ECLI:NL:RBLIM:2026:823 - Rechtbank Limburg - Geschil over stankoverlast en gebreken nieuwbouwwoning na...

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/340610 / HA ZA 25-145

Vonnis van 28 januari 2026

in de zaak van

1.[eisende partij 1] ,

te [plaats 1] ,
2.
[eisende partij 2],

te [plaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisende partijen] ,

advocaat: mr. W.J.F. Geertsen,

tegen

[gedaagde partij] B.V.,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde partij] ,

advocaat: mr. G.J.M. Philipsen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 21
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 september 2025

- de spreekaantekeningen van partijen

- de reactie van mr. Philipsen van 23 september 2025 op het proces-verbaal

- de brief van de rechtbank aan mr. Philipsen van 29 september 2025 met als inhoud dat het proces-verbaal niet wordt aangepast en de reactie van mr. Philipsen van
23 september 2025 wordt toegevoegd aan het dossier.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen [eisende partij 1] en [gedaagde partij] is op 10 december 2020 een koop-/aannemings-overeenkomst gesloten met betrekking tot de bouw van een nieuwbouwwoning in het [project] te [plaats 1] , waar door [gedaagde partij] 42 woningen zijn gerealiseerd. De woning is op 18 mei 2022 door [gedaagde partij] opgeleverd. [eisende partijen] zijn in september 2022 ingetrokken in de woning. Kort daarna, voor het eerst op 20 september 2022, hebben [eisende partijen] in meerdere e-mails bij [gedaagde partij] melding gemaakt van stankoverlast in de woning en hebben partijen contact gehad over deze problematiek.

2.2.

[gedaagde partij] heeft meermaals onderzoek gedaan en herstelwerkzaamheden uitgevoerd bij [eisende partijen] Dit geldt ook voor een aantal onderaannemers. In januari 2023 heeft [bedrijf] schoonmaakwerkzaamheden verricht na een waterlekkage van de WTW-unit. [naam] heeft in maart 2023 de warmtewisselaar vervangen. In april 2023 heeft
[bedrijf] de kanalen omgewisseld, omdat deze verkeerd op de WTW-unit waren aangesloten. In juli 2023 heeft IS Zuid een controle uitgevoerd en op 28 juli 2023 heeft zij de standleiding opengemaakt om te controleren of deze vrij was. In september 2023 heeft
IS Zuid een binnenbeluchter op de standleiding geplaatst en in oktober 2023 heeft
[bedrijf] het WTW-systeem opnieuw ingeregeld.

2.3.

[gedaagde partij] heeft zich, na het treffen van deze maatregelen, bij e-mail van
28 februari 2024 op het standpunt gesteld dat de rioolontluchting opnieuw dient te worden aangesloten conform de eerder gerealiseerde aansluiting. Daarbij heef zij vermeld dat diverse monteurs op locatie zijn geweest en zij allen geen overlast hebben gehad van rioollucht tijdens de werkzaamheden. Zonder honderd procent zeker te zijn van de oorzaak wil zij daarom niet meer overgaan tot grote aanpassingen.

2.4.

[eisende partijen] heef in antwoord hierop aangegeven het niet wenselijk te achten dat de rioolontluchting weer wordt aangesloten. Zij hebben daar geen vertrouwen in.

[gedaagde partij] heeft vervolgens een onderzoek laten verrichten door Riool Reinigings Service (hierna te noemen: RRS). RRS heeft op 16 juli 2024 een rapport uitgebracht. Het rapport is door [gedaagde partij] aan [eisende partijen] verstrekt.

2.5.

[gedaagde partij] heeft in een e-mail van 8 oktober 2024 aan [eisende partijen] bericht dat zij geen gebreken kan constateren in de gerealiseerde installatie en dat zij daarom niet verder zal ingaan op de klachtmelding van [eisende partijen] Naar aanleiding hiervan hebben [eisende partijen] bij brief van 18 oktober 2024 [gedaagde partij] gesommeerd over te gaan tot het uitvoeren van herstelmaatregelen conform de rapportage van de RRS. [gedaagde partij] heeft hier niet aan voldaan.

