Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Civiel
Datum uitspraak : 25 maart 2005
Zaaknummer : 99200 / KG ZA 05-51
De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
M & S MODE NEDERLAND B.V.,
statutair gevestigd en kantoor houdende te Amsterdam,
eiseres in kort geding,
advocaat mr. A.D. Flesseman, kantoor houdende te Amsterdam,
procureur mr. J.A.M.G. Vogels;
tegen:
[Naam gedaagde in kort geding],
wonende te [Woonplaats],
gedaagde in kort geding,
procureur mr. P.P.M.I. Paulussen.
1. Het verloop van de procedure
Eiseres, hierna te noemen “M&S”, heeft gedaagde, [Naam gedaagde], gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag, 3 maart 2005, heeft M&S gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij haar vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties aan de hand van een pleitnota nader heeft doen toelichten.
[Gedaagde] heeft aan de hand van een conclusie van antwoord verweer gevoerd.
Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd.
Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Bij notariële akte van 28 oktober 1896 hebben de gebroeders [A.] het pand aan [Adres] te Maastricht (hierna: het pand) gekocht. Zij dreven de brouwerij [A.], later genaamd Brouwerij De Ridder.
Bij akte van scheiding en deling d.d. 24 januari 1952 is het pand toegedeeld aan mevrouw [D.]. Zij was weduwe uit een eerste huwelijk met de heer [S.]. Mevrouw [D.] heeft het pand bij huurovereenkomst van 14 december 1974 verhuurd aan B.V. De Mantelspecialist.
De betreffende huurovereenkomst is met ingang van 1 januari 1975 aangegaan voor de duur van tien jaar, waarna de huurovereenkomst met twee keer tien jaar is verlengd, en met ingang van 1 januari 2005 voor onbepaalde tijd is voortgezet.
2.2 Mevrouw [D.] is overleden op 12 augustus 1986. Haar drie kinderen, de erfgenamen [S.], hebben het pand bij notariële akte van 19 december 1986 verkocht en in eigendom overgedragen aan Beleggingsmaatschappij [T.] B.V., zijnde de beleggingsmaatschappij van de familie [T.].
2.3 Thans is [Gedaagde] eigenaar van het pand. Hij verhuurt het pand aan M&S, zijnde de rechtsopvolgster van B.V. De Mantelspecialist.
2.4 In artikel 3 van Pro voormelde huurovereenkomst d.d. 14 december 1974 is niet alleen de duur van de huurovereenkomst opgenomen, maar ook een verplichting van de verhuurder om tegen het einde van de eerste verlengingsperiode van tien jaar, derhalve tegen 31 december 1994 aan de huurder:
- hetzij het gehuurde te koop aan te bieden;
- hetzij aan te bieden deze huurovereenkomst nogmaals voor een periode van 10 jaar te verlengen.
Daarnaast is in voormeld artikel bepaald dat de koopprijs wordt vastgesteld op de volgende wijze:
“ (...) ,tenzij partijen anders overeenkomen, (...) door drie beëdigde taxateurs, waarvan één te benoemen door verhuurder, één te benoemen door huurder, terwijl beide aldus benoemde taxateurs tesamen een derde taxateur aanwijzen”.
Het slot van dit artikel bepaalt voorts:
“Indien huurder gebruik maakt van het aanbod tot verlenging van de huur tot 31 december 2004, zal huurder op laatstgemeld tijdstip het recht van koop hebben tegen de op bovenomschreven wijze vast te stellen koopprijs”.
2.5 Na in 1994 voor verlenging te hebben gekozen, heeft Vendex KBB Nederland B.V., moederorganisatie van M&S, bij brief van 2 december 2004 aan [Gedaagde] het volgende bericht:
“Bovengenoemd pand huren wij sedert januari 1975 en in het vigerende contract is bepaald dat wij een kooprecht hebben op 31 december 2004. In verband hiermede zouden wij gaarne met spoed met u overleg willen hebben. U gelieve contact op te nemen met de heer [J.] (...)”
