Uitspraak
Vonnis : 9 juli 2003
Zaaknummer : 74996 / HA ZA 02-483
De rechtbank Maastricht, sector civiel, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
de vereniging KOPERSBELANGENVERENIGING HEUGEMERVELD,
gevestigd te Maastricht,
eiseres,
procureur mr. I. Wudka;
tegen:
de stichting WONINGSTICHTING SINT SERVATIUS,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde,
procureur mr. W.C.M. Coenen.
1. Het verloop van de procedure
Eiseres, hierna te noemen "Heugemerveld", heeft gedaagde, hierna te noemen "St. Servatius", gedagvaard voor deze rechtbank en gesteld en geconcludeerd als in die dagvaarding vermeld. Op de eerstdienende dag heeft Heugemerveld bij akte producties in het geding gebracht, waaronder die van de stukken van een gehouden voorlopig getuigenverhoor. St. Servatius heeft daarna onder het overleggen van producties geantwoord.
Op de voet van artikel 131 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een comparitie na antwoord gelast, bij gelegenheid waarvan tevens nog een getuige nader is gehoord. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Vervolgens hebben partijen met toestemming van de rechtbank een akte na de getuigenverklaring genomen.
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 St. Servatius is een woningcorporatie en is eigenaar van een aantal woningen in onder andere drie complexen, in de onderhavige procedure aangeduid met de nummers 340, 343 en 344, welke zij heeft verhuurd aan onder andere leden van Heugemerveld. In september 1998 heeft zij die woningen, welke alle liggen in de wijk Heugemerveld, te koop aangeboden aan de huurders tegen een globale prijs van de WOZ-waarde te verhogen met 25% à 30%. De woningen in het complex 343 zijn in november 1998 getaxeerd en vervolgens verkocht aan de huurders. De woningen in beide andere complexen - 340 en 344 - zijn in mei 1999 getaxeerd, zulks tegen het prijspeil van 1 februari 1999.
2.2 Vervolgens is er tussen Heugemerveld, een inmiddels opgerichte vereniging die opkomt voor de belangen van de huurders van St. Servatius in Heugemerveld, en St. Servatius een discussie ontstaan over het verschil in prijspeil tussen november 1998 en 1 februari 1999. Heugemerveld stelt zich immers op het standpunt dat het haar niet is te verwijten dat de woningen in de complexen 344 en 340 pas later in 1999 werden getaxeerd, terwijl complex 343 al in november 1998 was getaxeerd.
2.3 Heugemerveld stelt groot belang te hebben bij die discussie, omdat in de periode tussen november 1998 en 1 februari 1999 - hierna ook aan te duiden als de bewuste periode - de onroerende zaken behoorlijk in prijs zijn gestegen. Volgens Heugemerveld heeft de directeur van St. Servatius tijdens een vergadering van 12 januari 2000 verstrekkende toezeggingen gedaan aangaande de prijsverschillen welke zijn ontstaan in voornoemde periode.
2.4 Heugemerveld stelt zich op het standpunt dat de directeur van St. Servatius tijdens een vergadering op 12 januari 2000 de toezegging heeft gedaan dat indien de prijsstijging in die periode meer dan 5% zou bedragen, een reductie zou plaatsvinden naar het prijsverschil van november 1998.
2.5 Heugemerveld stelt dat de prijzen van de onderhavige woningen in de meergemelde periode met 7,8% zijn gestegen, terwijl St. Servatius stelt dat de woningen slechts met 3,45% zijn gestegen.
2.6 Heugemerveld heeft op grond van het vorenstaande gevorderd dat de rechtbank:
a) voor recht verklaart dat de toezeggingen gedaan door St. Servatius inhouden dat St. Servatius zal compenseren het volledige stijgingspercentage over de tussenliggende periode november 1998-1 februari 1999 indien dat stijgingspercentage meer dan 5% zou blijken te zijn;
b) voor recht verklaart dat het stijgingspercentage in de onderhavige periode november 1998 - 1 februari 1999 7,8 bedraagt, althans meer dan 5, althans een percentage door de rechtbank in goede justitie te bepalen, dit nadat de rechtbank daarin door de rechtbank aangestelde deskundigen werd geadviseerd, door middel van een deskundigenbericht;
c) St. Servatius veroordeelt te vergoeden de door Heugemerveld als gevolg van St. Servatius' niet nakomen van voormelde toezegging geleden en nog te lijden schade, deze schade op te maken bij staat en vereffenen als volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 juni 2000, althans vanaf de dag der dagvaar-ding (14 mei 2002);
het een en ander met veroordeling van St. Servatius in de kosten van de procedure.
