Uitspraak
VERVREEMDEN ONROEREND GOED IS NOTARIEEL LEVEREN/OVERDRAGEN.
Vonnis : 7 mei 2003
Zaaknummer : 79719 / HA ZA 02-1107
De rechtbank te Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [B.],
eiseres,
procureur mr. E.G.W. Hendriks,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [B.],
gedaagde,
procureur mr. W. Postma.
1. Het verloop van de procedure
Eiseres, hierna te noemen "de vrouw", heeft gedaagde, hierna te noemen "de man", gedagvaard voor deze rechtbank en gesteld en geconcludeerd als in die dagvaarding vermeld. Bij die dagvaarding zijn producties overgelegd.
De man heeft onder het overleggen van producties geantwoord.
Op de voet van artikel 131 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een compari-tie na antwoord gelast. Bij brief van 18 maart 2003 is door de vrouw een stuk ten behoeve van de comparitie overgelegd. De man heeft ten behoeve van de behandeling ter comparitie stukken overgelegd bij brief van 20 maart 2003. Van het verhandelde ter comparitie is procesverbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Ter comparitie is bepaald dat de zaak voor vonnis naar de rol wordt verwezen.
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Partijen zijn op [datum huwelijk] te [B.] in algehele gemeenschap van goederen gehuwd. Bij beschikking van 19 december 1996 is de echtscheiding tussen partijen uitgesproken.
Deze beschikking is op 12 februari 1997 in de registers van de Burgerlijke Stand ingeschreven.
2.2 Partijen hebben blijkens de op 28 november 1997 ten overs[H.]ris mr. [H.] opgemaakte akte de activa en passiva verdeeld.
Voor zover van belang voor deze zaak is daarbij de echtelijke woning met verdere aanhorig-heden aan de man toebedeeld tegen een door partijen vastgestelde vrije onderhandse ver-koop-waarde van fl. 160.000,--. Een en ander onder de bepaling dat de man tevens over-neemt de twee op de woning rustende hypotheken ad fl. 90.800,-- respectievelijk fl. 45.000,-- en onder uitbetaling aan de vrouw van de somma van fl. 23.500,-- ter compensering van de door de man bij deze toedeling en verdeling ontvangen overwaarde.
In deze akte is ter zake de woning onder de kop 'Meerwaarde-Clausule' nog bepaald: 'ter zake van de bij deze akte in verdeling gebrachte onroerende zaak zijn de comparanten over-eengekomen als volgt:
Indien de man vóór één december 2002 mocht overgaan tot verkoop of vervreemding op grond van welke titel dan ook en eigendomsoverdracht van de bij deze akte in verdeling gebrachte onroerende zaak voor een prijs hoger dan fl. 160.000,-- (€ 72.605,--), zijnde de thans door beide partijen aan de onroerende zaak toegekende vrije onderhandse verkoop-waarde, zal de meerprijs boven fl. 160.000,-- gelijkelijk tussen partijen worden verdeeld'.
2.3 De man heeft ter zake de woning op 11 april 2002 een koopovereenkomst gesloten, waarin onder meer met de koper is overeengekomen dat de woning op uiterlijk 15 december 2002 geleverd moet worden tegen een koopsom van € 122.500,-- (fl. 269.955,--).
Het notarieel transport van de woning aan de koper heeft plaatsgevonden op 2 december 2002.
2.4 De procureur van de vrouw heeft zich namens haar op 9 oktober 2002 bij brief tot de man gewend. In die brief heeft zij de man herinnerd aan de onder 2.2 verwoorde bepaling in de akte van 28 november 1997. In die brief deelt zij voorts mede dat zij heeft begrepen dat de man de woning in april 2002 heeft verkocht en dat de levering van de woning na 1 december 2002 zal plaatsvinden.
In deze brief sommeert de vrouw de man om haar binnen een week een kopie van de koop-overeenkomst ter hand te stellen en voorts om schriftelijk te erkennen dat de man aan de vrouw verschuldigd is de helft van het verschil tussen de verkoopprijs en het bedrag van € 72.604,83 (fl. 160.000,--).
Uit een door de man overgelegde brief van 17 oktober 2002, opgesteld [naam kantoor]aam kantoor], (het notariskantoor dat ook de hierboven onder 2.3 genoemde koopovereenkomst van11 april 2002 heeft opgesteld) en die is gericht aan de procureur van de man, blijkt dat de man zich niet geroepen voelt aan de sommatie van de vrouw te voldoen.
2.5 De vrouw heeft op grond van het vorenstaande gevorderd om de man bij voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen de op in de dagvaarding genoemde gronden ver-schul-digde schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede met veroordeling van de man in de kosten van de procedure.
