Uitspraak
Vonnis : 28 november 2002
Zaaknummer : 63222 / HA ZA 01-108
De rechtbank te Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [M.] [B.],
wonende te Kerkrade,
eiser sub 1,
procureur mr. R.J.M.C. Rosbeek;
2. [E.] E/V [B.],
wonende te Kerkrade,
eiseres sub 2,
procureur mr. R.J.M.C. Rosbeek;
tegen:
De openbare rechtspersoon GEMEENTE KERKRADE,
gevestigd te Kerkrade,
gedaagde,
procureur mr. A.N.A.G. Boer.
Wederom gezien de stukken, waaronder het tussenvonnis van 31 januari 2002 door deze rechtbank in de onderhavige zaak gewezen.
1. Het verdere verloop van de procedure
De bij voormeld tussenvonnis gelaste comparitie van partijen heeft op 13 maart 2000 plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Partijen hebben ieder nog een conclusie na comparitie genomen. De Gemeente heeft daarbij nog producties in geding gebracht.
Ten slotte hebben partijen wederom vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
2.1 Mede aan de hand van het verhandelde ter comparitie zal de rechtbank thans overgaan tot een nadere beoordeling van het tussen partijen bestaande geschil.
2.2 Gelet op de primaire vordering is de eerste vraag die ter beantwoording voorligt of gedaagde - hierna te noemen de gemeente - aan eisers - verder aan te duiden als [B.] - een bouwperceel heeft geleverd dat niet beantwoordt aan de koopovereenkomst omdat dat bouwperceel de eigenschappen die [B.] op grond van de overeenkomst mocht verwachten en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen, niet bezat.
2.3 De rechtbank stelt daarbij voorop dat de koper - in casu [B.] - in beginsel van een bouwperceel mag verwachten dat het perceel geschikt is voor bebouwing (en bewoning). Of [B.] - zoals hij stelt - daarbij tevens mocht verwachten dat die bebouwing (en bewoning) onder normale omstandigheden kon plaatsvinden en dat hij derhalve geen rekening hoefde te houden met bijkomende complicaties en kosten tengevolge van waterproblematiek in de vorm van z.g. bronzones, hangt af van de omstandigheden van het geval en kan onder meer worden beïnvloed door de op de gemeente rustende mededelingsplicht en een mogelijk op [B.] rustende onderzoeksplicht.
Zo kan er indien er redenen waren om aan de aanwezigheid van die eigenschap te twijfelen, onder omstandigheden op de koper een onderzoeksplicht rusten, bij gebreke waarvan hem geen beroep op non-conformiteit toekomt, nog los van de vraag of de aanwezigheid van bronzones en de dientengevolge vereiste aanpassingen niet gewoon als hinderlijke eigenschap is te beschouwen die niet aan een normaal gebruik van de kavel als bouwperceel in de weg staat.
Indien en voor zover echter de verkoper c.q. de gemeente een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden, kan de onderzoeksplicht niet aan [B.] worden tegengeworpen.
2.4 Derhalve zal de rechtbank vooreerst bezien of er op de gemeente een mededelingsplicht rustte en zo ja, of deze geschonden is.
In dit verband acht de rechtbank van belang de vraag of de gemeente [B.] meer informatie kon en behoorde te verstrekken dan zij heeft gedaan.
Onbetwist staat vast dat uit de door de gemeente aan [B.] ter beschikkinggestelde verkoopbrochure o.m. blijkt dat er sprake is van een sterk hellend terrein, dat er door de gemeente een oriënterend grondonderzoek is uitgevoerd, dat kopers er rekening mee moeten houden dat bij de meeste kavels grondverbetering noodzakelijk is, dat paalfundering noodzakelijk kan zijn, afhankelijk van het ontwerp van de woning en de funderingslasten en dat in de brochure vermeld staat dat voor elke kavel aan de hand van het ontwerp van de architect en de te bouwen woning een aanvullend grondonderzoek en funderingsadvies noodzakelijk zijn voor rekening van de koper.
Onbetwist staat voorts vast dat de gemeente het in haar opdracht vervaardigde rapport van [F.] d.d. 6 augustus 1997 aan [B.] ter hand heeft gesteld. Uit dit rapport blijkt onomstotelijk dat de kavel die [B.] beoogde te kopen gelegen was in een hellend terrein en in een vochtig gebied dat was opgebouwd uit o.m. leem en zandgrond, met een hoge waterstand en weke zones.
