Uitspraak
Vonnis: 16 mei 2002
Rolnummer: 66304 / HA ZA 01-528
De rechtbank te Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1.[eiser],
en
2.[eiseres],
beiden wonende te Heerlen,
eisers,
procureur mr. E.H.J.M. Dohmen;
tegen
1.[gedaagde],
en
2.[gedaagde],
beiden wonende te Heerlen,
gedaagden,
procureur mr. C.H.M. Geraedts.
1. Het verloop van de procedure
Eisers, verder gezamenlijk te noemen "[eiser] c.s.", hebben gedaagden, verder gezamenlijk te noe-men "[gedaagde] c.s.", gedagvaard om te ver-schij-nen voor deze recht-bank en heb-ben overeenkomstig die dag-vaar-ding gecon-clu-deerd voor eis.
[gedaagde] c.s. hebben geconcludeerd voor antwoord.
Op de voet van artikel 141a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een com-paritie na antwoord gelast. Bij brief van 7 september 2001 zijn ten behoeve daarvan door [eiser] c.s. stukken overgelegd. Van het ver-han-delde ter com-pa-ritie is pro-ces-ver-baal opge-maakt, dat zich bij de stuk-ken bevindt.
[eiser] c.s. hebben daarop gerepliceerd, waar-na [gedaagde] c.s. hebben ge-du-pli-ceerd.
Bij alle genoemde conclusies zijn door par-tijen pro-duc-ties overgelegd.
Tenslotte hebben partijen de rechtbank verzocht te beslissen op het rechtbankdossier, waar-na de uit-spraak van het von-nis nader is be-paald op heden.
2. Het geschil
2.1 Op 4 augustus 2000 is tussen [eiser] c.s. als verkopers en [gedaagde] c.s. als kopers een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woonhuis te Heerlen, gelegen aan de [adres], voor de prijs van f 332.000,- kosten koper. In de koopovereenkomst is - voor zover hier relevant - het volgende bepaald:
Artikel 14
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortko-ming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit of middels aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplich-tingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. (…)
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van twintig procent van de koopprijs.
3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.
(…)
Artikel 15
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
als koper niet vóór 15 september 2000 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het registergoed tot een totale hoofdsom van ten minste
f 394.000,- onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen.
2. (…)
3. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient schrif-telijk en gedocumenteerd uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn.
(…)
2.2 [gedaagde] c.s. hebben op 5 oktober 2000 aan de notaris twee schriftelijke afwijzingen overgelegd zoals hierboven bedoeld, derhalve later dan de in artikel 15 genoemde Pro termijn nu de eerste werkdag na 15 september 2000 viel op 18 september van datzelfde jaar. Ver-volgens hebben [eiser] c.s. bij brief van 12 oktober 2000 jegens [gedaagde] c.s. aanspraak gemaakt op onder meer betaling van de contractuele boete van 20% ad f 66.400,- binnen veertien dagen, in welke brief volgens [eiser] c.s. evident ligt besloten dat de koopovereen-komst ontbonden is verklaard.
2.3 Gezien dit alles stellen [eiser] c.s. dat zij een opeisbare vordering op [gedaagde] c.s. hebben ten bedrage van f 226.404,50. Dit bedrag bestaat uit het verschil tussen de over-eengekomen koopprijs van f 332.000,- en de enige tijd later gerealiseerde koopprijs ad
f 180.000,-, derhalve een bedrag van f 152.000,-. Voorts gaat het om de contractuele boete van f 66.400,-. Ook noemen [eiser] c.s. de bedragen van f 2.300,- aan extra woonlasten en energiekosten, alsmede f 3.403,50 aan meerkosten courtage, zijnde het verschil tussen de oorspronkelijke courtage ad f 3.320,- (1% koopsom) en de verschuldigde courtage van in totaal f 6.723,50. Bij dagvaarding geven [eiser] c.s. evenwel aan hun vordering te willen be-perken tot f 100.000,-, terwijl zij na eiswijziging bij repliek nog aanspraak maken op een be-drag van f 85.600,-.
2.4 Op grond van het bovenstaande vorderen [eiser] c.s. dat de rechtbank bij vonnis, uitvoer-baar bij voorraad:
[gedaagde] c.s. zullen veroordelen, des dat de een betalend de ander zal zijn be-vrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hen te voldoen een bedrag van f 85.600,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 oktober 2000, althans
vanaf de dag der dagvaarding (21 mei 2001) tot aan de dag der algehele voldoe-ning,
met veroordeling van [gedaagde] c.s. in de kosten van het geding.
2.5 [gedaagde] c.s. hebben de vordering gemotiveerd betwist.
