Uitspraak
Vonnis : 1 augustus 2002
Rolnummer : 65589 HA ZA 01-429
De rechtbank te Maastricht, meervoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
[appellante],
wonende te Maastricht,
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel appèl,
procureur: mr. J.L.J.E. Koster,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te Maastricht,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel appèl,
procureur: mr. B.R.M. de Bruyn.
1. Het verloop van de procedure in eerste aanleg
Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst de rechtbank naar de in kopie aan deze uitspraak gehechte vonnissen van de Kantonrechter te Maastricht van 18 oktober 2000 en 21 februari 2001 tussen appellante in principaal hoger beroep, verder te noemen [huurster], als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en geïntimeerde in principaal hoger beroep, verder te noemen [verhuurder], als eiser in conventie, gedaagde in reconventie, gewezen onder nummer 2056/99.
2. Het verloop van de procedure in hoger beroep
[huurster] is van het genoemde vonnis van 21 februari 2001 bij exploot van 18 april 2001 en mitsdien tijdig bij deze rechtbank in hoger beroep gekomen.
[huurster] heeft onder overlegging van het procesdossier in eerste aanleg een memorie van grieven genomen. Daarna heeft [verhuurder], onder overlegging van producties en van het procesdossier in eerste aanleg, geconcludeerd voor antwoord en een memorie van grieven in incidenteel appèl genomen. Vervolgens heeft [huurster] een memorie van antwoord in incidenteel appèl genomen.
Tenslotte hebben partijen de rechtbank verzocht te beslissen op het rechtbankdossier, waarna de uitspraak van het vonnis nader is bepaald op heden.
3. Het geschil, de grieven en de vordering in hoger beroep
in conventie
3.1 [verhuurder] vordert in eerste aanleg bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. veroordeling van [huurster] om aan [verhuurder] wegens geleden en nog te lijden schade
te betalen een bedrag van f 12.875,--, zijnde gelijk aan de achterstallige huurpenningen,
vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 april 1999 tot aan
de dag der algehele voldoening, en verder zoveel maal f 875,-- als vanaf 1 augustus
1999 tot de ontruiming aan een maand zal zijn verlopen of ingegaan;
2. veroordeling van [huurster] in de kosten van dit geding, waaronder het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van [verhuurder].
3.2 [verhuurder] stelt daartoe het volgende. In de periode van 1989 tot februari 2000 heeft hij aan [huurster] een appartementswoning, gelegen aan de [adres] te Maastricht, verhuurd tegen een all-in huurpijs van f 875,- per maand. De huurprijs diende steeds bij vooruitbetaling in de eerste week van de desbetreffende maand te worden voldaan.
Volgens [verhuurder] is [huurster] ter zake van huurpenningen nog een bedrag van f 12.875,- aan hem verschuldigd. Verder heeft [huurster] de huur over de maanden januari 1999 tot en met juli 1999 pas tegen het einde van de desbetreffende maand of zelfs pas in de daaropvolgende maand voldaan. Volgens [verhuurder] is [huurster] in ieder geval per 7 april
1999 in verzuim, zodat zij vanaf die datum de wettelijke rente verschuldigd is. [verhuurder] heeft -naar zijn zeggen- schade geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van [huurster]. [huurster] is gehouden deze schade te vergoeden, aldus nog steeds [verhuurder].
3.3 [huurster] heeft zich als volgt verweerd. Vanaf het najaar 1989 heeft zij een appartement van [verhuurder] gehuurd. De kale huurprijs bedroeg f 600,- per maand. Het bedrag van f 275,- strekte als voorschot op energie en bijkomende kosten, zoals bedoeld in artikel 12 van Pro de Huurprijzenwet woonruimte (hierna: Hpw). [huurster] betwist dat zij een huurachterstand heeft.
Daarbij merkt zij op dat het volstrekt ongeloofwaardig is dat zij gedurende in totaal 15 maanden geen huur zou hebben betaald. [huurster] erkent wel dat zij de huur af en toe te laat heeft betaald.
