Uitspraak
Vonnis : 7 februari 2001
Rolnummer : 56252 / HA ZA 01-29
De rechtbank te Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [R.W.],
2. [C. W. - B.],
beiden wonende te [K.],
procureur: mr. Ch.M.E.M. Paulussen;
advocaat: mr. D. den Hertog
eisers,
tegen:
1. [P. V.],
2. [M. V. - W.],
beiden wonende te [L.],
procureur: mr. G.M.I. Diederen,
gedaagden.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Eisers, hierna ook te noemen "[W.]" en "[W. - [B.]", hebben bij naar de dagvaarding verwijzende conclusie van eis gesteld en geconcludeerd overeenkomstig de inhoud van die dagvaarding. Bij conclusie van eis zijn producties overgelegd, waaronder het proces-verbaal van een tussen partijen gehouden voorlopig getuigenverhoor. Gedaagden, hierna ook aan te duiden als "[V.]" respectievelijk "[V. - W.]", hebben daarna geconcludeerd voor antwoord.
1.2 Op de voet van artikel 141a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (oud) is een comparitie na antwoord gelast. Van het verhandelde ter com-paritie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
1.3 Eisers hebben daarop onder overlegging van producties gerepliceerd, waarbij zij hun eis hebben gewijzigd. Gedaagden hebben geconcludeerd voor dupliek. Eisers hebben vervolgens bij akte de stukken met betrekking tot een op hun verzoek gelegd conservatoir beslag in het geding gebracht.
1.4 Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Ten name van [V.] staat geregistreerd de onroerende zaak staande en gelegen te [L.] a[M.][adres], hierna: "de woning", welke woning de echtelijke woning is van [V.] en zijn echtgenote [V. - W.].
2.2 Begin 1999 heeft [V.] de woning door tussenkomst van de door hem daartoe ingesc[H.]kelaar [X.] Makelaardij, hierna: "de makelaar", in de verkoop gezet, onder meer op de NVM-website, voor een vraagprijs van f 1.650.000,-, kosten koper.
2.3 Nadat [W.] de makelaar van [V.] daartoe had benaderd, vond op 2 februari 2000 een eerste bezichtiging plaats. Aanwezig waren beide eisers, beide gedaagden, een broer en schoonzuster van [W. - B. ] en een medewerker van de makelaar van [V.], de heer [M.]. Op 25 februari 2000 volgde een tweede bezichtiging, waarbij beide eisers en beide gedaagden aanwezig waren.
2.4 Bij fax van 15 februari 2000 heeft [V.] [W.] een lijst doen toekomen van over te nemen roerende zaken met een totale vraagprijs van f 115.100,-. Op 26 februari 2000 heeft [W.] gedaagden een lijst gefaxt van roerende zaken waarvoor eisers bij koop van de woning belangstelling zouden hebben.
2.5 Op 28 maart 2000 hebben [V.] en [W.] telefonisch overeenstemming bereikt over een verkoopprijs voor de woning en de door eisers over te nemen roerende zaken.
2.6 Bij fax van 29 maart 2000 heeft [W.] [V.] onder meer als volgt bericht:
"Het doet mij genoegen dat wij gisteravond overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van Uw huis Moltbos 16, te [L.]. Wij spraken een bedrag af van f 1.475.000,-. Voor de roerende goederen (zie bijgaande lijst) spraken wij een bedrag af van f 44.800,-.
Overdrachtsdatum zouden wij graag hebben gesteld op 1 juli a.s. in verband met de scholen van onze kinderen, maar hebben wij nu gesteld op 3 januari 2001 of zoveel eerder u er in slaagt andere behuizing te vinden. U gaat zich daar ook voor inspannen.
Wij vragen ons overigens nog af of u bereid bent het bedrag van de roerende goederen met f 100.000,- op te hogen met evenredige verlaging van de koopprijs voor het huis. Als dat niet het geval is gaan wij er van uit dat u eerdergenoemde bedragen aan de makelaar doorgeeft opdat de formaliteiten ten behoeve van de voorlopige koopakte in gang kunnen worden gezet. Graag ontvangen wij hiervan afschrift.(…...)
Tenslotte verneem ik graag nog een datum (liefst op korte termijn) om met onze twee kinderen bij u langs te komen. (…...)"
