Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 12018232 \ CV EXPL 25-6234
Vonnis van 8 juli 2026
in de zaak van
STICHTING WONEN ZUID,
te Roermond,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Zuid,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [bewindvoerder] , in de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [huurder],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder en/of [huurder] ,
gemachtigde: mr. G.G.J. Geerlings.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 42,
- de conclusie van antwoord met één productie,
- de conclusie van antwoord met één productie,
- de brief van 17 april 2026 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is
bepaald,
- de akte van Wonen Zuid met producties 43 tot en met 53,
- de akte van Wonen Zuid met producties 43 tot en met 53,
- de akte van Wonen Zuid met productie 54,
- de mondelinge behandeling van 29 mei 2026.
- de mondelinge behandeling van 29 mei 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Wonen Zuid verhuurt met ingang van 15 december 2020 aan [huurder] de woning aan het adres [adres 1] in [plaats 2] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 741,43 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 februari 2005 van Wonen Zuid van toepassing.
2.2.
De huurovereenkomst is oorspronkelijk gesloten met [huurder] en zijn partner [persoon] (hierna: [persoon] ). [persoon] heeft de huurovereenkomst met ingang van 17 maart 2023 opgezegd, zodat vanaf die datum alleen [huurder] als huurder bij de overeenkomst betrokken was. Hoewel [persoon] sinds 17 maart 2023 geen contractueel huurder meer is, verblijft zij inmiddels wel weer in het gehuurde.
2.3.
De kantonrechter in de rechtbank Limburg heeft bij beschikking van 3 januari 2024 vanaf 16 januari 2024 een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [huurder] wegens lichamelijke of geestelijke toestand. Bij die beschikking is de bewindvoerder als zodanig benoemd.
2.4.
Vanaf omstreeks 5 januari 2021 heeft Wonen Zuid diverse meldingen en klachten ontvangen van omwonenden over het gedrag van [huurder] en [persoon] . De meldingen en klachten hadden betrekking op onder meer luid geschreeuw tijdens ruzies, scheldpartijen, vermoedens van huiselijk geweld, het hard dichtslaan van deuren, bedreigingen, agressief gedrag jegens omwonenden en geluidsoverlast door het afspelen van te harde muziek. Omwonenden hebben daarbij aangegeven zich onveilig te voelen in hun woonomgeving. Tevens is gemeld dat de politie meermalen ter plaatse is geweest.
2.5.
Wonen Zuid heeft daarnaast diverse anonieme klachten ontvangen waarin melding werd gemaakt van structurele overlast gedurende de middag-, avond- en nachtelijke uren. In deze meldingen werd onder meer geklaagd over drugsgebruik, mishandeling van een hond, mishandeling van de vriendin ( [persoon] ) en het achterlaten van afval op de oprit. Daarbij is aangegeven dat het woongenot van omwonenden ernstig werd verstoord en aangetast.
2.6.
Naar aanleiding van de aanhoudende overlastmeldingen heeft Wonen Zuid op 3 mei 2021 een huisbezoek afgelegd bij [huurder] . Tijdens dit huisbezoek hebben [huurder] en [persoon] erkend dat hun gedrag en de spanningen binnen hun relatie door omwonenden als overlastgevend konden worden ervaren. Wonen Zuid heeft vervolgens bij brief van 3 mei 2021 de inhoud van het gesprek schriftelijk bevestigd. Daarbij heeft Wonen Zuid [huurder] gewezen op zijn verplichtingen als goed huurder en hem meegedeeld dat het veroorzaken van overlast niet is toegestaan. Tevens is [huurder] erop gewezen dat de overlast diende te stoppen.
2.7.
Tot 9 augustus 2022 heeft Wonen Zuid geen nieuwe overlastmeldingen ontvangen.
2.8.
Op 9 augustus 2022 hebben de nieuwe bewoners van [huisnummer] een klacht ingediend over door hen ervaren overlast. De aard van deze klachten kwam overeen met de eerder ontvangen meldingen.
2.9.
Eind 2022 heeft zich opnieuw een incident van huiselijk geweld voorgedaan waarbij politie, justitie en Veilig Thuis betrokken zijn geraakt. In overleg met deze instanties is besloten dat [persoon] , uit veiligheidsoverwegingen, het gehuurde zou verlaten en elders zou verblijven. In dat kader heeft [persoon] de huurovereenkomst opgezegd tegen 17 maart 2023.
