Uitspraak
KANTONGERECHT TE HEERLEN
Zaak/rolnr.: 81740 / CV EXPL 00-3548.
Vonnis van de kantonrechter te Heerlen
inzake:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [H] B.V.,
gevestigd te …,
eiseres,
gemachtigde: mr. W.C.M. Coenen;
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [A] B.V. ,
gevestigd te Culemborg, mede kantoorhoudende te …,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.H. Revermann.
I. VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
Partijen hebben de navolgende processtukken ingediend c.q. proceshandelingen verricht:
a. dagvaarding op verkorte termijn d.d. 8 november 2000,
b. akte tevens houdende overlegging producties d.d. 22 november 2000,
c. conclusie van antwoord d.d. 3 januari 2001,
waarna tussenvonnis is gewezen, bepalende een comparitie van partijen op 12 februari 2001.
Met het oog op de comparitie zijn door eiseres bij brief van 5 februari 2001 nog een aantal stukken en foto’s in het geding gebracht.
Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt, onder meer houdende de verwijzing van de zaak naar de rol van heden voor vonnis.
II. MOTIVERING:
De inhoud van voormelde processtukken c.q. proceshandelingen, van de in het geding gebrachte producties en van het ambtshalve bekende voor zover niet reeds door eiseres in het geding gebrachte ad informandum gevoegde dossier met zaak/rolnummer 79171/CV EXPL 00-2827, inclusief het in die zaak gewezen vonnis van 12 oktober 2000 wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd.
Daaruit blijkt, dat gedaagde, hierna te noemen [A] van eiseres, hierna te noemen [H] met ingang van 1 januari 1997 de winkelruimte “in het bijzonder geschikt om te worden bestemd als supermarkt met magazijn en bijbehorende sociale ruimten”, staande en gelegen aan de Dorpstraat nr. 67 te Nuth ter grootte van 650 m2 b.v.o.voor de duur van tien jaar met vier maal vijf optiejaren heeft gehuurd tegen een huurprijs bij aanvang groot Hfl. 115.000,--. [A] heeft ingevolge de overeenkomst het recht met goedkeuring van [H] het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren.
[A], zelf onderdeel uitmakende van het Aldi-concern, heeft het gehuurde aldus met toestemming van [H] bij overeenkomst van 24 februari 1997 voor de tijd van vijf jaren met vier maal vijf optiejaren (onder)verhuurd aan Unigro Nederland B.V., thans De Boer Unigro Groothandel B.V., onderdeel van Laurus N.V., voor dezelfde huurprijs. De laatste, hierna Unigro te noemen, heeft nimmer voldaan aan de uit artikel 2.4 van de op beide (onder)huurovereenkomsten van toepassing zijnde Algemene bepalingen voortspruitende verplichting tot het voor het publiek geopend houden van het gehuurde overeenkomstig de aard van het door de huurster daarin uitgeoefende bedrijf en daarin daadwerkelijk haar bedrijf uit te oefenen.
Nadat er door [H] keer op keer bij [A] op was aangedrongen Unigro te bewegen over te gaan tot het daadwerkelijk in gebruik nemen van het pand en [A] ter zake in gebreke en aansprakelijk was gesteld voor de door [H] geleden en te lijden schade ten gevolge van die leegstand, is de onderhuur per 1 juni 2000 beëindigd. [A] heeft vervolgens op 25 september 2000 ter uitvoering van haar litigieuze verplichting DTZ Zadelhoff v.o.f. opdracht gegeven een nieuwe onderhuurder te zoeken, doch deze is daarin (nog) niet geslaagd.
Ter uitvoering van een op vordering van [H] uitgesproken veroordeling ex artikel 116 Rv
heeft [A] Aldi Best B.V. bereid gevonden het pand in gebruik te nemen ten behoeve van zogenaamde winkelverkoop, zulks in afwachting van definitieve verhuur aan derden.
