Uitspraak
Vonnis : 13 augustus 2003
Zaaknummer : 78904 / HA ZA 02-996
De rechtbank Maastricht, sector civiel, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [Eiser sub 1],
en
2. [Eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. R.E.A. Ruiter;
tegen:
1. [Gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [Gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [Gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [Gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [Gedaagde sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [Gedaagde sub 6],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. H.G.M.F. Rothkranz.
1. Het verloop van de procedure
Eisers, hierna in enkelvoud te noemen [Eiser], hebben gedaagden, hierna te noemen "[Gedaagden]", bij exploten van 17 en 18 oktober 2002 gedagvaard voor deze rechtbank en gesteld en geconcludeerd als in die dagvaarding vermeld. Op de eerstdienende dag heeft [Eiser] bij akte producties in het geding gebracht. [Gedaagden] hebben daarna onder het overleggen van producties geantwoord.
Op de voet van artikel 131 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een comparitie na antwoord gelast. Bij brieven van 3 en 6 februari 2003 zijn namens [Eiser] stukken overgelegd ten behoeve van de comparitie. Bij brief van 6 februari 2003 zijn ook namens [Gedaagden] stukken overgelegd. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Bij overeenkomst van 27 november 2001 heeft wijlen [Gedaagde sub 5], een zus van [Gedaagden], hierna aan te duiden als "verkoopster", aan [Eiser] verkocht de onroerende zaak staande en gelegen te [adres]. Levering en betaling van de koopsom van f 474.000,- vonden plaats op 4 december 2001.
2.2 Bedoelde onroerende zaak, hierna ook aangeduid als "de boerderij", betreft een circa 100 jaar oude woning met ondergrond en tuin (ruim 6 are) en verdere aanhorigheden, waaronder twee putten. Tot omstreeks 1984 werd de boerderij bewoond door de ouders van [Gedaagden] en van verkoopster. Verkoopster, althans haar in 2001 overleden echtgenoot, verkreeg de boerderij omstreeks 1984 in eigendom. Tot aan de levering aan [Eiser] is de boerderij vervolgens onbewoond geweest en is daarvan geen (agrarisch) gebruik meer gemaakt. Zowel verkoopster als [Gedaagden] zijn op de boerderij opgegroeid.
2.3 Verkoopster is op 4 juni 2002 overleden. [Gedaagden] zijn haar enige erfgenamen.
2.4 De koopakte van 27 november 2001 bevat onder meer de volgende bepalingen:
Feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt.
(…...)
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als [niet ingevuld, rechtbank] nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
(...…)
Verklaringen van verkoper
Artikel 10
Verkoper garandeert (…...) het navolgende:
a. (...…)
b. voor zover verkoper bekend, zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik als [niet ingevuld, rechtbank] of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering, dan wel tot het nemen van andere maatregelen;
c. voor zover aan verkoper bekend, zijn in het verkochte twee putten aanwezig, een gierput en een waterput voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig. Indien aanwezig, is het opslaan van deze vloeistoffen wel beëindigd.
Indien van toepassing zal de gierput op kosten van verkoper worden geleegd.
Mocht bij nader onderzoek vervuiling worden geconstateerd welke sanering vereist, dan heeft de koper de mogelijkheid tot ontbinding van deze koopovereenkomst, verkoper verklaart hiermede akkoord te gaan.
(...)
2.5 De transportakte bepaalt voorts onder meer het volgende:
GEBRUIK REGISTERGOED
Blijkens de koopovereenkomst is koper voornemens het verkochte te gebruiken als woonhuis. (...…)
LEVERINGSVERPLICHTING, JURIDISCHE EN FEITELIJKE STAAT
artikel 2
(...…)
3. Het verkochte wordt geleverd en aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van de het sluiten van de koopovereenkomst bevond
(...…)
GARANTIES VAN VERKOPER
artikel 5
(…...)
Verkoper heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst ondermeer nog gegarandeerd dat:
(...…)
j. aan hem per dat tijdstip geen feiten of omstandigheden bekend waren die aan een normaal gebruik van het verkochte, volgens de door koper hiervoor aangegeven bestemming, in de weg staan.
(...…)
Verkoper staat er voor in dat hij aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie heeft gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.
Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn.