2.7 De vordering wordt door St. Servatius weersproken, waartoe wordt verwezen naar de conclusie van antwoord en het proces-verbaal van de comparitie na antwoord.
3. De beoordeling
3.1 Inleidend overweegt de rechtbank het volgende. Bij akte na afgelegde getuigenverklaring heeft St. Servatius haar verweer aangevuld, in dier voege dat zij thans, naar aanleiding van de aanvullende verklaring van getuige [V. ], zich primair op het standpunt stelt dat St. Servatius tijdens de vergadering van 12 januari 2000 een voorstel - de na te melden 5%-regeling - heeft gedaan om uit de impasse te komen en dat, nu dat voorstel volgens St. Servatius niet is geaccepteerd, daarop door Heugemerveld geen beroep meer kan worden gedaan. Dat verweer moet echter worden gepasseerd. Opgemerkt moet worden dat de aanvullende verklaring, waarop de aanvulling van het verweer is gebaseerd, is afgelegd door de directeur van St. Servatius. Het verweer dat St. Servatius thans voert, had derhalve ook reeds bij conclusie van antwoord of ter comparitie gevoerd kunnen worden. Thans moet dat verweer derhalve als tardief worden beschouwd. Bovendien is het ook in strijd met de eerdere stellingen van St. Servatius bij conclusie van antwoord. Onder 29 van die conclusie stelt St. Servatius immers dat zij strikt genomen geen toezegging had hoeven te doen, daarmee doelend op de volgens haar gebruikelijke bandbreedtetoets, die er volgens haar toe leidt dat het meerdere boven 5% voor verrekening of compensatie in aanmerking komt.
3.2 St. Servatius erkent slechts dat tussen partijen is afgesproken dat indien de prijsstijging in de bewuste periode meer dan 5% zou bedragen, het meerdere boven die 5% door haar zou worden vergoed aan de kopers, door middel van een korting op de koopprijs met datzelfde percentage. Nu de prijsstijging in de bewuste periode volgens haar slechts 3,45% zou hebben bedragen, komen de potentiële kopers niet voor een korting in aanmerking, nu de drempel van 5% prijsstijging niet is overschreden.
3.3 Het geschil tussen partijen komt in essentie neer op een tweetal vragen. Te weten ten eerste of tussen partijen zou zijn afgesproken dat indien er sprake is van een prijsstijging in de bewuste periode van meer dan 5% dat moet leiden tot een korting op de koopprijs met datzelfde percentage, zoals Heugemerveld stelt, of dat de potentiële kopers in dat geval slechts een beroep kunnen doen op een korting voor het meerdere boven die 5%, zoals St. Servatius stelt (hierna ook de 5% plus-regeling te noemen). Ten tweede is tussen partijen in geschil wat de hoogte is van de prijsstijging in de bewuste periode.
3.4 Als uitgangspunt moet worden genomen dat op grond van het bepaalde in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op Heugemerveld de bewijslast rust terzake van de door haar gestelde feiten. In dat licht moeten de afgelegde getuigenverklaringen dan ook worden beoordeeld. Heugemerveld heeft nog betoogd dat waar kennelijke onenigheid over de inhoud van gemaakte afspraken, het op de weg van St. Servatius ligt dat zij, als professionele partner, tijdig afspraken en toezeggingen vastlegt. Nu St. Servatius dat niet heeft gedaan, moet de bewijslast volgens Heugemerveld op St. Servatius komen te rusten. Die stelling moet worden verworpen, omdat deze geen steun in het recht vindt, nog daargelaten dat het ook aan Heugemerveld is te wijten dat deze kennelijke onenigheid is kunnen ontstaan, dan wel blijven bestaan, nu zij zelf de notulen heeft gemaakt van de vergadering van 12 januari 2000 en niet heeft aangepast na de opmerking zijdens St. Servatius dat de afspraken in die notulen onjuist zijn weergegeven. Hetgeen tijdens deze vergadering is besproken is immers volgens partijen van wezenlijk belang bij de beoordeling van het onderhavige geschil.