[huurster] betaalde [verhuurder] tot en met 1995 contant. [verhuurder] gaf [huurster] hiervoor nagenoeg nooit een kwitantie. Na 1996 betaalde [huurster] af en toe per bank, maar meestal -op verzoek van [verhuurder]- contant. Na 1997 ontstonden er problemen omdat [verhuurder] -aldus [huurster]- de woning niet goed onderhield. Gelet op het vorenstaande dient [verhuurder] te bewijzen dat er een huurachterstand is ontstaan.
in reconventie
3.4 [huurster] vordert in eerste aanleg bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [verhuurder] te veroordelen om binnen één maand na betekening van het in deze te
wijzen (tussen)vonnis aan [huurster] een overzicht te verstrekken als bedoeld in artikel
12 lid 2 van de Hpw over de periode dat [huurster] van [verhuurder] gehuurd heeft,
althans over een periode van de afgelopen vijf jaren op straffe van verbeurte van een
dwangsom van f 100,- per dag of gedeelte daarvan dat [verhuurder] daarmee in gebreke blijft;
2. [verhuurder] te veroordelen om aan [huurster] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen hetgeen hij aan voorschotten van [huurster] teveel heeft ontvangen, welk bedrag nader zal worden gespecificeerd na opgave door [verhuurder] c.q. nader dient te worden opgemaakt bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. [verhuurder] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.5 [huurster] voert daartoe het navolgende aan. Volgens [huurster] heeft [verhuurder] -hoewel hij daartoe ingevolge artikel 12 Hpw Pro verplicht was- nooit een naar soort uitgesplitst overzicht verstrekt van de per maand in rekening gebrachte bijkomende kosten ad f 275,-. [huurster] meent dat het volstrekt ongeloofwaardig is dat de bijkomende kosten f 275,- bedragen. In artikel 11a lid 2 juncto 14 lid 2 van de Hpw wordt uitgegaan van maximaal 25%, hetgeen zou neerkomen op een bedrag van f 150,-. Ook voormeld bedrag is -aldus [huurster]- te hoog. Volgens [huurster] moet [verhuurder] dan ook een -nader te bepalen- bedrag aan haar terugbetalen. Daarbij merkt [huurster] nog op dat zij zich ook tot de Huurcommissie heeft gewend om de "overige betalingsverplichtingen" vast te stellen. Aangezien de Hpw geen sanctie heeft gesteld op het niet tijdig verstrekken van een kostenoverzicht, wil [huurster] [verhuurder] via deze procedure dwingen om overzichten te verstrekken.
3.6 [verhuurder] stelt zich op het standpunt dat hij geen overzichten heeft verstrekt omdat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen. [huurster] heeft vóór 1998 ook niet gevraagd om een dergelijk overzicht. Overigens merkt [verhuurder] op dat [huurster] voor wat betreft de overzichten voorafgaand aan het jaar 1996 geen belang heeft. [huurster] heeft over deze jaren geen verzoek ex artikel 13 lid 1 of Pro 14 lid 1 Hpw ingediend en kan dit ook niet meer doen. Ingevolge artikel 38a Hpw is de mogelijkheid vervallen om de teveel betaalde servicekosten over deze jaren terug te vorderen. Over de periode 1 januari 1999 tot en met 31 januari 2000 kan [verhuurder] nog geen overzicht verstrekken, aangezien de gegevens nog niet (volledig) bekend zijn. Overigens is [verhuurder] hiertoe ook (nog) niet gehouden. Voor wat betreft de jaren 1996, 1997 en 1998 heeft [verhuurder] volledig meegewerkt aan de procedure bij de Huurcommissie. [verhuurder] ziet dan ook niet welk belang [huurster] heeft bij het sub 1 gevorderde. Aangezien [verhuurder] rauwelijks is geconfronteerd met de vordering in reconventie, dient [huurster] in de proceskosten van deze procedure te worden veroordeeld. Hetgeen [huurster] sub 2 heeft gevorderd, dient te worden afgewezen. Primair omdat er geen sprake is van teveel betaalde servicekosten, daar partijen nooit een voorschot inzake servicekosten van f 275,- per maand zijn overeengekomen. Verder kan er -aldus [verhuurder]-
geen sprake zijn van terugvordering van teveel betaalde servicekosten, aangezien [huurster] gedurende de huurovereenkomst nooit een verzoek ex artikel 11a Hpw heeft ingediend en de overeenkomst inmiddels is geëindigd. Subsidiair merkt [verhuurder] op dat -indien de Kantonrechter meent dat tussen partijen een voorschot servicekosten van f 275,- is afgesproken- de vordering van [huurster] beperkt dient te blijven tot de periode van 1 januari 1996 tot en met 31 december 1998. Volgens [verhuurder] heeft [huurster] in deze periode f 963,- teveel betaald aan servicekosten. Dit bedrag dient te worden verrekend met de verschuldigde huurachterstand, aldus nog steeds [verhuurder].
in conventie en in reconventie
3.7 Bij tussenvonnis van 21 februari 2001 heeft de Kantonrechter in conventie [huurster] toegelaten te bewijzen, speciaal door middel van getuigen, dat zij in de periode na 20 augustus 1997 meer aan [verhuurder] heeft betaald dan f 21.775,--. Voorts heeft de Kantonrechter [verhuurder] toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit kan blijken dat [huurster] over het tijdvak vóór april 1997 ter zake van huurtermijnen een bedrag van f 4.900,-- te weinig heeft betaald. In reconventie heeft de Kantonrechter iedere verdere beslissing aangehouden.