2.7 Bij fax van diezelfde datum heeft [W.] de makelaar van [V.] onder meer het volgende bericht::
"Naar wij aannemen heeft u inmiddels van de heer P. [V.] vernomen dat wij gisteravond overeenstemming hebben bereikt over de aankoop van het pand Moltbos 16. Conform afspraak met de heer [V.] doen wij u bijgaand onze persoonsgegevens toekomen opdat van uw kant zo spoedig mogelijk de formaliteiten in gang worden gezet om tot een voorlopige koopakte te komen. (...…)"
2.8 Op 30 maart 2000 heeft de makelaar van [V.] eisers per fax een conceptkoopakte doen toekomen conform het NVM-model. Als koopsom is opgenomen een bedrag van f 1.527.000,-, waarvan f 52.000,- voor roerende zaken. In artikel 10.2 van de conceptkoopakte wordt bepaald dat in geval van ontbinding van de koopovereenkomst de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een terstond opeisbare boete verbeurt van f 147.500,-, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. De begeleidende brief van de makelaar luidt onder meer als volgt::
"Bijgaand ontvangt u een concept koopovereenkomst met betrekking tot het pand: Moltbos 16 te [L.].
Wij verzoeken u vriendelijk dit concept te controleren en ons zo spoedig mogelijk door te geven of u accoord bent met de inhoud hiervan. Zodra wij van u, alsmede van de verkopers een accoord hebben ontvangen zullen wij de koopovereenkomst opmaken en aan u toezenden."
2.9 Bij brief van 6 april 2000 bericht de makelaar eisers als volgt:
"Bijgaand laten wij u voornoemde koopovereenkomst in drievoud toekomen.
Wij hebben de door u aan de heer [V.] gefaxte lijst van overname van roerende zaken aangehecht aan de koopovereenkomst.
Wij verzoeken u vriendelijk de koopovereenkomsten te tekenen en wel als volgt:
(..)
Wij zien 3 getekende koopovereenkomsten gaarne zo spoedig mogelijk retour."
Met uitzondering van de leveringsdatum (3 januari 2001 i.p.v. 1 januari 2001) stemt de bijgevoegde koopakte geheel overeen met eerdergenoemd concept.
2.10 De koopakte bevat onder meer de volgende bepalingen:
"10.1 Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overenkomst verlangt.
10.2 Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 10.1 zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van f 147.500,-, zegge EENHONDERDZEVENENVEERTIGDUIZEND VIJFHONDERD GULDEN, verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (...…)"
2.11 Via de makelaar is vervolgens een datum, 27 april 2000, en tijdstip afgesproken voor de door eisers gewenste bezichtiging van de woning door hun kinderen en voor de ondertekening van de koopakten.
2.12 Op 27 april 2000 hebben [V.] en de heer [H.], medewerker van de makelaar, eisers en hun kinderen in de woning ontvangen. [V.] en [H.] hebben eisers toen meegedeeld da[V. - W.], die niet aanwezig was, niet instemde met de verkoop en daaraan niet wenste mee te werken.
2.13 Bij brief aan eisers van 15 mei 2000 is de (eventueel) tot stand gekomen koopovereenkomst namen[V. - W.] vernietigd wegens het ontbreken van haar toestemming.
2.14 Op verzoek van eisers is voor deze rechtbank tussen partijen een voorlopig getuigenverhoor gehouden waarbij zijn gehoord partijen, mevrouw Van den [B. - V.] en de heren Van den [B.], [M.] en [H.].
2.15 Eisers stellen zich zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang op het standpunt dat tussen hen en [V.] een gave koopovereenkomst tot stand is gekomen, terwijl [V. - W.] jegens hen heeft ingestemd met de verkoop van de woning. Volgens eisers hebben gedaagden wanprestatie gepleegd door hun verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na te komen, is de koopovereenkomst ontbonden en hebben eisers aanspraak op de contractuele boete en vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Subsidiair stellen eisers zich op het standpunt dat het gedaagden niet meer vrijstond de onderhandelingen af te breken, op welke grond gedaagden gehouden zijn de door eisers gestelde schade te vergoeden.
2.16 Eisers vorderen na eiswijziging op grond van het vorenstaande dat de rechtbank, bij vonnis voor zover wettelijk mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I primair:
gedaagden zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers terzake van verbeurde boete en geleden schade te betalen de somma van f. 147.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag na afloop van de acht dagen-termijn, waarna de ontbinding is ingegaan, derhalve 20 mei 2000, tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair:
gedaagden zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
II gedaagden zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers ter zake van buitengerechtelijke kosten te betalen de somma van f. 4.302,- exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
III gedaagden zal veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de kosten van het voorlopig getuigenverhoor.
2.17 Gedaagden hebben de vordering van eisers gemotiveerd bestreden. Het verweer van gedaagden zal hierna besproken worden.
