Uitspraak
Vonnis: 31 oktober 2002
Zaaknummer: 72241 / HA ZA 02-102
De rechtbank te Maastricht, meervoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante],
gevestigd te [H.],
appellante,
procureur mr. Ch.M.E.M. Paulussen;
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [geïntimeerde],
gevestigd te [B.],
geïntimeerde,
procureur mr. H.L. Hoyng;
op het bij exploot van dagvaarding d.d. 7 januari 2002 ingeleide hoger beroep van
de door de kantonrechter te Heerlen op 6 juni 1997, 8 september 1999,
14 februari 2001 en 14 november 2001 onder zaak/rolnummer 8751 cv 95-3815 tussen appellante, verder te noemen [appellante], als gedaagde, en geïntimeerde, verder te noemen [geïntimeerde], als eiseres gewezen vonnissen.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst de rechtbank naar de door beide partijen overgelegde stukken uit de eerste aanleg, waaronder de vonnissen waarvan beroep, welke laatste in afschrift aan dit vonnis zijn gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
[appellante] is tijdig in hoger beroep gekomen van voornoemde vonnissen bij deze rechtbank. Bij memorie van grieven, waarbij producties zijn overgelegd, heeft [appellante] vier grieven voorgedragen en geconcludeerd:
dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ook ten aanzien van de kosten, onder vernietiging van de vonnissen in eerste aanleg, [geïntimeerde] alsnog niet ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans deze alsnog zal afwijzen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, onder veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
Daarop heeft [geïntimeerde] bij memorie van antwoord en onder overlegging van een productie de grieven bestreden en geconcludeerd:
dat de rechtbank de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, zonodig onder aanvulling en/of verbetering van gronden, met veroordeling van [appellante] in de kosten van deze procedure.
Vervolgens heeft appellante pleidooi gevraagd, waarna beide partijen hun zaak hebben doen bepleiten, elk onder overlegging van een pleitnotitie.
Tenslotte hebben partijen vonnis op het rechtbankdossier gevraagd.
De uitspraak van dat vonnis is bepaald op heden.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst de rechtbank naar de memorie van grieven, de pleitnotities en het audiëntieblad dat van de pleidooizitting is opgemaakt.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in de onderhavige zaak - kort weergegeven - om het volgende.
[appellante] verhuurt aan [geïntimeerde] ingevolge een door haar rechtsvoorgangster met de rechtsvoorgangster van [geïntimeerde] ingaande 1 augustus 1978 gesloten huurovereenkomst een bedrijfsruimte, gelegen te [H.], waarvan de entree voorheen was gelegen aan de Kouvenderstraat en thans aan de Weustenraedtstraat. [geïntimeerde] heeft het gehuurde in gebruik gegeven aan Aldi Best B.V. ten behoeve van de exploitatie van een supermarkt. In 1993 heeft [appellante] het gehuurde verbouwd, waarna de huurovereenkomst per 14 juli 1993 is gewijzigd. Op 25 juli 1994 heeft zware regenval plaatsgevonden, waardoor regenwater de bedrijfsruimte is binnengedrongen en die ruimte tot een hoogte van 80 à 90 cm. onder water is komen te staan. [geïntimeerde] heeft [appellante] aansprakelijk gesteld voor de geleden schade aan de bedrijfsruimte, winkelinventaris, vernietigde/niet verkoopbare goederen en loonkosten personeel, stellende dat die schade is toe te rekenen aan de gebrekkige staat van het gehuurde, met name daarin bestaande dat het gehuurde tengevolge van de in 1993 in opdracht en voor rekening van [appellante] doorgevoerde verbouwing niet in staat bleek om een grote hoeveelheid regenwater te verwerken. In eerste aanleg heeft zij gevorderd te verklaren voor recht dat [appellante] gehouden is tot vergoeding van de op 25 juli 1994 door de waterlast ontstane schade en [appellante] te veroordelen tot betaling van een bedrag van in totaal f. 163.030,92 in hoofdsom. Bij eindvonnis van 14 november 2001 heeft de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht uitgesproken en de schade toegewezen tot een bedrag van f. 87.638,63 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 november 1995 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. [appellante] heeft op haar beurt de gemeente Heerlen aansprakelijk gesteld voor de schade vanwege het ontbreken van een deugdelijke riolering ter plaatse en de gemeente in rechte betrokken. De rechtbank heeft de vordering van [appellante] in de procedure tegen de gemeente Heerlen bij vonnis van 30 september 1999 afgewezen, welk vonnis bij arrest van 18 maart 2002 door het Gerechtshof te Den Bosch is bekrachtigd. [appellante] heeft in dat arrest berust.
4.2 De rechtbank zal eerst het tweede onderdeel van grief twee beoordelen. In dit onderdeel stelt [appellante] dat de kantonrechter in zijn vonnis van 6 juni 1997 ten onrechte heeft overwogen dat de stelling van [appellante], dat aan [appellante] nimmer door [geïntimeerde] als huurder mededeling is gedaan van eerdere gevallen van wateroverlast, haar voorshands niet kan baten.
