Uitspraak
Vonnis : 6 augustus 2003
Rolnummer: 77668 / HA ZA 02-814
De rechtbank te Maastricht, sector civiel, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [De heer O. ],
wonende te [P. ],
2. [Mevrouw S. ],
wonende te [B. ],
eisers,
procureur mr. G.J.F.M. [L. ];
tegen
1. [De heer D. ],
wonende te [P. ],
2. [Mevrouw D. ],
wonende te [P. ],
gedaagden,
procureur: mr. E.G.W. Hendriks.
1. Het verloop van de procedure
Eisers hebben gedaagden gedagvaard om te verschijnen voor deze rechtbank. Bij dagvaarding is een zestal producties overgelegd. De rolrechter heeft vervolgens een beschikking gewezen waarna eisers een akte ter rolle hebben genomen. Gedaagden hebben de conclusie van antwoord genomen, met overlegging van een drietal producties waarbij naast productie 2 nog een productie 2a en naast productie 3 nog een productie 3a is genomen. Eisers hebben nog een akte houdende overlegging van producties willen nemen welke akte is geweigerd. De betreffende stukken zijn wel geaccepteerd als stukken op voorhand die ter voorbereiding op de te houden comparitie in het geding zijn gebracht. De gelaste comparitie na antwoord is gehouden. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. Na afloop van de comparitie hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier, waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.
In verband met een herverdeling van zaken wordt dit vonnis gewezen door een andere rechter dan de rechter die de comparitie na antwoord heeft gehouden.
2. Het geschil
2.1 Eisers hebben op 15 maart 2002 voor het eerst het door gedaagden te koop gestelde woonhuis met garage, aanbouw, ondergrond en verdere aanhorigheden staande en gelegen te [adres] bezichtigd. Zij werden daarbij in de woning rondgeleid door de bemiddelaar in onroerend goed de heer [L. ] van [L. ] Adviesbureau B.V. te Puth. De heer [L. ] was door de gedaagden ingeschakeld om te bemiddelen bij de verkoop van hun woning. Op 20 maart 2002 heeft een tweede bezichtiging van de woning plaatsgevonden. Op 28 maart 2002 bereikten partijen wilsovereenstemming omtrent de essentialia van de overeenkomst, namelijk object, prijs
(€ 215.545,60 k.k.) en leveringsdatum. Op 29 maart 2002 heeft de heer [L. ] een concept schriftelijke koopovereenkomst aan eisers doen toekomen. Bij dit concept was gevoegd een niet gedateerde door beide gedaagden ondertekende en ingevulde "Verklaring eigenaar inzake het te verkopen registergoed te [adres]" (hierna "de verklaring" genoemd). Deze verklaring werd door de heer [L. ] aan gedaagden ter hand gesteld om door hen te worden ingevuld. In deze verklaring staat onder meer: "Als verkoper van een registergoed rust op u de mededelingsplicht aan koper die zaken mede te delen welke voor hem van belang kunnen zijn." Voorts staat hier vermeld: "Als u twijfelt kunt u beter het zekere voor het onzekere nemen en mededeling doen. Men kan u achteraf dan in ieder geval niet verwijten dat u de vereiste zorgvuldigheid niet in acht heeft genomen." Vervolgens luidt de verklaring: "Voorts bent u ingevolge de wet verplicht mededeling te doen omtrent eventuele gebreken of andere zaken die een normaal gebruik in de weg zouden kunnen staan. Deze gelieve u hieronder te noemen. Gebreken of eigenschappen die een normaal gebruik in de weg zouden kunnen staan:" Door gedaagden is hier vervolgens ingevuld: "Opmerking: dak is beschoten met eternietplaten." In de advertentie waarin het woonhuis te koop is aangeboden, was opgenomen: "Zolder, (817x584), bereikb. met vaste trap; evt. 4e slpk."
De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2002.
Het zolderdak van de woning is bekleed met eternietplaten. Deze platen bevatten asbest. Bij verwijdering van deze platen dient een gespecialiseerd en gecertificeerd bedrijf te worden ingeschakeld. Het zonder veiligheidsmaatregelen op welke manier dan ook bewerken van deze platen kan schade toebrengen aan de gezondheid.
2.2.1 Eisers stellen dat zij tijdens de bezichtigingen hebben gevraagd naar de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de woning en dat vervolgens noch door gedaagden noch door de heer [L. ] mededelingen zijn gedaan omtrent de aanwezigheid van eternietplaten in het dakbeschot. Gedaagden waren hiertoe wel verplicht mede nu de platen asbest bevatten terwijl de woning is aangeboden onder de mededeling dat op de zolder een vierde slaapkamer kon worden gebouwd. Eisers stellen dat het bij een dergelijke verbouwing niet anders kan dan dat er eternietplaten verwijderd zouden moeten worden en/of gewerkt (gezaagd, getimmerd, geschroefd, enz) in dergelijke platen. Om die reden was het van groot belang om te weten of er dergelijke platen in het dak waren verwerkt terwijl de mededeling hieromtrent pas door gedaagden is gedaan nadat de koop reeds was gesloten. Eisers stellen dat zij de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten indien zij van het eterniet hadden geweten vóórdat de koopovereenkomst werd gesloten. Eisers hebben een raadsman moeten inschakelen en aldus buitengerechtelijke kosten gemaakt voor een bedrag van € 662,00.
