Uitspraak
Vonnis : 5 februari 2003
Zaaknummer : 53785 / HA ZA 00-19
De rechtbank te Maastricht, meervoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HEINEKEN NEDERLAND B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Amsterdam,
eiseres,
procureur mr. J.A.M.G. Vogels;
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [P.] BEHEERSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Maastricht,
gedaagde,
procureur mr. G.A.M.F. Spera.
1. Het verdere verloop van de procedure
Ter voldoening aan de haar bij tussenvonnis van 3 mei 2001 verstrekte bewijsopdracht heeft Heineken zeven getuigen doen horen. [P.] heeft in contra-enquête vier getuigen doen horen. Van deze getuigenverhoren zijn processen-verbaal opgemaakt die zich bij de stukken bevinden.
Heineken heeft vervolgens een conclusie na enquête genomen, waarbij producties in het geding werden gebracht. Daarop heeft [P.] ook een conclusie na enquête genomen, waarbij producties in het geding werden gebracht.
Ten slotte heeft Heineken wederom vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
2.1 Bij voormeld vonnis, waarbij de rechtbank volhardt, werd Heineken toegelaten om door alle middelen rechtens, allereerst door middel van getuigen, te bewijzen dat partijen reeds in 1991 een rechtens afdwingbare overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot het eerste recht van koop, zoals thans neergelegd in artikel 11 van de huurovereenkomst. Bedoeld recht zal hierna ook wel worden benoemd als voorkeursrecht.
2.2 In het kader van de bewijsvoering zijn als getuigen in enquête gehoord Tripels, [E.], [J.], [H.], [J.2], [D.] en [K.] en in contra-enquête [P.], [L.], [K.] en [S.]. Tevens zijn overgelegd de getuigenverklaringen van [C.] en [R.], in 1993 afgelegd ten overstaan van de kantonrechter te Maastricht, waarvan door beide partijen is aangegeven dat deze kunnen worden beschouwd als zijnde afgelegd in het onderhavige geschil.
2.3 De rechtbank is van oordeel dat Heineken is geslaagd in het door haar te leveren bewijs. Zij komt tot dit oordeel op grond van het navolgende.
In de eerste plaats acht de rechtbank, gelet op de verklaringen van onder meer [P.], [K.], [S.], Tripels, [H.], [E.], [D.] en [C.] aannemelijk gemaakt dat er op 5 november 1991 een bijeenkomst heeft plaatsgevonden ten kantore van mr. Tripels, waarbij in ieder geval [P.] en de destijds als diens advocaat optredende mr. [C.] en [L.], [K.], [S.] en [H.] met diens advocaat mr. Tripels en namens Heineken [E.], [J.] en [D.] aanwezig waren. Nu de getuigen [J.2], [K.] en [R.] hebben verklaard niet bij dit overleg aanwezig te zijn geweest hecht de rechtbank minder waarde aan hun verklaringen omtrent hetgeen op 5 november 1991 tussen partijen is besproken.
De aanleiding van de bespreking was volgens alle getuigen gelegen in gerezen problemen tussen [P.] (destijds Hotel Café La Colombe BV) en [H.] betreffende de tussen hen gesloten huurovereenkomst ten aanzien van het Hotel Café La Colombe aan [adres]. Met betrekking tot het doel en de uitkomst van de bijeenkomst lopen de verklaringen vervolgens echter uiteen.
Door Tripels, [E.], [J.], [H.] en [D.] is - in wisselende bewoordingen - verklaard dat de bespreking van 5 november 1991 ten doel had om de gerezen problemen tussen [P.] en [H.] door middel van tussenkomst van Heineken op te lossen. Dit overleg heeft er volgens hen toe geleid dat er op 5 november 1991 een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen welke inhield dat Heineken het pand [adres] van [P.] zou huren en dat Heineken van [P.] een voorkeursrecht tot koop ([D.]: of een recht van koop) van het betreffende pand kreeg. Door Tripels, [E.], [J.] en [H.] is op dit punt nog verklaard dat in eerste instantie enige onenigheid bestond tussen Heineken en [P.], maar dat Heineken uiteindelijk toch het voorkeursrecht kreeg. Door Tripels, [J.] en [H.] wordt zelfs nog met zoveel woorden aangegeven dat Heineken hetzelfde voorkeursrecht kreeg als [H.] op grond van zijn huurovereenkomst met [P.] had. Door [E.], [J.] en [H.] wordt vervolgens nog - in wisselende bewoordingen - expliciet aangegeven wat er onder dat voorkeursrecht moest worden verstaan, namelijk indien [P.] het pand zou willen verkopen, moest ze het eerst aan Heineken aanbieden.