3.8 [huurster] kan zich niet verenigen met de beslissing van de Kantonrechter en is daarvan bij deze rechtbank in appèl gekomen. In appèl vordert [huurster] vernietiging van het tussenvonnis van de Kantonrechter d.d. 21 februari 2001 en, opnieuw rechtdoende,
1. primair: [verhuurder] alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vordering, althans hem
deze te ontzeggen als ongegrond en/of onbewezen,
subsidiair: louter en alleen [verhuurder] een bewijsopdracht te geven die uw rechtbank geraden voorkomt;
2. de zaak terug te verwijzen naar de Kantonrechter te Maastricht;
3. veroordeling van [verhuurder] in de kosten van beide instanties, althans van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
[huurster] voert tegen het bestreden vonnis de volgende grieven aan:
Grief I:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter overwogen dat als erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken vast staat dat er sprake is van een huurprijs van f 875,- per maand all-in.
Grief II:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter in reconventie overwogen dat, kort gezegd, [huurster] de procedurevoorschriften van 11a Hpw dient te volgen, zoals deze golden ná 1 augustus 1994 en dat, nu de huurovereenkomst is geëindigd, [huurster] geen gebruik meer kan maken van de 11a- procedure en dat daaruit volgt (op pagina 4 overwogen) dat de stelling van [huurster] dat ze recht zou hebben op terugbetaling dan wel verrekening van teveel betaalde voorschotten, servicekosten niet opgaat.
Grief III:
De Kantonrechter heeft ten onrechte geen overwegingen besteed aan het beroep van [huurster] op artikel 6:48 BW Pro.
Grief IV:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter overwogen dat [huurster] moet bewijzen, speciaal door middel van getuigen, dat zij in de periode ná 20 augustus 1997 meer aan [verhuurder] heeft betaald dan f 21.775,-.
Grief V:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter overwogen en ook het bewijs opgedragen aan [huurster] dat zij in de periode na 20 augustus 1997 meer aan [verhuurder] heeft betaald dan f 21.775,-.
De grieven zijn afzonderlijk toegelicht.
3.9 [verhuurder] heeft het in principaal hoger beroep door [huurster] aangevoerde gemotiveerd bestreden.
3.10 In incidenteel appèl voert [verhuurder] tegen het vonnis d.d. 21 februari 2001 de volgende grief aan:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter geoordeeld dat de door [verhuurder] op 20 augustus 1997 uitgeschreven kwitanties het vermoeden wettigen dat de huurtermijnen tot en met maart 1997 zijn voldaan.
3.11 [huurster] heeft het in incidenteel appèl door [verhuurder] aangevoerde gemotiveerd betwist.
4. De beoordeling
4.1 Uit de stellingen van partijen begrijpt de rechtbank dat beide partijen het geschil in volle omvang aan de rechtbank willen voorleggen.
in principaal appèl
4.2 Grief 1 richt zich tegen de door de Kantonrechter vastgestelde feiten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Kantonrechter op goede gronden als vaststaand feit vermeld dat [verhuurder] aan [huurster] woonruimte had verhuurd tegen een all-in huurprijs van f 875,- per maand. Hiervoor is allereerst redengevend dat [huurster] bij conclusie van antwoord in conventie zelf heeft aangevoerd dat de huurprijs all-in f 875,- per maand bedroeg. Ook bij dupliek in conventie heeft [huurster] naar voren gebracht dat [verhuurder] sedert 1992 een all-in huurprijs had bedongen van f 875,-. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit het enkele feit dat [verhuurder] op het aanvraagformulier voor huursubsidie heeft aangegeven dat de kale huur f 600,- per maand bedroeg, niet worden afgeleid dat tussen partijen nader is overeengekomen dat de prijs voor het enkele gebruik van de woonruimte f 600,- was. Dit betekent dat de eerste grief in zoverre niet slaagt.
