Uitspraak
Vonnis : 12 februari 2003
Zaaknummer : 73632 / HA ZA 02-302
De rechtbank te Maastricht, meervoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
[De heer P.],
wonende te [adres],
appellant,
procureur mr. J.J.M. Goltstein (toevoeging);
tegen:
de stichting WONINGSTICHTING "LAND VAN RODE",
gevestigd te [adres],
geïntimeerde,
procureur mr. D.M. Gijzen.
1. Het verloop van de procedure in eerste aanleg
Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst de rechtbank naar het vonnis van de kantonrechter te Heerlen van 28 november 2001, gewezen onder zaak/rolnummer 93195 - 1955/01 tussen appellant, verder te noemen "[Appellant]", als opposant in conventie/eiser in reconventie, en geïntimeerde, verder te noemen "LVR", als geopposeerde in conventie/gedaagde in reconventie. Genoemd vonnis is in kopie aan deze uitspraak gehecht.
2. Het verloop van de procedure in hoger beroep
[Appellant] is bij dagvaarding van 19 februari 2002, derhalve tijdig, bij deze rechtbank in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis.
[Appellant] heeft vervolgens een memorie van grieven genomen, waarbij producties zijn overgelegd.
LVR heeft een memorie van antwoord genomen, zulks onder overlegging van producties.
Door [Appellant] zijn de stukken van de procedure in eerste aanleg overgelegd.
Ten slotte hebben partijen vonnis op het rechtbankdossier gevraagd. De uitspraak van dat vonnis is nader bepaald op heden.
3. Het geschil, de grieven en de vorderingen in appèl
3.1
Het gaat in de onderhavige zaak om het volgende:
- Bij verstekvonnis d.d. 4 april 2001 (zaak/rolnr. 88057 CV EXPL 01-841) is [Appellant] veroordeeld om aan LVR tegen kwijting te betalen de somma van fl. 3.346,83, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2001 tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van [Appellant] in de proceskosten;
- tegen dit verstekvonnis heeft [Appellant] verzet ingesteld;
- tussen partijen staat ten processe vast dat [Appellant van LVR de woning adres] in huur heeft voor een huurprijs van laatstelijk fl. 547,26 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen;
- bij oorspronkelijke dagvaarding heeft LVR veroordeling van [Appellant] gevorderd tot een bedrag van fl. 3.346,83 ter zake huurachterstand t/m februari 2001 (fl. 839,91), onverschuldigde betaling (fl. 2.000,--) en incassokosten (fl. 506,92);
- nadat [Appellant] in verzet in conventie verweer had gevoerd tegen deze vordering en in reconventie zijnerzijds een vordering had ingediend (waartegen LVR in verzet verweer heeft gevoerd) heeft de kantonrechter bij zijn vonnis waarvan beroep in conventie [Appellant] kwaad opposant verklaard en het tussen partijen op 6 september 2000 onder zaak/rolnr.
78916\CV EXPL 00-2766 gewezen verstekvonnis bekrachtigd (nu uit de stukken van eerste aanleg blijkt dat het verstekvonnis tussen partijen op 4 april 2001 is gewezen onder zaak/rolnr 88057 CV EXPL 01-841 en uit die stukken eveneens blijkt dat [Appellant] in verzet is gekomen tegen dat verstekvonnis, gaat de rechtbank er van uit dat het dictum van het vonnis waarvan beroep op dit punt een verschrijving bevat en dat de kantonrechter heeft bedoeld het tussen partijen op 4 april 2001 onder zaak/rolnr. 88057 CV EXPL 01-841 gewezen verstekvonnis te bekrachtigen), en in reconventie de vordering van [Appellant] afgewezen, met veroordeling van [Appellant] (in conventie en in reconven-tie) in de aan de zijde van LVR in de verzetprocedure gerezen kosten.
3.2
[Appellant] kan zich met deze beslissingen niet verenigen en is daartegen bij deze rechtbank in appèl gekomen.