3. De beoordeling
3.1 Omtrent de bij repliek gedane eisvermindering en de inhoud van de daaruit voortvloei-ende vordering overweegt de rechtbank allereerst het volgende.
[eiser] c.s. lijken hun verminderde vordering enerzijds geheel te baseren op het door hen ge-stelde schadebedrag wegens minderopbrengst van f 152.000,- (zie onder 2.3) nu zij immers stellen slechts schade te vorderen voor zover deze de boete overstijgt, zodat zij - gelet op artikel 14, lid 3, van de koopovereenkomst - derhalve kennelijk het boetebedrag ter grootte van f 66.400,- op voormeld schadebedrag in mindering hebben gebracht. Anderzijds stellen [eiser] c.s., met verwijzing naar artikel 6:92, lid 2, Burgerlijk Wetboek (BW) alsmede een door hen overgelegd arrest van het Hof te 's-Hertogenbosch, dat over de verschuldigdheid van de boete geen plaats is voor verdere discussie.
In de visie van de rechtbank zijn [eiser] c.s. het spoor hier blijkbaar enigszins bijster. Gezien hun opmerking over de verschuldigdheid van de boete en hun verwijzing naar voornoemd arrest, bedoelen zij hun (verminderde) vordering nu juist níet uitsluitend te baseren op de schade wegens minderopbrengst bij de latere verkoop van hun woonhuis, maar willen zij náást de boete van 20% ad f 66.400,- nog aanspraak maken op een bepaald bedrag (thans dus: f 19.200,-) wegens schade in de zojuist bedoelde zin, hetgeen blijkens de parlementai-re geschiedenis in afwijking van artikel 6:92, lid 2, BW, ook contractueel mag worden over-eengekomen en in artikel 14, lid 3, van de koopovereenkomst tussen partijen besloten ligt.
De rechtbank zal de vordering dan ook in die zin verstaan.
3.2 Over de verschuldigdheid van de boete ten bedrage van f 66.400,- overweegt de recht-bank als volgt.
Het staat vast dat [gedaagde] c.s. niet tijdig een beroep hebben gedaan op ontbinding van de overeenkomst wegens het niet kunnen verkrijgen van een financiering, een en ander zo-als bedoeld in artikel 15 van Pro de koopovereenkomst. In beginsel hebben zij daarmee de con-tractuele boete verbeurd. [gedaagde] c.s. stellen zich evenwel primair op het standpunt dat, gelet op de feitelijke omstandigheden van het geval, het boetebedrag niet is verschuldigd, terwijl zij subsidiair van mening zijn dat de boete op nihil moet worden gesteld, althans (meer subsidiair) sterk behoort te worden gematigd. In dat verband merken [gedaagde] c.s. op dat de verkopend makelaar Signus B.V. op eigen initiatief aan hen heeft aangeboden te bemiddelen voor het verkrijgen van een hypothecaire lening en daartoe ook feitelijk werk-zaamheden heeft verricht, dat [eiser] c.s. wisten dat de kans zeer klein was dat zij ([gedaagde] c.s.) een adequate lening konden verkrijgen en wisten dat via Signus B.V. vóór de ex-piratiedatum van de ontbindende voorwaarde geen lening kon worden verkregen. Voor zo-ver Signus B.V. nalatig is geweest om tijdig de notaris schriftelijk te informeren (de recht-bank begrijpt dat zulks op 5 oktober 2000 is gebeurd), hoewel was toegezegd dat zij dit op zich zou nemen, ligt dit in de risicosfeer van [eiser] c.s., aldus [gedaagde] c.s. Door [eiser] c.s. wordt deze gang van zaken overigens betwist.
3.3 Ter adstructie van hun stelling dat de niet tijdige melding aan de notaris door Signus B.V. in de risicosfeer van [eiser] c.s. ligt hebben [gedaagde] c.s. zich beroepen op een arrest van het Hof te Arnhem (NJ 1998/842). Met [eiser] c.s. is de rechtbank van oordeel dat dit be-roep evenwel niet opgaat. Weliswaar is juist dat het in beginsel niet is uitgesloten dat han-delingen van de verkopende makelaar in verband met diens optreden voor de koper(s) ter verkrijging van een passende financiering doorwerken naar de positie van de verkoper(s),
in die zin dat uit de opstelling van de verkoper(s) kan volgen dat hen bijvoorbeeld redelijker-wijze geen beroep meer toekomt op de contractueel overeengekomen fatale termijn waarna een boetebeding in werking treedt, maar die situatie doet zich hier naar het oordeel van de rechtbank niet voor, althans zijn onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om tot dat oordeel te geraken. Kenmerkend voor de door het Hof te Arnhem beoordeelde casus was dat op intiatief van de verkopend makelaar en met instemming van zowel de koper als de verkoper, vlak voor het verstrijken van de fatale termijn een nieuw taxatierapport is opge-steld, dat de koper eerst daags vóór het verstrijken van die termijn heeft bereikt en waarna deze opnieuw contact met zijn bank moest opnemen. Van een dergelijk actieve opstelling c.q. medewerking van de verkoper(s) is in de onderhavige zaak echter geen sprake, althans is daarvan niet gebleken. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat er voor [gedaagde] c.s., gezien hetgeen Signus B.V. wist of behoorde te weten omtrent met name de overeen-gekomen fatale termijn en haar volgens [gedaagde] c.s. gedane toezegging om de notaris tijdig te informeren, mogelijk gronden zijn om Signus B.V. in rechte te betrekken. Die kwes-tie kan hier echter verder in het midden worden gelaten.