Tegenover de verklaringen van Tripels, [E.], [J.], [H.] en [D.] staan de getuigenverklaringen van [P.], [L.], [K.] en [S.]. Volgens [P.] en [L.] heeft er, in tegenstelling tot hetgeen Tripels, [E.], [J.], [H.] en [D.] hebben verklaard, op 5 november 1991 slechts een oriënterend gesprek plaatsgevonden, waarbij geen mondelinge (huur-)overeenkomst tussen Heineken en [P.] tot stand is gekomen. Dit laatste wordt door [K.] en [S.] beaamd. Bij een onderlinge vergelijking van deze vier verklaringen valt op dat [L.] verklaart dat op 5 november 1991 niet is gesproken over Heineken als huurster van La Colombe, terwijl volgens [P.], [K.] en [S.] wel interesse van de zijde van Heineken in die richting is geuit. Verder is opvallend dat volgens [P.], [L.] en [K.] destijds niet is gesproken over een eerste recht van koop, terwijl [S.] met zoveel woorden heeft verklaard dat [C.] op 5 november 1991 met gebruikmaking van een handboek uitleg gaf over het verschil tussen een recht op koop, een voorkeursrecht tot koop en een optie.
Hier komt nog bij de in 1993 voor de kantonrechter te Maastricht afgelegde verklaring van [C.], die in 1991 optrad als advocaat van [P.] in privé c.q. van Hotel Café La Colombe BV (tegenwoordig [P.]). De rechtbank zal deze verklaring overigens beschouwen als zijnde afgelegd in het onderhavige geschil, nu beide partijen daarmee hebben ingestemd. De verklaring van [C.] ondersteunt in vergaande mate de in enquête afgelegde getuigenverklaringen van Tripels, [E.], [J.], [H.] en [D.]. [C.] heeft onder meer het volgende verklaard:
"(...…) Het doel waarvoor deze bespreking was belegd, was om te komen tot afronding van eerdere besprekingen/onderhandelingen die daarvoor in kleiner verband met alle betrokkenen hadden plaatsgevonden. Die eerdere besprekingen hadden tot doel gehad om te zoeken naar mogelijkheden om de gerezen problemen op een voor alle partijen acceptabele wijze te regelen. Het doel van de bespreking van 5 november 1991 was om de puntjes op de i te zetten.
(...…)
De navolgende onderwerpen zijn ter sprake gekomen: (…...)
- Voorkeursrecht van de huurder. Heineken wilde in plaats van een voorkeursrecht, zoals voorzien in de oorspronkelijke overeenkomst tussen [H.] en [P.], een recht van koop vastgelegd zien. [P.] wilde dat echter beslist niet. Uiteindelijk heeft Heineken op dit punt toegegeven en werd alleen een voorkeursrecht van de huurder gehandhaafd.
(...…)
Als belangrijkste punt en belangrijkste resultaat van die bespreking moet naar mijn mening beschouwd worden het feit dat Heineken zich op die dag formeel bereid heeft verklaard om als huurder te gaan optreden tegen dezelfde condities als tussen [H.] en [P.] eerder waren afgesproken.
(…...)
U houdt mij voor dat er getuigen zijn geweest die hebben verklaard zich niet ervan bewust te zijn geweest dat er die middag overeenstemming zou zijn bereikt. Ik blijf volledig bij mijn verklaring. Het staat voor mij als een paal boven water dat er afspraken zijn gemaakt en dat alle aanwezigen dat wisten."
[C.] verklaart, evenals Tripels, [E.], [J.], [D.] en [H.], dat er op 5 november 1991 tussen Heineken en [P.] overeenstemming was bereikt. Verder verklaart [C.], in gelijke zin als Tripels, [E.], [J.] en [H.], dat er, na enige onenigheid tussen Heineken en [P.] op dit punt, een voorkeursrecht tot koop werd gehandhaafd. Dat [P.] later met [C.] heeft gebroken doet niets aan diens verklaring af.