BODEM/TANKS
artikel 6
Verkoper verklaart dat hem niet bekend is dat de ondergrond van het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik van het verkochte door koper als hiervoor omschreven, of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van het verkochte, danwel tot het nemen van andere maatregelen.
Voorzover aan verkoper bekend, zijn in het verkochte twee putten aanwezig, een gierput en een waterput voor het opslaan van vloeistoffen. Het opslaan van deze vloeistoffen is wel beëindigd.
Indien van toepassing zal de gierput op kosten van verkoper worden geleegd.
Verkoper en koper verklaren verder overeen te zijn gekomen dat koper voor zijn rekening binnen drie maanden na heden een nader onderzoek kan laten verrichten naar de eventuele aanwezigheid van verontreiniging van de grond of het grondwater om en nabij de gierput.
Dit onderzoek zal moeten plaatsvinden door een daarvoor erkend bedrijf.
Indien na overlegging van de bewijsstukken blijkt dat de grond of het grondwater zodanig verontreinigd is dat het voorgenomen gebruik door koper in de weg staat zal op kosten van verkoper -doch uiterlijk tot een bedrag van f. 25.000,00 zegge: vijfentwintigduizend gulden- de verontreinigde grond worden gesaneerd.
2.6 Na de levering heeft [Eiser] aan Fugro Milieu Consult B.V., hierna "Fugro", opdracht gegeven tot een bodemonderzoek. Fugro heeft daartoe op 21 februari 2002 en 29 maart 2002 boringen uitgevoerd en haar bevindingen neergelegd in een rapport van 25 februari 2002 en een rapport van 27 mei 2002. Fugro heeft verdeeld over de gehele oppervlakte van het perceel tot een diepte van 1,7 meter bijmengingen aangetroffen met puin, kolengruis en/of slakken. Ten aanzien van de verontreiniging van de bovengrond (0 tot 1,2 m-maaiveld) concludeert Fugro in haar laatste rapport (pagina 16):
"In de kolengruis, sintels en/of puinhoudende grond(meng)monsters worden op het traject 0,0-0,5 m-maaiveld plaatselijk de interventiewaarden overschreden voor koper, zink en arseen. DE zintuiglijk schone ondergrond en de grondmonsters waar zintuiglijk een geringe hoeveelheid bijmenging is geconstateerd, bevatten beduidend lagere concentraties. De oorzaak van de sterk verhoogde concentraties zware metalen is derhalve voor een zeer groot deel toe te schrijven aan de aanwezige bijmengingen.
Voorts is in de bovengrond een concentratie PAK aangetroffen welke de streefwaarde overschrijdt."
De conclusies en aanbevelingen van Fugro (pagina 17) luiden onder meer als volgt:
"Ter plaatse van onderhavige onderzoekslocatie is een bodemverontreiniging aanwezig met zware metalen welke op enige tijd gesaneerd dient te worden. Vanwege het ontbreken van actuele risico's, is in de huidige situatie geen sprake van een urgent geval van bodemverontreiniging. Bepaling van het saneringstijdstip kan derhalve achterwege blijven. Wanneer echter de bestemming in de toekomst verandert in een risicogevoeligere gebruiksvorm (bijvoorbeeld moestuin), dient opnieuw vastgesteld te worden of er sprake is van actuele risico's.
Wanneer er sprake is van grondverzet, is er sprake van een (deel)sanering. Voorafgaand aan de ontgraving dient in dat geval een saneringsplan te worden opgesteld, waarop een beschikking moet worden verkregen van het bevoegd gezag (Provincie Limburg)."
2.7 Bij brief van 22 augustus 2002 heeft [Eiser] [Gedaagden] in gebreke gesteld en een termijn gesteld voor deugdelijke nakoming. Een reactie hierop is uitgebleven.