3.Het geschil

3.1.

[eisende partijen] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor recht verklaart dat [gedaagde partij] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst en [gedaagde partij] te veroordelen tot het wegnemen van de in de dagvaarding genoemde gebreken, primair conform de herstelwijze zoals voorgeschreven in het deskundigenrapport van RRS, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag en/of dagdeel met een maximum van
€ 50.000,-, en met veroordeling van [gedaagde partij] in de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

3.2.

[gedaagde partij] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Rechtsvraag

4.1.

De rechtsvraag die beantwoord moet worden is of [gedaagde partij] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst.

4.2.

[eisende partijen] stellen dat hiervan sprake is, omdat de problematiek nog niet is opgelost ondanks de maatregelen die door [gedaagde partij] en haar onderaannemers zijn getroffen. Zij hebben als onderbouwing het rapport van RSS overgelegd en zij wijzen op de daarin genoemde problemen. [gedaagde partij] kan volgens [eisende partijen] het advies van RSS niet negeren en zij dient over te gaan tot herstelwerkzaamheden om de problemen voorgoed te doen verhelpen binnen een redelijke termijn als bedoeld in art. 7:759 lid 2 BW Pro.

4.3.

[gedaagde partij] betwist dat zij is tekortgeschoten. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat [eisende partijen] niet hebben voldaan aan hun stelplicht.

Stelplicht

4.4.

[gedaagde partij] voert aan de klachten van [eisende partijen] altijd serieus te hebben genomen en het nodige te hebben gedaan om deze te verhelpen, maar inmiddels de indruk te hebben dat er een hoge mate van subjectiviteit aan de gestelde stankoverlast ten grondslag ligt. [gedaagde partij] heeft nimmer soortgelijke klachten ontvangen van de bewoners van de naastgelegen woningen. De medewerkers van [gedaagde partij] of de onderaannemers, die zij had ingeschakeld om de klachten te onderzoeken of maatregelen te treffen, hebben ook nooit stankoverlast ervaren. Zij wil niet zozeer ontkennen dat [eisende partijen] zo nu en dan bepaalde geuren waarnemen, maar dat betekent nog niet dat objectief gesproken kan worden van overlast en van een tekortkoming, zo stelt zij. Niet blijkt van de frequentie, de ernst, en welke normen worden overschreden. Zij meent daarom dat [eisende partijen] niet voldoen aan hun stelplicht.

4.5.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisende partijen] voldaan aan hun stelplicht. Zij hebben bij de dagvaarding verwezen naar de door hen overgelegde e-mails waarin snel na het intrekken in de woning door [eisende partijen] meerdere malen meldingen zijn gedaan van de stankoverlast. Daarin is ook vermeld op welke plekken binnenshuis de overlast wordt ervaren en dat daarnaast een andere stank buiten de woning wordt waargenomen.

Bij de behandeling ter zitting heeft de heer [eisende partijen] concreet toegelicht waar in de woning, op welke momenten van het jaar, op welke momenten op de dag stankoverlast wordt geroken. Hij heeft toegelicht dat de stankoverlast vooral in juli tot en met september structureel is; met name als het warm en droog is. In de winter komt het ook wel voor, bijvoorbeeld met mist, maar wel minder vaak. Als de stankoverlast wordt ondervonden, dan begint die rond 22:00 uur in de techniekruimte via de WTW-unit en neemt dan toe. Overdag neemt het af. [eisende partijen] trekken, om de lucht te voorkomen, de stekker van de WTW-unit er dan gedurende de nacht uit en dan neemt het geleidelijk af. De lucht heeft even nodig om te verdwijnen. [eisende partijen] hebben er op gewezen dat werknemers van [gedaagde partij] en van onderaannemers die voor herstelwerkzaamheden over de vloer komen, altijd overdag aanwezig zijn. Ter onderbouwing van hun stellingen verwijzen [eisende partijen] naar het door hen overgelegde rapport van RRS. Dit rapport geeft aan dat er meerdere omstandigheden aanwezig zijn die de oorzaak van de stankoverlast kunnen zijn. Gezien deze toelichting hebben [eisende partijen] aan de stelplicht voldaan.