Bij brief van 30 december 2004 heeft M&S de koopoptie vervolgens daadwerkelijk ingeroepen, waarmee volgens M&S een koopovereenkomst met [Gedaagde] tot stand is gekomen. In voormelde brief heeft M&S tevens aangegeven dat zij een taxateur zal benoemen en verzoekt [Gedaagde] datzelfde te doen, hetgeen [Gedaagde] nalaat. M&S benoemt daarop de heer [P.] als haar taxateur. Van deze benoeming brengt M&S [Gedaagde] bij fax van 14 januari 2005 op de hoogte.
2.6 Op dezelfde dag dat volgens M&S de koopovereenkomst met [Gedaagde] tot stand is gekomen, zijnde 30 december 2004, heeft M&S het pand aan Coltavast B.V., zijnde een vennootschap gelieerd aan de huidige onderhuurder Coltex B.V., doorverkocht voor een prijs die € 235.000,- hoger ligt dan de door M&S aan [Gedaagde] te betalen prijs.
2.7 M&S stelt –kort samengevat en voor zover thans van belang- het volgende.
2.7.1 [Gedaagde] is gebonden aan de koopoptie zoals vervat in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst. Met het inroepen van deze koopoptie is een koopovereenkomst tot stand gekomen overeenkomstig artikel 6:219 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). M&S heeft immers het onherroepelijke aanbod zoals vervat in de koopoptie aanvaard. Alleen de koopprijs moet nog worden bepaald overeenkomstig artikel 3 van Pro de huurovereenkomst.
2.7.2 Bij brief van 24 december 2004 laat [Gedaagde] aan M&S weten de koopoptie niet te respecteren en niet mee te werken aan de levering van het pand. Om die reden heeft M&S, na daartoe verleend verlof van de voorzieningenrechter, conservatoir beslag tot levering op het pand doen leggen, alsmede conservatoir verhaalsbeslag.
2.7.3 Blijkens artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is [Gedaagde] gehouden mee te werken aan het vaststellen van de koopprijs. [Gedaagde] is voorts gehouden mee te werken aan de levering van het pand, omdat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ondanks diverse verzoeken en sommatie daartoe, blijft [Gedaagde] evenwel weigerachtig hieraan mee te werken.
2.7.4 M&S heeft, onder meer gelet op de verplichting tot levering aan Coltavast B.V. voornoemd, een spoedeisend belang bij na te melden vordering.
2.8 Op grond van het vorenstaande heeft M&S gevorderd dat de voorzieningenrechter (bij vonnis, zo begrijpt de voorzieningenrechter, vrzgr.) voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [Gedaagde] veroordeelt om artikel 3 van Pro de huurovereenkomst én de koopovereenkomst na te komen, en daartoe:
a. binnen 5 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis haar medewerking te verlenen aan het vaststellen van de koopprijs voor het pand aan [Adres] te Maastricht, overeenkomstig de in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst omschreven wijze en aldus binnen diezelfde termijn een beëdigd taxateur te benoemen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag of gedeelte van een dag dat [Gedaagde] nalaat aan deze veroordeling te voldoen; en
b. binnen 5 dagen nadat de koopprijs overeenkomstig sub a is vastgesteld mee te werken aan de levering van het pand aan [Adres] te Maastricht aan M&S, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag of gedeelte van een dag dat [Gedaagde] nalaat aan deze veroordeling te voldoen.
II. [Gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure, de kosten van de procureur daarbij inbegrepen.
2.9 De vordering wordt door [Gedaagde] weersproken, waartoe wordt verwezen naar de ter terechtzitting voorgedragen, en nadien aan de stukken toegevoegde, conclusie van antwoord.
Op dat verweer zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
3. De beoordeling
3.1 Het door M&S gestelde spoedeisend belang, dat onvoldoende gemotiveerd door [Gedaagde] is betwist, vloeit voort uit de aard van de zaak, waarbij de voorzieningenrechter vooral in aanmerking neemt dat M&S het pand inmiddels aan Coltavast B.V. heeft verkocht.
3.2 Ter terechtzitting heeft [Gedaagde] aangegeven in het kader van dit kort geding niet te betwisten dat er sprake is van een koopoptie. Door [Gedaagde] is voorts niet betwist dat hij is gebonden aan de koopoptie zoals weergegeven in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst d.d. 14 december 1974. Dit staat derhalve vast.
