Uitspraak
Vonnis : 12 december 2002
Zaaknummer : 72234 / HA ZA 02-99
De rechtbank te Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
[C.] [V.H.],
wonende te [A.],
eiser,
procureur mr. J.J.M. Goumans;
tegen:
1. de vennootschap onder firma FA. MAASLAND VOF,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde sub 1,
procureur mr. I.J.A.J. Hanssen;
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [R.v.D.]
gevestigd te Maastricht,
gedaagde sub 2,
procureur mr. I.J.A.J. Hanssen;
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [J.V.D.]
gevestigd te Maastricht,
gedaagde sub 3,
procureur mr. I.J.A.J. Hanssen.
1. Het verloop van de procedure
Eiser heeft gedaagden gedagvaard voor deze rechtbank en gesteld en geconcludeerd als in die dagvaarding vermeld. Op de eerstdienende dag heeft eiser bij akte producties in het geding gebracht. Gedaagden hebben daarna onder het overleggen van producties geantwoord.
Op de voet van artikel 131 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een comparitie na antwoord gelast. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Partijen hebben voorts nog elk een akte genomen.
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Gedaagden waren eigenaar van het pand [adres] te Maastricht. Dit pand was verhuurd aan Score Investments B.V. Ten aanzien van dit pand gold voor de huurder een voorkeursrecht tot koop.
2.2 Eiser wilde dit pand graag kopen en heeft daartoe een overeenkomst gesloten met gedaagden, verwoord in de brief van 13 november 2001 van eiser aan gedaagden, welke door gedaagden voor akkoord werd ondertekend, welke overeenkomst onder andere het volgende inhield:
"Ondergetekende, [eiser], handelend voor zich of nader te noemen meester, is bereid bovengenoemd pand [adres] te Maastricht aan te kopen voor f 3.050.000,-- k.k.
Aangezien de huidige huurder Score Investment b.v een voorkeursrecht van koop heeft betaalt Firma Maasland v.o.f.
f 50.000,-- courtage aan ondergetekende indien Score Investments b.v. gebruik maakt van haar voorkeursrecht en tot koop overgaat."
Daarnaast werden hierin een aantal voorwaarden genoemd.
2.3 Op 22 november 2001 hebben gedaagden aan eiser laten weten dat Score Investment b.v. geen gebruik wenste te maken van haar voorkeursrecht van koop maar dat zij tevens ook niet verder wensten in te gaan op het door eiser gedane bod. Op 29 november 2001 wordt eiser bericht dat gedaagden hebben besloten
"om in te gaan op het door Score gedane bod van f 3.000.000,-- kk betreffende het winkelpand [adres] in Maastricht."
2.4 Bij brief van 29 november 2001 heeft eiser gedaagden verzocht over te gaan tot betaling aan hem van f 50.000,-- conform de overeenkomst van 13 november 2001. Gedaagden hebben, ondanks sommatie, geweigerd daartoe over te gaan. Eiser vordert thans tevens buitengerechtelijke incassokosten.
2.5 Eiser heeft op grond van het vorenstaande gevorderd dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
1. Gedaagden zal veroordelen hoofdelijk, des dat één gedaagde betaald hebbende, de anderen zullen zijn gekweten, tot betaling van een bedrag ad €euro 22.969,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dit exploit tot aan de dag der algehele voldoening;
2. Gedaagden zal veroordelen hoofdelijk, des dat één gedaagde betaald hebbende, de anderen zullen zijn gekweten, tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand ad euro 1.400,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum van dit exploit;
3. Gedaagden zal veroordelen in de kosten van dit geding.
2.6 De vordering wordt door gedaagden weersproken, waartoe wordt verwezen naar de conclusies van antwoord en het gestelde ter comparitie.
3. De beoordeling
3.1 Ter comparitie voeren gedaagden als meest verstrekkend verweer dat het betreffende pand aan de [adres] te Maastricht, niet is verkocht aan de huurder Score Investment b.v. maar aan de directeur van deze b.v. zodat geen gebruik is gemaakt van het voorkeursrecht van koop door de huurder.
3.2 De rechtbank verwerpt dit verweer. In de aan eiser gezonden brief van 29 november 2001 wordt medegedeeld dat wordt ingegaan op het door Score gedane bod van f 3.000.000,-- hetgeen volgens de rechtbank niet anders kan worden gelezen dan dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen Score Investment b.v. en gedaagden. Deze stelling is door gedaagden in hun conclusie van antwoord ook ingenomen. In de bij akte overgelegde koopovereenkomst wordt koper aangeduid als "De hiervoor sub 1.3 genoemde ondergetekende (RB: [J.W.] [[P.]) voor zichzelf of nader te noemen: volmachtgever, als koper (…...)"
hetgeen de stelling van eiser bevestigt dat tevens werd gekocht voor Score Investments b.v. Het feit dat de akte van levering, gepasseerd op 3 april 2002, melding maakt van J.W.T. [P.] voor zichzelf als koper, doet daaraan niet af.
3.3 De vraag die dan aan de orde komt is welke betekenis moet worden toegekend aan de overeenkomst van 13 november 2001. Volgens gedaagden heeft eiser geen enkele verkoopactiviteit verricht en dus geen recht op f 50.000,--. Bovendien is een betaling aan eiser in strijd met de tekst van de overeenkomst van 13 november 2001 en tevens in strijd met de strekking en aard van de overeenkomst.
3.4 In de door gedaagden geschetste gang van zaken kan de rechtbank niet afleiden dat het verrichten van enige verkoopactiviteit een rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van deze overeenkomst. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de tussen partijen gesloten overeenkomst niet voor meerdere uitleg vatbaar is. Duidelijk blijkt daaruit dat indien Score Investments b.v. gebruik maakt van haar voorkeursrecht van koop, eiser recht heeft op een bedrag van f 50.000,--. Gedaagden hebben deze overeenkomst voor akkoord ondertekend. Dat huurder daarna het pand heeft gekocht voor een kleiner bedrag dan de oorspronkelijk gevraagde f 3.050.000,-- doet daaraan niet af.
3.5 De laatste vraag is of gesteld kan worden dat Score Investments b.v. gebruik heeft gemaakt van haar voorkeursrecht van koop. De uiteindelijke koopovereenkomst is gesloten in de periode tussen 22 november 2001 (het moment dat gedaagden aangeven het pand niet te willen verkopen een eiser) en 29 november 2001 (het moment dat gedaagden aan eiser aangeven dat Score het pand wenst te kopen). Deze periode is zodanig kort dat niet gezegd kan worden dat na 22 november een heel andere situatie is ontstaan maar dat het er voor moet worden gehouden dat partijen hebben dooronderhandeld over de koop welke uiteindelijk tot stand is gekomen uiterlijk 29 november 2001. Score Investment b.v. heeft, aldus de rechtbank, gebruik gemaakt van haar voorkeursrecht van koop zodat gedaagden aan eiser, ingevolge de op 13 november 2001 gesloten overeenkomst, f 50.000,-- verschuldigd zijn.
3.6 De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen nu de enkele sommatie onvoldoende is om dit bedrag te rechtvaardigen en niet is gebleken van enige andere activiteit terzake.
3.7 Gedaagden zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
4. De uitspraak
De rechtbank:
veroordeelt gedaagden om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te betalen een bedrag van €euro 22.689.01, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagden in de kosten van deze procedure aan de zijde van eiser gevallen en tot op heden begroot op
euro€ 525,18 aan vastrecht en euro 998,-- aan salaris procureur
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Acker, rechter, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.