De vrouw heeft naast de hierboven weergegeven feiten ter verdere ondersteuning van haar vordering gesteld dat het haar voorkomt dat de man, gelet op de datum van het sluiten van de koopovereenkomst, de datum van het transport met opzet naar voren heeft geschoven tot na 1 december 2002. Dit enkel met de bedoeling om de in de akte van toedeling opgenomen meerwaarde-clausule te ontwijken.
2.6 De man voert verweer. Daarin stelt hij, onder verwijzing naar ingewonnen advies bij notariskantoor [naam kantoor] ter zake de uitleg met betrekking tot de meerwaarde-clausule, dat, nu niet is voldaan aan de in de meerwaarde-clausule gestelde cumulatieve eis, luidende dat hij de helft van het verschil tussen fl. 160.000,-- en de gerealiseerde verkoopprijs aan de vrouw verschuldigd wordt wanneer er sprake is van verkoop of vervreemding én eigendomsoverdracht (….) vóór 1 december 2002, de vrouw niets van hem te vorderen kan hebben. In dit kader betwist de man dat hij in strijd heeft gehandeld met de bedoeling die partijen hebben gehad bij het overeenkomen van de meerwaarde-clausule in de akte, zoals door de vrouw is gesteld overeenkomstig de strekking van het door de Hoge Raad bepaalde in het zogeheten Haviltex-arrest van 13 maart 1981 en is opgenomen in NJ 1981,635.
3. De beoordeling
3.1 Partijen hebben de gevolgen van hun echtscheiding in de op 28 november 1997 ten overstaan van notaris mr. [H.] verleden akte geregeld. In die regeling is met betrekking tot de toedeling aan de man van de toenmalige echtelijke woning de hierboven onder 2.2 opgenomen 'meerwaarde-clausule' opgenomen.
Uit de door partijen overgelegde stukken is op te maken dat partijen, vooraleer zij ertoe over zijn gegaan om de akte waarin de vermogensbestanddelen van de gemeenschap tussen hen zijn verdeeld, te ondertekenen diverse onderhandelingen met en via hun (toenmalige) raads-lieden hebben gevoerd. Tijdens deze onderhandelingen hebben er briefwisselingen plaatsgevonden tussen de procureurs onderling en tussen de procureurs via notariskantoor [naam kantoor], dat bezig was met het redigeren van de verdelingsakte.
Uit een door de toenmalige raadsman van de vrouw op 10 september 1997 geschreven brief aan de procureur van de man is op te maken dat de vrouw accoord gaat met het door (of namens) de man gedane verdelingsvoorstel, dat, ter zake de echtelijke woning er kennelijk in resulteert dat de man tegen finale kwijting aan de vrouw uitbetaalt de somma van fl. 23.500,-en dat de man tevens alle kosten op zich neemt welke gepaard gaan met de overdracht van de woning aan de man. In die brief staat met betrekking tot de meerwaarde-clausule vermeld: 'Tevens zal in de akte van scheiding en deling de zogenaamde 5-jaar clausule worden opgenomen, zoals verwoord in de brief van mr. Gorissen d.d. 26 maart 1997. (….). Ik verzoek u het bovenstaande aan de notaris door te geven, zodat deze een conceptakte van scheiding en deling kan opstellen'.
De procureur van de man heeft dit schrijven op 11 september 1997 aan het notariskantoor laten toekomen en daarbij aan notaris mr. [H.] verzocht 'op basis van deze afspraken een conceptakte op te stellen'.
De procureur van de man heeft een copie van dit schrijven aan het notariskantoor en aan de toenmalige raadsman van de vrouw laten toekomen.
Het notariskantoor heeft op 10 november 1997 een conceptakte opgesteld en dit concept ter kennisname en beoordeling aan (de raadslieden van) partijen gezonden.
Uit de brief van mr. [W.], kantoorgenoot van de procureur van de man, op 18 november 1997 geschreven aan het notariskantoor, blijkt dat de man het met de wijze waarop de '5-jaarclausule' in de conceptakte is opgenomen, niet eens is nu hij schrijft: 'Aangaande de "meerwaarde-clausule" in de concept verdelingsakte doe ik volgende tekstvoorstel: Partijen zijn bij de onderhavige verdeling uitgegaan van een vrije onderhandse verkoopwaarde van het pand [adres] van fl. 160.000,--. Indien de man vóór 1 december 2002 mocht overgaan tot vervreemding van het registergoed voor een hogere netto-prijs, heeft de vrouw recht op de helft van het meerdere boven de fl. 160.000,--. Vanaf 1 december 2002 heeft dit beding geen werking meer tussen partijen.