3.3 Kort zegd heeft [Gedaagde] ten verwere aangevoerd dat de koopoptie in de gegeven omstandigheden niet kan worden uitgeoefend, nu, zo begrijpt de voorzieningenrechter:
1) de koopoptie te laat is ingeroepen;
2) door het op 30 december 2004 inroepen van de koopoptie geen tijd is overgebleven voor overleg tussen partijen;
3) de huurovereenkomst niet is geëindigd per 31 december 2004, doch voor onbepaalde tijd voortduurt;
4) er sprake is van een oneigenlijk gebruik van de koopoptie, omdat M&S het pand onmiddellijk voor een hogere prijs heeft doorverkocht aan een derde.
In het navolgende zullen deze verweren één voor één worden besproken.
3.4 Het verweer van [Gedaagde] zoals hiervoor bij 3.3 onder 1) weergegeven, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet slagen. De koopoptie diende te worden ingeroepen uiterlijk op 31 december 2004. Nu tussen partijen in confesso is dat M&S de koopoptie heeft ingeroepen op 30 december 2004, is de koopoptie tijdig ingeroepen.
3.5 Het verweer van [Gedaagde] zoals hiervoor bij 3.3 onder 2) weergegeven, kan evenmin slagen. M&S heeft immers reeds bij schrijven van 2 december 2004 aan [Gedaagde] aangegeven met hem over de koopoptie in overleg te willen treden. Dat de brief [Gedaagde] pas medio december heeft bereikt, kan M&S niet zonder meer worden aangerekend. Bovendien laat [Gedaagde] bij brief van 24 december 2004 weten dat in zijn visie “een uitoefening van het kooprecht per 31 december 2004 niet aan de orde is”.
3.6 Terzake het verweer van [Gedaagde] dat de koopoptie niet kan worden uitgeoefend, omdat de huurovereenkomst niet is geëindigd per 31 december 2004, oordeelt de voorzieningenrechter als volgt.
3.6.1 M&S stelt zich op het standpunt dat de tekst van artikel 3 niet Pro voor tweeërlei uitleg vatbaar is en dat de tekst ook de bedoeling van de oorspronkelijke contractspartijen correct weergeeft: M&S heeft op 31 december 2004 het recht het gehuurde te kopen tegen een door deskundigen vast te stellen koopprijs.
[Gedaagde] stelt zich daarentegen op het standpunt dat de oorsponkelijke contractspartijen hebben bedoeld alleen een kooprecht toe te kennen als de huurovereenkomst eindigt.
3.6.2 Bij de beantwoording van de vraag of de koopoptie in casu kan worden uitgeoefend, moet worden stilgestaan bij de inhoud en strekking van de huurovereenkomst. Daarbij komt het niet in de eerste plaats aan op een grammaticale uitleg, maar moet, de bekende Haviltex-maatstaf indachtig, worden gekeken naar de bedoeling van partijen. Anders gezegd: wat hebben partijen redelijkerwijs van elkaar mogen begrijpen?
Het komt daarbij in het algemeen aan op de zin die de oorspronkelijke (onderstreping vrzgr.) partijen aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien van elkaar mochten verwachten. In casu zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die in dit geval tot afwijking van die regel zouden moeten leiden.
Gekeken dient dan ook te worden naar wat de toenmalige betrokkenen bij de totstandkoming van artikel 3 voor Pro ogen heeft gestaan.
3.6.3 De tekst van artikel 3 uit Pro de huurovereenkomst is niet voor tweeërlei uitleg vatbaar: M&S kan het gehuurde kopen op 31 december 2004. Uit de tekst van artikel 3 blijkt Pro niet dat de koopoptie alleen kan worden ingeroepen als de huurovereenkomst eindigt. Ook de overige tekst van de overeenkomst biedt redelijkerwijs geen ruimte voor een andere dan voormelde grammaticale, logische interpretatie.