2.10.
Daarna heeft Wonen Zuid nog steeds meldingen van overlast ontvangen. Op 13 februari 2023 en 14 maart 2023 zijn klachten ingediend over geluidsoverlast en drugsgebruik. Naar aanleiding daarvan heeft op 30 maart 2023 een gesprek plaatsgevonden tussen Wonen Zuid en [huurder] . Tijdens dit gesprek is aan [huurder] een officiële waarschuwing gegeven. Wonen Zuid heeft deze waarschuwing bij brief van 30 maart 2023 bevestigd. Daarbij is [huurder] erop gewezen dat hij geen harde muziek meer mocht afspelen, diende te stoppen met het veroorzaken van overlast en zich voortaan als goed huurder diende te gedragen.
2.11.
Vervolgens heeft Wonen Zuid na de waarschuwing van 30 maart 2023 opnieuw meldingen van overlast ontvangen (geluidsoverlast, ruzies, schreeuwen, met deuren slaan, harde muziek, drugsgebruik, mishandeling hond, mishandeling vriendin, afval op de oprit).
2.12.
Op 12 maart 2024 heeft Wonen Zuid opnieuw een huisbezoek afgelegd bij [huurder] . Tijdens dit huisbezoek werd Wonen Zuid aangesproken door de bewoner van [huisnummer] , die meedeelde dat [persoon] weer regelmatig in het gehuurde verbleef. Ook in augustus 2024 hebben de bewoners van [huisnummer] aan Wonen Zuid gemeld dat [persoon] weer veelvuldig aanwezig was in het gehuurde. Daarbij hebben zij aangegeven dat zij dit merkten doordat vanuit het gehuurde regelmatig ruzies hoorbaar waren.
2.13.
Op 29 augustus 2024, 11 en 19 september 2024 heeft een anonieme melder overlastmeldingen gedaan. De anonieme melder heeft tevens aangegeven dat [huurder] en [persoon] weer een relatie zouden hebben en weer gezamenlijk in het gehuurde verbleven.
2.14.
In december 2024 heeft [huurder] aan Wonen Zuid toestemming gevraagd voor het opnieuw inwonen van [persoon] in het gehuurde. Op 9 januari 2025 heeft hierover een gesprek plaatsgevonden tussen Wonen Zuid en [huurder] . Tijdens dit gesprek heeft Wonen Zuid aan [huurder] meegedeeld dat eerst gedurende een periode van zes maanden sprake moest zijn van aantoonbaar goed huurderschap alvorens een besluit zou worden genomen over het verzoek tot (weder)inwoning van [persoon] . Daarbij is afgesproken dat op 10 april 2025 een tussentijdse beoordeling, dan wel evaluatiegesprek, zou plaatsvinden. Voorts heeft Wonen Zuid tijdens dit gesprek aangegeven dat zowel [huurder] als [persoon] onder bewind dienden te worden gesteld, mede gelet op de bestaande betalingsachterstand.
2.15.
Bij brief van 27 mei 2025 heeft Wonen Zuid het verzoek van [huurder] om [persoon] opnieuw in het gehuurde te laten inwonen goedgekeurd.
2.16.
Vanaf 31 mei 2025 heeft Wonen Zuid opnieuw diverse overlastmeldingen ontvangen. In de maanden juni, juli, augustus en september 2025 zijn door omwonenden meerdere klachten, waaronder ook anonieme, ingediend over overlast vanuit het gehuurde.
2.17.
Op 21 juni 2025 heeft Wonen Zuid een bezoek gebracht aan de bewoners van [huisnummer] . Tijdens dit bezoek waren nog zes omwonenden aanwezig. De bewoners hebben tijdens deze bijeenkomst bevestigd dat de door [huurder] en [persoon] veroorzaakte overlast nog steeds voortduurde.
2.18.