3.3
[Appellant] heeft bij memorie van grieven vijf grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep.
3.4
In appèl heeft [Appellant] gevorderd het door de voornoemde kantonrechter op 28 november 2001 onder voornoemd zaak/rolnummer in conventie en reconventie gewezen vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende in conventie LVR in haar vorderingen alsnog niet-ontvankelijk te verklaren, althans de vorderingen van LVR alsnog af te wijzen, en in reconventie zijn vorderingen (na vermindering van eis) alsnog toe te wijzen, kosten rechtens.
3.5
Voor de betwisting van de grieven wordt verwezen naar de memorie van antwoord.
3.6
LVR heeft geconcludeerd [Appellant] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, danwel hem deze te ontzeggen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, en het voornoemde vonnis van de kantonrechter te bekrachtigen, althans een zodanige beslissing te nemen als de rechtbank in goede justitie moge behagen, met veroordeling van [Appellant] in de kosten van beide instanties (de rechtbank neemt aan dat bedoeld is: in de kosten van het hoger beroep).
4. De beoordeling
4.1
De voorgestelde grieven leggen het geschil tussen partijen in zijn volle omvang aan de rechtbank ter beoordeling voor en de rechtbank zal die grieven daarom gezamenlijk bespreken en alleen indien nodig afzonderlijk ingaan op hetgeen bij enige grief is gesteld.
4.2
In conventie:
4.3
De grieven richten zich - naar de rechtbank begrijpt - tegen de veroordeling van [Appellant] aan LVR een bedrag van
fl. 3.346,83 te betalen.
4.4
Die vordering van LVR op [Appellant] was samengesteld uit de volgende bedragen:
a) een vordering uit onverschuldigde betaling ad fl. 2.000,--
b) een achterstand in de huurbetalingen ad fl. 839,91, en
c) incassokosten ad fl. 506,92.
4.4.1
ad a)
4.4.1.1
Partijen zijn het er - naar de rechtbank uit de overgelegde stukken begrijpt - over eens dat LVR aan [Appellant] een bedrag van fl. 6.000,-- verschuldigd was voor verhuis- en herinrichtingskosten ([Appellant] diende zijn van LVR gehuurde woning aan [Adres] te verlaten omdat deze gesloopt zou gaan worden) en een bedrag van fl. 652,70 (wegens terugbetaling waarborgsom oude woning, rente over die waarborgsom en te veel betaalde huur), derhalve een totaalbedrag van fl. 6.652,70.
4.4.1.2
In eerste aanleg hebben partijen getwist over de betalingen die LVR aan [Appellant] heeft verricht en over de betekenis die moet worden toegekend aan de door [Appellant] getekende kwitanties.
Bij memorie van grieven heeft [Appellant] echter aangegeven dat er in hoger beroep van mag worden uitgegaan dat hem effectief een bedrag van fl. 6.559,34 is betaald, waartoe hij verwijst naar de kwitanties van 18 mei 2000, 14 juni 2000 en 26 september 2000. Bij zijn berekening is [Appellant] wat betreft eerstgenoemde factuur echter ten onrechte uitgegaan van een bedrag van fl. 596,28 in plaats van fl. 1.596,28. Mede gelet op [Appellant]'s erkenning in eerste aanleg van de ontvangst van laatstgenoemd bedrag en het ontbreken van een nadere toelichting op de berekening in appèl, gaat de rechtbank er van uit dat het hier een kennelijke misslag betreft en dat [Appellant] bedoelt tot uitgangspunt te nemen dat hem in contanten
fl. 7.559,34 is uitbetaald.
4.4.1.3
In eerste aanleg hebben eerst [Appellant] en vervolgens LVR hun uitleg gegeven van de toevoeging "-/- 30" op de kwitantie van 18 mei 2000. [Appellant] is noch in eerste aanleg, noch in appèl ingegaan op de gemotiveerde stellingname van LVR op dit punt, zodat de rechtbank, evenals de kantonrechter heeft gedaan, uit zal gaan van de juistheid van LVR's stellingen op dit punt.