Gebreken

4.6.

[eisende partijen] stellen dat [gedaagde partij] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en dat er sprake is van verzuim. Het is volgens hen duidelijk, in het bijzonder op basis van de rapportage van RSS, dat er sprake is van een aantal problemen waardoor de stankoverlast wordt veroorzaakt. Bij de behandeling ter zitting hebben [eisende partijen] hieraan nog toegevoegd dat hen is gebleken dat bij de bouw is afgeweken van de omgevingsvergunning die gebaseerd is op de tekeningen van de architect. De standleiding en de WTW-kanalen zijn iets anders geplaatst dan op de tekening van de architect. De omvormer is ook op een andere plek aangelegd.

1e gebrek:
ontbreken dakontluchting

4.7.

Onder verwijzing naar het rapport van RRS stellen [eisende partijen] dat de stankoverlast in de technische ruimte en de zolder te wijten zijn aan de wijze waarop de doorvoer van de ontspanningsleiding is gerealiseerd. Er is geen dakontluchting aanwezig en dat is problematisch. De huidige situatie handhaven zal volgens RRS op langere termijn veel problemen geven, waaronder een hoger risico op verstoppingen, snellere aangroei van vervuilingsgraden en sporadische stankoverlast in de woning naar mate vervuilingsgraden zwaarder worden. Dit staat los van het inherente risico op stankoverlast op zolder. RRS adviseert de ontspanningsleiding naar behoren aan te sluiten door middel van een dakontluchting. Hiervoor zal een zonnepaneel verwijderd moeten worden en dient de situatie daarna aangepast te worden.

4.8.

[gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat als er een probleem is ten aanzien van stankoverlast, het dan vermoedelijk komt door het gemeentelijk riool. Zij betwist dat de dakontluchting zou ontbreken. Daartoe verwijst [gedaagde partij] naar de tekening die zij als productie 2 overgelegd heeft, waaruit volgens haar volgt dat er wel degelijk een ruimte zit tussen de zonnepanelen en het dakbeschot waar de ontspanningsleiding op uitkomt. Die ruimte vormt de ontluchting.

4.9.

Het rapport van RRS waar [eisende partijen] zich op beroepen, is tot stand gekomen zonder dat partijen vooraf de mogelijkheid is geboden om hun standpunten naar voren te brengen, te reageren op elkaars standpunten en op de bevindingen van RRS. Nu partijen twisten over de oorzaak, acht de rechtbank het noodzakelijk dat een deskundige wordt benoemd ter beantwoording van de volgende vragen:

- Kan de wijze waarop de doorvoer van de ontspanningsleiding is gerealiseerd leiden tot stankoverlast in de technische ruimte en de zolder? Kunt u daarbij ingaan op de discussie tussen partijen of er wel/geen dakontluchting aanwezig is?

- Als de wijze waarop de doorvoer van de ontspanningsleiding gerealiseerd is
nietkan leiden tot stankoverlast in de technische ruimte en op zolder, wat is dan de oorzaak van het door [eisende partijen] gestelde stankprobleem? Kunt u daarbij ingaan op de suggestie van [gedaagde partij] dat het gestelde stankprobleem vermoedelijk komt door het openbaar riool?

2e gebrek: geborrel in de wc

4.10.

Voorts stellen [eisende partijen] onder verwijzing naar het rapport van RRS, dat er sprake is van geborrel op de toiletten als gevolg van de situatie in het openbaar straatriool benedenstrooms. Normaal zou dit geen problemen moeten geven, maar gezien de aangetroffen situatie met betrekking tot de dakontluchtingen is er hier volgens RRS geen sprake van overdrukregulering. Met het geborrel en stankoverlast bij regenval als gevolg.