4.3.1 In de toelichting bij deze grief verwijt [appellante] de kantonrechter bovendien dat deze in het tussenvonnis van 8 september 1999 heeft overwogen dat [appellante] zich bij de verbouwing had moeten realiseren dat een verbouwing zonder het aanbrengen van extra voorzieningen om de hemelwaterhuishouding te kanaliseren, ertoe zou kunnen leiden dat bij hevige regenval hemelwater in aanzienlijke mate, althans in aanzienlijk ernstiger mate dan vóór die verbouwing, de door de onderhuurder van [geïntimeerde] geëxploiteerde winkel binnenstroomt en daar grote schade aanricht.
4.3.2 Ter onderbouwing van de grief stelt [appellante] dat als er al sprake was van een tekortkoming in de staat van het gehuurde, die tekortkoming niet aan haar toegerekend kan worden, nu in de procedure in eerste aanleg is komen vast te staan dat de bedrijfsruimte in de periode vanaf 1987 tot 25 juli 1994 zesmaal onder water heeft gestaan en [geïntimeerde] heeft nagelaten haar daarover te informeren. [geïntimeerde] had, aldus [appellante], als professioneel huurder de plicht om [appellante] te waarschuwen dat vóór de verbouwing een zestal keren water het gehuurde was binnengestroomd. [appellante] stelt dat [geïntimeerde] weet dat zij als goed verhuurder tijdig en adequaat aandacht besteedt aan klachten. Indien ze van de wateroverlast had geweten dan had zij direct maatregelen getroffen. Door het niet nakomen van haar mededelingsplicht heeft [geïntimeerde] aan [appellante] de mogelijkheid ontnomen om direct maatregelen te nemen en om de verbouwing, die in 1993 op verzoek van [geïntimeerde] plaatsvond, af te stemmen op de kennelijk aanwezige slechte waterhuishouding en bij die verbouwing in een moeite door ingrijpende maatregelen te treffen. Nu heeft [appellante] pas nadien, met extra kosten, alsnog maatregelen ter bescherming van het pand getroffen. [appellante] heeft in dit verband in eerste aanleg ook een beroep gedaan op eigen schuld van [geïntimeerde]. Zij verwijt de kantonrechter dat deze dit verweer ten onrechte niet in zijn overwegingen heeft betrokken, althans niet aannemelijk heeft geacht. Met een beroep op HR 6 juni 1997, NJ 1998/128 stelt [appellante] dat zij onder deze omstandigheden op grond van redelijkheid en billijkheid niet schadeplichtig is jegens [geïntimeerde].
4.3.3 De grief slaagt. De rechtbank overweegt daartoe het volgende, waarbij zij er veronderstellenderwijs van uitgaat dat het gehuurde op 25 juli 1994 een gebrek had, daarin bestaande dat het gehuurde stond op een terrein waarover regenwater wegliep, terwijl het gehuurde niet zodanig was gebouwd dat het regenwater niet kon binnenstromen. Op de voet van het bepaalde in artikel 7A:1588 BW heeft als uitgangspunt te gelden dat een verhuurder jegens zijn huurder moet instaan voor alle gebreken van de verhuurde zaak die het gebruik daarvan verhinderen, ook al kent de verhuurder die gebreken niet. Het is echter onaanvaardbaar dat een huurder met een beroep op deze bepaling vergoeding van schade als gevolg van het gebrek vordert, indien hij het gebrek wel kent en nalaat de verhuurder daarover in te lichten zodat de verhuurder de gelegenheid heeft het gebrek te verhelpen, dan wel de nodige maatregelen kan nemen ter voorkoming van (verdere) schade. De aansprakelijkheid van de verhuurder voor schadevergoeding kan immers tenietgaan als de huurder zelf tekortschiet in redelijkerwijs van haar te vergen stappen om de schade te voorkomen, te beperken of teniet te doen. Naar het oordeel van de rechtbank is dat hier het geval. Aangenomen moet worden dat het gebrek ook reeds vóór de in 1993 doorgevoerde verbouwing bestond. Immers, bij conclusie van dupliek in de eerste aanleg heeft [appellante] in punt vier verwezen naar een handgeschreven overzicht, op 3 mei 1995 opgesteld door de heer [K.], filiaalleider van de vestiging van Aldi te Hoensbroek. [appellante] heeft dat overzicht als productie 4 bij de memorie van grieven overgelegd. Volgens dit overzicht heeft de bedrijfsruimte in de periode vanaf 28 juli 1987 tot en met 2 juni 1993 zesmaal onder water gestaan. Onder de data heeft de heer [K.] geschreven: "In het oude pand gelegen aan de Kouvenderstraat konden we de voordeuren openzetten en dan stroomde het water daar naar buiten, op deze manier konden we de schade beperken. In de nieuwe situatie blijft het water in het filiaal staan en komt daardoor veel hoger." In de eerste aanleg heeft de heer [K.] op