Voorts blijkt met name uit dit rapport dat voor funderingen op staal in principe alleen in aanmerking komen de sonderingen D1 t/m D4, D7 en D8, eventueel met grondverbetering. Op locatie D5 (kavel van [B.]), D6 en D9 zijn volgens het rapport aanvullend onderzoek en concrete ontwerpuitgangspunten noodzakelijk om een fundering op staal te kunnen uitwerken. Iets verderop in het rapport wordt aangegeven dat o.m. voor sondering D5 (kavel van [B.]) een fundering op palen mogelijk noodzakelijk is.
De gemeente stelt dat zij naast de inhoud van voormeld rapport niet meer wist dan de feitelijke situatie, zoals het feit dat het perceel in een sterk hellende en vochtig terrein lag waar zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een poel water bevond en dat de grond uit verschillende al dan niet waterdoorlatende lagen bestond, kortom feiten waarvan [B.] naar onbetwist vaststaat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ook op de hoogte was.
Met de gemeente acht de rechtbank aannemelijk dat met name bij de gemeente niet bekend was of kon zijn dat en zo ja waar men bij het graven van een bouwput op water kon stuiten, nu dit per kavel en ontwerp van de koper kon verschillen en zulks nu juist voor de gemeente aanleiding vormde om van de kopers te verlangen dat zij nader onderzoek zouden laten verrichten aan de hand van hun ontwerp.
Nu [B.] tegenover deze gemotiveerde betwisting van de gemeente de mededelingsplicht te hebben geschonden heeft nagelaten gespecificeerd aan te geven welke inlichtingen - anders dan de hiervoor omschreven reeds bij [B.] bekende feiten - de gemeente volgens hen dan nog had moeten geven en evenmin met zoveel woorden gemotiveerd heeft gesteld, laat staan aannemelijk heeft gemaakt, dat de gemeente op de hoogte was van de aanwezigheid van zogenaamde bronzones, acht de rechtbank de mededelingsplicht niet geschonden.
2.5 Voor wat betreft de onderzoeksplicht van [B.] overweegt de rechtbank als volgt.
Anders dan [B.] is de rechtbank vooreerst van oordeel dat het kopen van een perceel met de bestemming om daarop te bouwen niet zonder meer is aan te merken als een garantiebepaling waarbij er voor een onderzoeksplicht geen plaats is. Immers van non-conformiteit is sprake indien een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst, dan wil zeggen dat zij bij levering niet die eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
Welke eigenschappen de koper in ieder geval mag verwachten zijn de eigenschappen die voor een normaal gebruik (in casu bebouwing) nodig zijn en - aldus artikel 7:17 lid 2 BW Pro - waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
Voor zover er in de bestemming (bebouwing) zoals [B.] wil al een garantie gelezen kan worden ziet deze enkel op de mogelijkheid dat er op de betreffende kavel gebouwd mag en kan worden. Inzoverre beantwoordt het bouwperceel aan de overeenkomst, immers er is een bouwvergunning verleend en het huis is daadwerkelijk op het perceel gebouwd.
2.6 Voor de vraag of [B.] mocht verwachten dat danwel niet behoefde te twijfelen aan het feit dat hij zonder aanpassingen in verband met de waterproblematiek zoals (bron)bemaling of drainage zou kunnen bouwen spelen de volgende feiten en/of omstandigheden een rol.
Onder 2.4 is omschreven met welke informatie bij [B.] ten tijde van het sluiten van de koop verondersteld werd bekend te zijn. Dit betreft met name de informatie uit de verkoopbrochure en uit het oriënterende grondonderzoek zoals beschreven in het onderzoeksrapport van [F.] d.d. 6 augustus 1997.
Bovendien was [B.] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst ervan op de hoogte dat er water op zowel de kavel als op diverse andere plaatsen zichtbaar was en dat er sprake was van uittredend hellingwater .
Voor zover [B.] zich in dit verband beroept op bepaalde mededelingen door de heer Deckers, acht de rechtbank deze, nog los van hun inhoud en de uitdrukkelijke betwisting daarvan door de gemeente, achterhaald door de inhoud van het (tweede) [F.]-rapport d.d. 9 oktober 1998.
Met name uit dit laatste rapport blijkt, in aansluiting op het eerste rapport van [F.] waarin ook reeds melding wordt gemaakt van het feit dat voor onder meer sondering D5 (kavel van [B.]) fundering op palen mogelijk noodzakelijk is, dat er gefundeerd diende te worden op palen en dat het voorts - gezien de tijdens het in 1997 uitgevoerde grondonderzoek waargenomen grondwaterstanden - afhankelijk van de op dat moment heersende grondwaterstanden en de uitvoeringswijze, noodzakelijk kan zijn dat er een bemaling wordt geïnstalleerd terwijl voorts wordt geadviseerd de kelder waterdicht uit te voeren en een eventuele bemaling pas stop te zetten nadat voldoende belasting is aangebracht om een eventueel opdrijven te voorkomen.
