Uitspraak
Vonnis : 9 april 2003
Rolnummer: 77471/HA ZA 02-792
De rechtbank te Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [De heer G. ],
wonende te Merkelbeek, gemeente Onderbanken,
2. [Mevrouw G. ],
wonende te Merkelbeek, gemeente Onderbanken,
3. [Mevrouw G. ],
wonende te Brunssum,
4. [Mevrouw G. ],
wonende te Merkelbeek, gemeente Onderbanken,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr P.H. Brandts;
tegen
1. [De heer V. ],
wonende te Ubach over Worms, gemeente Landgraaf,
2. [Mevrouw V. ],
wonende te Ubach over Worms, gemeente Landgraaf,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr J.G.M. Daemen.
1. Het verloop van de procedure
Eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna ook wel kortheidshalve "[Partij G. ]" genoemd, hebben gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna ook wel "[Partij V. ]" genoemd, gedagvaard om te verschijnen voor deze rechtbank en daarna bij akte producties overgelegd en de eis gewijzigd. [Partij V. ] heeft hierop, onder overlegging van een produktie, geconcludeerd voor antwoord in conventie en voor eis in reconventie. Deze conclusie heeft hij bij akte in reconventie aangevuld, na hiertoe middels een beschikking van de rolrechter in de gelegenheid te zijn gesteld. Vervolgens heeft [Partij G. ], onder overlegging van een produktie, nog een conclusie van antwoord in reconventie genomen. Op de voet van art. 131 Rv heeft de rechtbank toen een comparitie van partijen na antwoord gelast. Deze comparitie, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, heeft op 14 februari 2003 plaatsgevonden. Partijen hebben bij die gelegenheid de rechtbank verzocht te beslissen op het rechtbankdossier, waarna de uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 [Partij G. ] heeft in de loop van 2001 aan [Partij V. ] een vrijstaande bungalow met inpandige garage, tuin en erf te koop aangeboden, in combinatie met een complete manege met paardenboxen, wasplaats, zadelkamer, binnenbak, kantine/kantoor, opslagplaats, stapmolen, mestopslag, ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [Adres] sectie C nummer [XXXX], groot 31 are en 40 centiare.
2.2 [Partij G. ] had hiertoe een verkoopbrochure uitgebracht, waarin het door hem aangebodene was omschreven als "dit complete manegebedrijf", met onder andere een "binnenmanege" en "19 paardeboxen (evt. uitbreiding mogelijk)". Er waren volgens die brochure "goede uitrij mogelijkheden aanwezig" en de brochure vermeldde voorts: "Weide van circa 5000 m2 kan gepacht worden".
2.3 [Partij V. ] kreeg, nadat partijen het op 3 oktober 2001 over de prijs eens waren geworden, namens [Partij G. ] een concept voorlopig koopcontract voorgelegd, voor onder meer een "manege met paardenboxen ... door de koper te gebruiken ... volgens de huidige bestemming", met daaraan toegevoegd: "Koper is op de hoogte van de huidige bestemming (woonhuis met manege)."
2.4 Artikel 4, lid 6 van dat concept bepaalde: "Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als hiervoor omschreven in de aanduiding van het verkochte. Verkoper deelt hieromtrent mee, dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan." Lid 2 van datzelfde artikel 4 bepaalde: "De onroerende zaak zal bij de aflevering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn."
2.5 Op navraag bij de gemeente kwam [Partij V. ] te weten dat [Partij G. ] uitsluitend beschikte over een milieuvergunning voor "een inrichting voor het fokken en africhten van paarden". Uitdrukkelijk werd in die vergunning vermeld: "De activiteiten van de inrichting bestaan enkel uit het fokken en africhten van paarden", waaraan werd toegevoegd dat dit een "agrarische bestemming" betreft. Voorts werd bij het verlenen van de vergunning bepaald dat er maximaal "12 volwassen paarden (3 jaar en ouder)" en "18 paarden in opfok (jonger dan drie jaar)" in de inrichting mochten worden gehouden.
