Uitspraak
Vonnis : 22 januari 2003
Zaaknummer : 72869 / HA ZA 02-168
De rechtbank te Maastricht, meervoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [De heer H.],
wonende te Heerlen,
appellant sub 1,
procureur mr. L.J.M. Stikkelbroeck;
2. [Mevrouw H. ],
wonende te Heerlen,
appellante sub 2,
procureur mr. L.J.M. Stikkelbroeck;
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid FREERIDE BIKE & BOARD SHOP BV,
gevestigd te Sittard, gemeente Geleen-Sittard,
geïntimeerde,
procureur mr. J.H.M. Daniëls.
1. Het verloop van de procedure in eerste aanleg
Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst de rechtbank naar het vonnis van de kantonrechter te Sittard van 24 oktober 2001, gewezen onder zaak/rolnummer 93533 CV EXPL 01-946 tussen appellanten, verder gezamenlijk in enkelvoud te [noemen][Appellant], als eisers, en geïntimeerde, verder te noemen: Freeride, als gedaagde. Genoemd vonnis is in kopie aan deze uitspraak gehecht.
2. Het verloop van de procedure in hoger beroep
[Appellant] is bij dagvaarding van 17 januari 2002 in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis bij deze rechtbank. [Appellant] heeft vervolgens een memorie van grieven genomen, waarbij een productie in het geding is gebracht en de processtukken in eerste aanleg zijn overgelegd.
Freeride heeft een memorie van antwoord genomen, zulks onder overlegging van producties.
Ten slotte heeft Freeride vonnis op het rechtbankdossier gevraagd. De uitspraak van dat vonnis is nader bepaald op heden.
3. Het geschil, de grieven en de vorderingen in appèl
3.1 [Appellant] heeft aan Freeride verhuurd een bedrijfsruimte aan de Paardestraat 4a te Sittard. Het gehuurde betreft bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7a:1624 van het Burgerlijk Wetboek. De huur is aangegaan bij een door de makelaar van [Appellant] opgestelde schriftelijke overeenkomst van 15 juni 2000. Artikel 3 van Pro deze overeenkomst luidt - voorzover te dezen van belang - als volgt:
"(…...) 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op 01 juli 2000 en lopende tot en met 30 juni 2001.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode kan deze overeenkomst worden voortgezet voor een aansluitende periode van 1 jaar, derhalve tot en met 30 juni 2002.
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 6 maanden.(…...)"
3.2 Bij brief van 25 januari 2001 heeft Freeride aan [Appellant] meegedeeld dat zij de huurovereenkomst per 30 juni 2001 niet wil verlengen. [Appellant] heeft naar aanleiding daarvan bij schrijven van 12 februari 2001 van zijn raadsman laten weten dat, nu de huurovereenkomst niet met inachtneming van een termijn van zes maanden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief is opgezegd, de huurovereenkomst doorloopt tot 30 juni 2002. [Appellant] heeft de brief van 25 januari 2001 beschouwd als een opzegging van de huurovereenkomst tegen 30 juni 2002.
3.3 Freeride heeft aangekondigd het gehuurde per 30 juni 2001 ontruimd op te leveren en vanaf die dag geen huur meer te betalen.
3.4 [Appellant] heeft op grond van het vorenstaande Freeride voor de kantonrechter te Sittard gedagvaard en gevorderd dat Freeride wordt veroordeeld aan [Appellant] tegen rechtsgeldig bewijs van kwijting te betalen een bedrag van fl. 2.750,-- per maand, vanaf 1 juli 2001 tot en met 30 juni 2002, te vermeerderen met wettelijke rente indien Freeride per de eerste van de maand de huur niet tijdig betaald heeft, althans een zodanige beslissing als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, met veroordeling van Freeride in de proceskosten, waaronder salaris van de gemachtigde.
3.5 De kantonrechter heeft de vordering van [Appellant] afgewezen, onder compensatie van de proceskosten, aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
3.6 [Appellant] kan zich met deze beslissing niet verenigen en is daartegen bij deze rechtbank in appèl gekomen.
3.7 In het appèl heeft [Appellant] de navolgende grieven aangevoerd:
Grief 1:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat [Appellant], nadat hij eind januari 2001 wist dat Freeride de huurovereenkomst niet wenste te verlengen, kennelijk is blijven stilzitten in plaats van te trachten de bedrijfsruimte opnieuw aan een derde te verhuren, dit kennelijk in de veronderstelling dat hij in zijn recht stond en tot 30 juni 2002 huurpenningen kon innen.