Naar aanleiding van deze meldingen heeft op 23 juni 2025 een gesprek plaatsgevonden tussen Wonen Zuid, [huurder] en [persoon] . Tijdens dit gesprek zijn de overlastmeldingen besproken en zijn afspraken gemaakt welke Wonen Zuid heeft bevestigd bij brief van 25 juni 2025. Daarbij is onder meer afgesproken dat [huurder] zou gaan sporten als uitlaatklep, hij samen met [persoon] aan de slag zou gaan met Bemoeizorg en dat iedere vorm van geluidsoverlast diende te stoppen. Tevens is afgesproken dat, indien de overlast niet zou stoppen, Wonen Zuid maatregelen zou treffen door het opstellen van een gedragsaanwijzing.
2.19.
Op 24 juli 2025 heeft de bewoonster van de woning aan de [adres 2] een overlastmelding bij Wonen Zuid ingediend. De woning is gelegen in een zijstraat van de straat waarin [huurder] woont. Tevens heeft zij vermeld dat volgens haar regelmatig de politie wordt ingeschakeld naar aanleiding van overlastsituaties waarbij [huurder] betrokken is. Daarnaast heeft zij [huurder] omschreven als agressief.
2.20.
Omdat de overlastmeldingen bleven aanhouden, heeft Wonen Zuid bij brief van 19 september 2025 [huurder] verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Wonen Zuid heeft daarbij gewezen op de ernst van de actuele overlastmeldingen, bezien in samenhang met het reeds bestaande overlastverleden. In deze brief heeft Wonen Zuid aangekondigd dat, indien [huurder] de huurovereenkomst niet vrijwillig zou beëindigen, een gerechtelijke procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst aanhangig zou worden gemaakt.
2.21.
In het kader van een laatste kans om de huurovereenkomst voort te zetten heeft Wonen Zuid een gedragsaanwijzing opgesteld. Deze gedragsaanwijzing is op 3 oktober 2025 door [huurder] ondertekend. In deze gedragsaanwijzing is onder andere het volgende bepaald:
(…)
“3.1. Huurder zal aan omwonenden geen enkele overlast meer veroorzaken, meer in het bijzonder, maar niet beperkt tot het veroorzaken van harde geluiden, al dan niet in de voor de nachtrust bestemde tijd.
3.2.
Huurder zal zorgdragen voor volledige betaling van de huurachterstand aan de deurwaarder vóór 1 november 2025 en voorts definitief zorgdragen voor een tijdige betaling van de lopende huur.
3.3.
Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van verhuurder, medewerkers van de gemeente en medewerkers van de politie, constructief en welwillend op te stellen.
3.4.
Huurder zal de woning als goed huurder in de zin van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW Pro bewonen en uitsluitend conform de bestemming gebruiken.
6.1.
Indien huurder tekortschiet in een van de in deze Allonge gedragsaanwijzing bepaalde verplichtingen, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, is huurder zonder nadere aankondiging of ingebrekestelling in verzuim en is verhuurder zonder meer gerechtigd de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen.
6.2.
Huurder aanvaardt uitdrukkelijk dat zijn tekortschieten in een van de in deze Allonge gedragsaanwijzing bepaalde verplichtingen of garantie, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, leidt tot ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst.”
2.22.
Na het ondertekenen van de gedragsaanwijzing heeft Wonen Zuid opnieuw
overlastmeldingen ontvangen van de bewoner van [huisnummer] (op 13 oktober 2025, 26 oktober 2025 en 20 november 2025).
2.23.
Thans bestaat ook een huurachterstand van € 733,29.
2.24.
In het verleden is ook sprake geweest van betalingsachterstanden waarvoor Wonen Zuid in juli 2023 een dagvaardingsprocedure is gestart tegen [huurder] . Bij vonnis van 27 september 2023 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [huurder] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De ontruiming heeft vervolgens geen doorgang gevonden omdat [huurder] een moratoriumverzoek (artikel 287b Faillissementswet) heeft ingediend, welk verzoek is toegewezen. Naar aanleiding daarvan zijn partijen op 21 november 2023 een overeenkomst tot opschorting van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 27 september 2023 aangegaan.
2.25.
