Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Civiel
Vonnis : 25 september 2003
Zaaknummer: 86020 / KG ZA 03-312
De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis in kort geding gewezen in de zaak van:
de naamloze vennootschap AZL VASTGOED WONINGEN N.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Heerlen,
eiseres in conventie,
gedaagde in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. J.P.G. Hautvast;
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [R. b.v.],
gevestigd en kantoor houdende te Maastricht,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. J.F.E. Kikken,
advocaat mr. A. van den Eshoff.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Eiseres, hierna te noemen: AZL, heeft gedaagde, [R. ], gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag, 8 september 2003, heeft AZL gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij haar vordering met verwijzing naar op voorhand ingezonden producties nader heeft doen toelichten.
1.2 [Gedaagde in conventie] heeft aan de hand van een pleitnota verweer gevoerd, daarbij eveneens verwijzend naar op voorhand ingezonden producties. Aansluitend heeft [Gedaagde in conventie] een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld.
1.3 AZL heeft tegen de voorwaardelijke reconventionele vordering verweer gevoerd.
1.4 Partijen hebben gerepliceerd en gedupliceerd.
1.5 De zaak is vervolgens voor de duur van een week aangehouden.
1.6 Bij faxbericht van 17 september 2003 heeft AZL om vonnis gevraagd. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
In conventie
2.1 Makelaar [Gedaagde in conventie] huurt sedert 1 maart 2001 van de rechtsvoorganger van AZL, [S.], (luidens de tekst van de huurovereenkomst:) "de kantoorruimte gelegen op de begane grond aan [adres]".
2.2 [S.] heeft het pand per 1 mei 2001 aan AZL in eigendom overgedragen. De huurrelatie met [Gedaagde in conventie] is daarbij gestand gedaan.
2.3 AZL heeft het pand op 27 mei 2003 op haar beurt weer verkocht aan een zekere [M.], dan wel een ander te noemen meester, zulks eveneens met nakoming van de verplichtingen jegens de huurder [Gedaagde in conventie].
2.4 De levering van het pand aan [M.] had reeds moeten plaatsvinden, maar loopt vertraging op door het feit dat [Gedaagde in conventie], naast de bedrijfsruimte op de begane grond, ook een kelderruimte aan de voorzijde van het pand in gebruik heeft, alwaar zij "raampresentaties" heeft aangebracht, en dat gebruik niet wenst prijs te geven omdat zij daarop huurrechten pretendeert.
2.5 AZL weerspreekt deze huurrechten en heeft, na vruchteloos daartoe gesommeerd te hebben, gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren:
[Gedaagde in conventie] te veroordelen om het bij haar wederrechtelijk in gebruik zijnde gedeelte van het registergoed [adres], meer specifiek het door haar in het souterrain in gebruik zijnde deel inclusief de raampresentaties, te ontruimen en geheel vrij aan AZL ter beschikking te stellen binnen twee dagen na betekening van het vonnis, het een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- (zegge: eenduizend euro), althans een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag, voor elke dag of gedeelte van een dag, dat [Gedaagde in conventie] nalatig blijft aan deze veroordeling te voldoen.
2.6 [Gedaagde in conventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
In voorwaardelijke reconventie
2.7 Onder de voorwaarde dat de conventionele vordering wordt toegewezen heeft [Gedaagde in conventie] zich geroepen gevoeld in reconventie te vorderen bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren:
1. AZL te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan (lees:) [Gedaagde in conventie] te betalen een voorschot op de door (lees:) [Gedaagde in conventie] ten gevolge van de ontruiming van het souterrain met vitrines in het pand aan [adres] te lijden schade ad € 50.000,-, althans op een bedrag zoals de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
2. de tussen partijen geldende huurovereenkomst te wijzigen in dier voege dat:
a. artikel 2.1 van de huurovereenkomst met ingang van 1 september 2003 zal luiden: "Deze overeenkomst is aangegaan voor de tijd van 5 jaar plus 5 optiejaren ingaande op 1 maart 2001 en eindigende op 28 februari 2006, met dien verstande dat huurder bevoegd is om de huurovereenkomst bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand.";
b. de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs evenredig zal worden verminderd met de als gevolg van de ontruiming verloren oppervlakte van 22 m2 vanaf 1 september 2003, derhalve tot een bedrag van € 13.861,92 per jaar, althans op een bedrag zoals door de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
3. AZL te veroordelen in de kosten van het geding in reconventie.
2.8 AZL heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
In conventie
3.1 Een voldoende spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak.
3.2 Partijen twisten in deze zaak over de vraag of [Gedaagde in conventie], buiten de op de begane grond van het pand aan [adres] gelegen bedrijfsruimte, ook de bij haar in gebruik zijnde kelderruimte van de rechtsvoorganger van AZL, de heer [S. ], in huur heeft verkregen.