4.4.1.4
Gelet op het vorenstaande staat derhalve in hoger beroep vast dat LVR aan [Appellant] in totaal een bedrag van fl. 7.589,34 in contanten heeft uitbetaald, terwijl voorts een bedrag van fl. 373,72 in mindering werd gebracht op de huurschuld van [Appellant] bij LVR, en een bedrag van fl. 689,64 (voor 1e huur en waarborgsom [Adres], welk bedrag [Appellant] aan LVR verschuldigd was) werd verrekend, zodat LVR in totaal aan [Appellant] een bedrag van fl. 8.652,70 heeft voldaan.
Nu partijen het er over eens zijn dat LVR aan [Appellant] slechts een bedrag van fl. 6.652,70 verschuldigd was, heeft LVR dus een bedrag van fl. 2.000,-- onverschuldigd betaald aan [Appellant] en was zij gerechtigd dat bedrag van [Appellant] terug te vorderen. De beslissing van de kantonrechter zal op dit punt dan ook worden bekrachtigd.
4.4.2
ad b)
4.4.2.1
Uit het door LVR als productie bij de inleidende dagvaarding overgelegde overzicht bestond er ten tijde van die inleidende dagvaarding een huurachterstand van fl. 839,91.
4.4.2.2
[Appellant] stelde in eerste aanleg - naar de rechtbank begrijpt - dat in dat bedrag ten onrechte de huurbetaling ad fl. 524,62 over februari 2001 zou zijn opgenomen, nu LVR er in zou hebben toegestemd dat de huur over elke maand pas (via rechtstreekse betaling door de Gemeentelijke Sociale Dienst van [adres] aan LVR) in de loop van de betreffende maand zou worden betaald.
4.4.2.3
De rechtbank merkt allereerst op dat, ook indien veronderstellenderwijs uitgegaan wordt van de juistheid van deze stelling, er op 1 februari 2001 - gelet op het door LVR bij conclusie van eis in eerste aanleg overgelegde en door [Appellant] cijfermatig niet betwiste overzicht - in elk geval een achterstand in de huurbetalingen bestond van fl. 315,29. Op dat moment zou immers - ook in de visie van [Appellant] - de huur tot en met januari 2001 voldaan moeten zijn. Op 1 februari 2001 bestond er echter (ook nadat op 17 januari 2001 de huur over januari 2001 was betaald) de genoemde achterstand.
4.4.2.4
Rest de vraag of - zoals [Appellant] stelt doch LVR betwist - LVR er inderdaad in heeft toegestemd dat de huur pas rond de 21e van elke maand (wanneer de Gemeentelijke Sociale Dienst van [adres] de uitkeringen overmaakte) aan haar werd overgemaakt.
In eerste aanleg heeft LVR gemotiveerd betwist dat een dergelijke instemming bestond. Ter onderbouwing van haar betwisting heeft zij als productie 10 bij conclusie van antwoord in oppositie kopie van een circulaire aan haar huurders overgelegd (van welke circulaire [Appellant] blijkens de daarop gestelde en door hem ondertekende verklaring op 14 juni
2000 kennis heeft genomen en waarmede hij akkoord is gegaan) waaruit blijkt dat het - bij wijze van uitzondering op het bepaalde in de huurovereen-komst - toegestaan was de huur over een bepaalde maand uiterlijk de achtste dag van die maand te voldoen doch alleen in het geval er geen huurachterstand bestond, en dat - in het geval er wel een achterstand bestond - het bepaalde in artikel 4 lid 1 van de Algemene Voorwaarden Zelfstandige Woonruimte onmiddellijk weer van toepassing was en de huur dus maandelijks bij vooruitbetaling (cursivering rechtbank) verschuldigd was.