Ik hoop dat hieruit de bedoeling van partijen goed blijkt, de exacte formulering laat ik gaarne aan U over'.
Naar aanleiding van deze reactie heeft de notaris het concept aangepast en de meerwaarde-clausule in de akte opgenomen met de woorden als hierboven onder 2.2 weergegeven. Een en ander kennelijk nadat partijen daarmee accoord zijn gegaan, nu zij die akte met de aldus geredigeerde bepaling op 28 november 1997 hebben ondertekend.
3.2 Uit de akte blijkt dat de notaris het door de man in zijn hierboven reeds genoemde brief van 18 november 1997 gebruikte woord 'vervreemding' in de akte op een meeromvattende wijze heeft opgenomen, door gebruik van de woorden 'verkoop of vervreemding op grond van welke titel dan ook en eigendomsoverdracht'.
In het kader van deze procedure heeft de procureur van de man zich gewend tot de destijds instrumenterende notaris. De notaris deelt in zijn brief van 17 oktober 2002 aan de procureur van de man ter zake de meerwaarde-clausule zijn zienswijze mede. Deze komt erop neer dat door het gebruik van de woorden 'verkoop of vervreemding (….) én eigendomsoverdracht bij de toedeling van de woning aan de man een cumulatieve eis is gesteld', zoals die volgens de notaris in de wet vaker voorkomt (onder andere in artikel 15 lid 1 letter Pro a Wet belastingen rechtsverkeer). In het licht van dit alles is de notaris van oordeel dat de man na ommekomst van de genoemde termijn van 5 jaren de woning kan leveren en dat er niets op tegen is, mede gelet op de huidige marktontwikkelingen in de huizenbranche, om voor het verstrijken van de termijn een overeenkomst te sluiten die tot levering verplicht na afloop van de in de clausule bepaalde termijn.
3.3 In de hierboven genoemde brief van 18 november 1997 van de man aan het notaris-kantoor gebruikt de man het woord 'vervreemding' om daarmee naar het oordeel van de rechtbank naast de strekking van de meerwaarde clausule ook aan te geven wat partijen met het opnemen van deze bepaling in de akte voor ogen heeft gestaan.
In de dertiende uitgave van het Groot Woordenboek der Nederlandse taal van Van Dale staat aangegeven dat vervreemding inhoudt: 'overdracht van eigendomsrecht krachtens verkoop of schenking'. In de zesde druk van Fockema Andreae's juridisch woordenboek staat ver-meld dat vervreemden synoniem is aan 'in andere handen doen overgaan, d.w.z. in eigendom overdragen'.
In artikel 3:84 BW Pro is bepaald dat voor de overdracht van een goed wordt vereist een levering krachtens een geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken. Indien het te vervreemden of over te dragen goed, zoals in de onderhavige zaak, een onroer-en-de zaak (een registergoed) is, schrijft artikel 3:89 BW Pro daarnaast dwingend voor dat de voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering alleen kan geschieden door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers.
3.4 Nu de man in zijn hierboven reeds vermeld schrijven van 18 november 1997 het woord vervreemding heeft gebruikt en dit, naar het oordeel van de rechtbank, in de onderhavige zaak niet anders kan worden uitgelegd als is weergegeven in genoemde woordenboeken, de levering of overdracht van een onroerende zaak op grond van de wettelijke voorschriften niet kan geschieden door enkel het aangaan van een verplichting daartoe, oordeelt de rechtbank de hierboven weergegeven visie van het instrumenterende notariskantoor in deze kwestie tussen partijen als juist.
De daadwerkelijke overdracht van de voormalige echtelijke woning heeft na afloop van de in de meerwaarde-clausule genoemde termijn plaatsgevonden.
Nu de man de koopovereenkomst heeft afgesloten voordat de termijn van 5 jaren, genoemd in de meerwaarde-clausule is verstreken, kan dit onder de omstandigheden van dit geval niet, zoals de vrouw meent, worden uitgelegd als een handelen van de man in strijd met hetgeen tussen partijen in de notariële akte van 27 november 1997 is overeengekomen.
Al het vorenstaande in onderlinge samenhang gezien brengt met zich dat de vordering moet worden afgewezen en impliceert ook dat de rechtbank voorbijgaat aan het in algemene bewoordingen gestelde bewijsaanbod van de vrouw.
3.5 Partijen zijn ex-echtelieden, Mede gezien het bepaalde in artikel 237 Rv Pro zal de rechtbank de proceskosten compenseren op de wijze als hierna in het dictum zal worden aangegeven.
4. De uitspraak
De rechtbank:
wijst het gevorderde af;
compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Hazen, vice-president, en ter openbare terechtzitting van 7 mei 2003 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
LD/FA