarde van de woning nadat deze gereed was.
2.5.
De kantonrechter is verder van oordeel dat op de WOZ-waarde van € 252.000,00 een correctie moet worden toegepast om te bepalen van welke WOZ-waarde moest worden uitgegaan op de peildatum van 1 januari 2023. De kantonrechter zal hierbij aansluiten bij de berekeningsmethode volgens het Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie van januari 2024 (hierna: het Beleidsboek) en daarbij terug indexeren aan de hand van de waardeontwikkeling voor de woningen in de gemeente [plaats] zoals vermeld op de website van de Waarderingskamer.
De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 1 mei 2024. Uitgaande van de WOZ-waarde van 2026, met als peildatum 1 januari 2025, moet de gemiddelde waardestijging voor de woningen in [plaats] over het jaar 2024, met als peildatum 1 januari 2023 en over het jaar 2025, met als peildatum 1 januari 2024 worden meegenomen. De waardestijging in [plaats] tussen peildatum 1 januari 2024 en 1 januari 2025 is volgens de Waarderingskamer 13,9%. De waardestijging tussen peildatum 1 januari 2023 en 1 januari 2024 is volgens de Waarderingskamer 7,7%, zoals ook door [eiser] is gesteld. Dit betekent dat uitgegaan moet worden van een WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2024 van
(€ 252.000,00:113.9x100=) € 221.246,71 en een WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2023 van (€ 221.246,71:107,7x100=) € 205.428,70. Deze laatste WOZ-waarde neemt de kantonrechter als uitgangspunt bij de puntentelling voor het toetsen van de aanvangshuur-prijs.
2.6.
Op grond van het Beleidsboek wordt het aantal punten voor de WOZ-waarde bepaald aan de hand van de onderdelen I en II. Na berekening betekent dit het volgende.
Onderdeel I met als peildatum 1 januari 2023 bedraagt € 205.428,70 gedeeld door
€ 14.146,00 = 14,52 punten.
Onderdeel II met als peildatum 1 januari 2023 bedraagt € 205.428,70 gedeeld door 59,78 m2 gedeeld door € 222,00 = 15,48 punten. Het totaal aantal punten bedraagt afgerond 30. Bij de berekening van 59,78 m2 is uitgegaan van het totaal van de oppervlakte van vertrekken en de overige ruimtes, waarbij de Huurcommissie ook 3,80 m2 heeft berekend voor de ingebouwde kast groter dan 2 m2.
De conclusie is dat de Huurcommissie een totaal aantal punten heeft toegekend van 16 voor de WOZ-waarde, terwijl de kantonrechter na berekening op een totaal aantal punten van afgerond 30 uitkomt. Het verschil van 14 punten zal worden toegekend.
Conclusie
2.7.
De conclusie is dat het totaal aan punten niet op 136 uitkomt, zoals door de Huurcommissie is berekend, maar op 150 punten.
Vorderingen tot verklaring voor recht en vaststelling van de aanvangshuurprijs
2.8.
Het gevolg van het bovenstaande is dat de vordering tot verklaring voor recht dat de woonruimte aan het adres [adres] te [plaats] volgens het huurwaarderingsstelsel bij aanvang van de huur op 1 mei 2024 een puntenaantal van 148 of meer punten had, toewijsbaar is.
2.9.
Dat betekent ook dat belang van de beoordeling van de overige geschilpunten, die zijn weergegeven in het vonnis van 8 april 2026 onder overweging 4.3, ontbreekt.
De kantonrechter zal over deze geschilpunten dan ook, mede gezien het feit dat de huurovereenkomst inmiddels tussen partijen is beëindigd, geen verdere uitspraak doen.
2.10.
Bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 mei 2024 bedroeg de huurprijs
€ 1.225,00. De liberalisatiegrens bedroeg per 1 januari 2024 € 879,66. Dat betekent dat de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens valt. De verklaring voor recht dat volgens het woningwaarderingsstelsel vastgestelde aanvangshuur voor de woning boven de liberalisatiegrens van € 879,66 per maand is gelegen, is daarom eveneens toewijsbaar.
2.11.
Ten aanzien van de vordering tot verklaring voor recht dat de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.225,00 redelijk is dient de kantonrechter ambtshalve te oordelen over de vraag of er gebreken zijn bij aanvang van de huur, die al of niet ernstig genoeg zijn gebleken voor huurprijsvermindering.
Nu partijen daarover niet in geschil zijn en er verder ook niet is gebleken van gebreken, gaat de kantonrechter ervan uit dat hier geen sprake van is.
Dat betekent dat, nu de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, de huurprijs redelijk is en de verklaring voor recht kan worden toegewezen. De vordering tot vaststelling van de aanvangshuurprijs op € 1.225,00 per maand is eveneens toewijsbaar.
2.12.
De vordering onder III dat het oordeel van de huurcommissie geen inbreuk maakt op de verklaring voor recht dat de overeengekomen aanvangshuur van € 1.225,00 redelijk is, wordt wegens het ontbreken van belang afgewezen, omdat de beslissing van de Huurcommissie van rechtswege is komen te vervallen.
2.13.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
432,00
(3 punten × € 144,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
739,45
2.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
verklaart voor recht dat de gehuurde woonruimte aan het adres [adres] te [plaats] volgens het huurwaarderingsstelsel bij aanvang van de huur op 1 mei 2024 een puntenaantal van 148 of meer punten had,
3.2.
verklaart voor recht dat de volgens het woningwaarderingsstelsel vastgestelde aanvangshuurprijs voor de woning boven de liberalisatiegrens van € 879,66 per maand is gelegen,
3.3.
verklaart voor recht dat de overeengekomen aanvangshuur van € 1.225,00 redelijk is, althans niet onredelijk is,
3.4.
stelt de aanvangshuurprijs vast op € 1.225,00 per maand,
3.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 739,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.