3.3 Ter staving van haar standpunt dat zulks het geval is wijst [Gedaagde in conventie] op de door haar overgelegde, in een faxbericht vervatte verklaring van de heer [S. ], die dat met zoveel woorden bevestigt.
3.4 Dit zo zijnde, is hier scepsis op haar plaats. Nog daargelaten wat van zulk een verklaring overblijft als de opsteller ervan inderdaad onvindbaar is, zoals AZL benadrukt te hebben ervaren, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist staat voorshands vast dat [S. ] bij de verkoop van het pand aan AZL van de verhuurde staat van het souterrain met geen woord heeft gerept. Dat stelt zijn andersluidende verklaring thans op het eerste gezicht in een merkwaardig daglicht. Hoe dit zij, in ieder geval boet die verklaring veel aan geloofwaardigheid in.
3.5 Steun voor de door haar gepropageerde opvatting ontleent [Gedaagde in conventie] verder aan het feit dat de litigieuze kelderruimte al enige tijd, en naar zij (logischerwijs) betoogt al vanaf het begin van de huurrelatie bij haar in gebruik is.
3.6 Maar ook dit behoeft aanstonds relativering. Als men al zou willen aannemen dat de kelderruimte van den beginne in gebruik is genomen - onder verwijzing naar het overgelegde fotomateriaal heeft [Gedaagde in conventie] onbestreden gesteld dat de in die ruimte aangebrachte raam-presentaties in ieder geval in januari 2003 aanwezig waren; met veel welwillendheid kan daaraan het vermoeden kan worden ontleend dat de kelderruimte al geruime tijd bij [Gedaagde in conventie] in gebruik is - dan dwingt dat geenszins tot de door [Gedaagde in conventie] getrokken conclusie. Zeer wel denkbaar is bijvoorbeeld, en AZL zinspeelde daar ter zitting ook op, dat het gebruik van de kelderruimte door [S. ] eenvoudig is gedoogd.
3.7 Het behoeft geen nadere toelichting dat op datgene wat [Gedaagde in conventie] aan haar standpunt ten grondslag legt, het nodige valt af te dingen. Dat klemt te meer als men acht slaat op de tekst van de huurovereenkomst, zoals die door partijen is overgelegd. In die overeenkomst wordt alleen gewag gemaakt van verhuur van de kantoorruimte op de begane grond. Een vingerwijzing naar de meergenoemde kelderruimte is in het contract niet te vinden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het niet licht voorstelbaar, en daarmee is in dit geding het lot van [Gedaagde in conventie] bezegeld, dat een partij die van de bemiddeling in onroerend goed haar bedrijf maakt, een belangrijke kwestie als deze niet zou willen doen vastleggen.
3.8 Het een en ander in onderling verband en samenhang beschouwd leidt de voor-zieningenrechter tot het oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat [Gedaagde in conventie] geen huurrechten kan doen gelden op de meergenoemde kelderruimte. Aldus ligt de vordering voor toewijzing gereed. De aan de vordering verbonden dwangsommen zullen worden gemaximeerd.
3.9 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt [Gedaagde in conventie] verwezen in de proceskosten.
In voorwaardelijke reconventie
3.10 De voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld is vervuld.
3.11 [Gedaagde in conventie] heeft ampel stilgestaan bij de schade welke zij ten gevolge van een ontruiming zal lijden. Voor enige vorm van tegemoetkoming daarin is nochtans geen plaats. De be-slissing in conventie slaat aanstonds de rechtsgrond daaronder weg.
3.12 Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [Gedaagde in conventie] verwezen in de proceskosten.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie
veroordeelt [Gedaagde in conventie] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het bij haar wederrechtelijk in gebruik zijnde gedeelte van het registergoed [adres], meer specifiek het door haar in het souterrain in gebruik zijnde deel inclusief de raampresentaties, te ontruimen en geheel vrij aan AZL ter beschikking te stellen, het een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag, voor elke dag of gedeelte van een dag dat [Gedaagde in conventie] hiermee in gebreke blijft, de dwangsommen maximerend tot € 30.000,-;
veroordeelt [Gedaagde in conventie] in de kosten van dit geding aan de zijde van AZL gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op € 205,- wegens vast recht, € 703,- voor salaris procureur en € 68,20 aan explootkosten;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
weigert de gevraagde voorzieningen;
veroordeelt [Gedaagde in conventie] in de kosten van dit geding aan de zijde van AZL gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.P. Lampe, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.
RQ