4.3 Vervolgens zal de rechtbank het resterende deel van grief I en grief II tezamen beoordelen. Op dit punt stelt de rechtbank allereerst vast dat artikel 11a Hpw een regeling geeft voor het geval een all-in prijs is overeengekomen. [huurster] kan niet worden gevolgd in haar stelling dat zij recht kan doen gelden op het vóór 1 augustus 1994 geldende artikel 11a Hpw. Anders dan [huurster] kennelijk meent, is in dat kader niet relevant wanneer de huurovereenkomst is aangegaan. Van belang is wanneer een verzoek overeenkomstig artikel 11a bij de Huurcommissie is ingediend. Volgens het overgangsrecht (artikel IV lid 1 van de wijzigingswet) is de op 1 augustus 1994 in werking getreden Wet van 16 juni 1994 niet van toepassing op zaken die op het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet bij de Huurcommissie of de rechter aanhangig waren. Aangezien in deze op 1 augustus 1994 geen zaak aanhangig was, is artikel 11a Hpw zoals dat luidt vanaf 1 augustus 1994, van toepassing. Op grond van het bepaalde in artikel 11a, lid 5, Hpw gaat de huurpijs in op de eerste dag van de maand volgend op die waarin de huurcommissie het verzoek ex artikel 11a heeft ontvangen. Vóór dat tijdstip blijft de tussen partijen overeengekomen all-in prijs gelden. Aangezien de onderhavige huurovereenkomst -naar vast staat- reeds per februari 2000 is geëindigd, heeft [huurster] geen belang meer bij een toewijzing van haar vorderingen. De Kantonrechter heeft dan ook op goede gronden geoordeeld dat de reconventionele vorderingen van [huurster] moeten worden afgewezen.
4.4 Daarmee komt de rechtbank toe aan het door [huurster] gedane beroep op artikel 3:51 BW Pro. Dit beroep komt de rechtbank -zonder nadere toelichting, die ontbreekt- onbegrijpelijk voor. De rechtbank gaat hieraan dan ook voorbij. Uit het vorenstaande volgt dat de grieven I en II falen.
4.5 Met betrekking tot de grieven III, IV en V -die zich lenen voor een gezamenlijke behandeling- overweegt de rechtbank als volgt. Weliswaar heeft [huurster] gesteld dat zij de huur op verzoek van [verhuurder] contant betaalde, maar uit een bij memorie van antwoord in het principaal appel overgelegde brief van de voormalige raadsman van [huurster] van 15 april 1999 blijkt dat [huurster] de huur ook zelf wel contant wilde betalen, aangezien zijzelf contant werd uitbetaald en geld kreeg van haar ouders. Daar komt bij dat -zo blijkt uit een brief d.d. 31 maart 1999 van mr. J.L. Coenegracht, de advocaat van [verhuurder]- partijen naar aanleiding van de huurachterstand zijn overeengekomen dat [huurster] de huur in het vervolg per bank zou betalen. Ook deze omstandigheid duidt er niet op dat [verhuurder] wenste dat [huurster] de huur contant betaalde. De rechtbank zal vervolgens ingaan op de stelling van [huurster], inhoudende dat [verhuurder] nooit een kwitantie afgaf. Op dit punt stelt de rechtbank allereerst vast dat [huurster] niet heeft betwist dat partijen inzake het afgeven van een kwitantie van artikel 6:48, lid 1, BW afwijkende afspraken hebben gemaakt. Aangenomen kan dan ook worden dat [verhuurder] niet gehouden was voor iedere voldoening een kwitantie af te geven. Aangezien [huurster] zelf heeft gesteld dat [verhuurder] op haar verzoek wel eens een kwitantie afgaf en [verhuurder] onweersproken heeft gesteld dat, indien [huurster] om kwitanties zou hebben gevraagd, deze aan haar zouden zijn verstrekt, dient het niet (steeds) afgeven van kwitanties naar het oordeel van de rechtbank voor risico van [huurster] te komen.