2.7 Al het vorenstaande brengt met zich mee dat [B.] - naar het oordeel van de rechtbank - gerede twijfel diende te hebben omtrent het feit of voor het bouwen op de kavel, zeker nu dit een woonhuis met kelder betrof, specifieke maatregelen getroffen diende te worden in verband met de bodemgesteldheid en de waterproblematiek.
Hieraan doet niet af dat in de koopakte enkel de grondverontreiniging wordt genoemd, nu niet aannemelijk is dat de gemeente van de exacte (grond)waterproblematiek op de hoogte was en voor zover haar informatie met betrekking de bodemgesteldheid wel strekte, zij die informatie aan [B.] heeft verstrekt.
Het voorgaande impliceert dat nu [B.] de aanwezigheid van de door hem bedoelde eigenschap diende te betwijfelen er reeds op die grond geen sprake kan zijn van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro.
De eveneens ter beantwoording voorliggende vragen naar bijvoorbeeld het causale verband tussen de aanwezigheid van de waterproblematiek en de beweerdelijk ontstane schade en het al dan niet binnen bekwame tijd voldaan zijn aan de klachtplicht behoeven derhalve geen bespreking meer.
2.8 Subsidiair heeft [B.] een beroep op dwaling ten aanzien van de waterproblematiek en daarmee omtrent de geschiktheid van het perceel als bouwperceel gedaan.
Daaromtrent overweegt de rechtbank als volgt.
Een beroep op dwaling kan - samengevat - worden gedaan indien een overeenkomst tot stand is gebracht onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken.
Dit kan onder meer ingeval de dwaling aan een inlichting van de wederpartij of juist aan het niet inlichten door de wederpartij is toe te schrijven danwel wanneer er sprake is van wederzijdse dwaling. In dit laatste geval dient te zijn voldaan aan het zogenaamde kenbaarheidvereiste van de dwaling, dat wil zeggen dat de wederpartij van de dwalende ook bij een juiste gang van zaken had moeten begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden
Ook indien de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven is de betreffende overeenkomst niet vernietigbaar.
Daarenboven dient in alle gevallen te zijn voldaan aan het causale verband.
2.9 Nog los van de vraag naar het causale verband en het zogenaamde kenbaarheidvereiste, is de rechtbank van oordeel dat gelet op de onder 2.6 en 2.7 omschreven omstandigheden de dwaling voor rekening van [B.] behoort te blijven.
Immers gelet op de bij [B.] bekende informatie naar aanleiding van het [F.]-rapport d.d. 6 augustus 1997, het overeengekomen nader onderzoek en de uitkomsten hiervan alsmede de bij [B.] bekende situatie ter plaatse, had [B.] op zijn minst moeten twijfelen aan de kennelijk voor hem essentieel geachte eigenschap en derhalve nader onderzoek daarnaar moeten verrichten.
Met andere woorden als [B.] al een onjuiste voorstelling van zaken had dan is dat aan hemzelf te wijten nu hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen.
Overigens is het ook de vraag of de inhoud van artikel 5 lid 1 van Pro de koopovereenkomst d.d.29 april 1998 en artikel 2 lid 3 van Pro de transportakte d.d. 15 januari 1999 niet reeds met zich brengen dat de dwaling voor rekening van [B.] dient te blijven.
Slechts indien was komen vast te staan dat de gemeente [B.] had kunnen en dus behoren in te lichten omtrent de aard, ernst en/of omvang van de waterproblematiek zou de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat de dwaling voor rekening van [B.] zou blijven.
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat ook de subsidiaire vordering dient te worden afgewezen.
2.10 Al het vorenstaande brengt met zich dat de vordering moet worden afgewezen en dat [B.] als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van deze procedure, waaronder die van de deskundige begrepen, moet dragen.
3. De uitspraak
De rechtbank wijst het gevorderde af;
Veroordeelt [B.] in de kosten van deze procedure aan zijde van de gemeente gerezen en tot heden begroot op:
exploot Euro 34,91
vast recht Euro 349,41
salaris procureur Euro€ 1.560,00
expertise kosten Euro€ 1.999,36
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door Mr. Douffet-Evertz, rechter, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.