Wonen Zuid heeft [huurder] per brief van 18 november 2025 opnieuw in de gelegenheid gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen. De gemachtigde heeft hierop laten weten dat de bewindvoerder en/of [huurder] niet bereid waren de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Naar aanleiding daarvan heeft Wonen Zuid de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst ontbindt,
- de bewindvoerder veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde,
- de bewindvoerder veroordeelt tot betaling van € 733,29 aan huurachterstand tot en met 1 december 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf het moment van opeisbaarheid tot aan de dag van volledige betaling,
- de bewindvoerder met ingang van januari 2026 veroordeelt tot betaling van
€ 741,43 per maand aan gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf het moment van opeisbaarheid tot aan de dag van volledige betaling,
- de bewindvoerder veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Wonen Zuid legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten. Volgens Wonen Zuid veroorzaakt [huurder] al gedurende een reeks van jaren structureel en ernstig overlast voor omwonenden. Ondanks herhaalde waarschuwingen, gesprekken, afspraken en een gedragsaanwijzing is de overlast volgens Wonen Zuid niet beëindigd. Daarnaast is sprake van een huurachterstand. Wonen Zuid stelt zich op het standpunt dat deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.
3.3.
De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder betwist dat sprake is van structurele en ernstige overlast die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Volgens [huurder] willen enkele omwonenden hem uit de buurt hebben en maken zij daarom meldingen van door hem veroorzaakte overlast. [huurder] stelt dat sprake is van een tegen hem gerichte hetze en dat de ontvangen (anonieme) meldingen daarom niet zonder meer als juist kunnen worden aangemerkt. Verder voert de bewindvoerder aan dat de overlast niet zo ernstig is dat deze een ontbinding rechtvaardigt. Volgens de bewindvoerder dient het belang van de bewindvoerder bij behoud van het gehuurde zwaarder te wegen dan het belang van Wonen Zuid en de omwonenden. Ten aanzien van de huurachterstand erkent de bewindvoerder dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een huurachterstand van € 733,29 bestond. Volgens de bewindvoerder kwam deze achterstand overeen met ongeveer één maand huur en is deze tekortkoming, gelet op haar beperkte omvang, onvoldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontbinding en ontruiming
4.1.
In artikel 6:265 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij het recht geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.2.
De vraag die in deze procedure centraal staat, is of de door Wonen Zuid gestelde overlast de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Als uitgangspunt bij de beantwoording van deze vraag geldt het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro. Op grond van dat artikel is [huurder] verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Hij dient daarbij niet alleen goed voor het gehuurde te zorgen; hij moet ook voorkomen dat omwonenden overlast van hem ervaren.
4.3.
De vordering van Wonen Zuid is gebaseerd op twee gestelde tekortkomingen, te weten het bestaan van een huurachterstand van € 733,29 en het veroorzaken van structurele overlast.
De huurachterstand
4.4.
Vaststaat dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding sprake was van een huurachterstand van € 733,29. De bewindvoerder heeft deze achterstand erkend. De kantonrechter is van oordeel dat deze huurachterstand op zichzelf onvoldoende grond vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst. De achterstand bedraagt ongeveer één maand huur. Hoewel iedere betalingsachterstand een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, is de omvang van de huidige achterstand te beperkt om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
4.5.
Wonen Zuid heeft gewezen op eerdere huurachterstanden die in 2023 hebben geleid tot een ontbindingsvonnis. De tekortkomingen die aan die procedure ten grondslag lagen hebben echter geruime tijd geleden plaatsgevonden. Bovendien staat vast dat inmiddels beschermingsbewind is ingesteld, dat de lopende huurtermijnen worden voldaan en dat niet is gebleken dat de huidige huurachterstand nadien aanzienlijk is opgelopen. De kantonrechter zal daarom de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst niet toewijzen enkel omdat er een huurachterstand is.
De overlast
4.6.
Dit ligt anders ten aanzien van de door Wonen Zuid gestelde overlast. Uit het dossier blijkt dat Wonen Zuid reeds vanaf 2021 meldingen van overlast ontvangt. Naar aanleiding daarvan hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden, zijn waarschuwingen gegeven, zijn afspraken gemaakt en is hulpverlening ingezet. Wonen Zuid heeft gedurende een lange periode geprobeerd de overlast te beëindigen zonder het starten van een gerechtelijke procedure. De kantonrechter acht het van belang dat [huurder] op 3 oktober 2025 een gedragsaanwijzing heeft ondertekend. In artikel 3.1. daarvan heeft [huurder] zich onder meer verplicht geen enkele overlast meer te veroorzaken en ervoor zorg te dragen dat vanuit het gehuurde geen harde geluiden hoorbaar zijn voor omwonenden. De gedragsaanwijzing moet worden beschouwd als een laatste kans om de huurovereenkomst voort te zetten.