2.6 In de praktijk stelde [Partij G. ] de paardenboxen tegen betaling ter beschikking van particulieren. Er werden in zijn paardenhouderij geen paarden gefokt en het meerendeel van de paarden, die er verbleven, was volwassen, dat wil zeggen 3 jaar of ouder. Gemiddeld waren er niet meer dan 3 tot 6 paarden jonger dan 3 jaar, dat wil zeggen paarden in opfok, in de leeftijd van 1 tot 3 jaar.
2.7 Op verzoek van [Partij V. ] bracht het Hippisch Advies Bureau Bak b.v. op 7 november 2001 aan hem een advies uit, waarin een onderscheid werd gemaakt tussen een productiegerichte paardenhouderij, met als doel het produceren van paarden, dat wil zeggen een agrarische activiteit, en een gebruiksgerichte paardenhouderij "(o.a. maneges ...)", met als doel het gebruik van paarden, een vorm van paardenhouderij die volgens dat bureau "naast het recreatieve aspect een aantal agrarische aspecten" kent.
2.8 Ten aanzien van de paardenhouderij van [Partij G. ] trok het adviesbureau daarin de volgende conclusie:
"Resumerend kan worden vastgesteld dat het onderhavige object [Adres] niet als manege mag worden aangemerkt vanwege de agrarische bestemming van het genoemde perceel.
Strikt genomen mogen er volgens het geldende bestemmingsplan alleen paarden worden opgefokt en getraind.
Paarden gestald t.b.v. derden is niet toegestaan. Voor het exploiteren van een pensionstal is aanpassing van het huidige bestemmingsplan noodzakelijk.
Aan bovenstaande definities liggen in de loop der jaren veelvuldige en uitgebreide uitspraken van de Raad van State afd. bestuursrechtspraak ten grondslag."
in conventie
2.9 [Partij G. ] stelt dat hij op 3 oktober 2001 met [Partij V. ] mondeling tot overeenstemming is gekomen over de verkoop van de onderhavige bungalow met manege, voor een prijs van f. 1.355.000,--.
2.10 Volgens hem heeft [Partij V. ] op 11 oktober 2001 nieuwe eisen gesteld en daarmee twijfel gezaaid omtrent zijn bereidheid tot nakoming van de koopovereenkomst. Om die reden heeft hij hem op 1 november 2001 per aangetekend schrijven aangemaand om zich tot nakoming bereid te verklaren en vervolgens heeft hij, bij uitblijven van een reactie, bij brief van 13 november 2001 de koopovereenkomst ontbonden wegens niet-nakoming.
2.11 Hij stelt hierdoor schade te hebben geleden, bestaande uit:
- gederfde inkomsten uit de verhuur van paardenboxen (€ 901,20);
- extra gemaakte makelaarskosten (€ 1.130,--);
- nodeloos betaalde rente over de hypotheek op zijn nieuwe huis (€ 7.825,78);
- verlies bij de uiteindelijke verkoop van het object voor een lagere prijs (€ 13.613,40);
- gemaakte kosten voor rechtsbijstand (€ 1.621,42); en
- wettelijke rente vanaf de aangezegde vervaldatum tot aan de datum van de dagvaarding (€ 524,52).
2.12 [Partij G. ] heeft op grond van het bovenstaande bij dagvaarding van 19 augustus 2002, gevolgd door een wijziging van eis bij akte ingediend op 5 september 2002, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat [Partij V. ] hoofdelijk aansprakelijk is voor de door hem geleden schade en om [Partij V. ] uit dien hoofde hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van € 25.616,32, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 19 augustus 2002 tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [Partij V. ] in de kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente over die kosten vanaf de dag waarop het vonnis wordt gewezen tot aan de dag van algehele voldoening.
in reconventie
2.13 [Partij V. ] stelt dat hij door [Partij G. ] op het verkeerde been is gezet, middels de publicaties, waarin de paardenhouderij als een complete manege ter verkoop was aangeboden, de informatie die hem bij de bezichtiging was verstrekt (met name: dat [Partij G. ] over alle vereiste vergunningen beschikte) en de feitelijke situatie die hij bij die bezichtiging heeft aangetroffen (de wijze waarop [Partij G. ] zijn bedrijf uitoefende, dat wil zeggen als een recreatief manegebedrijf).