Grief 2:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst dat bepaalt dat de overeenkomst met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden moet worden opgezegd strijdig is met het woordje "kan" in lid 2 van artikel 3 van Pro de huurovereenkomst.
Grief 3:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat de onduidelijkheid in een geval als het onderhavige niet ten nadele van de huurder mag worden uitgelegd.
Grief 4:
Ten onrechte heeft de kantonrechter de vordering tot betaling van de huur vanaf 30 juni 2001 tot 30 juni 2002 afgewezen.
3.8 De grieven zijn door [Appellant] afzonderlijk toegelicht.
3.9 [Appellant] heeft op grond daarvan, na vermindering van zijn eis, gevorderd dat de rechtbank het vonnis van de kantonrechter waarvan beroep vernietigt en opnieuw rechtdoende Freeride veroordeelt tot betaling aan [Appellant] van een bedrag van €Euro 6.806,70, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de opeisbare huurtermijnen, althans zodanige beslissing zal nemen als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, met veroordeling van Freeride in de kosten van beide instanties.
3.10 Voor de betwisting van de grieven wordt verwezen naar de memorie van antwoord.
4. De beoordeling
4.1 De voorgestelde grieven leggen het geschil tussen partijen in zijn volle omvang aan de rechtbank ter beoordeling voor en de rechtbank zal die grieven daarom gezamenlijk bespreken.
4.2 Het geschil tussen partijen komt in essentie neer op de vraag hoe artikel 3 van Pro de huurovereenkomst moet worden uitgelegd. Meer in het bijzonder gaat het erom of, nu Freeride de huurovereenkomst na het eerste jaar wilde laten eindigen, zij die overeenkomst had dienen op te zeggen overeenkomstig het bepaalde in 3.3 en 3.4 van die overeenkomst, zoals [Appellant] stelt, dan wel dat de huurovereenkomst automatisch, dus ook zonder voorafgaande huuropzegging zijdens [Appellant], met ingang van 1 juli 2001 zou zijn geëindigd, zoals Freeride stelt.
4.3 De rechtbank is van oordeel dat het bepaalde in de artikelen 3.1-3.3 van de huurovereenkomst niet anders kan worden uitgelegd dan dat de huurovereenkomst ook gedurende het eerste jaar van de huurovereenkomst moest worden opgezegd met inachtneming van het bepaalde in 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst. In 3.3 wordt immers geen onderscheid gemaakt tussen beëindiging van de huurovereenkomst gedurende het eerste jaar daarvan, het tweede jaar daarvan dan wel gedurende de daarop volgende jaren. Steeds wordt een opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden vereist. Dat in 3.2 is bepaald dat na het verstrijken van de 3.1 genoemde periode de huurovereenkomst kan worden voortgezet voor een aansluitende periode van een jaar, kan naar het oordeel van de rechtbank niet anders worden uitgelegd dan dat indien Freeride de huur na 30 juni 2001 zou willen voortzetten, dit, tenzij [Appellant] de huur voordien rechtsgeldig zou hebben opgezegd, automatisch zou kunnen voor de duur van een jaar, zonder dat van Freeride enige activiteit zou worden verlangd.
4.4 Naar het oordeel van de rechtbank ligt het ook voor de hand om ook gedurende het eerste jaar van de huurovereenkomst te verlangen dat indien de huurder de huur zou willen beëindigen na afloop van dat eerste jaar, de huurder de huurovereenkomst met inachtneming van een termijn zes maanden opzegt. Deze termijn is immers bedoeld om de verhuurder niet te overvallen met een beëindiging van de huurovereenkomst op het moment dat de termijn van de huur is verstreken. De termijn dient om de verhuurder geruime tijd voordien in de gelegenheid te stellen om te zien naar een mogelijk nieuwe huurder. Niet valt in te zien waarom het belang dat de [opzegtermijn] beoogt te dienen niet al gedurende het eerste jaar van de huurovereenkomst een rol speelt. Van Freeride kan ook worden verwacht dat zij bekend is met dat belang.
