Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 12133979 \ CV EXPL 26-1182
Vonnis van 15 juli 2026 – bij vervroeging
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] (Duitsland),
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A. Saakjan,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] (Luxemburg),
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 5,
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 9,
- de conclusie van repliek met productie 6,
- de conclusie van dupliek met bijlagen 6 en 7.
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 9,
- de conclusie van repliek met productie 6,
- de conclusie van dupliek met bijlagen 6 en 7.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] verhuurde met ingang van 1 december 2022 aan [eiser] een onzelfstandige woonruimte (met gedeelde badkamer, toilet en keuken) op de eerste verdieping aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedroeg € 715,00 per maand (opgebouwd uit € 480,00 aan kale huur en € 235,00 aan voorschotten) en was bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
De huurovereenkomst betreft een overeenkomst met bepaalde looptijd. In de huurovereenkomst is daarover het volgende opgenomen:
“Duration,, extension and termination
3.1
This agreement was entered into on 01 december 2022and running until 30July2023.During this period the parties cannot terminate this agreement by giving notice at any time. (…)”
2.3.
[eiser] heeft een waarborgsom van € 1.180,00 aan [gedaagde] betaald.
2.4.
Op 16 mei 2023 heeft [eiser] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen.
2.5.
Op 9 juni 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] medegedeeld dat hij de huur per 30 juni 2023 opzegt.
2.6.
De Huurcommissie heeft op 24 september 2024 uitspraak gedaan. De huurcommissie concludeert dat de overeengekomen kale huurprijs van € 480,00 niet redelijk is, dat de woning moet worden gewaardeerd op 141 woningwaarderingspunten en dat op basis van dat puntenaantal een maximale kale huurprijs van € 318,49 per maand met ingang van 1 december 2022 redelijk is.
2.7.
Bij brief en e-mail van 18 februari 2025 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen een termijn van vijftien dagen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 1.180,00 en de onverschuldigd betaalde huur voor in totaal € 1.130,57 over te gaan, waarbij incassokosten van € 419,37 in het vooruitzicht zijn gesteld op het moment dat hij niet binnen de gestelde termijn betaalt.
2.8.
Bij brief en e-mail van 23 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen een termijn van veertien dagen tot terugbetaling van de waarborgsom, de onverschuldigd betaalde huur en de buitengerechtelijke incassokosten over te gaan.
2.9.
Op 24 november 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] een laatste waarschuwing gestuurd om binnen zeven dagen te betalen. Het betreffende bedrag is niet betaald, waarna [gedaagde] is gedagvaard.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
- € 1.180,00 aan waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke rente,
- € 1.130,57 aan te veel betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente,
- € 419,37 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente,
- de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 24 september 2024 geconcludeerd dat de overeengekomen kale huurprijs van € 480,00 niet redelijk is, maar een maximale kale huurprijs van € 318,49 per maand met ingang van 1 december 2022 wel redelijk is. Hierdoor heeft [eiser] over de periode van 1 december 2022 tot en met 30 juni 2023 in totaal € 1.130,57 onverschuldigd aan [gedaagde] betaald. Daarnaast is [gedaagde] verplicht om na het eindigen van de huurovereenkomst de waarborgsom aan [eiser] terug te betalen. [gedaagde] heeft de waarborgsom, na daartoe te zijn gesommeerd, niet terugbetaald.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , subsidiair de onbetaalde huur en voorschotten over de maand juli 2023 van € 715,00 en de gemaakte kosten voor de schoonmaak (€ 80,00) en herstel (€ 66,67) met de waarborgsom te verrekenen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het geschil in het kort
4.1.
De kern van het geschil is de vraag of [eiser] , na de uitspraak van de huurcommissie van 24 september 2024, recht heeft op terugbetaling van de te veel betaalde huur. Daarnaast vordert [eiser] ook terugbetaling van de waarborgsom. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] zowel recht heeft op terugbetaling van de te veel betaalde huur als terugbetaling van de waarborgsom. [gedaagde] wenst vervolgens de waarborgsom te verrekenen met de verschuldigde huur en voorschotten over de maand juli 2023. Daarvoor is met name van belang of de huurovereenkomst per 30 juni 2023 is geëindigd of dat de huurovereenkomst doorliep tot 30 juli 2023 en [eiser] in beginsel over de periode van juli 2023 nog huur verschuldigd is. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurovereenkomst per 30 juli 2023 is geëindigd en dat [eiser] dus over de maand juli 2023 nog huur verschuldigd is. Het beroep op verrekening wordt gehonoreerd. [gedaagde] wenst daarnaast ook de kosten voor de schoonmaak en herstel van het gehuurde te verrekenen met de waarborgsom, maar dit verzoek wordt afgewezen. Hieronder wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
Uitspraak Huurcommissie
4.2.