Dit laat evenwel onverlet - elke overeenkomst vereist immers uitleg - dat partijen mogelijk, zoals [Gedaagde] ten verwere aanvoert, hebben bedoeld alleen een kooprecht toe te kennen als de huurovereenkomst eindigt. Nu M&S zich op het standpunt stelt dat de tekt van de overeenkomst ook de bedoeling van de oorspronkelijke partijen weergeeft en er op basis van een grammaticale uitleg geen reden is om dat niet voorshands aan te nemen, ligt het naar het oordeel van de voorzieningenrechter op de weg van [Gedaagde] om aannemelijk te maken dat de oorspronkelijke contractspartijen iets anders voor ogen hadden.
3.6.4 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [Gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen die de bedoeling zoals door hem weergegeven, aannemelijk maken. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat [Gedaagde] niet was betrokken bij de totstandkoming van het litigieuze artikel 3 van Pro de huurovereenkomst.
3.6.5 Op basis van het vorenstaande dient het verweer zoals hiervoor bij 3.3 onder 3) weergegeven, te worden verworpen.
3.7 Het hiervoor bij 3.3 onder 4) weergegeven verweer, het oneigenlijke gebruik van de koopoptie, valt, zo begrijpt de voorzieningenrechter, uiteen in enkele afzonderlijke verweren, welke de voorzieningenrechter, voor zover van belang, in het navolgende zal bespreken.
3.7.1 Het verweer dat een koopoptie in zijn algemeenheid niet tot doel heeft om een pand onmiddellijk aan een derde door te verkopen voor een hogere prijs, moge wellicht juist zijn, doch leidt niet tot de conclusie dat de koopoptie in casu niet kan worden ingeroepen.
Het verweer dat, zo begrijpt de voorzieningenrechter, de oorspronkelijke contractspartijen voor ogen hadden uit te sluiten dat door middel van de koopoptie zou kunnen worden gespeculeerd, vindt geen steun in de tekst van de overeenkomst. Een anti-speculatiebeding ontbreekt en ook uit de overeenkomst zelf blijkt niet dat M&S het pand niet zou mogen doorverkopen voor een hogere prijs.
Dat het wel de bedoeling was van de opstellers van de huurovereenkomst is, hoewel dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter op diens weg had gelegen, niet middels feiten en omstandigheden door [Gedaagde] aannemelijk gemaakt, waarbij de voorzieningenrechter in aanmerking neemt dat [Gedaagde] niet was betrokken bij de totstandkoming van artikel 3 uit Pro de huurovereenkomst.
Het standpunt van [Gedaagde] in dit kader, inhoudende dat M&S, een kledingbedrijf, in zijn algemeenheid niet een bedrijf is dat tot doel heeft winst te behalen middels onroerend goed transacties, is daartoe onvoldoende.
3.7.2 Het verweer van [Gedaagde] dat aan hem had moeten worden verkocht omdat hij, gelet op de jarenlange contractsbetrekking, een voorkeursrecht heeft, strandt reeds vanwege het feit dat gesteld noch gebleken is dat een voorkeursrecht als bedoeld is overeengekomen.
3.7.3 Het verweer dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, aangezien er geen prijs in de overeenkomst is vermeld en derhalve één van de essentialia van een overeenkomst ontbreekt, kan naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter eveneens niet slagen, nu de prijs, hoewel niet letterlijk in de overeenkomst opgenomen, voldoende bepaalbaar is, namelijk middels taxateurs.
3.7.4 In het kader van het oneigenlijk gebruik van de koopoptie, doet [Gedaagde] tevens een beroep op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW Pro).
Aan dit beroep dient reeds voorbij te worden gegaan vanwege het feit dat [Gedaagde] niet heeft aangegeven welke in de wet genoemde rechtsgevolgen hij hieraan verbonden wenst te zien.
Niettemin acht de voorzieningenrechter het van belang terzake nog het volgende op te merken.
3.7.4.1 Dat M&S het pand heeft doorverkocht aan een derde, is geen onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. De oorspronkelijke partijen hadden immers een anti-speculatiebeding kunnen overeenkomen. Dat M&S in een eerder stadium tot verkoop is overgegaan omdat de Vendex KBB groep de aandelen in M&S heeft overgenomen, is, zo al juist, eveneens geen onvoorziene omstandigheid als bedoeld in voormeld artikel.