4.5 Freeride heeft ook geen feiten en omstandigheden gesteld ter ondersteuning van de door haar voorgestane uitleg van de omstreden bepalingen. Het bij memorie van antwoord gedane bewijsaanbod zal de rechtbank als te vaag passeren.
4.6 Uit het vorenoverwogene volgt dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd door Freeride en derhalve niet per 1 juli 2001 is geëindigd, maar met ingang van die datum is voortgezet voor de periode tot 1 juli 2002. Over de periode van 1 juli 2001 tot 1 juli 2002 is Freeride derhalve in beginsel huur verschuldigd. Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat [Appellant] kennelijk is blijven stilzitten in plaats van te trachten de bedrijfsruimte opnieuw aan een derde te verhuren. In eerste aanleg is blijkens de overgelegde stukken en naar door [Appellant] onbetwist is gesteld, door Freeride in het geheel niet het verweer gevoerd dat [Appellant] zijn schade had moeten beperken door te pogen het pand aan een derde te verhuren. De kantonrechter heeft aldus de feiten ongeoorloofd aangevuld.
4.7 In hoger beroep heeft Freeride weliswaar gesteld dat [Appellant] de huurovereenkomst niet te goeder trouw (bedoeld zal zijn: overeenkomstig de maatstaven van redelijkheid en billijkheid) heeft uitgevoerd, omdat hij blijkbaar niets heeft ondernomen om zijn schade te beperken door het pand aan een derde te verhuren, maar dat verweer moet worden verworpen. Op grond van de in het arrest van de Hoge Raad van 19 november 1999 (NJ' 00, 117) geformuleerde rechtsregel kan van een schadebeperkingsplicht geen sprake zijn indien de crediteur geen schadevergoeding vordert doch nakoming van de overeenkomst. Daarvan is in het onderhavige geval ook sprake, nu [Appellant] nakoming van de huurovereenkomst vordert; hij vordert immers betaling van de huurtermijnen. Niet valt in te zien op grond van welke rechtsregel geoordeeld zou moeten worden dat de vordering tot nakoming in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Freeride heeft dat verweer onvoldoende onderbouwd en heeft terzake geen concreet bewijsaanbod gedaan, zodat de rechtbank Freeride ook niet zal toelaten tot het bewijs van haar stelling.
4.8 Ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat [Appellant] de bedrijfsruimte met ingang van 1 februari 2002 aan een derde heeft verhuurd en dat hij zich derhalve heeft ingespannen het voor hem uit de wanprestatie van Freeride volgend nadeel te ondervangen.
4.9 Op grond van het feit dat het ten processe bedoelde pand met ingang van 1 februari 2002 aan een derde is verhuurd, heeft [Appellant] zijn vordering beperkt tot de huurtermijnen over de periode van 1 juli 2001 tot 1 februari 2002, met welk bedrag vervolgens door hem wordt verrekend de door Freeride aan [Appellant] betaalde borgsom. Nu de hoogte van de vordering door Freeride overigens niet wordt betwist, ligt deze voor toewijzing gereed.
4.10 Al het vorenstaande brengt met zich dat de beslissing van de kantonrechter niet in stand kan blijven en de rechtbank opnieuw zal beslissen, onder verwijzing van Freeride als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
De rechtbank:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Sittard- van 24 oktober 2001-, tussen partijen onder zaak/rolnummer 93533 CV EXPL 01-946- gewezen;
veroordeelt Freeride om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [Appellant] te betalen een bedrag van €Euro 6.806,70, vermeerderd met de wettelijke rente over de huurtermijnen gedurende de periode 1 juli 2001 tot 1 februari 2002, telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van iedere termijn, zijnde de eerste dag van iedere maand, en telkens tot de dag der algehele voldoening;
verstaat dat de verrekende borgsom in mindering strekt allereerst op de verbeurde rente;
veroordeelt Freeride in de kosten van beide instanties aan de zijde van [Appellant] gerezen tot deze uitspraak begroot op:
-eerste aanleg:
kosten dagvaarding: Euro € 28,65;
vast recht: Euro € 142,94;
salaris gemachtigde: Euro € 272,27;
hoger beroep:
kosten dagvaarding: Euro € 77,56;
vast recht: Euro € 193,--;
salaris procureur: Euro € 496,50.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Laumen, De Kerpel-van de Poel en De Kort, rechters, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
MT