4.4.2.5
Tegenover deze gemotiveerde betwisting door LVR is door [Appellant] bij conclusie van repliek in eerste aanleg niet meer gesteld dan dat het tijdstip waarop de Sociale Dienst voor huurders van geïntimeerde de huur pleegt te betalen, door geïntimeerde ook blijkens haar geschriften aan huurders als "tijdig" pleegt te worden aangemerkt, ook wanneer die huurbetaling niet vooruit plaats heeft. [Appellant] heeft echter ver-zuimd deze stelling te concretiseren. Evenmin heeft hij de door hem bedoelde "geschriften" van LVR in het geding gebracht.
4.4.2.6
Gelet op het vorenstaande en gelet op het ontbreken van een concreet bewijsaanbod van [Appellant] heeft de kantonrechter kennelijk geen termen aanwezig geacht [Appellant] op dit punt ambtshalve met het bewijs van zijn stellingen te belasten, welke beslissing de rechtbank juist acht en overneemt.
4.4.2.7
In hoger beroep stelt [Appellant] thans (in de punten 2, 3 en 9 van zijn memorie van grieven) dat - op basis van een convenant tussen de Gemeentelijke Sociale Dienst van [adres] en de Kerkraadse woningbouwverenigingen, waaronder LVR - betaling van de huur rond de 21e van iedere maand was toegestaan.
4.4.2.8
Gelet op de gemotiveerde betwisting van LVR op dit punt in eerste aanleg en mede gelet op de (als productie 2 bij conclusie van dupliek in reconventie) in eerste aanleg door LVR in het geding gebrachte brief d.d. 30 januari 2001 van de raadsman van LVR aan [Appellant] waarin [Appellant] er op wordt gewezen "dat u de huur altijd halver-wege de maand betaalt, terwijl deze voor de eerste van iedere maand ontvangen dient te zijn" had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van [Appellant] gelegen zijn stellingen met betrekking tot het door hem genoemde convenant en de betekenis daarvan voor de huurovereenkomst tussen partijen te concretiseren, hetgeen hij heeft nagelaten. De rechtbank zal dan ook aan de stellingname van [Appellant] op dit punt voorbijgaan en ook het (algemene) bewijsaanbod van [Appellant] passeren.
4.4.2.9
Als "onderbouwing" van zijn stellingen heeft [Appellant] bij memorie van grieven zijn GSD-uitkeringsbescheiden over de periode januari 1999 t/m maart 2001 overgelegd: ook dat kan hem echter niet baten, nu uit de overgelegde bescheiden slechts blijkt dat de GSD [adres] van de hem toekomende uitkering maandelijks een bedrag over-maakte aan LVR. Daaruit blijkt echter in het geheel niet dat LVR er mee instemde dat de huur telkens pas rond de 21e van de maand werd betaald, in plaats van bij vooruitbetaling voor de 1e resp. de 8e dag van iedere maand.
4.4.2.10
Gelet op het hiervoor overwogene dient de conclusie dan ook te zijn dat LVR terecht een bedrag van fl. 839,91 aan achterstallige huur vorderde en dat het vonnis van de kantonrechter op dit punt juist is. Op dit punt treft het appel dus evenmin doel.
4.4.3
ad c:
4.4.3.1
Nu [Appellant] tegen de toewijzing van de door LVR in eerste aanleg gevorderde incassokosten geen (expliciete) grief heeft gericht, treft het appel ook op dit punt geen doel.
4.5
Om proces-economische redenen zal de rechtbank het vonnis van de kantonrechter vernietigen.