in principaal en in incidenteel appèl
4.6 Hoofdregel is dat de schuldenaar die zich op nakoming beroept, zal moeten bewijzen dat nagekomen is. Aangezien [huurster] zich erop heeft beroepen dat zij de huurtermijnen heeft voldaan, dient zij dit in beginsel te bewijzen. De stelling van [huurster], inhoudende dat het volstrekt ongeloofwaardig is dat zij een huurachterstand heeft van f 12.875,- kan niet leiden tot een andere conclusie. Onder de gedingstukken bevinden zich echter twee kwitanties d.d. 20 augustus 1997, waaruit kan worden opgemaakt dat [huurster] de huur voor wat betreft de maanden februari en maart 1997 heeft voldaan. Ingevolge artikel 6:50, lid 1, BW leveren de kwitanties van twee achtereenvolgende termijnen het vermoeden op dat ook de vroegere termijnen zijn voldaan. Anders dan [verhuurder] kennelijk meent, stelt voormeld artikel niet de eis dat de kwitanties op verschillende tijdstippen moeten worden afgegeven. Voormelde kwitanties kunnen dan ook aan [verhuurder] worden tegengeworpen. De enkele stelling van [verhuurder], inhoudende dat de kwitanties alleen zijn afgegeven om te bewerkstelligen dat [huurster] een lening kon afsluiten, kan niet tot een ander oordeel leiden. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat het in artikel 6:50, lid 1, BW neergelegde vermoeden is gebaseerd op de gedachte dat het onwaarschijnlijk is dat een schuldeiser twee kwijtingen zal verlenen voor latere termijnen, wanneer de vorige nog niet zijn voldaan. Dit betekent dat de grief in incidenteel appèl van [verhuurder] geen doel treft.
4.7 Uit al het vorenstaande volgt dat [huurster] dient te bewijzen dat zij de huur vanaf april 1997 heeft betaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Kantonrechter terecht overwogen dat de huurovereenkomst vanaf april 1997 tot februari 2000 nog 34 maanden duurde en voorts dat [huurster] over die periode 34 x f 875,- diende te voldoen, derhalve f 29.750,-. Vervolgens overweegt de Kantonrechter dat [huurster] vanaf 25 september 1997 f 21.775,- heeft betaald. Met [huurster] is de rechtbank echter van oordeel dat relevant is welk bedrag [huurster] vanaf april 1997 aan [verhuurder] heeft voldaan. De rechtbank stelt vervolgens vast dat [huurster] -zo volgt uit het overzicht van [verhuurder]- vanaf april 1997 f 23.525,- heeft betaald, dus f 6.225,- te weinig. De rechtbank passeert de stelling van [huurster], inhoudende dat zij op 12 mei 1998 geen f 85,- heeft betaald (zoals het overzicht van [verhuurder] aangeeft), maar f 875,-, aangezien deze stelling niet is onderbouwd. [huurster] zal dan ook worden toegelaten te bewijzen dat zij in de periode vanaf april 1997 meer aan [verhuurder] heeft betaald dan f 23.525,-.
4.8 Vast staat dat [verhuurder] f 12.875,- vordert, zodat het verschil tussen f 12.875,- en f 6.225,-, derhalve f 6.650,-, betrekking heeft op periode vóór april 1997. Hieruit volgt dat [verhuurder] dient te bewijzen dat [huurster] vóór april 1997 ter zake van huurtermijnen een bedrag van f 6.650,- te weinig heeft betaald.
4.9 Uit het vorenstaande volgt dat de vijfde grief van [huurster] deels doel treft. Het vonnis van de Kantonrechter zal in zoverre worden vernietigd.
4.10 De rechtbank zal de zaak, gelet op het in hoger beroep gevorderde, verwijzen naar de sector kanton, locatie Maastricht, van deze rechtbank in de stand waarin deze zich thans bevindt.
DE BESLISSING
De rechtbank:
in hoger beroep,
vernietigt het tussenvonnis van de Kantonrechter te Maastricht, op 21 februari 2001 tussen partijen
gewezen voorzover het betreft de in de bewijsopdracht vermelde bedragen en de daaraan ten grondslag liggende overweging;
en opnieuw rechtdoende:
in conventie
laat [huurster] toe te bewijzen dat zij in de periode vanaf april 1997 meer aan [verhuurder] heeft betaald dan f 23.525,-;
laat [verhuurder] toe feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit kan blijken dat [huurster] over het tijdvak vóór april 1997 ter zake van huurtermijnen een bedrag van f 6.650,- te weinig heeft betaald;
in conventie en in reconventie
bekrachtigt, deels onder verbetering van gronden, het tussenvonnis van de kantonrechter te Maastricht van 21 februari 2001 voor het overige;
verwijst de zaak naar de sector kanton, locatie Maastricht, van deze rechtbank in de stand waarin deze zich thans bevindt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Huinen, coördinerend vice-president, Sijmonsma, rechter, en Hofkes, rechter-plaatsvervanger, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.