2.14 Voor het geval de rechtbank mocht aannemen dat er tussen partijen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, beroept hij zich op vernietiging van die koopovereenkomst op grond van dwaling, dan wel ontbinding op grond van wanprestatie van de kant van [Partij G. ]. Hij stelt hiertoe dat [Partij G. ] zijn informatieplicht heeft geschonden en dat hij niet bleek te kunnen leveren wat hij ter verkoop had aangeboden, namelijk een paardenhouderij gericht op de verhuur van boxen aan recreatieve ruiters.
2.15 Hij stelt dat hij hierdoor schade heeft geleden, bestaande uit:
- accountantskosten (€ 1.617,27);
- kosten van een financieel adviseur (€ 1.790,09);
- makelaarskosten (€ 540,--);
- kosten van het Hippisch Adviesbureau Bak B.V. (€ 348,30); en
- kosten voor rechtsbijstand (€ 2.343,78).
2.16 [Partij V. ] heeft derhalve in reconventie gevorderd om, indien de rechtbank het bestaan van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst aanneemt, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad die overeenkomst te vernietigen dan wel te ontbinden, althans voor ontbonden te verklaren, en voorts om [Partij G. ] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.639,44, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2001 tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [Partij G. ] in de kosten van het geding.
3. De beoordeling
in conventie
3.1 [Partij V. ] heeft zich primair tegen de vordering in conventie verweerd door aan te voeren dat hij geen koopovereenkomst met [Partij G. ] heeft gesloten, aangezien hij een voorbehoud gemaakt had terzake van de noodzakelijke vergunningen voor de verhuur van paardenboxen, waarover [Partij G. ] uiteindelijk niet bleek te beschikken. Hij geeft toe dat hij op 3 oktober 2001 met [Partij G. ] weliswaar tot overeenstemming is gekomen over de koopprijs van het object en dat hij vervolgens heeft verzocht om overlegging van een concept voor het voorlopige koopcontract, maar hij heeft in zijn visie daarbij tevens uitdrukkelijk verzocht om overlegging van die vergunningen.
3.2 De rechtbank verwerpt dit verweer. Partijen zijn het erover eens dat [Partij G. ] steeds heeft gesteld over de voor de uitoefening van zijn bedrijf benodigde vergunningen te beschikken en op basis van die informatie zijn partijen kennelijk op 3 oktober 2001 tot overeenstemming gekomen over de verkooptransactie. Dat [Partij V. ] daarbij gevraagd zou hebben om die vergunningen voorafgaand aan de ondertekening van het voorlopige koopcontract nog te mogen inzien, hetgeen overigens door [Partij G. ] wordt betwist, doet daaraan niet af. De rechtbank gaat er van uit dat de koopovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen, ook al heeft [Partij V. ] wellicht nog gevraagd om overlegging van de vergunningen, aangezien hij op het moment van het sluiten van de overeenkomst nog geen reden had om te twijfelen aan het bestaan van die vergunningen. In [Partij V. ]'s eigen woorden: hij "kon niet anders dan van de veronderstelling uitgaan dat zoals hem uit alles bleek, een legaal functionerende gebruiksgerichte paardenhouderij werd aangeboden."
in conventie en in reconventie
3.3 Subsidiair heeft [Partij V. ] aangevoerd dat de koopovereenkomst moet worden vernietigd wegens dwaling, dan wel ontbonden wegens wanprestatie van de kant van [Partij G. ], indien de rechtbank mocht oordelen dat er sprake was van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst, zoals zij dat hierboven in conventie inderdaad heeft gedaan. Deze stelling ligt zowel ten grondslag aan het verdere verweer in conventie als aan de door [Partij V. ] ingediende vordering in reconventie, zodat de rechtbank de vorderingen van beide partijen verder gezamenlijk zal behandelen.