25 september 1998 als getuige verklaard dat vermeld overzicht door hem is opgesteld. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde] bij monde van haar raadsvrouwe erkend dat de bedrijfsruimte vóór de verbouwing weliswaar een aantal keren onder water heeft gestaan, maar dat dat niet is gemeld omdat het water geen overlast en schade opleverde èn omdat de directeur van [appellante] vlakbij de bedrijfsruimte woonde en er daarom van op de hoogte moest zijn. Anders dan [geïntimeerde] kennelijk meent ontslaat de omstandigheid dat zij geen overlast en schade ondervond van de keren (waarbij de rechtbank gelet op de verklaring van de heer [K.] uitgaat van zes keer) dat het filiaal onder water stond, hetgeen de rechtbank overigens ernstig betwijfelt in het licht van de schriftelijke verklaring van de heer [K.] en diens getuigenverklaring tegenover de kantonrechter, haar niet van de verplichting om zulks aan [appellante] te melden, alleen al niet omdat de huurder zich dient te realiseren dat de gerede kans bestaat dat een volgende maal zoveel water (meer) binnenstroomt dat er wel schade uit ontstaat. [appellante] heeft betwist dat haar toenmalige directeur vlakbij de bedrijfsruimte woonde. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft zij bij monde van haar raadsvrouwe aangevoerd dat de toenmalige directeur wel een stuk verderop in de Kouvenderstraat een zaak had, maar daardoor nog niet op de hoogte kon zijn van de zes overstromingen. Tegenover deze betwisting had het op zijn minst op de weg van [geïntimeerde] gelegen om, bijvoorbeeld door overlegging van een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie, aan te tonen dat de toenmalige directeur van [appellante] - in de voor deze zaak relevante periode - zo dicht bij de bedrijfsruimte woonde dat [appellante] op de hoogte had moeten zijn van de overstromingen die vóór de verbouwing van 1993 plaatsvonden. Nu zij zulks heeft nagelaten moet het ervoor gehouden worden dat [appellante] in elk geval niet vóór 25 juli 1994 op de hoogte is geweest van de overstromingen. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde] bij monde van haar raadsvrouwe erkend dat het water vóór de verbouwing via de Weustenraedtstraat (toen nog de achterkant van de bedrijfsruimte) binnenstroomde en door het openzetten van de voordeuren aan de lager gelegen Kouvenderstraat weer naar buiten stroomde. [appellante] heeft bij die gelegenheid bij monde van de heer [H.] onweersproken gesteld dat [geïntimeerde] haar heeft verzocht om verbouwing van de bedrijfsruimte, omdat zij de dure vierkante meters aan de zijde van de Kouvenderstraat niet meer wilde huren en de ingang verplaatst wenste te zien naar de achterkant aan de Weustenraedtstraat, waar een groot parkeerterrein gemaakt kon worden. Om die reden is, aldus [H.], in 1993 in de bedrijfsruimte parallel aan de voor- en achterzijde, een muur aangebracht ter afscheiding van de dure vierkante meters bedrijfsruimte. Voorts heeft [H.] onweersproken gesteld dat na de verbouwing op 25 juli 1994 bleek dat tengevolge van die muur het instromend water niet meer via de deuren aan de Kouvenderstraat kon wegstromen, maar in de bedrijfsruimte bleef staan, waardoor het waterpeil kon oplopen tot zo'n 90 cm. De rechtbank is van oordeel dat [geïntimeerde] had moeten beseffen dat het gebrek aan het gehuurde door het laten plaatsen van de muur bij de verbouwing ernstiger zou worden en [appellante] daarvoor had moeten waarschuwen. Nu zij dat heeft nagelaten is het onaanvaardbaar om [appellante] op te zadelen met de schade die [geïntimeerde] vervolgens in 1994 heeft geleden en dient die schade voor risico en rekening van [geïntimeerde] te blijven.
4.4 Al het vorenstaande brengt met zich mee dat ook de vierde grief slaagt, behoudens voor zover daarin gesteld wordt dat de kantonrechter [appellante] ten onrechte in de proceskosten heeft veroordeeld, terwijl de kantonrechter de kosten heeft gecompenseerd, dat de overige grieven geen bespreking meer behoeven, dat de beslissingen van de kantonrechter niet in stand kunnen blijven en de recht-bank de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, onder verwijzing van [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
De rechtbank:
vernietigt de vonnissen van de kanton-rechter te Heerlen- op 6 juni 1997, 8 september 1999, 14 februari 2001 en 14 november 2001 onder zaak/rolnummer 8751 cv 95-3815 -tussen par-tijen gewezen en opnieuw rechtdoende;
wijst af het door [geïntimeerde] gevorderde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties aan de zijde van [appellante] gerezen en tot deze uitspraak begroot op:
in eerste aanleg
€ 165,19 aan getuigentaxe ,
€ 4.719,-- voor salaris gemachtigde;
in hoger beroep
€ 65,18 aan explootkosten,
€ 193,-- aan griffierecht,
€ 2.314,29 voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Laumen, Sijmonsma en Schreinemakers, rechters, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.