3.7.4.2 Hetzelfde geldt voor de stelling van [Gedaagde] dat hij minder inkomsten verwerft uit de rente bij inwilliging van de vordering van M&S, dan uit de huuropbrengst thans.
3.7.4.3 Dat [Gedaagde] bij inwilliging van de vorderingen van M&S niet de reële verkoopwaarde zal ontvangen, omdat één van de drie taxateurs naar alle waarschijnlijkheid erg laag zal taxeren en op die manier de prijs zal drukken, moge wellicht zo zijn, doch is simpelweg een mogelijke consequentie van het op die wijze overeengekomen bepalen van de verkoopprijs. Het is in ieder geval geen onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro.
3.8 Gewichtige redenen die kunnen leiden tot wijziging of herroeping van de koopoptie, zijn gesteld noch gebleken.
3.9 Het door [Gedaagde] gedane beroep op het proportionaliteitsvereiste, dat onder omstandigheden meebrengt dat de vordering tot nakoming niet toewijsbaar is en dient te worden volstaan met schadevergoeding, kan niet slagen, alleen al vanwege het feit dat het door [Gedaagde] aangehaalde arrest (HR 5 januari 2001, NJ 2001,79) ziet op de situatie waarin het gaat om een tekortkoming bestaande in de aflevering van een ondeugelijke zaak en een keuze moet worden gemaakt tussen nakoming of schadevergoeding. Daarvan is in de onderhavige zaak geen sprake. Bovendien is nog maar de vraag of het betalen van schadevergoeding wegens het niet gestand doen van de koopoptie voor [Gedaagde] zo veel gunstiger is dan nakoming. Een berekening van die schadevergoeding ligt immers (nog) niet voor.
3.10 Mede nu geen der verweren slaagt, deelt de voorzieningenrechter niet de conclusie van [Gedaagde] dat de vordering van M&S naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet toewijsbaar is. De feiten en omstandigheden die [Gedaagde] heeft aangedragen rechvaardigen in ieder geval niet die conclusie.
3.11 Op basis van het vorenstaande oordeelt de voorzieningenrechter dat door [Gedaagde] niet aannemelijk is gemaakt dat de koopoptie niet kan worden ingeroepen.
Al hetgeen [Gedaagde] voorts nog ten verwere heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden. Daarbij merkt de voorzieningenrechter nog op dat aan het verweer van [Gedaagde] dat M&S het beslag prematuur heeft gelegd, door [Gedaagde] geen rechtsgevolgen zijn verbonden, weshalve aan dit verweer voorbij wordt gegaan.
3.12 Partijen hebben aangegeven dat op uiterlijk 7 maart 2005 een bodemprocedure zal worden geëntameerd.
Op grond van het vorenstaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de bodemrechter, op wiens oordeel de voorzieningenrechter heeft te preluderen, zal oordelen dat M&S de koopoptie kan uitoefenen.
Dit brengt met zich dat de vordering van M&S dient te worden toegewezen, met dien verstande dat de voorzieningenrechter termen aanwezig acht de gevorderde dwangsom te maximeren zoals hierna in het dictum is bepaald.
[Gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht:
RECHT DOENDE in kort geding:
veroordeelt [Gedaagde] om artikel 3 van Pro de huurovereenkomst én de koopovereenkomst na te komen, en daartoe:
a) binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan het vaststellen van de koopprijs voor het pand aan [Adres] te Maastricht, overeenkomstig de in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst omschreven wijze en aldus binnen diezelfde termijn een beëdigd taxateur te benoemen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag of gedeelte van een dag dat [Gedaagde] nalaat aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 1.000.000,-;
b) binnen vijf dagen nadat de koopprijs overeenkomstig sub a is vastgesteld mee te werken aan de levering van het pand aan [Adres] te Maastricht aan M&S, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag of gedeelte van een dag dat [Gedaagde] nalaat aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 1.000.000,-;
veroordeelt [Gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van M&S gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op € 71,93 aan kosten dagvaarding, € 244,- aan vast recht en € 816,- voor salaris procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bergmans, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
F.B.