2.8 [Eiser] stelt, zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang, dat het verkochte niet voor het beoogde - en gegarandeerde - normale gebruik als woonhuis geschikt is en dat derhalve sprake is van non-conformiteit en van toerekenbare tekortkoming zijdens verkoopster in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. [Eiser] stelt in dit verband dat er weliswaar geen directe noodzaak tot sanering bestaat, maar dat dit anders kan worden zodra hij, overeenkomstig zijn bedoeling, overgaat tot het verbouwen en uitbreiden van de woning of het herinrichten van het terrein. In ieder geval zal volgens [Eiser] op termijn gesaneerd moeten worden. Bovendien, zo stelt hij, kan hij thans geen groentetuin aanleggen en kunnen hij en zijn gezin de tuin niet gebruiken voor spel en recreatie zonder dat dit gevaar voor de gezondheid oplevert. [Eiser] stelt dat verkoopster niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. Zij heeft hem meegedeeld dat de onroerende zaak perfect in orde was, terwijl zij - bijgestaan door een makelaar - moet hebben geweten dat het perceel vervuild was, aangezien dit in de tijd dat zij daar nog woonde is opgehoogd met sintels en kolengruis. Ook heeft verkoopster volgens [Eiser] naar aanleiding van een door hem gestelde vraag gezegd dat een schone grondverklaring niet nodig was. Verkoopster heeft hem wel gemeld dat er as op het perceel was gestrooid, maar heeft de omvang daarvan geringer voorgedaan dan uit het rapport van Fugro blijkt, aldus [Eiser].
2.9 Volgens [Eiser] zijn [Gedaagden] gelet op het voorgaande schadeplichtig jegens hem. In geval zou worden aangenomen dat de non-conformiteit verkoopster niet kan worden toegerekend, zo stelt [Eiser], slaagt zijn subsidiaire beroep op de partiele ontbinding van de koopovereenkomst en heeft hij recht op een evenredige vermindering van de koopprijs. Meer subsidiair stelt hij dat sprake is van dwaling en wenst hij partiele vernietiging van de koopovereenkomst met opheffing van het door hem geleden nadeel. De kosten van sanering zijn volgens [Eiser] nog niet exact aan te geven, maar zullen minstens € 75.000,- bedragen. Daarnaast stelt [Eiser] buitengerechtelijke kosten te hebben gemaakt, waarvan € 4.046,- voor het door Fugro verrichte onderzoek. Tevens stelt hij conservatoir beslag te hebben gelegd, de kosten waarvan hij vergoed wenst te zien. Beslagstukken zijn niet overgelegd.
2.10 [Eiser] vordert op grond van het voorgaande dat het de rechtbank behage bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren:
primair:
[Gedaagden] te veroordelen om aan [Eiser] tegen kwijting te betalen:
1. een schadeloosstelling nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, terzake van voormelde gronden verschuldigd;
2. een voorschot van € 50.000,- op de onder 1. bedoelde schadeloosstelling, althans een bedrag aan voorschot zoals de rechtbank in goede justitie vermag te bepalen;
subsidiair:
te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst partieel is ontbonden, althans de tussen partijen gesloten overeenkomst partieel te ontbinden en [Gedaagden] te veroordelen om aan [Eiser] tegen kwijting te betalen:
1. een evenredige vermindering van de koopprijs, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, terzake van voormelde gronden verschuldigd;
2. een voorschot van € 50.000,- op de onder 1. bedoelde evenredige vermindering, althans een bedrag aan voorschot zoals de rechtbank in goede justitie vermag te bepalen;
meer subsidiair:
te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst partieel is vernietigd, althans de tussen partijen gesloten overeenkomst partieel te vernietigen en [Gedaagden] te veroordelen om aan [Eiser] tegen kwijting te betalen:
1. een bedrag voor het opheffen van het nadeel van de vernietiging, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, terzake van voormelde gronden verschuldigd;
2. een voorschot van € 50.000,- op het onder 1. bedoelde bedrag voor het opheffen van het nadeel van de vernietiging, althans een bedrag aan voorschot zoals de rechtbank in goede justitie vermag te bepalen;
primair, subsidiair en meer subsidiair:
[Gedaagden] te veroordelen tegen kwijting aan [Eiser] te betalen:
3. een vergoeding terzake van buitengerechtelijke incassokosten als bedoeld in artikel 6:69 BW Pro van € 4.046,- inclusief BTW voor de kosten van het bodemonderzoek alsmede een vergoeding voor de rechtskundige bijstand overeenkomstig de normen van het rapport voorwerk, te vermeerderen met 19% BTW;
4. de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de onder 1. genoemde hoofdsom en de onder 3. genoemde kosten, ingaande per de eerst mogelijke datum tot aan de dag der algehele voldoening;
5. de kosten van dit geding, de beslagkosten daaronder begrepen.