[eiser] vordert, op basis van de uitspraak van de Huurcommissie van 24 september 2024, in totaal € 1.130,57 aan te veel betaalde huur. [gedaagde] stelt echter dat de uitspraak van de Huurcommissie niet aan hem kan worden tegengeworpen, omdat hij niet op de hoogte was van de procedure bij de Huurcommissie en derhalve ook niet door haar is uitgenodigd of gehoord. Volgens [gedaagde] is de correspondentie van de Huurcommissie naar een oud adres in België verzonden. [eiser] betwist de stelling van [gedaagde] . De kantonrechter oordeelt ten aanzien van de verweren als volgt.
4.3.
De kantonrechter gaat uit van de door de Huurcommissie gestelde dag van verzending van de uitspraak, namelijk 24 september 2024. [eiser] noch [gedaagde] heeft tegen de uitspraak binnen drie weken verzet aangetekend of binnen acht weken de kantonrechter om een beslissing verzocht. [1] Dat heeft tot gevolg dat [eiser] en [gedaagde] worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld. Omdat de uitspraak van de Huurcommissie in rechte vaststaat, zijn [eiser] en [gedaagde] aan de uitspraak gebonden en is de uitspraak voor de kantonrechter een gegeven. De stelling van [gedaagde] dat hij niet op de hoogte was van de procedure bij de Huurcommissie – wat daar ook van zij – maakt dat niet anders. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de correspondentie van de Huurcommissie, waaronder de uitspraak van 24 september 2024, naar zijn oude adres in België is gestuurd. Doordat [eiser] de door [gedaagde] geschetste omstandigheden heeft betwist, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen door bijvoorbeeld de verkeerd geadresseerde correspondentie te overleggen. Dat heeft hij nagelaten. Daar komt bij dat het adres in België kennelijk bij [gedaagde] nog wel in gebruik was, nu uit de opzegging van [eiser] blijkt dat hij dit adres in correspondentie met [gedaagde] gebruikte.
4.4.
Verder komt kantonrechter geen bevoegdheid toe om te beoordelen of de procedure bij de Huurcommissie, die tot de uitspraak heeft geleid, conform de beginselen van een behoorlijke procesorde is verlopen. De stelling van [gedaagde] dat hij nooit door de Huurcommissie is uitgenodigd of gehoord, treft dan ook geen doel.
4.5.
Het voorgaande betekent dat de maximaal redelijke huurprijs van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, 1 december 2022, € 318,49 bedraagt. [eiser] heeft over de periode van 1 december 2022 tot en met 30 juni 2023 maandelijks een bedrag van € 480,00 aan kale huur betaald. Dit betekent dat hij gedurende zeven maanden een bedrag van € 161,51 per maand onverschuldigd heeft betaald. Over deze gehele periode is dat een totaalbedrag van € 1.130,57. Omdat vaststaat dat [eiser] te veel heeft betaald, is zijn vordering tot betaling van een bedrag van € 1.130,57 toewijsbaar. [2] De daarover gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar met ingang van de datum van dagvaarding, te weten 6 februari 2026. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van een andere ingangsdatum verschuldigd is.
Opzegging huurovereenkomst
4.6.
De tekst in artikel 3.1 van de huurovereenkomst is op zichzelf duidelijk: de overeenkomst is aangegaan voor de periode van 1 december 2022 tot 30 juli 2023. Gedurende deze periode kunnen partijen de overeenkomst op geen enkel moment door middel van een opzegging beëindigen. Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhavige huurovereenkomst een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden opgezegd voor het einde van de looptijd. Omdat het in deze zaak gaat om een huurovereenkomsten die is gesloten op 21 november 2022, zal de kantonrechter aan de hand van het toen geldende recht moet beoordelen of tussentijdse opzegging mogelijk was.
4.7.
Artikel 7:271 lid 1 BW Pro (oud) bepaalt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter door een huurder kan worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Uitgaande van een maandelijkse huurbetaling geldt voor de huurder daarbij een opzegtermijn van minimaal één maand. [3] Daarbij is van belang dat deze bepaling van dwingend recht is en ter bescherming van de huurder dient. Afwijken van een dergelijke dwingendrechtelijke bepaling is niet toegestaan. In artikel 7:271 lid 7 BW Pro (oud) is nog eens expliciet bepaalt dat ieder afwijkend beding nietig is. Gelet op het voorgaande kan dus geconcludeerd worden dat de huurder tussentijds mag opzeggen, ondanks andersluidende contractuele bepalingen.
4.8.