4.6
In reconventie:
4.6.1
In eerste aanleg heeft [Appellant] het volgende gesteld:
- bij het aangaan van het huurcontract met betrekking tot zijn huidige woning heeft LVR een aanvulling op het huurcontract doen opnemen, inhoudende de acceptatie van die nieuwe woning in de staat waarin die zich bevond, met opsomming van een "waslijst" aan gebreken waarvan de herstelkosten door LVR op in totaal fl. 900,-- werden geschat;
- hij heeft op basis van die kostenbegroting de staat van de woning geaccepteerd, omdat de door LVR opgesomde "gebreken" door hem werden beschouwd als verbeteringen waarvoor hij bij het einde van de huur wel de genoemde fl. 900,-- aan LVR wilde betalen;
- Voor een lijst van gebreken als door LVR in de aanvulling op de huurovereen-komst genoemd wordt aan vertrekkende huurders uitgaande van het prijspeil medio 2000 een herstelkostennota van tenminste fl. 10.000,-- gepresenteerd, terwijl bij hem bij het aangaan van de huurovereenkomst ten onrechte de indruk werd gewekt dat hij tezijnertijd voor fl. 900,-- "klaar" zou zijn;
- hij is door LVR omtrent de hoogte van de werkelijke herstelkosten misleid en hij zou nimmer met de aanvulling op het huurcontract en/of acceptatie van de woning in oude toestand akkoord zijn gegaan wanneer met het herstel een veelvoud gemoeid zou zijn van het door LVR genoemde bedrag van fl. 900,--, welk bedrag veel te laag is ingeschat ten opzichte van vergelijkbare gevallen;
- hij roept dan ook de nietigheid/vernietigbaarheid in van de betreffende aanvulling op het huurcontract wegens dwaling en/of misbruik van omstandigheden, subsidiair vordert hij een verklaring voor recht dat de herstelkosten niet hoger zullen zijn dan fl. 900,-- geïndexeerd naar het prijspeil bij het einde van de huur;
- de misleiding ten aanzien van de herstelkosten is daarnaast ook onrechtmatig en deze onrechtmatige daad kan aan LVR worden toegerekend, zodat LVR gehouden is de schade welke hij daardoor kan of zal lijden te vergoeden.
4.6.2
[Appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd:
a. nietig te verklaren de aanvulling op het huurc[Adres]ing [Adres], subsidiair te verklaren voor recht dat verhuurder (LVR) onrechtmatig heeft gehandeld door huurder ([Appellant]) omtrent de hoogte van de te verwachten herstelkosten voor de bij de aanvang van de huur aanwezige gebreken te misleiden;
b. te verklaren voor recht dat LVR (verhuurder) bij het einde van de huur van het pand ter zake de in de aanvulling op het huurcontract genoemde bij de aanvang van de huur aanwezige gebreken nimmer een hoger bedrag dan fl. 900,-- op basis van het prijspeil van medio 2000 aan huurder in rekening mag brengen, wanneer de verhuurder herstel op kosten van huurder doet uitvoeren en/of de werkelijke door verhuurder gemaakte herstelkosten van die bij de aanvang van de huur aanwezige gebreken hoger mochten zijn.
4.6.3
LVR heeft in eerste aanleg gesteld:
- herstel van de - in de aanvulling op de huurovereenkomst - genoemde gebreken zal wel degelijk slechts een bedrag van om en nabij fl. 900,-- (op basis van het prijspeil medio 2000) met zich mee brengen;
- het betreft een schatting: de uiteindelijke kosten kunnen dus lager of hoger uitvallen, maar nooit in de orde van grootte als door [Appellant] gesteld;
4.6.4
De kantonrechter heeft de vordering van [Appellant] als onvoldoende gemotiveerd onderbouwd afgewezen onder passering van het door [Appellant] gedane bewijsaanbod als niet ter zake doende, nu [Appellant], alhoewel dat naar het oordeel van de kantonrechter wel op zijn weg had gelegen, op de betwisting door LVR op geen enkele wijze het door hem gestelde bedrag van fl. 10.000,-- nader had onderbouwd.