2.2.2 Eisers vorderen op grond van bovenstaande:
primair:
· de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst betreffende het woonhuis met garage, aanbouw, ondergrond en verdere aanhorigheden staande en gelegen te [adres] voor de prijs van € 215.545,60 k.k. te wijzigen in die zin dat de door eisers verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag ad € 9.000,00;
· gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag ad € 9.662,00, te vermeerden met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair:
· gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag ad € 9.662,00, te vermeerden met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
meer subsidiair:
· de tussen partijen gesloten koopovereenkomst betreffende het woonhuis met garage, aanbouw, ondergrond en verdere aanhorigheden staande en gelegen te [adres] voor de prijs van € 215.545,60 k.k. gedeeltelijk te ontbinden in die zin dat de door eisers verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag ad € 9.000,00;
· gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag ad € 9.662,00, te vermeerden met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
met veroordeling van gedaagden, hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van deze procedure.
2.3.1 Gedaagden stellen dat door de heer [L. ] zowel tijdens de eerste als de tweede bezichtiging van de woning melding is gedaan omtrent de verwerking van eternietplaten in het dakbeschot. Bij de concept koopovereenkomst d.d. 29 maart 2002 is vervolgens de verklaring bijgevoegd waarin per abuis het woord 'mogelijk' is weggevallen.
2.3.2 Gedaagden zijn van mening dat, nu door hen aan hun mededelingsplicht is voldaan, op eisers een onderzoeksplicht rustte ter zake de (mogelijke) verwerking van eterniet in het dakbeschot.
2.3.2 Gedaagden betwisten dat er sprake zou zijn van schade op grond van non-conformiteit. De verbouwingskosten van eisers dienen niet ten laste van gedaagden te worden gebracht.
3. De beoordeling
3.1 In deze procedure gaat het om de vraag of het feit dat eternietplaten zijn verwerkt in het dakbeschot een gebrek oplevert waardoor bij kopers een juiste voorstelling van zaken ontbrak, ten gevolge waarvan kopers een overeenkomst hebben gesloten, die zij anders niet of niet onder dezelfde voorwaarden, zouden zijn aangegaan. Eisers hebben hierbij in elk geval de artikelen 6:228 BW en 7:17 e.v. BW aan hun vordering ten grondslag gelegd. Bij de beantwoording van de vraag dient in aanmerking te worden genomen dat in de beschrijving van het woonhuis is vermeld dat de zolder te verbouwen was tot een vierde slaapkamer, zodat die mogelijkheid een onderdeel van de koopovereenkomst vormt. Een dergelijke verbouwing brengt met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid mee dat er eternietplaten moeten worden verwijderd en/of dat er in of aan die platen werkzaamheden verricht dienen te worden. Eisers hebben immers onweersproken gesteld dat het zolderdak slechts twee kleine ramen bevat zodat er in elk geval voor behoorlijk licht en behoorlijke ventilatie grotere ramen geplaatst dienen te worden teneinde van de zolder een slaapkamer te kunnen maken.
3.2 Vaststaat dat door eisers tijdens de bezichtigingen is gevraagd naar de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de woning. Voorzover gedaagden hebben gesteld dat toen is geantwoord dat de woning asbest bevatte, is die stelling onvoldoende aannemelijk. Uit de door gedaagden bij antwoord overgelegde productie 1, een brief van [L. ] Adviesbureau BV van 3 april 2002 blijkt immers dat er slechts is gezegd dat het huis mogelijk eterniet bevatte. Dat er in elk geval niet meer dan dat is gezegd, blijkt onder meer uit de tweede alinea van pag. 1 van die brief inhoudende, voorzover relevant :
"Voor die tijd was de verwerking van eternietplaten echter eerder regel dan uitzondering. Omdat u reeds geruime tijd zoekende bent op de woningmarkt en u reeds meerdere malen van deskundigen ter zake gebruik heeft gemaakt, zou u hiervan op de hoogte mogen zijn". Deze opmerking valt niet te plaatsen indien expliciet gezegd zou zijn dat de woning eterniet bevatte. Dit geldt eens te meer indien de net geciteerde opmerking wordt bezien in samenhang met de tweede alinea van pag. 2 van die brief waarin is vermeld dat het eternietverhaal ook bij de tweede bezichtiging ter sprake is gekomen waarbij vermeld zou zijn dat eterniet mogelijk aanwezig zou zijn. Op de directe vragen omtrent de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de woning is dus hoogstens geantwoord dat de woning mogelijk asbesthoudende materialen bevatte. Dat antwoord was niet correct : uit de verklaring blijkt immers dat gedaagden wisten dat het dak beschoten was met eternietplaten. Nu deze verklaring door beide gedaagden is ondertekend, acht de rechtbank het onaannemelijk dat er sprake geweest van een vergissing bij gedaagden en dat zij in de verklaring hadden willen vermelden dat het dak mogelijk was beschoten met eternietplaten. Bij dit oordeel weegt de rechtbank eveneens mee dat het dak inderdaad met eternietplaten is beschoten, zodat de betreffende opmerking van gedaagden in de verklaring ook juist is.