3.4 Het beroep op dwaling slaagt. [Partij V. ] verkeerde immers, mede op basis van de brochure waarmee [Partij G. ] zijn paardenhouderij te koop heeft aangeboden, in de veronderstelling dat hij zou kopen een compleet manegebedrijf met een weide van circa 5000 m2 die gepacht zou kunnen worden. Het één noch het ander bleek in overeenstemming met de feiten: blijkens [Partij G. ]'s eigen stellingen heeft hij een productiegerichte paardenhouderij met agrarische bestemming verkocht en niet een manegebedrijf voor recreatieve doeleinden met pensionstalling terwijl de weide uiteindelijk alleen maar beschikbaar bleek voor afgrazing, en niet voor verpachting. Nu de betreffende brochure door [Partij G. ] is uitgegeven, is de dwaling zijdens [Partij V. ] te wijten aan een inlichting van [Partij G. ] terwijl [Partij G. ] niet mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder die informatie zou zijn gesloten.
3.5 Dat [Partij V. ] dwaalde blijkt ook uit de inhoud van het concept van het koopcontract dat [Partij G. ] aan [Partij V. ] voorlegde. Dit concept verwijst namelijk naar een voortgezet gebruik door de koper volgens de huidige bestemming, daaraan toevoegend dat de verkoper meedeelde dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiekrechtelijke gronden niet was toegestaan. De verleende vergunning, met de inhoud waarvan [Partij G. ] bekend wordt verondersteld, gaf als bestemming aan dat de inrichting gebruikt diende te worden voor het fokken en africhten van paarden. [Partij V. ] had echter voldoende duidelijk aan [Partij G. ] kenbaar gemaakt dat hij wilde kopen een bedrijf waarin met name paardenboxen aan particulieren verhuurd konden worden. [Partij G. ] noemt dat weliswaar het "beschikbaar stellen" van paardenboxen "voor een gebruiksvergoeding", maar alleen al uit het feit dat hij schade claimt uit "gederfde inkomsten uit verhuur van paardenboxen" vloeit voort dat die verhuur een voor hem (en dus ook voor [Partij V. ]) van -groot- belang zijnde activiteit was, ook al was zij in de milieuvergunning niet voorzien.
3.6 Daarbij kan in het midden blijven of deze activiteit al dan niet legaal is dan wel door de gemeente wordt getolereerd. Op grond van de uitlatingen van [Partij G. ] mocht [Partij V. ] er naar het oordeel van de rechtbank van uitgaan dat hij op dit punt geen risico zou lopen. Omgekeerd ontstond er bij hem naar de rechtbank goed kan begrijpen gerede twijfel ten aanzien van de overeenstemming van het feitelijke gebruik van de paardenhouderij met de verleende milieuvergunning nadat hij zich bij een hippisch bureau terzake had laten voorlichten. Terzijde zij opgemerkt dat dit bureau in zijn advies de term "manege" expliciet voorbehoudt aan een gebruiksgerichte paardenhouderij anders dan die van [Partij G. ], een woordgebruik dat blijkens het Groot Woordenboek der Nederlandse Taal, twaalfde herziene druk, ook aansluit bij de betekenis die daar in het algemeen aan wordt gegeven: "besloten plaats tot beoefening van het paardrijden, syn. rijschool" (in tegenstelling tot bijvoorbeeld een stoeterij: "plaats waar paarden gefokt worden"). Het is evident, dat de aan [Partij G. ] verleende vergunning niet doelt op een dergelijke manege.
3.7 De rechtbank verwerpt nadrukkelijk de stelling van [Partij G. ], dat de planologische bestemming van zijn bedrijf (puur agrarisch) voor [Partij V. ] kenbaar moet zijn geweest en dat zijn publicaties en brochures ten aanzien van het door hem aangeboden bedrijf (een productiegerichte paardenhouderij met een agrarische bestemming, uitsluitend gericht op het fokken en africhten van paarden) duidelijk waren. De door [Partij V. ] op het bedrijf van [Partij G. ] aangetroffen situatie stemde juist geheel overeen met hetgeen hijzelf met dat bedrijf van plan was, dat wil zeggen de verhuur van paardenboxen aan particulieren voor recreatieve doeleinden, zodat hij, mede gezien de verzekeringen van [Partij G. ] dat deze feitelijk situatie volledig in overeenstemming met de regels was, geen enkele twijfel behoefde te koesteren met betrekking tot het voor hem essentiële gegeven (hetgeen ook als zodanig bij [Partij G. ] bekend was) dat hij de op het bedrijf aanwezige paardenboxen aan particulieren kon blijven verhuren en dat hij daarvan het hoofddoel van zijn paardenhouderij kon maken.