4.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende komen vast te staan dat [huurder] deze gedragsaanwijzing niet is nagekomen. Ook na 3 oktober 2025 heeft Wonen Zuid immers opnieuw overlastmeldingen ontvangen, onder meer op 13 oktober 2025, 26 oktober 2025 en 20 november 2025. Bij de melding van 13 oktober 2025 zijn bovendien videobeelden overgelegd. Daar komt bij dat [huurder] en [persoon] tijdens de mondelinge behandeling hebben erkend dat tussen hen nog steeds ruzies plaatsvinden. Hun verklaring dat deze ruzies eindigen zodra de politie ter plaatse komt, bevestigt dat ook na de gedragsaanwijzing nog sprake is geweest van situaties die voor omwonenden hoorbaar waren en het woongenot van de buurt verstoorden.
4.8.
De kantonrechter volgt [huurder] niet in zijn stelling dat de meldingen moeten worden beschouwd als een hetze van omwonenden. Weliswaar heeft de bewoner van [huisnummer] veelvuldig meldingen gedaan, maar het dossier bevat daarnaast meldingen van andere omwonenden en meerdere anonieme meldingen. De enkele stelling dat de anonieme meldingen mogelijk eveneens afkomstig zijn van de bewoner van [huisnummer] is onvoldoende onderbouwd. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat deze bewoner reeds herhaaldelijk op eigen naam overlastmeldingen heeft gedaan. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt daarom niet in te zien waarom deze bewoner daarnaast ook anoniem melding zou maken van dezelfde overlast. Reeds daarom bestaat onvoldoende aanleiding om aan de betrouwbaarheid van de anonieme meldingen te twijfelen.
4.9.
Van belang is verder dat ook bewoners buiten de directe woonomgeving van [huurder] overlast hebben gemeld. Zo hebben de bewoners van De [adres 2] verklaard dagelijks overlast te ervaren in de ochtend-, middag- en avonduren. Tijdens een bezoek van Wonen Zuid aan verschillende omwonenden op 21 juni 2025 hebben meerdere bewoners bevestigd dat de overlast nog steeds voortduurde.
4.10.
De kantonrechter beoordeelt de ontvangen overlastmeldingen niet afzonderlijk, maar tegen de achtergrond van het gehele dossier. Daaruit komt een bestendig patroon van terugkerende overlast naar voren dat zich gedurende meerdere jaren heeft voorgedaan. Gelet op de duur van de overlastsituaties, de aard en frequentie van de meldingen, de herhaalde waarschuwingen, de betrokkenheid van diverse instanties (politie, justitie, Veilig Thuis en hulpverlening), de gemaakte afspraken en de nadien geconstateerde schending van de gedragsaanwijzing, is voldoende vast komen te staan dat sprake is van structurele en ernstige overlast. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het (woon)gedrag van [huurder] kwalificeert als ernstige en structurele overlast en dus als een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.
Ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd
4.11.