4.6.5
de vordering sub a:
4.6.5.1
De rechtbank begrijpt de vordering van [Appellant] onder a. - gelet op het door [Appellant] gestelde en mede gezien in samenhang met zijn vordering sub . - als een vordering tot wijziging van de gevolgen van de aanvulling op de huurovereenkomst.
4.6.5.1
De vraag of in casu sprake is van dwaling danwel misbruik van omstandigheden zoals door [Appellant] aan de vordering sub a. ten grondslag gelegd, kan in het midden blijven, nu de vordering sub b. zoals de rechtbank die zal toewijzen tot hetzelfde resultaat zal leiden als waartoe de rechtbank met toepassing van haar wijzigingsbevoegd-heid ex artikel 6:230 lid 2 c.q. 3:54 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek zou komen in geval vast zou komen te staan dat sprake was van vernietigingsgronden als door [Appellant] bedoeld.
4.6.6
de vordering sub b:
4.6.6.1
Bij conclusie van antwoord in reconventie in eerste aanleg heeft LVR gesteld dat herstel van de in de aanvulling op de huurovereenkomst opgesomde gebreken naar verwachting wel degelijk slechts kosten met zich mee zal brengen tot een bedrag van om en nabij fl. 900,-- op basis van het prijspeil medio 2000.
Bij conclusie van dupliek in eerste aanleg heeft zij haar stellingen dienaangaande onverkort gehandhaafd, waarbij zij heeft gesteld: "Wat heeft overigens de eis en het bewijsaanbod van eiser nog voor zin, nu Land van Rode reeds bij repliek heeft aangegeven dat herstel van de in de aanvulling opgesomde gebreken wel degelijk slechts kosten geschat op om en nabij
fl. 900.00 op basis van het prijspeil medio 2000 met zich mee zullen brengen?"
4.6.6.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [Appellant] voldoende belang bij het wegnemen van de bij hem kennelijk ontstane twijfel over de kosten die herstel in de oude toestand met zich zal brengen. Aangezien LVR er blijk van geeft er van overtuigd te zijn dat haar in de aanvulling opgenomen schatting reëel is en zij voor het overige geen relevant verweer heeft gevoerd tegen de sub b. gevraagde verklaring voor recht, is deze voor toewijzing vatbaar. Naar LVR terecht heeft opgemerkt, betreft het in de aanvulling genoemde bedrag van fl. 900,-- een schatting, en dient er derhalve rekening mee te worden gehouden dat de werkelijke kosten enigszins hoger of lager uitvallen. Een marge van 30 % komt de rechtbank in het onderhavige geval redelijk voor, zodat bepaald zal worden dat de werkelijke herstelkosten niet hoger mogen zijn dan fl. 1.170,-- (€Euro 530,92) op basis van het prijspeil medio 2000.
4.7
Het vorenstaande brengt met zich dat de beslissing van de kantonrechter in reconventie niet in stand kan blijven en de rechtbank in reconventie opnieuw zal beslissen.
4.8
in conventie en in reconventie:
De rechtbank acht - gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen en beslist - termen aanwezig de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep te compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De uitspraak
De rechtbank:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Heerlen van 28 november 2001, tussen partijen onder rolnummer
93195 - 1955/01 gewezen, en opnieuw rechtdoende:
In conventie:
verklaart [Appellant] kwaad opposant;
In reconventie:
verklaart voor recht dat LVR bij het einde van de huur van het pand [Adres] ter zake de in de aanvulling op het huurcontract genoemde bij de aanvang van de huur aanwezige gebreken nimmer een hoger bedrag dan € Euro 530,92 op basis van het prijspeil van medio 2000 aan [Appellant] in rekening mag brengen, wanneer LVR herstel op kosten van [Appellant] doet uitvoeren;
In conventie en in reconventie:
wijst af het meer of anders gevorderde;
compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Sijmonsma en De Kort, rechters, en Van den Broek, rechter-plaatsvervanger, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegen-woordigheid van de griffier.
PZ