3.8 De rechtbank is met [Partij V. ] van oordeel dat [Partij G. ] tekort is geschoten in de op hem rustende informatieplicht, met name ten aanzien van de aan hem verleende vergunning. Nu [Partij V. ] naar, zoals bij de comparitie is gebleken, ook aan [Partij G. ] bekend was een manegebedrijf wilde beginnen, dat wil zeggen een gebruiksgerichte paardenhouderij, terwijl de vergunning gericht was op een inrichting voor het fokken en africhten van paarden, dat wil zeggen een productiegerichte paardenhouderij, had [Partij G. ] hem al in een vroeg stadium van de onderhandelingen en uiterlijk op het moment van het sluiten van de overeenkomst inzage moeten verschaffen in de tekst van de aan hem verleende vergunning, zelfs al zou [Partij V. ] daar volgens de stellingen van [Partij G. ] niet uitdrukkelijk om gevraagd hebben. [Partij G. ] had moeten begrijpen dat het hier om voor [Partij V. ] essentiële informatie ging met betrekking tot de eigenschappen van hetgeen door hem te koop werd aangeboden. Uiteindelijk is [Partij V. ] zelf naar de gemeente gestapt, waarbij hem is gebleken dat, op grond van milieuvergunning en bestemmingsplan, manegeaktiviteiten in de aan hem ter verkoop aangeboden onroerende zaak niet waren toegestaan, zodat zijn plannen in duigen vielen. Het komt de rechtbank aannemelijk voor dat hij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten, wanneer hij eerder over deze informatie had beschikt.
3.9 Op grond van bovenstaande overwegingen komt de rechtbank tot de conclusie dat [Partij V. ] enerzijds recht en reden had om van zijn kant niet tot uitvoering van de overeenkomst over te gaan en dat anderzijds de koopovereenkomst onder invloed van een aan [Partij G. ] te wijten onjuiste voorstelling van zaken aan de kant van [Partij V. ] tot stand is gekomen en dus moet worden vernietigd. Voorts komt [Partij V. ] naar het oordeel van de rechtbank inderdaad in aanmerking voor vergoeding door [Partij G. ] van de schade, die hij ten gevolge van diens toerekenbare misleiding en achterhouden van informatie heeft geleden. [Partij G. ] heeft ten aanzien van bestaan en omvang van de schade aan de kant van [Partij V. ] geen gemotiveerd verweer gevoerd, zodat deze schade tussen partijen vaststaat en als door [Partij V. ] gevorderd kan worden toegewezen, met dien verstande dat de wettelijke rente over het gevorderde bedrag slechts kan worden toegewezen vanaf de dag waarop de eis in reconventie is ingediend.
4. De uitspraak
De rechtbank te Maastricht,
in conventie
- wijst het gevorderde af;
in reconventie
- vernietigt de op 3 oktober 2001 tussen partijen gesloten overeenkomst betreffende de verkoop door [Partij G. ] aan [Partij V. ] van een vrijstaande bungalow met inpandige garage, tuin en erf, in combinatie met een complete manege met paardenboxen, wasplaats, zadelkamer, binnenbak, kantine/kantoor, opslagplaats, stapmolen, mestopslag, ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [Adres] sectie C nummer [XXXX], groot 31 are en 40 centiare;
- veroordeelt verweerders in reconventie, hoofdelijk, des dat als de een zal hebben betaald de ander zal zijn gekweten, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [Partij V. ] een bedrag te betalen van € 6.639,44, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 oktober 2002 tot aan de dag van algehele voldoening;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
in conventie en in reconventie
- veroordeelt [Partij G. ] in de kosten van de procedure aan de zijde van [Partij V. ] gevallen en tot op heden begroot op € 485,-- aan griffierecht en € 998,-- voor salaris procureur;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr Heim, rechter-plaatsvervanger, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.