3.5 Getuige [S.] - toentertijd bestuurslid van Heugemerveld - heeft verklaard dat [V. ], directeur van St. Servatius, zou hebben gezegd dat indien de prijzen in bewuste periode meer dan 5% zouden zijn gestegen, de volledige stijging aan de potentiële kopers zou worden vergoed. De 5% plus-regeling zoals door St. Servatius gepresenteerd, is volgens getuige [S.] nooit ter sprake gekomen. Volgens [S.] heeft [V. ] verder verklaard dat indien de prijzen in de bewuste periode zouden zijn gestegen, de kopers die stijging vergoed zouden krijgen. Volgens [S.] is St. Servatius zich pas eind 1999, begin 2000 op het standpunt gaan stellen dat er sprake zou kunnen zijn van een vergoeding van een eventuele prijsstijging, als de prijzen in de bewuste periode met meer dan 5% zouden zijn gestegen. Volgens [S.] was echter afgesproken dat de vergoeding ook zou gelden indien de prijzen met minder dan 5% zouden zijn gestegen. In ieder geval van een prijsstijging zou die prijsstijging aan de potentiële kopers worden vergoed, aldus getuige [S.].
3.6 Getuige [M. ] - toentertijd bestuurslid van Heugemerveld - heeft verklaard dat St. Servatius heeft toegezegd dat indien Heugemerveld zou kunnen aantonen dat de prijsstijging in de bewuste periode meer bedroeg dan de door St. Servatius gehanteerde brandbreedte van 5%, St. Servatius het prijsverschil tussen november 1998 en mei 1999 zou nivelleren. Het hele percentage prijsverhoging zou in dat geval worden vergoed aan de potentiële kopers. Indien echter de prijzen in de bewuste periode slechts met 4% zouden zijn gestegen, dan zou St. Servatius die prijsstijging wèl mogen doorberekenen.
3.7 Getuige [S. ] - toentertijd bestuurslid van Heugemerveld - heeft verklaard dat [V. ] heeft toegezegd dat indien de prijzen in de bewuste periode met meer dan 5% zouden zijn gestegen, over de gehele prijsstijging een suppletie zou volgen. Dat is in de vergadering van januari 2000 gezegd.
3.8 Getuige [A. ] - toentertijd bestuurslid van Heugemerveld - heeft verklaard dat [V. ] in de vergadering van 12 januari 2000 heeft verklaard dat er pas gekeken zou worden naar het prijspeil van november 1998 indien de prijzen per 1 februari 1999 met meer dan de brandbreedte van 5% zouden zijn gestegen. Wat de afspraken waren indien de prijzen met minder dan 5% zouden zijn gestegen weet [A. ] echter niet meer. Hij zegt nog, niet verbaasd te zijn geweest over de inhoud van de notulen van de vergadering van 12 januari 2000.
3.9 Getuige [V. ] heeft daarentegen verklaard dat als uitgangspunt gold - hetgeen St. Servatius ook aan Heugemerveld zou hebben medegedeeld - dat indien de prijsstijging in de bewuste periode binnen een bepaalde bandbreedte zou blijven, St. Servatius niet alles zou terugrekenen naar de waarde op een bepaalde datum. In de beroepsgroep van taxateurs is het volgens getuige [V. ] gebruikelijk om alles binnen een 5%-marge buiten beschouwing te laten, hetgeen met Heugemerveld besproken is. Over de zogenaamde 5%-regeling bestond volgens [V. ] tussen partijen geen discussie. Als er volgens hem sprake zou zijn geweest van een prijsstijging met 8%, dan zou St. Servatius 3% hebben vergoed. De afspraken zijn volgens hem niet goed vastgelegd in de notulen van 12 januari 2000. In het aanvullende verhoor heeft getuige [V. ] nog het volgende verklaard. Tijdens de vergadering van 12 januari 2000 is geprobeerd met de zogenaamde 5%-regeling uit de impasse te geraken. Getuige [V. ] heeft verklaard op dat moment die regeling nog niet helemaal paraat gehad te hebben, maar wel nog te weten dat hij met zoveel woorden heeft gezegd dat het meerdere boven de 5% voor vergoeding in aanmerking zou komen. Bij de uitleg daarvan heeft hij nog een rekenvoorbeeld gehanteerd, inhoudende dat als de prijzen met 8% zouden stijgen, de potentiële kopers 3% daarvan zouden terug ontvangen. Het verslag van de vergadering van 12 januari 2000 bevatte volgens hem een definitievere weergave dan het besproken was. Hij was boos over het verslag, omdat er conclusies aan waren verbonden en een deel van de onderhandelingen in het verslag waren opgenomen, waardoor het leek dat er andere afspraken gemaakt zouden zijn. Omdat een aantal leden van Heugemerveld de volle mep wilden, dus ook vergoeding in geval de prijzen met minder dan 5% waren gestegen, werd er volgens [V. ] nogal gekissebist.