Nu het bepaalde in artikel 3.1 nietig is, kon [eiser] de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijn, zoals opgenomen in artikel 7:271 lid 5 onder Pro a BW (oud), opzeggen. [eiser] heeft op 9 juni 2023 schriftelijk aan [gedaagde] medegedeeld de huur per 30 juni 2023 te willen eindigen. Omdat [eiser] de opzegtermijn van één maand niet in acht heeft genomen, is de huurovereenkomst niet eerder geëindigd dan de overeengekomen einddatum van 30 juli 2023. [eiser] voert nog aan dat [gedaagde] heeft ingestemd met de eerdere beëindiging van de huurovereenkomst door de intrek van een nieuwe huurder in juli 2023 en overlegt daartoe WhatsApp-correspondentie tussen hem en [gedaagde] . [gedaagde] erkent dat hij heeft ingestemd met een eerdere oplevering, maar enkel onder de voorwaarden dat een nieuwe huurder het gehuurde zou overnemen, daarvoor een huurovereenkomst zou tekenen en de situatie juridisch stabiel bleef. Dat is volgens [gedaagde] niet gebeurd. De kantonrechter is van oordeel dat partijen het in de Whatsapp-correspondentie weliswaar hebben gehad over de intrek van een nieuwe huurder, maar zij kan daaruit niet afleiden dat partijen tot een definitief akkoord zijn gekomen dat de huurovereenkomst daarmee ook eerder is geëindigd. De stelling van [eiser] dat [gedaagde] heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst tegen 30 juni 2023 slaagt om die reden niet. Nu de overeenkomst op 30 juli 2023 is geëindigd heeft dit tot gevolg dat [eiser] tot die datum huur en voorschotten verschuldigd is aan [gedaagde] . [eiser] heeft erkend dat hij de huur en de voorschotten voor de maand juli 2023 onbetaald heeft gelaten.
4.9.
De kantonrechter merkt op dat in de huurovereenkomst onder 3.1 staat opgenomen dat de overeenkomst loopt tot 30 juli 2023, terwijl de maand juli 31 dagen telt. Nu de overeenkomst loopt tot en met 29 juli 2023 is [eiser] enkel over dat gedeelte huur en voorschotten verschuldigd. Uitgaande van de vastgestelde huurprijs van € 318,49 per maand, is [eiser] aan [gedaagde] nog € 297,94 [4] aan huur en € 219,84 [5] aan voorschotten verschuldigd. [gedaagde] wenst de achterstallige huur en voorschotten te verrekenen met de nog terug te betalen waarborgsom.
Terugbetaling waarborgsom en verrekening
4.10.
Vaststaat dat [eiser] aan [gedaagde] een waarborgsom van € 1.180,00 heeft betaald en dat [gedaagde] deze waarborgsom na beëindiging van de huurovereenkomst niet aan [eiser] heeft terugbetaald. De kantonrechter stelt voorop dat de waarborgsom binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst gerestitueerd moet worden, tenzij sprake is van aantoonbare schade of achterstallige huur en servicekosten, in welk geval het restant na verrekening binnen 30 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst gerestitueerd moet worden. [6]
4.11.
Zoals onder rechtsoverweging 4.9 is vastgesteld is in dit geval sprake van achterstallige huur. De over de maand juli 2023 verschuldigde huur bedraagt € 517,78
(€ 297,94 aan huur en € 219,84 aan voorschotten) en heeft [eiser] niet betaald. Dit bedrag is met de waarborgsom verrekenbaar.
4.12.
[gedaagde] wenst daarnaast de waarborgsom ook te verrekenen met de gemaakte kosten voor de schoonmaak en herstel van het gehuurde. Hij stelt dat [eiser] het gehuurde in een slechte staat heeft achtergelaten. Zo stonden er, volgens [gedaagde] , vuilniszakken en fietsen in de tuin, verkeerde de tuin in wanorde, was de koelkast nog vol en stond er een kapotte bank in het gehuurde. [gedaagde] wenst voor de schoonmaak € 80,00 en voor het herstel € 66,67 met de waarborgsom te verrekenen. De kantonrechter oordeelt ten aanzien van dit verzoek als volgt.
4.13.
Gesteld noch gebleken is dat er een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Nu er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de oplevering door [eiser] als correct verondersteld, namelijk in overeenstemming met de staat bij aanvang van de huur. [7] Dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst anders was dan bij de aanvaarding van het gehuurde, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd en [eiser] gemotiveerd betwist. De door [gedaagde] daartoe overgelegde foto’s zijn zonder feitelijke onderbouwing dat die schade door toedoen van [eiser] is ontstaan onvoldoende. Daarnaast moet volgens vaste rechtspraak de (gevolg)schade concreet worden begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen. [8] [gedaagde] heeft geen concrete facturen en/of andere concrete en te controleren bewijzen in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt om de gestelde opleveringsgebreken te herstellen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zowel de schade aan het gehuurde als de gemaakte kosten voor schoonmaak en herstel onvoldoende heeft onderbouwd. Het bedrag van € 146,67 is dan ook niet verrekenbaar met de waarborgsom.
4.14.
Op basis van het voorgaande zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 1.180,00, met dien verstande dat € 517,78 aan achterstallige huur en voorschotten met dit bedrag wordt verrekend, waardoor € 662,22 aan terug te betalen waarborgsom resteert. De gevorderde rente over de waarborgsom zal gelet op artikel 7:261b lid 3 ahf en onder b BW worden toegewezen met ingang van 28 augustus 2023.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.15.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. [eiser] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [eiser] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 419,37 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, te weten 6 februari 2026.
Proces- en nakosten
4.16.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
93,00
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
126,50
Totaal
€
725,50
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.18.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing kan worden tenuitvoergelegd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 1.130,57 aan te veel betaalde huur over de maanden december 2022 tot en met juni 2023, vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 6 februari 2026, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 662,22 aan restant waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 28 augustus 2023, tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 419,37 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf 6 februari 2026 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 725,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.