4.11.

[gedaagde partij] betwist dit en stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een probleem in het openbaar gebied, dat het eigendom en de verantwoordelijkheid is van de gemeente. [gedaagde partij] heeft met de aanleg daarvan niets van doen gehad. In artikel 28 van Pro de koopovereenkomst wordt omschreven dat de aanleg van infra rondom het project niet tot de werkzaamheden van de aannemingsovereenkomst behoorde en dat [eisende partijen] [gedaagde partij] hierop niet kan aanspreken.

4.12.

De rechtbank stelt voor dat aan de deskundige de volgende vraag zal worden voorgelegd:

- Wat is de oorzaak van het geborrel op de toiletten: geen overdruk regulering door het ontbreken van dakontluchting (zoals [eisende partijen] stellen) of het openbaar riool (zoals [gedaagde partij] stellen), of andere oorzaken?

3e gebrek: stankoverlast bij de H.W.A.’s

4.13.

[eisende partijen] stellen dat er sprake is van stankoverlast bij de hemelwaterafvoeren (hierna: de H.W.A.’s). De oorzaak is volgens het rapport voor RRS niet geheel duidelijk; zij heeft het vermoeden dat deze is te herleiden tot het leeglopen van de buffer van de nabij gelegen sloot en de IT-strengen, waardoor er luchttransport is via het RWA/IT stelsel naar de H.W.A.’s

4.14.

Ook hier voert [gedaagde partij] aan dat er sprake is van een probleem in het openbaar gebied, dat het eigendom en de verantwoordelijkheid is van de gemeente en zij stelt bij de aanleg daarvan niet betrokken te zijn geweest.

4.15.

De rechtbank acht het gelet op deze discussie noodzakelijk aan de deskundige de volgende vragen voor te leggen:

- Wat is naar uw oordeel de oorzaak van de stank die van buiten komt en die [eisende partijen] stellen binnen te ruiken? Kunt u reageren op de mogelijke oorzaak die genoemd is door [eisende partijen] op basis van het rapport van RRS (zie rov. 4.13).

- Als er een oorzaak te duiden is: houdt die verband met het werk van [gedaagde partij] of ligt de oorzaak uitsluitend in het openbaar gebied waar [gedaagde partij] geen bemoeienis mee heeft?

4e gebrek: verzakkingen in de terreinleiding

4.16.

[eisende partijen] verwijzen naar de vermelding in het rapport dat RRS twee verzakkingen geconstateerd heeft in de terreinleiding op het perceel: “
een met het hart op het ontstoppingsstuk bij uitkomst gevel, en een vanaf de onderste bocht naar de daling in niveau naar de perceelaansluiting”. Deze dienen te worden hersteld, aldus RRS.

4.17.

[gedaagde partij] stelt dat op het moment van de oplevering er geen verzakkingen zichtbaar waren. Zij acht het zeer wel mogelijk dat de terreinleidingen zijn verzakt door toedoen van [eisende partijen] zelf als gevolg van bijvoorbeeld het te zwaar aantrillen van de grond bij het aanleggen van de bestrating.

4.18.

[eisende partijen] hebben niet betwist dat de verzakking bij de oplevering niet aanwezig was. Gelet op het standpunt van [gedaagde partij] acht de rechtbank het nodig dat aan de deskundige de volgende vragen wordt voorgelegd:

- Neemt u verzakkingen waar, zo ja waar, en wat is de oorzaak van de verzakkingen die na de oplevering zijn ontstaan?

5e gebrek: fout ontwerp binnenriolering

4.19.

Op grond van het rapport van RRS stellen [eisende partijen] dat de binnenriolering op de begane grond in ontwerp foutief is en in strijd is met het Bouwbesluit. RRS heeft vastgesteld dat de aansluiting van de keuken en de verzamelleiding na de standleiding direct achter elkaar zijn gerealiseerd. Hier dient tenminste vijf maal de binnendiameter tussen te zijn gelegen. In verband hiermee is er een hogere kans op verstopping en een snellere frequentie van aangroei van vuil met de stroming die afkomstig is van het toilet op de begane grond.