Uit de door [P.] bij conclusie na enquête overgelegde producties 2, 3, 4, 5 en 6 blijkt dat Heineken en [P.] na 5 november 1991 nog hebben gediscussieerd over het overeengekomen eerste recht van koop. Naar het oordeel van de rechtbank had deze discussie echter niet als inzet of er al dan niet een eerste recht van koop aan Heineken was toegekend, maar betrof het enkel de formulering van dit tussen partijen overeengekomen recht.
2.4 Heineken is geslaagd in het bewijs. Daarmee is in rechte komen vast te staan dat [P.] en Heineken reeds in 1991 een rechtens afdwingbare overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot het eerste recht van koop van het pand [adres]. Dit recht is uiteindelijk schriftelijk vastgelegd in artikel 11 van de op 1 september 1995 tussen Heineken en [P.] gesloten huurovereenkomst: "Bij verkoop heeft Heineken het eerste recht van koop".
2.5 Voor de uitleg van het overeengekomen eerste recht van koop komt het verder aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank is, gelet op de afgelegde getuigenverklaringen en de wijze waarop het recht uiteindelijk is vastgelegd, van oordeel dat het tussen Heineken en [P.] overeengekomen eerste recht van koop inhoudt, dat, indien [P.] op enig moment na 5 november 1991 het pand [adres] zou willen vervreemden, zij dit pand eerst aan Heineken te koop diende aan te bieden. [P.] heeft haar door Heineken betwiste stelling dat het de bedoeling van partijen was dat het voorkeursrecht van Heineken slechts zou gelden bij een voorgenomen verkoop aan 'echte' derden en derhalve niet in het geval van verkoop aan [P.] in privé op generlei wijze onderbouwd. Nu zij terzake niet heeft voldaan aan haar stelplicht gaat de rechtbank aan die stelling voorbij en passeert de rechtbank het bewijsaanbod van [P.] op dit punt als niet terzake dienend. [P.] en [P.] in privé dienen in het rechtsverkeer in beginsel als twee onderscheidenlijke partijen te worden aangemerkt. Het door [P.] gestelde is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om in deze zaak op dit punt van dit uitgangspunt af te wijken. Een (voorgenomen) verkoop van [P.] aan [P.] in privé betreft derhalve een verkoop die onder het overeengekomen eerste recht van koop valt. Hieruit vloeit tevens voort dat Heineken geen misbruik van recht maakt door het aanbod van [P.] in privé om het voorkeursrecht opnieuw vast te leggen niet te aanvaarden, zodat dit verweer van [P.] wordt verworpen.
2.6 De vraag is nu of zich omstandigheden hebben voorgedaan als gevolg waarvan [P.] gehouden was het pand aan Heineken te koop aan te bieden en of [P.] deze verplichting heeft geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is het een en het ander het geval. Bij notariële akte van economische eigendomsoverdracht van 20 augustus 1993 heeft [P.] het pand immers verkocht aan [P.] in privé. De koopsom bedroeg blijkens die akte f 660.000,-. Alvorens met [P.] in privé in zee te gaan, had [P.] op grond van het voorkeursrecht het pand aan Heineken moeten aanbieden. Naar vaststaat heeft zij zulks niet gedaan. Nu is gesteld noch gebleken dat het in 1993 niet te koop aanbieden van het pand, [P.] niet kan worden toegerekend, levert dit nalaten van [P.] op grond van het vorenstaande een toerekenbare tekortkoming in de nakoming op van de tussen Heineken en [P.] gesloten overeenkomst.