2.11 [Gedaagden] voeren - samengevat en voorzover thans van belang - het volgende verweer. In de eerste plaats wijzen zij er op dat [Eiser] er door verkoopster op is gewezen dat in het verleden, zoals destijds gebruikelijk was, verbrandingsresten van kolen en hout op het onbebouwde deel van het perceel werden verspreid [Eiser] was hiermee volgens [Gedaagden] bovendien reeds bekend omdat eiseres sub 2 in de nabijheid is opgegroeid, geregeld bij [gedaagde sub 5] over de vloer kwam en de verbrandingsresten bij haar thuis ook op het perceel verspreid werden. Voorts betwisten [Gedaagden] dat verkoopster het perceel heeft opgehoogd met puin en sintels of ermee bekend was dat dit in het verleden was gebeurd. Ook betwisten zij dat verkoopster bekend was met de aanwezigheid van de aangetroffen verontreiniging en dat verkoopster gezegd zou hebben dat de zaak perfect in orde was en dat geen bodemonderzoek nodig was. Volgens [Gedaagden] heeft [Eiser] zijn onderzoeksplicht verzaakt en is geen sprake van schending door verkoopster van haar mededelingsplicht. Voorts betwisten zij dat verkoopster zou heeft gegarandeerd dat de opstallen en ondergrond voor het gebruik als woonhuis geschikt zijn en dat verkoopster bekend was met de thans gestelde plannen van [Eiser]. Subsidiair stellen [Gedaagden] zich op het standpunt dat zij terzake de verontreiniging gelet op het bepaalde in artikel 6 van Pro de leveringsakte slechts tot een bedrag van f 25.000,- kunnen worden aangesproken.
3. De beoordeling
3.1 De rechtbank stelt voorop dat de rapporten van Fugro door [Gedaagden] niet inhoudelijk zijn betwist, behoudens hetgeen [Gedaagden] hebben opgemerkt over de hoeveelheid grond (235 m3) waarbij sprake zou zijn van overschrijding van de interventiewaarden. Bij de verdere beoordeling zal de rechtbank dan ook uitgaan van de juistheid van de (overige) constateringen van Fugro. Evenmin is in dit geding betwist dat de door Fugro aangetroffen situatie overeenstemt met de toestand van het perceel ten tijde van de verkoop en levering aan [Eiser], zodat de rechtbank ook dat tot uitgangspunt zal nemen.
3.2 Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en niettegenstaande de opmerking van [Gedaagden] dat het woord "woonhuis" niet is opgenomen in artikel 5 lid 2 van Pro de koopovereenkomst, is voldoende komen vast te staan dat [Eiser] voornemens was de boerderij als woonhuis te gebruiken en dat dit aan verkoopster bekend was. Dit blijkt overigens ook ondubbelzinnig uit de leveringsakte (pagina 2 onder "gebruik registergoed" jo. artikel 5 sub Pro j).
3.3 Niet gebleken is dat partijen bij de koopovereenkomst, ook verkoopster derhalve, een verdergaand gebruik door [Eiser] dan het gebruik als woonhuis voor ogen stond ten tijde van de verkoop en levering. In het bijzonder is gesteld noch gebleken dat [Eiser] verkoopster voorafgaand aan de verkoop heeft geïnformeerd over eventuele plannen tot het maken van een aanbouw, het verleggen van de oprit, het herinrichten van het terrein of het aanleggen van een moestuin. Zeker gelet daarop zijn dergelijke activiteiten niet zonder meer te beschouwen als normaal gebruik als woonhuis van de onderhavige boerderij. Voor zover de verontreiniging bedoelde activiteiten belemmert, betekent dat derhalve nog niet dat het normaal gebruik als woonhuis wordt belemmerd.
3.4 De vraag of de aangetroffen verontreiniging het normaal gebruik van de boerderij als woonhuis (in engere zin als in de vorige rechtsoverweging bedoeld) belet, beantwoordt de rechtbank ontkennend, evenals de vraag of sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro. Weliswaar blijkt uit het rapport van Fugro onmiskenbaar dat sprake is van serieuze verontreiniging die sanering minstens wenselijk maakt, maar daar staat tegenover dat blijkens datzelfde rapport geen sprake is van een urgente noodzaak tot ingrijpen en, naar de rechtbank daaruit concludeert, evenmin van gevaar voor de gezondheid in geval van normaal gebruik als woonhuis, waaronder begrepen het gebruik van de tuin. [Eiser] zelf lijkt dit overigens te onderschrijven waar hij stelt (dagvaarding sub 11) dat het gebruik van de boerderij thans beperkt is tot het gebruik dat de voormalige bewoonster ervan heeft gemaakt. De omstandigheid dat [Eiser] zich op termijn mogelijk genoodzaakt zal zien aanzienlijke saneringskosten te maken, doet niet af aan de bruikbaarheid van de boerderij als woonhuis.