[A] meent, dat aldus door haar wordt voldaan aan haar verplichting tot het in gebruik nemen en houden van de winkelruimte, althans dat zij in combinatie met het inschakelen van DTZ Zadelhoff op die wijze alles heeft gedaan, wat redelijkerwijs van haar verlangd kan/mag worden om aan die verplichting te voldoen.
[H] meent daarentegen, dat door haar door die wijze van exploitatie schade is, wordt en zal worden geleden, met name doordat het overige deel van het complex voor haar huidige huurders minder aantrekkelijk is geworden, de bouwkundige staat van haar pand achteruit gaat en bovenal doordat de waarde van haar pand in de toekomst als vestigingsplaats voor (groot)winkelbedrijven ernstig wordt aangetast, hetgeen tot vermogensschade voert. Zij volhardt daarom in haar vordering [A] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de door [A] bij huurovereenkomst d.d. 3 mei 1996 gehuurde winkelruimte, staande en gelegen aan de Dorpstraat 67 te Nuth daadwerkelijk in gebruik te (doen of laten) nemen als winkelruimte, in het bijzonder als supermarkt met magazijn en bijbehorende sociale ruimten, en het gehuurde vervolgens ook als zodanig in gebruik te (doen of laten) houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van Hfl. 10.000,- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [A] niet aan die veroordeling zou voldoen met veroordeling van [A] in de kosten van het geding.
[H] grondt die vordering allereerst door te stellen, dat zij schade lijdt door het verwijtbaar niet juist nakomen van de huurovereenkomst tussen partijen door [A].
Wil de vordering kunnen slagen dan zal inderdaad allereerst vastgesteld moeten worden dat [H] schade heeft als door haar gesteld.
Teneinde die schade aan te tonen heeft [H] een aantal foto’s in het geding gebracht, die de huidige wijze van exploitatie door zogenoemde winkelverkoop in beeld brengen, en die overeenstemmen met hetgeen te zien is op de door [A] bij antwoord overgelegde foto’s. Door [A] is dan ook niet betwist, dat de door [H] gestelde wijze van exploitatie zich daadwerkelijk voordoet.
Hoewel deze wellicht als minder schadelijk dan leegstand voor [H] beschouwd moet worden – de winkelruimte zal geschikt voor deze minimale vorm van gebruik gehouden moeten worden, de ruimte wordt verwarmd, er blijft enige ‘loop’ in de locatie – is de verwachting gerechtvaardigd, dat naar mate de huidige situatie langer voortduurt, de onderhavige winkelruimte, maar ook de aanpalende, eveneens door [H] als eigenaar verhuurde, middenstandsruimten steeds minder aantrekkelijk als vestigingsplaats zullen worden, waardoor [H] eigendom minder geschikt wordt als beleggingsobject en daardoor een – steeds - geringere marktwaarde zal krijgen dan het geval geweest zou zijn indien een exploitatieniveau gerealiseerd zou zijn en worden als partijen, in ieder geval [H], redelijkerwijs voor ogen stond en kon staan bij het aangaan van de overeenkomst.
Want daar gaat het in deze natuurlijk om: gelet op de eerdere vestiging van een supermarkt ter plaatse, de statuur van [A] als vastgoedmaatschappij binnen het Aldi-concern en de uitdrukkelijke verwijzing naar het gebruik als supermarkt c.a. in het huurcontract, mocht [H] ervan uitgaan, dat [A] zou zorgdragen voor een invulling van het gebruik op tenminste hetzelfde niveau als dat van een supermarkt. Daarvan is [A] kennelijk ook uitgegaan gezien het feit, dat haar onderhuurster Unigro supermarkten exploiteert. [A] heeft er echter voor gekozen, zonder dat [H] daar enige invloed op kon uitoefenen Unigro niet te noodzaken in het pand daadwerkelijk een van haar winkels te vestigen, maar zelfs in te stemmen met een beëindiging van de onderhuur zonder enige andere verplichting dan het pand per 1 juni 2000 bezemschoon op te leveren met finale kwijting over en weer. De gevolgen van die keuze dienen voor rekening van [A] te blijven.