De volgende vraag die dan voorligt is of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde voor [huurder] (en [persoon] ) verstrekkende gevolgen zullen hebben. Volgens de bewindvoerder zullen zij hun woning verliezen, dreigen zij dakloos te raken, zullen hun vijf huisdieren geen onderdak meer hebben en bestaat het risico dat zij hun baan en de inmiddels ingezette hulpverlening verliezen. Deze omstandigheden kunnen echter niet leiden tot het oordeel dat de tekortkoming, gelet op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW Pro de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat de gevolgen van een ontbinding en ontruiming altijd ingrijpend zijn voor een huurder maar dat deze ook inherent eraan zijn. Iedere huurder heeft immers een woonbelang en niemand wil tot ontruiming worden gedwongen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat uit het dossier blijkt van een terugkerend patroon van overlast dat zich in ieder geval sinds 2021 voordoet. Wonen Zuid heeft gedurende meerdere jaren getracht de situatie zonder gerechtelijke tussenkomst te verbeteren door gesprekken te voeren,
waarschuwingen te geven, afspraken te maken en aan [huurder] uiteindelijk een gedragsaanwijzing aangeboden als laatste mogelijkheid. Geen van deze maatregelen heeft geleid tot een duurzame beëindiging van de overlast. Van [huurder] mocht worden verwacht dat hij zich actief zou inspannen om herhaling van de overlast te voorkomen. In dat verband zijn tijdens het gesprek van 23 juni 2025 concrete afspraken gemaakt over het inschakelen van hulpverlening, waaronder Bemoeizorg, teneinde de onderliggende problematiek aan te pakken en verdere overlast te voorkomen. Niet is gebleken dat deze hulpverlening nadien daadwerkelijk van de grond is gekomen. Daarnaast is afgesproken dat [huurder] zou gaan sporten als uitlaatklep voor spanningen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] verklaard dat hij daarmee pas kort geleden is begonnen. Waarom hij deze afspraak niet eerder heeft opgepakt, heeft hij niet toegelicht. Voor zover [huurder] heeft aangevoerd dat een ontruiming zal leiden tot verlies van zijn baan, heeft hij deze stelling onvoldoende concreet onderbouwd. Zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom het verlies van de woning noodzakelijkwijs zou leiden tot het verlies van zijn dienstbetrekking. De kantonrechter kan deze omstandigheid daarom niet in het voordeel van [huurder] meewegen. Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [huurder] bij behoud van de woning niet opwegen tegen het belang van Wonen Zuid en de omwonenden bij beëindiging van de langdurige overlastsituatie. De tekortkoming is niet van geringe betekenis en de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen is gerechtvaardigd.
Conclusie
4.12.
Gelet op al het voorgaande kan van Wonen Zuid redelijkerwijs niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [huurder] nog langer voortzet. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijzen.
De ontruimingstermijn (één maand)
4.13.
De kantonrechter acht een ontruimingstermijn van één maand, na betekening van dit vonnis, in dit geval redelijk. [huurder] en [persoon] hebben aangevoerd dat zij zorg dragen voor vijf huisdieren waarvoor in geval van ontruiming vervangende opvang zal moeten worden geregeld. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen gesproken over een langere ontruimingstermijn. Wonen Zuid heeft in het kader van een poging om de zaak minnelijk te regelen, te kennen gegeven dat een ontruimingstermijn van drie maanden bespreekbaar is, mede om [huurder] en [persoon] de gelegenheid te bieden voor de huisdieren een noodopvang of andere passende oplossing te regelen. De kantonrechter ziet in de uitlatingen van Wonen Zuid in het kader van een eventuele regeling, geen aanleiding om alleen daarom een langere ontruimingstermijn dan één maand vast te stellen. Wel staat het partijen uiteraard vrij om hierover na dit vonnis in onderling overleg nadere afspraken te maken.
Huur c.q. gebruikersvergoeding
4.14.
Wonen Zuid wil ook dat de bewindvoerder wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 741,43, te rekenen vanaf de maand januari 2026 tot het moment dat de bewindvoerder het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs c.q. gebruikersvergoeding per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst voor de tijd dat de bewindvoerder nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.15.
Nu sprake is van een langdurige en ernstige overlastsituatie en Wonen Zuid en de omwonenden belang hebben bij een spoedige beëindiging daarvan, ziet de kantonrechter aanleiding dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [1] De tenuitvoerlegging van dit vonnis kan daarom ook worden gestart of voortgezet als tegen het vonnis hoger beroep (of een ander rechtsmiddel) wordt ingesteld.
Proceskosten
4.16.
De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonen Zuid worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
350,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.036,97
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres 1] in [plaats 2] ,
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder om binnen één maand na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Wonen Zuid te stellen,
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder om aan Wonen Zuid, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 741,43 per maand zijnde huur c.q. gebruiksvergoeding voor iedere maand die vanaf januari 2026 tot het tijdstip van ontruiming mocht verstrijken of zijn ingegaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van de vorderingen van Wonen Zuid, tot aan de dag der algehele vergoeding,
5.4.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.036,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de hierin uitgesproken veroordelingen,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.