3.10 Ook getuige [H. ] - adjunct-directeur van St. Servatius - heeft verklaard dat tijdens de vergadering van 12 januari 2000 namens St. Servatius is verklaard dat zij bereid was om prijsstijgingen in de bewuste periode boven een bandbreedte van 5% voor het meerdere te verrekenen. Wat dat percentage betreft is volgens hem aangehaakt aan de bandbreedte die St. Servatius hanteert bij prijsverschillen tussen taxatierapporten. Tijdens de vergadering van 12 januari 2000 waren de bewoners het er niet mee eens. St. Servatius heeft echter laten weten dat hiermee voor haar de zaak was afgedaan. Ook in de verdere discussie is St. Servatius volgens [H. ] bij dat standpunt gebleven.
3.11 Getuige [H. ] - projectmanager Grote-Stedenbeleid bij St. Servatius - heeft verklaard dat er op 12 januari 2000 een bijeenkomst is gehouden met Heugemerveld waarbij hij echter niet aanwezig is geweest. Hij kan zich herinneren dat hij daags na die vergadering is gebeld door de heer [H. ], die hem vertelde wat er in de vergadering was afgesproken. De afspraak hield in dat als er in de periode van 1 november 1998 tot 1 februari 1999 zich een prijsstijging voor dat type woningen in die marktsector zou hebben voorgedaan die groter was dan 5%, het meerdere boven die 5% aan de kopers zou worden vergoed. Voorts heeft hij verklaard dat hij zich niet kon vinden in het verslag dat door Heugemerveld van de vergadering van 12 januari 2000 is gemaakt, omdat dat volgens hem niet strookte met wat [H. ] hem had verteld. Daarom is door St. Servatius schriftelijk gereageerd, naar hij meent met een brief van 26 januari 2000 aan Heugemerveld. Dat [H. ] hem informeerde had direct te maken met zijn, [H. ]s, functie. In dat verband was van belang dat hij goed op de hoogte was van de afspraken met betrekking tot de woningen in Heugemerveld. Het telefoongesprek met de heer [H. ] op 13 januari 2000 kan hij zich nog goed herinneren, omdat het thema toen belangrijk was. Hij weet ook nog dat de vergadering op district Oost werd gehouden, dat is het kantoor waar hij zit.
3.12 Getuige [B. ] heeft verklaard dat er in januari 2000 een vergadering is gehouden met Heugemerveld, waarin volgens hem bleek dat er toch nog verschil van mening was, met name naar aanleiding van de verschillende taxatietijdstippen. Bij die vergadering is hij zelf echter niet aanwezig geweest. Door Heugemerveld is van die vergadering een verslag opgemaakt, dat volgens de heren [H. ] en [V. ] niet klopte. Hij heeft verder verklaard te weten dat St. Servatius naar aanleiding van dat verslag een kort briefje aan Heugemerveld heeft gestuurd, waarin St. Servatius zich van dat verslag distantieerde. Daags na die vergadering in januari 2000 is hij door de heer [H. ] geïnformeerd over het aldaar besprokene. Hij heeft getuige [B. ] gezegd dat de 5% regeling aan de orde is geweest. Volgens getuige [B. ] hebben zij de uitwerking van die regeling echter niet verder besproken.