De wijze van exploiteren, waarvoor [A] vervolgens – hoe noodgedwongen misschien ook – heeft gekozen, die eruit bestaat, dat op een minimale en hoogst primitieve manier overtollige voorraden van Aldi aan de man worden gebracht, kan geenszins beantwoorden aan de door partijen kennelijk bedoelde kwaliteit van de exploitatie als hiervoor vastgesteld.
Omdat het huurcontract vier jaar heeft voortgeduurd zonder dat [A] erin is geslaagd het gebruik op de juiste wijze te doen plaatsvinden en doordat [A] haar huurster Unigro niet tot een passende exploitatie heeft gebracht, maar zelfs zonder meer heeft ontslagen van haar verplichtingen, is [A] verwijtbaar tekort geschoten aan haar verplichting met betrekking tot het gebruik te voldoen. Dat betekent, dat [H] haar terecht in deze procedure heeft betrokken en dat een veroordeling van [A] tot het in gebruik nemen, doen nemen of laten nemen als winkelruimte, met name als supermarkt, voor toewijzing gereed ligt. Aan [A] dient echter ter voldoening aan die veroordeling een redelijke termijn gegund te worden.
In het feit, dat de door [H] aan de vordering mede ten grondslag gelegde schade zich in versterkte mate zal manifesteren naarmate het niet dan wel onvoldoende gebruik langer voortduurt, culminerend in de grootste schade in geval zelfs nog bij het einde van de huurverhouding geen kwalitatief voldoende exploitatie plaats zal vinden, vindt de kantonrechter aanleiding de uitvoering van zijn hieronder uit te spreken veroordeling te verzekeren door het opleggen van als hierna aan te geven gestaffelde dwangsommen, die zodanig zijn, dat daarvan voldoende urgerende werking verwacht mag worden, doch die wel aan een maximum gebonden dienen te zijn.
[A] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [H] te worden verwezen in voege als hierna in het dictum gespecificeerd.
III. BESLISSING:
De kantonrechter
- veroordeelt [A] om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de door haar gehuurde winkelruimte gelegen te Nuth aan de Dorpstraat nr 67 daadwerkelijk in gebruik te nemen als winkelruimte, in het bijzonder als supermarkt met magazijn en sociale ruimte, en het gehuurde vervolgens als zodanig in gebruik te houden, te doen houden, dan wel te laten houden, zulks op straffe van verbeurte van dwangsommen van:
* Hfl. 50,- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [A] niet aan deze veroordeling voldoet tot 1 juli 2001 en vervolgens
* Hfl. 100,- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [A] niet aan deze veroordeling voldoet tot 1 januari 2002 en vervolgens
* Hfl. 250,- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [A] niet aan deze veroordeling voldoet tot 1 januari 2003 en vervolgens
* Hfl. 500,- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [A] niet aan deze veroordeling voldoet tot 1 januari 2004 en vervolgens
* Hfl. 750,- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [A] niet aan deze veroordeling voldoet tot 1 januari 2005 en vervolgens
* Hfl. 1.000,- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [A] niet aan deze veroordeling voldoet tot 1 januari 2006 en tenslotte
* Hfl. 2.000,- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [A] niet aan deze veroordeling
voldoet en de huurverhouding tussen partijen na 1 januari 2006 nog voortduurt,
een en ander met dien verstande dat het totaal van de verbeurde dwangsommen nimmer meer dan Hfl. 1.500.000,- zal bedragen;
- veroordeelt [A] in de aan de zijde van [H] gerezen proceskosten tot aan dit vonnis in totaal begroot op Hfl. 3.567,39, waarin begrepen Hfl. 450,-.voor vast recht, Hfl. 18,04 voor uitroepgeld, Hfl. 99,35 wegens kosten van het exploit van dagvaarding en Hfl. 3.000,-terzake salaris en noodzakelijke verschotten van de gemachtigde;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het anders of meer gevorderde.
Aldus gewezen door mr. R.H.M.J. baron van Hövell tot Westerflier, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van 14 maart 2001 in tegenwoordigheid van de griffier.