2.7 Heineken vordert thans primair nakoming van bovengenoemde verplichting door [P.] en vordert aldus [P.] te veroordelen om het pand aan [adres] voor een bedrag van f 660.000,-- (€ Euro 299.494,94) aan Heineken te koop aan te bieden. De rechtbank is van oordeel dat, nu [P.] heeft gesteld dat zij (weer) de juridische eigendom van het pand [adres] heeft, de nakoming van de in 1993 ontstane verplichting tot het aan Heineken te koop aanbieden van het pand nog immer mogelijk is. [P.] heeft verder nog gesteld dat de in 1993 vastgestelde prijs van f 660.000,--
(€ Euro 299.494,94), die [P.] in privé voor de overdracht van de economische eigendom van het pand heeft betaald, inmiddels volstrekt is achterhaald. Naar het oordeel van de rechtbank verliest [P.] hierbij echter uit het oog dat [P.] in 1993 het pand aan Heineken te koop had moeten aanbieden en dat, nu bij gebreke van enige (gemotiveerde) stelling van [P.] inhoudende dat de prijs van f 660.000,- in 1993 niet voor Heineken zou hebben gegolden, niet valt in te zien waarom Heineken in 1993 voor een ander bedrag dan [P.] in privé het pand aan [adres] had kunnen kopen.
2.8 De rechtbank zal, nu nakoming van de in 1993 ontstane verplichting nog immer mogelijk is en in rechte is komen vast te staan dat f 660.000,-- ( €Euro 299.494,94) in 1993 de vraagprijs was, [P.] veroordelen om haar uit artikel 11 van de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting jegens Heineken na te komen en mitsdien het pand aan [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis voor een bedrag van f 660.000,-- (€ Euro 299.494,94) aan Heineken te koop aan te bieden en vervolgens, wanneer Heineken voor deze prijs wil kopen en partijen ook overigens overeenstemming hebben bereikt over eventuele voorwaarden, het pand aan Heineken te leveren.
Ten aanzien van de vordering van Heineken om bij gebreke van medewerking van de zijde van [P.] te bepalen dat dit vonnis als akte van levering en overdracht zal gelden als bedoeld in artikel 3:300 BW merkt de rechtbank het volgende op. Hoewel prijs en object tot de essentialia behoren van een koopovereenkomst, dient voor het totstandkomen van een koopovereenkomst ook over eventuele overige voorwaarden overeenstemming tussen partijen te bestaan. De vordering van Heineken op grond van artikel 3:300 BW acht de rechtbank bij de huidige stand van zaken dan ook niet toewijsbaar. De rechtbank zal voorts bepalen dat, voor zover [P.] in gebreke blijft het pand binnen 14 dagen na betekening van het vonnis voor € Euro 299.494,94 aan Heineken te koop te bieden of voor zover [P.] in gebreke blijft het pand aan Heineken te leveren terwijl partijen ook overigens overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden, [P.] per dag een dwangsom van €Euro 1.000,- verschuldigd zal zijn, tot een maximum van €Euro 225.000,--.
2.9 Heineken heeft vervolgens nog verklaring voor recht gevorderd dat het op 30 november 1999 gelegde conservatoir beslag rechtmatig is gelegd. Aangezien de voorgeschreven formaliteiten en temijnen in acht zijn genomen, is deze vordering, gelet op de beslissing in de hoofdzaak, toewijsbaar.
2.10 Het vorenstaande brengt met zich dat [P.] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij de kosten van deze procedure, waaronder de beslagkosten, moet dragen.
3. De uitspraak
De rechtbank:
veroordeelt [P.] om haar uit artikel 11 van de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting jegens Heineken na te komen en mitsdien het pand aan [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis voor een bedrag van €Euro 299.494,94 (f 660.000,--) aan Heineken te koop aan te bieden en vervolgens, wanneer Heineken voor deze prijs wil kopen en partijen ook overigens overeenstemming hebben bereikt over eventuele voorwaarden, het pand aan haar te leveren, met bepaling dat voor zover [P.] in gebreke blijft deze verplichtingen volledig na te komen, [P.] ten gunste van Heineken per dag een dwangsom van € [Euro 1.000,--] zal verbeuren, tot een maximum van €Euro 225.000,--;
verklaart voor recht dat het door Heineken gelegde conservatoir beslag rechtmatig is gelegd;
veroordeelt [P.] in de kosten van het geding aan de zijde van Heineken gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op € Euro 43,31 aan kosten dagvaarding,
Euro€ 266,18 aan griffierecht,
Euro 183,84 aan beslagkosten, €
Euro 614,42 aan taxe getuigen en
Euro€ 2.340,- voor salaris procureur;
verklaart dit vonnis, behoudens de verklaring voor recht, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Huinen, coördinerend vice-president, en mrs. De Kerpel-van de Poel en De Kort, rechters, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
MP