3.5 Afgezien van het voorgaande dient bij de vraag of een afgeleverde zaak beantwoordt aan de overeenkomst betrokken te worden in hoeverre de koper de aanwezigheid van eigenschappen, nodig voor normaal gebruik, niet behoefde te betwijfelen. En juist op het punt van de bodemgesteldheid bestond er voor [Eiser] in het onderhavige geval alle aanleiding voor twijfel. Immers betrof het een circa 100 jaar oude boerderij waarop tot omstreeks 1984 het boerenbedrijf werd uitgeoefend. Voorts bevonden zich twee putten, waaronder een gierput, op het perceel. Bovendien heeft verkoopster naar tussen partijen vaststaat [Eiser] erop gewezen dat in het verleden as over het perceel werd verspreid. Dat er aanleiding bestond voor twijfel bij [Eiser] blijkt overigens reeds uit de in artikel 10 sub c van Pro de koopovereenkomst overeengekomen ontbindingsmogelijkheid indien bij nader onderzoek vervuiling zou worden geconstateerd die sanering zou vereisen, alsmede uit de vervolgens in de leveringsakte opgenomen bepaling (artikel 6) omtrent het uit te voeren onderzoek naar verontreiniging bij de gierput en de financiële bijdrage van verkoopster in de kosten van een mogelijk noodzakelijk te blijken sanering. Gelet op de bestaande aanwijzingen voor aanwezigheid van verontreiniging mocht [Eiser] er naar het oordeel van de rechtbank niet op vertrouwen dat de bodem niet behept was met een verontreiniging als door Fugro geconstateerd. Om die reden kan niet gezegd worden dat de boerderij wegens de verontreiniging niet aan de overeenkomst beantwoordt.
3.6 Tegenover de gemotiveerde betwisting door [Gedaagden] dat zij noch verkoopster bekend waren met de aanwezigheid van sintels en puin en daarmee samenhangende verontreiniging, is de nauwelijks onderbouwde stelling van [Eiser] dat verkoopster wetenschap had van de verontreiniging (dagvaarding sub 12) onvoldoende. Door [Eiser] zijn onvoldoende feiten gesteld of te bewijzen aangeboden waaruit deze wetenschap zou kunnen blijken. Gelet daarop is het aan verkoopster gemaakte verwijt dat zij niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan niet terecht.
3.7 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de mededelingsplicht van verkoopster en met betrekking tot de geschiktheid voor normaal gebruik als woonhuis, kan het beroep van [Eiser] op artikel 5 lid 2 van Pro de koopovereenkomst en 5 sub j van de leveringsakte, waarin verkoopster verklaart ("garandeert") dat haar geen feiten en omstandigheden bekend zijn die aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, hem niet baten.
3.8 Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van tekortkoming of dwaling, en dat de daarop gebaseerde vorderingen van [Eiser] dienen te worden afgewezen. Voor zover de vorderingen mede kunnen worden geacht te zijn gebaseerd op de in artikel 6 van Pro de leveringsakte opgenomen bijdrageverplichting van verkoopster in de saneringskosten, geldt dat ook die grondslag niet tot toewijzing van enig bedrag kan leiden. Immers is gesteld noch gebleken is dat met de woorden "voorgenomen gebruik" in dat artikel iets anders is bedoeld dan het gebruik als woonhuis zoals hiervoor besproken. Aangezien de verontreiniging dat gebruik niet in de weg staat, is een bijdrage door verkoopster als in artikel 6 bedoeld Pro niet aan de orde.
3.9 Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd kan, als met het voorgaande reeds behandeld danwel niet terzake dienend, buiten beschouwing blijven.
3.10 [Eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het geding moeten dragen.
4. De uitspraak
De rechtbank:
wijst af het gevorderde;
veroordeelt [Eiser] in de kosten van het geding aan de zijde van [Gedaagden] gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op € 870,- aan griffierecht en € 1.542,- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en ter openbare terechtzitting van 13 augustus 2003 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.