3. De beoordeling
3.1 Met betrekking tot de eigendom van de woning hebben gedaagden aangevoerd dat deze kadastraal weliswaar op naam van (uitsluitend) [V.] staat geregistreerd, maar dat de woning in werkelijkheid gezamenlijk eigendom is van gedaagden. Uit de door eisers in het geding gebrachte afschriften van notariële leveringsakten van 4 mei 1992 en 5 november 1999 blijkt echter dat slechts [V.] en niet (tevens[V. - W.], met wie [V.] blijkens die akten buiten iedere gemeenschap van goederen is gehuwd, de woning in eigendom heeft verkregen. De rechtbank zal hierna dan ook tot uitgangspunt nemen dat in de hier relevante periode [V.] enig eigenaar was van de woning.
3.2 Naar het oordeel van de rechtbank is tussen [V.] als verkoper en eisers als kopers een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning. Uit de getuigenverklaringen van [V.] en [W.] blijkt dat tussen hen op 28 maart 2000 telefonisch overeenstemming is bereikt op essentiële onderdelen (object, prijs, leveringsdatum), een en ander zoals door [W.] bevestigd in zijn faxen aan [V.] en aan diens makelaar van 29 maart 2000. Met de toezending door [V.]s makelaar aan gedaagden van eerst de conceptakte en later, zonder enig voorbehoud, van de te tekenen akte, heeft [V.] zich jegens gedaagden onvoorwaardelijk gebonden overeenkomstig de inhoud van laatstbedoelde akte. Indien [V.], zoals gedaagden stellen en eisers betwisten, bij de eerder bereikte telefonische overeenstemming het voorbehoud zou hebben gemaakt van goedkeuring van zijn echtgenote, is dat voorbehoud ten opzichte van eisers achterhaald door de correspondentie van [V.]s makelaar. De stelling van gedaagden dat de makelaar niet vertegenwoordigingsbevoegd was om reden dat [W.] hem aan de kant zou hebben geschoven, gaat niet op. De makelaar is door [V.] ingeschakeld en heeft tot en met de laatste bijeenkomst van 27 april 2000 als [V.]s makelaar opgetreden.
3.3 Ingevolge artikel 1:88, eerste lid, BW behoeft een echtgenoot de toestemming van de andere echtgenoot voor overeenkomsten strekkende tot verkoop van de (mede) door de andere echtgenoot bewoonde woning en de daarbij behorende zaken en inboedel. Een dergelijke toestemming kan, anders dan gedaagden bij conclusie van antwoord hebben aangevoerd, vormvrij geschieden.
3.4 Gedaagden stellen zich op het standpunt dat [V. - W.] haar toestemming voor de verkoop heeft onthouden en dat zij de koopovereenkomst op die grond met succes heeft vernietigd. De rechtbank verwerpt dit verweer. Vaststaat immers dat [V. - W.] aanwezig is geweest bij de bezichtiging van de woning door eisers op 2 februari, bij de bijeenkomst van 9 februari en bij de bezichtiging op 25 februari 2000. Uit de getuigenverklaringen van beide eisers, beide gedaagden, [M.], Van den [B.] en Van den [B. - V.], blijkt dat [V. - W.] bij die bijeenkomst en bezichtigingen een actieve rol heeft vervuld en inhoudelijke bemoeienis heeft gehad met de verkoop van met name de roerende zaken. Vaststaat bovendien dat [V. - W.] bij gelegenheid van die bezichtigingen noch gedurende de twee daarop volgende maanden gedaagden of de door [V.] ingeschakelde makelaar op enigerlei wijze kenbaar heeft gemaakt dat zij (bij nader inzien) niet instemde met de verkoop van de woning. Voor zover al niet zou moeten worden aangenomen dat [V. - W.] [V.] toestemming heeft gegeven voor de verkoop, dan geldt naar het oordeel van de rechtbank nog altijd dat zij het ontbreken van die toestemming niet aan eisers kan tegenwerpen. In dat geval geldt immers dat eisers op het moment dat met [V.] overeenstemming werd bereikt, hebben aangenomen - en gelet op haar verklaringen en gedragingen hebben mogen aannemen - dat [V. - W.] accoord was met de verkoop.
3.5 Met partijen zal de rechtbank er van uitgaan dat [V. - W.] niet (mede) als verkoper is aan te merken. De omstandigheid dat zij heeft ingestemd met de verkoop, maakt haar niet tot partij bij de koopovereenkomst. Voor zover de vorderingen van eisers zich tegen [V. - W.] richten, dienen deze dan ook bij gebrek aan grondslag te worden afgewezen.