4.20.

[gedaagde partij] betwist dat er sprake is van een foutief ontwerp of strijdigheid met het Bouwbesluit. De opmerking van RRS dat de IT-stukken tekort op elkaar zitten, is volgens haar niet terecht. Onder verwijzing naar NTR 3215 stelt zij dat er een uitzondering op de door RRS genoemde afstand bestaat, die zich hier voordoet en waardoor mag worden volstaan met een afstand van 2 x de diameter tussen de IT-stukken. Verder is voor [gedaagde partij] niet duidelijk hoe dit vermeende gebrek zich verhoudt tot de gestelde stankoverlast.

4.21.

Gelet op de uiteenlopende standpunten van partijen stelt de rechtbank de volgende vraagstelling aan de deskundige voor:

Is er een foutief ontwerp van de binnenriolering?
Zo ja, is er een causaal verband met de gestelde stankoverlast? Als er geen causaal verband is met de stankoverlast, tot welk probleem kan het foutieve ontwerp van de binnenriolering leiden?
Is aanpassing van de binnenriolering noodzakelijk (zo ja, hoe?), of zijn er andere oplossingen om problemen in de toekomst te voorkomen?

6e gebrek: brandveiligheidsrisico

4.22.

[eisende partijen] wijzen op een door RRS vastgesteld brandveiligheidsrisico. RRS heeft hierover gerapporteerd, dat bij het inzien van de ontspanningsleiding richting het dak diverse kabels zichtbaar zijn. Bij verplaatsing van druk in het riool, voornamelijk bij overdruk komt er vochtige lucht vrij vanuit de ontspanningsleiding. Vooral bij warmwater

bijvoorbeeld tijdens het douchen en afpompen van een (vaat)wasmachine komt er ook vrij veel condens vrij. Aangezien er geconstateerd is dat de ruimte waar de ontspanningsleiding uitkomt onder de panelen nagenoeg lucht dicht is, kan de vochtige lucht nergens heen.

Mede is het risico aanwezig dat men op ten duur vocht dan wel schimmel problemen gaat ervaren. Zelfs al was dit geen nagenoeg gesloten compartiment, zou deze situatie niet wenselijk zijn in verband met de vochtige lucht en condens. Om vergelijkbare reden mag een ontspanningsleiding niet onder de dakpannen uitkomen. Dit probleem moet verholpen worden op de wijze zoals omschreven bij het 1e gebrek, aldus RRS.

4.23.

[gedaagde partij] betwist het gestelde gevaar. Zoals hierboven is vermeld, betwist [gedaagde partij] dat de dakontluchting ontbreekt. Er is volgens [gedaagde partij] wel degelijk een ruimte tussen de zonnepanelen en het dakbeschot waar de ontspanningsleiding op uitkomt. Daarnaast stelt zij dat de kabels aan alle veiligheidsvoorschriften voldoen, waardoor het brandveiligheidsrisico niet bestaat.

4.24.

De rechtbank is voornemens in dit kader de volgende vraag voor te leggen aan de deskundige:

- Bestaat er een toekomstig risico ten aanzien van brandveiligheid en op schimmelvorming door de wijze waarop de ontspanningsleiding uitkomt onder de zonnepanelen?

4.25.

Voordat wordt overgegaan tot een onderzoek door een deskundige, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

de wenselijkheid van een deskundigenbericht;
het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);
de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen (zie rov. 4.9, 4.12, 4.15, 4.18, 4.21, 4.24 en 4.26)
de hoogte van het voorschot van de deskundige.

4.26.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwkunde en dat de hierboven vermelde vragen moeten worden gesteld, alsmede de slotvraag:

- Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

4.27.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eisende partijen] worden betaald.

4.28.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.29.

De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

4.30.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

4.31.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 25 februari 2026om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht (zie rov. 4.25 en 4.29),

5.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Etman en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.