3.13 De rechtbank is van oordeel dat Heugemerveld niet is geslaagd in het bewijs van het feit dat tussen partijen zou zijn afgesproken dat bij een prijsstijging van meer dan 5% in de bewuste periode dat moet leiden tot een korting op de koopprijs met dat hele percentage. Tegenover de verklaringen van de getuigen [S.], [S. ] en [M. ], die - zakelijk weergegeven - hebben verklaard dat bij een prijsstijging van meer dan 5% St. Servatius de getaxeerde koopprijs met het totale percentage aan prijsstijging zou verminderen, in mindere mate gesteund door de verklaring van [A. ] dat hij niet verbaasd was over de inhoud van de notulen van 12 januari 2000, staan de verklaringen van de getuigen [V. ] en [H. ], die - zakelijk weergegeven - hebben verklaard dat in een dergelijk geval slechts een korting zou worden verleend voor het percentage boven die 5%, gesteund door de verklaring van [H. ], dat [H. ] hem op 13 januari 2000 heeft gezegd dat in de vergadering van 12 januari 2000 de 5% plus-regeling was afgesproken.
3.14 Nu de verklaringen van de eerstgenoemde (Heugemerveld)groep getuigen de juistheid van de verklaringen van de andere (St. Servatius)groep uitsluiten en vice versa, en de rechtbank op grond van de getuigenverklaringen niet vermag in te zien waarom aan de ene groep getuigen meer geloof zou moeten worden gehecht dan aan de verklaringen van de andere groep getuigen, waarbij zij opmerkt dat het enkele feit dat meer getuigen de "Heugemerveld-versie" van de afspraken ondersteunen onvoldoende is om aan de eerstgenoemde groep meer geloof te hechten, concludeert de rechtbank dat het bewijs niet geleverd is.
3.15 Vervolgens moet, in verband met de uitleg die naar het oordeel van de rechtbank aan de zogenaamde 5%-regeling moet worden gegeven, worden bepaald wat de prijsstijging van de ten processe bedoelde woningen was in de periode van november 1998 tot februari 1999. Met St. Servatius is de rechtbank van oordeel dat in de ideale situatie de prijsontwikkeling van die woningen in die periode wordt bepaald aan de hand van de prijsontwikkeling van gelijkaardige woningen in de gemeente Maastricht. Tussen partijen is niet omstreden dat dergelijke gegevens niet voorhanden zijn. Een redelijk alternatief is om de prijsontwikkeling te onderzoeken van gelijkaardige woningen in die periode, bij voorkeur in steden die wat betreft de situatie op de woningmarkt te vergelijken zijn met de gemeente Maastricht. Tussen partijen is niet in geschil dat het gaat om corporatie tussenwoningen. Aangezien partijen wederzijds de overgelegde berekeningen betwisten, zal de rechtbank zich, door een terzake deskundige laten voorlichten. Nu partijen ter comparitie te kennen hebben gegeven, ingeval een deskundigenbericht wordt gelast een deskundige benoemen van het NVM-hoofdkantoor te Nieuwegein, zal de rechtbank daar - bij voorkeur - toe overgaan.
3.16 De rechtbank heeft de heer [K.], docent taxatieleer aan de Hoge School Eindhoven en de NVM, voorshands bereid gevonden een deskundigenbericht uit te brengen.
3.17 De rechtbank acht op grond van het vorenstaande termen aanwezig een deskundigenbericht te bevelen.
3.18 De rechtbank is voornemens de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen:
a) Hoe hoog is volgens u de procentuele stijging geweest van de marktprijs van de ten processe bedoelde woningen - corporatie tussenwoningen - in de periode van november 1998 - februari 1999, waarbij verzocht wordt dat te bepalen aan de hand van gelijkaardige woningen in steden die wat be-treft de situatie op de woningmarkt te vergelijken zijn met de gemeente Maastricht.
b) Geeft de onderhavige zaak u overigens nog aanleiding tot het maken van opmerkingen?
3.19 Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de aan de deskundige te stellen vragen en de volgens partijen maximaal acceptabele hoogte van het voorschot.
3.20 De kosten van de te benoemen deskundige dienen door Heugemerveld als eisende partij te worden voorgeschoten.
3.21 In afwachting van voormelde akte houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.
4. De uitspraak
De rechtbank:
bepaalt dat partijen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over:
- de aan de deskundige te stellen vragen;
- de volgens partijen maximaal acceptabele hoogte van het voorschot;
verwijst de zaak naar de rol van 30 juli 2003 met ambtshalve peremptoirstelling;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Kerpel-van de Poel, rechter, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
MT