3.4 De door [gedaagde] c.s. gestelde en onder 3.2 weergegeven gang van zaken, alsmede hun opmerking over de volgens [eiser] c.s. later gerealiseerde, veel lagere, verkoopprijs van hun pand - waarover later meer - kan op zich genomen ook geen aanleiding vormen tot ma-tiging van de overeengekomen boete. Een en ander doet, zoals [eiser] c.s. bij repliek terecht opmerken, immers niet af aan de - kort gezegd - eigen verantwoordelijkheid van [gedaagde] c.s. om de notaris tijdig te informeren, althans kan de omstandigheid dat die verant-woordelijkheid mogelijk in de relatie tussen [gedaagde] c.s. en Signus B.V. bij laatstge-noemde mocht zijn komen te liggen, niet aan [eiser] c.s. worden tegengeworpen.
3.5 In het kader van hun beroep op matiging hebben [gedaagde] c.s. bij antwoord nog aan-gevoerd dat het gevorderde bedrag volstrekt buiten proportie is, waarmee zij kennelijk mede het oog hebben op de gevorderde boete.
De rechtbank overweegt op de eerste plaats dat de gevorderde boete van 20% qua percen-tage geheel afwijkt van het nagenoeg steeds in koopcontracten voorkomende, gangbare percentage van 10%. Voorts overweegt de rechtbank dat de Hoge Raad in zijn arrest van
13 februari 1998, NJ 1998, 725, in rechtsoverweging 4.4 als volgt heeft overwogen:
"In een dergelijk geval, waarin het boetebeding één bedrag omvat voor vele, mogelijk sterk uiteenlo-pende tekortkomingen, ligt het voor de hand dat in beginsel - in de bewoordingen van art. 6:94 lid Pro 1 -
de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maakt om, voor wat betreft het bedrag van de uiteindelijk verschuldigde boete, aan de hand van die maatstaf te diffe-rentiëren naar gelang van de ernst van de tekortkoming waardoor zij is verbeurd, en van de schade die daardoor is veroorzaakt".
De rechtbank overweegt dat de ernst van de tekortkoming van [gedaagde] c.s., daarin ge-legen dat de notaris 17 dagen te laat is geïnformeerd (zie onder 2.2 en 3.2), gelet op de toe-stand op de huizenmarkt eind 2000/begin 2001 (zie ook onder 3.7), niet als dusdanig ernstig
(potentieel nadelig voor [eiser] c.s.) is te beschouwen dat zulks niet als matigingsfactor in de door de Hoge Raad bedoelde zin zou kunnen worden meegewogen. Gevoegd bij hetgeen hieronder sub 3.7 is overwogen omtrent de daardoor veroorzaakte schade en mede gelet op het hiervoor overwogene aangaande de hoogte van het boete beding, is de rechtbank - al deze factoren in onderling verband beziende - van oordeel dat matiging is geboden tot een percentage van 10% van de koopsom, derhalve een bedrag van f 33.200,-.
3.6 De rechtbank komt thans toe aan de vordering voor zover deze de boete van f 66.400,- te boven gaat.
Onder 3.1 is overwogen dat de rechtbank verstaat dat het daarbij gaat om een bedrag van
f 19.200,- wegens minderopbrengst van het pand van [eiser] c.s., dat volgens [eiser] c.s. is verkocht voor f 180.000,-. Ter adstructie daarvan hebben [eiser] c.s. voorafgaande aan de comparitie een leveringsakte overgelegd, waarbij het pand op 16 februari 2001 aan ene [G] voor dat bedrag is geleverd. Als verklaring voor het bezwaarlijk anders dan als enorm te kwalificeren verschil tussen de verkoopprijs van f 332.000,- aan [gedaagde] c.s. en het verkoopbedrag van f 180.000,- aan [G], te weten f 152.000,-, noemen [eiser] c.s. de omstandigheid dat zij de dubbele woonlasten onmogelijk langer konden opbrengen, waarbij zij nog opmerken dat pertinent onjuist is dat door de nieuwe kopers deels met 'zwart geld' zou zijn betaald.