3.3 Door gedaagden is, gelet op bovenstaande, niet aan hun mededelingplicht jegens eisers voldaan. Voorzover gedaagden vervolgens hebben aangevoerd dat eisers het ontstaan van de dwaling aan zich zelf hebben te wijten nu zij onderzoek omtrent de aanwezigheid van eterniet hadden behoren te doen, mede omdat zij wisten dan wel hadden behoren te weten dat woningen als de onderhavige waren gebouwd in een tijdvak waarin werd gewerkt met asbest, faalt dit verweer. De goede trouw verzet zich er immers tegen dat een partij die geen informatie heeft gegeven ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de dwalende partij onderzoek had dienen te verrichten naar die feiten waaromtrent de partij die geen informatie heeft verschaft, juist informatie had kunnen en dienen te verschaffen.
3.4 De Rechtbank acht het aannemelijk dat eisers de koopovereenkomst onder andere voorwaarden zouden hebben gesloten, indien zij van de aanwezigheid van eternietplaten in het dakbeschot op de hoogte waren geweest mede omdat in de beschrijving van het woonhuis was opgenomen dat de zolder verbouwd kon worden tot vierde slaapkamer. Een en ander brengt met zich dat het door eisers gedane beroep op dwaling dient te worden toegewezen.
3.5 De rechtbank begrijpt dat eisers toepassing van art. 6:230 BW vorderen in die zin dat de door hen betaalde koopprijs verminderd moet worden met het bedrag dat betaald dient te worden voor verwijdering van het eterniet (zijnde € 9.000,-) waarbij gedaagden, nu eisers de gehele koopprijs hebben betaald, tevens veroordeeld dienen te worden om deze € 9.000,- aan eisers te betalen. Ter onderbouwing van dit bedrag hebben eisers ter voorbereiding op de comparitie twee offertes overgelegd. De offerte van Linisol bedraagt in totaal € 10.425,- exclusief BTW doch betreft blijkens de aanhef van die offerte niet alleen het saneren van het asbest dakbeschot doch ook de vernieuwing van het gehele dak. Die offerte is daarmee minder bruikbaar. De tweede offerte is van De Kloe dakbedekkingen en betreft voornamelijk dakwerkzaamheden in verband met asbestsanering welke werkzaamheden geoffreerd worden voor € 6.940,-. De rechtbank acht die offerte genoegzaam en zodanig inzichtelijk dat, mede nu hiertegen geen gemotiveerd verweer is aangevoerd, het bedrag van € 6.940,- een genoegzaam uitgangspunt vormt. Van dit bedrag dient een aftrek nieuw voor oud plaats te vinden die de rechtbank, nu het een huis betreft uit de dertiger jaren terwijl is gesteld noch gebleken dat na omstreeks 1980 nog werkzaamheden aan het dak zijn verricht, begroot op € 1.940,- zodat de vordering zal worden toegewezen voor een bedrag van € 5.000,-.
3.6 Ten tijde van de koop was aard en omvang van het onderhavige geschil bekend. Gelet op de contacten die partijen hebben gehad omtrent dit probleem is dan ook niet goed voorstelbaar welke redelijke buitengerechtelijke incassomaatregelen eisers hebben genomen. Nu zij omtrent de door hen gevorderde buitengerechtelijke incassokosten niet meer hebben gesteld dan dat zij een raadsman hebben moeten inschakelen waarvoor zij buitengerechtelijke incassokosten hebben gemaakt voor € 662,- zal de rechtbank die kosten dan ook afwijzen. De rechtbank merkt hierbij nog op dat voorzover de raadsman van eisers kosten heeft gemaakt, het niet aannemelijk is geworden dat die kosten niet vallen onder art. 237 e.v. Rv.
3.7 Nu gedaagden hebben te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, dienen zij de aan de zijde van eisers gerezen proceskosten te betalen. Nu tijdens de comparitie eisers niet vergezeld waren van hun procureur, zullen voor de comparitie geen kosten worden vergoed.
4. De uitspraak
De rechtbank te Maastricht:
wijzigt de tussen partijen gesloten koopovereenkomst betreffende het woonhuis met garage, aanbouw, ondergrond en verdere aanhorigheden staande en gelegen te [adres] voor de prijs van € 215.545,60 k.k in die zin dat de door eisers verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag ad € 5.000,-;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen het hiervoor genoemde bedrag van € 5.000,- dat eisers teveel hebben betaald terzake de hiervoor genoemde koopovereenkomst te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding (drie september 2002) tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagden in de kosten van de procedure aan de zijde van eisers gerezen en tot op heden begroot op € 230,- aan griffierecht, € 77,56 aan kosten deurwaarder en € 331,- voor salaris procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
wijst het meer of anders gevorderde af;
Dit vonnis is gewezen door mr. Ernes, rechter-plaatsvervanger, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.