3.6 Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van de rechtbank tussen [V.] als verkoper en eisers als kopers een niet voor vernietiging door [V. - W.] vatbare koopovereenkomst is tot stand gekomen conform de op 6 april 2000 door de makelaar van [V.] aan eisers gestuurde akte. Van deze overeenkomst maakt deel uit het hiervoor in rechtsoverweging 2.10 geciteerde boetebeding. Nu buiten kijf is dat [V.] na in gebreke te zijn gesteld nalatig is gebleven met de voldoening aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst, in het bijzonder met zijn verplichting tot levering, is de overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 10.1 van de koopakte van rechtswege ontbonden en heeft [V.] op grond van het bepaalde in artikel 10.2 van de koopakte ten behoeve van eisers een boete verbeurd van f 147.500,-.
3.7 Gedaagden hebben een aantal omstandigheden aangevoerd die volgens hen aanleiding zijn tot matiging van de contractuele boete. Gedaagden stellen in dit verband dat eisers, anders dan eisers stellen, geen schade hebben geleden, dat eisers nog in 2000 te [K.] een andere woning hebben gevonden, dat eisers juridisch geschoold zijn en wisten van de noodzaak van toestemming van [V. - W.] en dat gedaagden niet voornemens zijn hun woning te verkopen. Deze omstandigheden zijn, ook indien van de juistheid daarvan wordt uitgegaan, echter niet van dien aard dat op grond daarvan kan worden gezegd dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete wordt gematigd. Voor toepassing van artikel 6:94, lid 1, BW is dan ook geen plaats. De rechtbank neemt bij dit oordeel mede in aanmerking dat de bedongen boete zowel qua hoogte (10% van de koopsom van de onroerende zaak) als qua inhoud (het betreft een akte conform het NVM-model) niet ongebruikelijk is en dat de tekortkoming van [V.] zich uitstrekt over al diens verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst, waaronder de verplichting tot levering van de woning.
3.8 Uit de voorgaande overweging volgt dat ook het beroep van gedaagden op het bepaalde in artikel 6:248, lid 2, BW niet kan slagen.
3.9 Ten slotte hebben gedaagden nog aangevoerd dat het boetebeding is aan te merken als een vernietigbare algemene voorwaarde als bedoeld in artikel 6:231 BW e.v. Dit verweer stuit reeds af op het feit dat, indien al van een algemene voorwaarde zou kunnen worden gesproken, [V.] zelf als de gebruiker daarvan is aan te merken. Immers is de bepaling opgenomen in de door zijn makelaar opgestelde en door zijn makelaar aan eisers ter tekening gezonden akte.
3.10 Gezien het voorgaande zal de van [V.] gevorderde boete worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente acht de rechtbank eerst toewijsbaar vanaf 4 januari 2001, zijnde de dag volgend op het oorspronkelijke tijdstip van opeisbaarheid van [V.]s leveringsverplichting.
3.11 Voor toewijzing van enig bedrag wegens buitengerechtelijke incassokosten ziet de rechtbank geen grond, nu zij anders dan eisers van oordeel is dat de door eisers gespecificeerde werkzaamheden nog vallen binnen de verrichtingen waarvoor de in artikel 56 en 57 Rv bedoelde proceskosten een vergoeding insluiten.
3.12 [V.] zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van eisers gerezen, die van het voorlopig getuigenverhoor en het gelegde beslag daaronder begrepen. Eisers zullen worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [V. - W.] gerezen. Aangezien namens [V.] en [V. - W.] gezamenlijk een eensluidend verweer is gevoerd en niet is gebleken van extra kosten als gevolg van het feit dat eisers naast [V.] ook [V. - W.] in rechte hebben betrokken, zal de rechtbank haar kosten begroten op nihil.
3.13 In de uitspraak zullen geldbedragen alleen in euro's worden opgenomen.
4. Uitspraak
De rechtbank:
Veroordeelt [V.] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van Euro€ 66.932,58, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 januari 2001 tot de dag der algehele voldoening;
Veroordeelt [V.] in de kosten van dit geding aan de zijde van eisers gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op €Euro 85,68 aan kosten dagvaarding, Euro€ 1.306,89 aan vast recht, Euro€ 9,08 aan getuigentaxe, Euro€ 201,36 aan beslagkosten en €
Euro 5.014,- voor salaris procureur;
Veroordeelt eisers in de kosten van dit geding aan de zijde van [V. - W.] gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op nihil;
Verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Kort, rechter-plaatsvervanger, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.