3.7 De rechtbank is van oordeel dat de stelling van [eiser] c.s., waarop hun ter beoordeling voorliggende vordering ad f 19.200,- is gebaseerd, dat zij schade door minderopbrengst hebben geleden, niet tot toewijzing van dat deel van hun vordering kan leiden.
Op de eerste plaats hecht de rechtbank geen geloof aan de stelling dat [eiser] c.s. hun pand voor slechts f 180.000,- aan [G] hebben geleverd, althans is die stelling in het licht van de navolgende omstandigheden onvoldoende onderbouwd. Bedoelde stelling is ten eerste
aan de nodige twijfels onderhevig omdat van algemene bekendheid is dat de huizenmarkt tussen augustus 2000 en begin 2001 op geen enkele manier dusdanig is ingezakt dat daar-door het hiervoor genoemde verschil op enige wijze verklaarbaar zou zijn. Daarbij komt dat naar algemene ervaring verkopers van huizen streven naar een maximale opbrengst van hun pand en slechts onder bijzondere omstandigheden genoegen nemen met een onder de marktwaarde liggend bedrag, alsmede dat banken als richtsnoer voor de executiewaarde van een pand bij gedwongen verkoop uitgaan van 60 tot 80% van de vrije verkoopwaarde.
Voorts overweegt de rechtbank dat [eiser] c.s. het door hen bij repliek genoemde motief voor de lage verkoopprijs - de dubbele woonlasten - op geen enkele wijze cijfermatig hebben on-derbouwd en evenmin stukken hebben overgelegd (bijvoorbeeld correspondentie met geld-verstrekkers) waaruit volgt dat zij die lasten niet gedurende een bepaalde redelijke periode konden financieren. Tenslotte overweegt de rechtbank dat [eiser] c.s. bij dagvaarding hebben gesteld dat schade aan meerkosten courtage was ontstaan van f 3.403,50, zijnde het ver-schil tussen de oorspronkelijke courtage ad f 3.320,- (1% koopsom) en de verschuldigde courtage van in totaal f 6.723,50. De rechtbank ziet weliswaar in dat een makelaar, indien hij een pand tweemaal verkoopt, ook tweemaal courtage berekent, maar begrijpt niet dat de eerst berekende courtage 1% van de verkoopprijs bedraagt terwijl de tweede courtage dan kennelijk nagenoeg op het dubbele percentage is berekend. Dit alles, in onderling verband bezien, maakt zoals gezegd ongeloofwaardig dat [eiser] c.s. hun pand enkele maanden later voor het bedrag van slechts f 180.000,- hebben verkocht (54% van de met [gedaagde] c.s. overeengekomen prijs), althans hebben zij zulks in het licht van het vorenstaande onvol-doende hard gemaakt.
Op de tweede plaats is de rechtbank van oordeel dat, zo al juist mocht zijn dat [eiser] c.s. hun pand daadwerkelijk voor slechts f 180.000,- hebben verkocht, door die handelwijze dusda-nig hebben gehandeld dat gezien het voren overwogene moet worden geoordeeld dat de daardoor ontstane schade voor een groot deel aan henzelf moet worden toegerekend (zie
artikel 6:101 BW Pro). Nu geen feiten en omstandigheden zijn gesteld om te beoordelen voor welke (reële) minderprijs [eiser] c.s. hun pand redelijkerwijze hadden kunnen verkopen (een taxatieraport is niet overgelegd), is voor toewijzing van enig schadebedrag ook daarom geen plaats.
3.8 Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eiser] c.s. tot een bedrag van f 33.200,- toewijsbaar is. Als voor het grotere deel in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagde] c.s. worden verwezen in de kosten van het geding.
3.9 In het dictum van dit vonnis zullen geldbedragen worden vermeld in euro's tegen de daarvoor vastgestelde omrekenkoers.
4. Uitspraak
De rechtbank te Maastricht:
veroordeelt [gedaagde] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] c.s. te betalen een bedrag van € 15.065,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 oktober 2000 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] c.s. in de kosten van het geding aan de zijde van [eiser] c.s. geval-len, tot aan deze uitspraak begroot op € 38,83 aan kosten dagvaarding, € 862,18 aan
griffierecht en € 1.497,48 voor salaris procureur;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Laumen, rechter, en ter openbare terechtzitting uitge-sproken in tegen-woor-dig-heid van de grif-fier.
MC